TRIBUNAL JUDICIAIRE · 5ème CHAMBRE CIVILE — 24 septembre 2026

N° RG : N° RG 24/04807 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGI6
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 24/04807 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGI6

AFFAIRE :

S.A.R.L. [N] [H]

C/

S.C.I. MEPHAR

Décision nativement numérique exécutoire délivrée

à
Avocats :
Me Baptiste MAIXANT
la SELARL RACINE BORDEAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,
Monsieur Nicolas COMBEBIAC, Juge,

Monsieur Lionel GARNIER Cadre Greffier, Greffier lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier, greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juin 2026,
Sur rapport de conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [N] [H] immatriculée au RCS DE BORDEAUX sous le numéro 520 317 801
12 rue Gay Lussac
33700 MERIGNAC

représentée par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG : N° RG 24/04807 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGI6

DEFENDERESSE :

S.C.I. MEPHAR immatriculée au RCS DE BORDEAUX sous le numéro 437 910 466, agissant par sa gérante Mme [A] [J]
15 allée James Watt
33700 MERIGNAC

représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 février 2010, la SCI MEPHAR a donné à bail à la SARL [N] [H] un local à usage commercial d’une surface d’environ 1000 m² situé 12 rue Gay Lussac à MERIGNAC. Le bail a pris effet le 22 février 2010, pour une durée de 9 années et devait se terminer le 21 février 2019.

Par exploit d’huissier de justice délivré le 18 avril 2018, le preneur a adressé au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial. Le 20 mai 2018, la SCI MEPHAR a notifié son acceptation aux mêmes charges et conditions que le bail expiré.

Un bail a été conclu par devant Maître [L], notaire à Bordeaux, le 7 octobre 2019, prenant effet le 22 février 2019 pour se terminer le 21 février 2028.

Estimant que son bailleur lui a fait signer un nouveau bail à des conditions différentes du bail expiré et qu’il s’est affranchi de la loi des parties de ce nouvel acte en appelant des charges sans en justifier et en indexant annuellement le loyer sans clause d’échelle mobile, la SARL [N] [H] a, par acte extrajudiciaire signifié le 7 juin 2024, saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir condamner la SCI MEPHAR à lui restituer diverses sommes au titre des charges, loyers et indexation du dépôt de garantie.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état a enjoint les parties de rencontrer un médiateur et ordonné en cas d’accord des parties une médiation judiciaire. A défaut d’accord, la tentative de médiation n’a pas eu lieu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2026, la SARL [N] [H] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104 et suivants, 1302 du code civil, L. 145-40-2, R. 145-36 du code de commerce de :

-déclarer non-écrite la stipulation « tous les ans au 1er janvier » insérée dans la clause de « Révision légale du loyer »,

-déclarer que la clause « Impôts-Charges » du bail commercial conclu le 7 octobre 2019 entre la SCI MEPHAR et la SARL [N] [H] est réputée non écrite,

-condamner la SCI MEPHAR à lui restituer la somme, « sauf à parfaire », de 99 842,89 euros se décomposant comme suit :

-69 948 euros au titre des charges,

-28 136,02 euros au titre des loyers,

-1 758,87 euros au titre de l’indexation du dépôt de garantie,

-dire que la restitution sera augmentée de l’intérêt au taux légal à compter de la signification de l’exploit introductif d’instance,

-condamner la SCI MEPHAR à lui verser la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande tendant à déclarer réputée non-écrite la stipulation selon laquelle le loyer serait révisé tous les ans au 1er janvier, insérée dans la clause intitulée « révision légale du loyer », le preneur fait valoir que selon les termes mêmes de la clause, les parties ont expressément entendu soumettre l’évolution du loyer aux dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce qui encadre la révision triennale du loyer. Il souligne que néanmoins, en ajoutant que le réajustement s’effectuera « tous les ans au 1er janvier », la clause déroge au régime d’ordre public de la révision légale institué par l’article L. 145-38, organisant une périodicité de révision du loyer que le texte ne prévoit pas. Ainsi, en application de l’article L. 145-15 du même code, le preneur soutient que la stipulation doit être déclarée non écrite, la censure pouvant être limitée aux termes « tous les ans au 1er janvier », mention parfaitement divisible du reste de la clause.

