N° RG 25/00470 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-ISDM
N° minute :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE
1ère Chambre Civile
JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2026
ENTRE :
SCPI IMMORENTE
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n° 347 996 209
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marion BREGERE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)
ET :
S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°428 268 023
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Franck-Olivier LACHAUD de la SELARL FRANCK-OLIVIER LACHAUD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Présidente : Séverine BESSE
Assesseur : Guillaume GRUNDELER
Assesseur : Sophie MAY
Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.
DÉBATS : à l'audience publique du 11 Mai 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2026.
DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 16 juin 2020, la société Casino Restauration a pris à bail commercial des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de 10 ans à compter du 1er avril 2018, moyennant un loyer de 130 000 euros HT et hors charges, outre un loyer variable de 6 % du chiffre d'affaires HT réalisé par le preneur.
Par acte du 31 mai 2021, la société Casino Restauration a transmis à la SAS Distribution Casino France l'intégralité de son patrimoine.
Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2021, cette dernière a cédé son fonds de commerce à la société AC Lons Restauration.
Par acte authentique du 22 décembre 2022 la SCI Immorente a acquis le bien immobilier, ainsi qu'une créance locative à l'encontre du preneur d'un montant de 81 983,11 euros.
Par jugement du 17 mars 2023, le tribunal de commerce de Lons-le-Saunier a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société AC Lons Restauration.
Par lettre recommandée du 15 mai 2023, la SCI Immorente a déclaré sa créance d'un montant de 127 165,49 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 16 mars 2023.
Le 10 octobre 2023 le liquidateur de la société AC Lons Restauration a résilié le bail commercial.
Par jugement du 25 octobre 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde accélérée au bénéfice de la SAS Distribution Casino France et validé le plan de continuation par jugement du 26 février 2024.
Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de paiement des loyers et charges, du fait de contestations sérieuses.
Le 3 janvier 2025 la SCI Immorente a assigné la SAS Distribution Casino France devant le tribunal judiciaire aux fins de paiement des loyers au titre de la clause de solidarité due par le cédant.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 novembre 2025, la SCI Immorente sollicite du tribunal de :
CONDAMNER la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE en sa qualité de cédant solidaire de la société AC LONS RESTAURATION à payer en principal à la société IMMORENTE la somme de 255.764,55 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 octobre 2023, augmenté d'un intérêt de retard calculé sur le taux de base légal
CONDAMNER la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE en sa qualité de cédant solidaire de la société AC LONS RESTAURATION à payer en principal à la société IMMORENTE la somme de 79.838 € au titre des frais de remise en état du local commercial
DEBOUTER la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE de l'ensemble de ses demandes
CONDAMNER la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE en sa qualité de cédant solidaire de la société AC LONS RESTAURATION, à payer à la société IMMORENTE la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC
CONDAMNER la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE aux entiers dépens d'instance,
Aux termes de ses conclusions notifiées le 17 juin 2025, la SAS Distribution Casino France sollicite du tribunal de :
DEBOUTER la société IMMORENTE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER la société IMMORENTE à payer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 335 602,55 € à titre de dommages et intérêts ;
RAPPELER le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision à intervenir;
CONDAMNER la société IMMORENTE à payer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 6 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société IMMORENTE aux entiers dépens.
Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du Code de procédure civile.
Le juge de la mise en état a clôturé la procédure par ordonnance du 9 janvier 2026.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 11 mai 2026 et la décision mise en délibéré au 4 septembre 2026.
MOTIFS
I. Sur la demande en paiement des loyers et charges
Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l'article L145-16-2 du Code de commerce, si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.
L'article 10.1 du bail commercial prévoit une clause de garantie du cédant, solidairement avec le cessionnaire, du paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation pendant trois ans à compter de la prise d'effet de la cession.
Cette clause est reproduite à l'article 4 de l'acte de cession du fonds de commerce du 1er septembre 2021.
Aux termes de l'article L145-16-1 du Code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.
Par lettre recommandée du 29 novembre 2023, la SCI Immorente a mis en demeure la SAS Distribution Casino France de payer les loyers et charges impayés par le cessionnaire d'un montant de 255 764,55 euros.
L'article L622-21 du Code du commerce dispose que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L 622-17 et tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
Compte tenu des délais de la procédure de résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire, la SCI Immorente, qui est devenue bailleresse le 22 décembre 2022, ne pouvait pas obtenir une décision de résiliation du bail avant l'ouverture de la procédure collective le 17 mars 2023, et ce même devant le juge des référés.
Du fait de la suspension ou de l'interdiction de toute action en résiliation du bail à compter du 17 mars 2023 et ce jusqu'à la décision du liquidateur judiciaire de résilier le bail commercial le 10 octobre 2023, la dénonciation au cédant 11 mois après le premier impayé n'a eu aucune conséquence sur le montant des loyers dus par le cessionnaire, et donc à la charge du cédant.
Ainsi la SAS Distribution Casino France ne démontre pas le préjudice résultant de la négligence fautive du bailleur qu'elle invoque. Elle est déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour faute.
Il résulte des décomptes produits que la créance locative, loyers et charges comprises, s'élève à la somme de 255 764,55 euros au 10 octobre 2023.
Il convient, en conséquence, de condamner la SAS Distribution Casino France à payer cette somme à la SCI Immorente.
Toute somme produit des intérêts au taux légal à compter du jugement ; il n'y a pas lieu de préciser que la SAS Distribution Casino France est redevable des intérêts au taux légal.
II. Sur la demande en paiement des frais de remise en état
L'article 14 du bail commercial prévoit que le preneur est tenu d'effectuer, avant sa sortie, toutes réparations lui incombant.
Trois mois avant le départ du preneur, il sera ainsi établi un pré-état des lieux contradictoires ou à défaut d'accord entre les parties par huissier, afin d'évaluer les réparations et remise en état à la charge du preneur. Ce pré-état des lieux sera comparé à l'état des lieux d'entrée pour ce qui concerne les éventuelles remises en état requises par le bailleur.
La clause de solidarité s'applique pour l'exécution des termes et conditions du bail, ce qui comprend le coût des dégradations et des réparations à la charge du preneur.
La SCI Immorente produit un devis pour une étude, manifestement relative à la restructuration des locaux commerciaux.
Elle ne fournit ni l'état des lieux d'entrée, ni l'état des lieux de sortie, ni un constat des dégradations des locaux par le preneur ou des réparations à la charge de ce dernier par l'effet du bail.
Par conséquent elle est déboutée de sa demande portant sur le paiement de la somme de 79 838 euros au titre des frais de remise en état du local commercial.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la SAS Distribution Casino France, qui succombe, supporte les dépens de l'instance et est condamnée à payer à la SCI Immorente la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE la SAS Distribution Casino France à payer à la SCI Immorente la somme de 255 764,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 octobre 2023,
DEBOUTE la SCI Immorente de sa demande portant sur les frais de remise en état de 79 838 euros,
DEBOUTE la SAS Distribution Casino France de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SAS Distribution Casino France à payer à la SCI Immorente la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE la SAS Distribution Casino France aux dépens,
DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
Valérie DALLY Séverine BESSE
Copie exécutoire à :
Me Marion BREGERE
Me Franck-Olivier LACHAUD de la SELARL FRANCK-OLIVIER LACHAUD
Le