Le preneur demande en conséquence la restitution des loyers versés en exécution de cette clause.

Il conteste le fait que la clause intitulée « révision légale du loyer » contient une clause d’échelle mobile, cette clause se bornant à rappeler les dispositions légales pour permettre la révision du loyer. Il ne conteste pas que le bail conclu en 2019 constitue un nouveau bail, non un avenant de renouvellement, et ne remet pas en cause les obligations contractuelles des deux parties issues de ce nouveau bail, mais rappelle qu’il est spécialiste de la réparation automobile, non des baux commerciaux, contrairement à son bailleur et qu’il n’imaginait pas signer un nouveau bail à des conditions différentes de celui expiré alors qu’il avait signifié une demande de renouvellement aux mêmes charges et conditions. Le preneur fait valoir que si l’ancien bail contenait bien une clause d’échelle mobile, tel n’est pas le cas du nouveau, dont le bailleur reconnaît lui-même qu’il n’a rien avoir avec le bail expiré et qu’il lui a imposé des conditions différentes. Il en déduit que le bailleur, en dehors du cas où il aurait accompli des démarches auprès du juge des loyers commerciaux pour obtenir la révision légale du loyer, ne pouvait pas appeler un autre loyer que celui indiqué dans le bail commercial, soit 55 437,48 euros HT, ou 66 750,17 euros HT. Or des montants supérieurs ont été appelés depuis le 1er janvier 2020, de sorte que le bailleur doit lui restituer 28 136,02 euros pour les années 2020 à 2026, cette dernière année étant proratisée au 30 juin 2026.

Pour les mêmes motifs, le preneur demande la restitution de l’indexation appliquée au dépôt de garantie, soit 1758,87 euros.

S’agissant des charges, au visa des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, le preneur demande de déclarer non-écrite la clause « Impôts-Charges » qui méconnaît les dispositions d’ordre public de ces deux articles, aux motifs que le bail ne comporte ni en son sein ni en annexe d’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, qu’il n’y a pas de clause de répartition effective entre bailleur et preneur, que la clause entretient une confusion manifeste quant à l’organisation même de l’immeuble loué, celle-ci laissant entendre que l’immeuble comprend plusieurs occupants alors qu’aucune répartition des charges entre les différents locataires de l’ensemble immobilier n’est définie. Il ajoute que la clause relative à la provision forfaitaire de charges, fixée à 8040 euros hors taxes par an ne repose sur aucun mécanisme de détermination, de justification ou de régularisation suffisamment transparente. Il considère que les dernières pièces illisibles produites par le bailleur ne sont pas de nature à changer cette analyse et qu’en ce qui concerne la taxe foncière, si l’avis d’imposition est produit, la clé de répartition entre les différents occupants n’est pas précisée. En outre, il lui semble que la SCI procède à la déduction de certains honoraires de gestion sans explications ni stipulation contractuelle expresse. Il demande donc la restitution des charges du fait du caractère réputé non-écrit de la clause. Enfin, il souligne que les factures d’eau concernent le 14 rue Gay Lussac tandis que les locaux loués sont sis 12 rue Gay Lussac.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2026, la SCI MEPHAR demande au tribunal, à titre principal :

-procéder au report ou au rabat de l’ordonnance de clôture et recevoir ses conclusions adressées le 9 juin et sa pièce 11,

Subsidiairement, écarter des débats les dernières conclusions de la demanderesse datées du 2 juin, veille de l’ordonnance de clôture,

Sur le fond :

-constater que le bail signé en 2019 est soit un nouveau bail notarié librement contracté entre les parties soit un acte de renouvellement impliquant les mêmes conséquences,

-constater que la volonté des deux parties était une révision annuelle prévue par une indexation automatique tant en 2010 qu’en 2019,

-constater qu’en tout état de cause une clause d’indexation est bien prévue et a été appliquée dans ce bail de 2019,

A titre subsidiaire,

-constater que la société locataire réclame un « pseudo surplus » de loyer pour une période excédant 5 ans,

En conséquence, le débouter du surplus,

-déduire en tout état de cause le montant des avoirs perçus,

-constater que l’inventaire des charges inclus dans l’acte notarié satisfait bien aux dispositions légales,

En conséquence :

-débouter la locataire de sa demande de considérer la clause du bail prévoyant les charges comme non écrite,

-la débouter de sa demande de remboursement et de toutes ses autres demandes,

-la condamner à lui payer 1 euro symbolique de dommages et intérêts,

-la condamner à lui verser 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa défense, la SCI MEPHAR reproche à la demanderesse d’avoir pris des conclusions le 1er juin à 18h, en réplique à ses propres conclusions du 27 mai, soit plusieurs jours après et juste avant l’ordonnance de clôture et demande ainsi le rabat de la clôture pour respecter le principe du contradictoire ou d’écarter ces dernières conclusions.

Elle expose qu’un nouveau bail a été conclu pour une durée de 9 ans le 7 octobre 2019, devant se terminer le 21 février 2018, ainsi que cela ressort des termes mêmes du contrat et que ce contrat a été conclu librement par les parties, devant notaire. Le bailleur soutient, qu’il s’agisse d’un acte de renouvellement ou bien d’un nouveau bail, que ce nouvel engagement ne fait que s’adapter aux nouveaux textes de loi et réitère pour le reste les anciens usages et contrat existant entre le bailleur et la société locataire ; elle en déduit pour ce seul motif que les demandes présentées doivent être rejetées.

S’agissant du prétendu trop perçu de loyers, le bailleur expose que l’indexation résulte bien d’une clause d’échelle mobile, insérée dans la clause relative à la révision légale du loyer, ce qui en fait une double clause. Il ajoute qu’à aucun moment à réception de la facture le preneur n’a protesté et que depuis le début de leur relation contractuelle, le bail a toujours été indexé annuellement et que le bail de 2019 soit analysé comme un renouvellement ou bien comme un nouveau bail, l’intention des parties était l’indexation annuelle, la révision triennale étant par ailleurs de droit.

S’agissant de la demande de restitution des charges, le bailleur réplique que la clause relative aux charges est très claire et répond aux exigences légales et rappelle qu’en ce qui concerne le détail des charges, le locataire ne l’ a jamais demandé et qu’elle n’a pas changé sa façon de procéder par rapport à l’ancien bail, envoyant des factures et avoirs à son locataire. Il réfute toute opacité dans le calcul des charges et confirme bien que la taxe foncière est répercutée au prorata de ce que le bailleur obtient comme réduction de cette taxe, et que pour ce faire elle fait appel à un spécialiste et répercute les frais de ce professionnel, qui ne correspondent pas à des frais de gestion mais d’honoraires ayant permis une réduction de la taxe. Il ajoute que le preneur sait parfaitement qu’il est le seul occupant du local loué, de sorte qu’il n’y a pas de répartition à effectuer et à préciser les différentes surfaces. Le bailleur souligne enfin que si les factures d’eau produites mentionnent le 14 rue Gay Lussac, il s’agit là d’une erreur du distributeur, celle-ci n’étant en tout état de cause propriétaire que du local du 12.

Le bailleur en déduit que le preneur est d’une particulière mauvaise foi ce qui justifie sa condamnation à lui verser un euro symbolique.

Subsidiairement, le bailleur fait valoir que le preneur ne tient pas compte des avoirs de régularisation qu’il a obtenus, ni de la prescription de 5 ans qui doit s’appliquer.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile : « Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office./ Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. »

Selon l’article 803 du même code : « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. /Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout./L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. »

En l’espèce, par avis du 6 mai 2026, le juge de la mise en état a informé les parties de ce que l’affaire apparaissait en l’état d’être jugée, que la clôture de l’instruction interviendrait le 3 juin 2026 et l’affaire serait plaidée à l’audience du 18 juin suivant, le demandeur ayant affirmé par message RPVA du 7 novembre 2025 qu’il n’entendait pas répliquer aux dernières conclusions du défendeur.

Le demandeur a néanmoins reconclu, après l’avis de fixation, le 12 mai 2026 et formulé des nouvelles demandes, contraignant le défendeur à répondre le 25 mai 2025. Puis le demandeur répliqué une nouvelle fois le 1er juin 2026, soit deux jours avant la clôture. Ainsi, le défendeur est bien fondé à demander le rabat de l’ordonnance de clôture afin que soient déclarées recevables ses dernières conclusions notifiées le 17 juin 2026 ainsi que sa pièce 11, sans qu’il puisse être reproché au juge de la mise en état d’avoir prononcé la clôture le 3 juin 2026, ainsi qu’il l’avait annoncé, les demandes de rabat de clôture n’étant pas de droit.

Ainsi, il y a lieu de révoquer l’ordonnance du 3 juin et de fixer à la date du 18 juin 2026, jour de l’audience de plaidoiries, la nouvelle date de clôture.

Sur la demande tendant à réputer non écrites la stipulation « tous les ans au 1er janvier » insérée dans la clause de « révision légale du loyer » et la demande de remboursement

En vertu de l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec […] aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 […].

Selon l’article 1188 du code civil : « Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes./Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. »

Le preneur soutient que la clause intitulée « révision légale du loyer », en prévoyant une réévaluation du loyer chaque année au 1er janvier est contraire aux dispositions d’ordre publique de l’article L. 145-38 du code de commerce instituant une révision triennale.
Le bailleur soutient pour sa part que la clause litigieuse est en réalité double, contenant à la fois le rappel des dispositions légales applicables à la révision triennale et une règle conventionnelle instituant une clause d’indexation annuelle du loyer.

Il convient de rappeler que la clause d'indexation est un mécanisme conventionnel dont le propre est de faire varier le loyer automatiquement, les parties prévoyant à l'avance de quelle manière le loyer variera, ce qui suppose qu'elles stipulent à quel moment le loyer variera (stipulation de la périodicité) et à quel indice il sera fait référence, qu'il s'agisse du type d'indice retenu ou des trimestres utilisés pour le calcul.

En revanche, la révision triennale constitue un mécanisme légal de révision du loyer, prévu à l'article L. 145-38 du code de commerce, qui ne peut être mis en œuvre que si la révision est demandée en respectant le formalisme prévu par l'article R. 145 20 (acte extrajudiciaire ou lettre RAR précisant le prix demandé). Ainsi, selon l'alinéa 3 du même texte, la révision ne prend effet que du jour de cette demande.

Le mécanisme de révision triennale ne fait pas obstacle à ce que les parties conviennent de la variation du loyer convenu, par une clause d’indexation ou une clause d’échelle mobile.

En l’espèce, il est constant que les parties ont conclu un nouveau bail le 7 octobre 2019, qui a pris effet le 22 février 2019, jusqu’au 21 février 2028. Les parties s’étant entendues pour renouveler leurs engagements, elles ont décidé de conclure un nouveau bail et de consigner leur accord par un nouvel écrit.
La clause contestée figure dans le nouveau bail, au paragraphe « révision légale du loyer ».
Cette clause est ainsi rédigée : « La révision légale du loyer est soumise aux dispositions des articles L. 145-34 et suivants du code de commerce et R. 145-20 du même code. Elle prend effet à compter de la date de demande de révision. La demande en révision doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Toutefois, les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante d’indexer le loyer sur l‘indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE. A cet effet, le réajustement tant à la hausse qu’à la baisse s’effectuera conformément aux dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce, tous les ans au 1er janvier », la mention « tous les ans au premier janvier » devant selon le preneur être déclarée non écrite.
Si cette clause est intitulée improprement « révision légale du loyer », force est de constater que non seulement elle rappelle les modalités légales de révision du loyer, à savoir la révision triennale légale et le formalisme qui lui est attaché pour la mettre en œuvre, mais prévoit également une variation automatique du loyer, applicable sans formalisme, le 1er janvier de chaque année, sur la base du l’indice des loyers commerciaux. Il est précisé en outre que cette indexation est une condition essentielle et déterminante de leur engagement.
Ainsi, la circonstance que la clause précise « conformément à l’article L. 145-38 du code de commerce » après viser l’automaticité annuelle du réajustement du loyer, ne peut s’analyser que comme une erreur de plume, cet article étant relatif à la révision triennale, non comme une volonté des parties de déroger au mécanisme d’ordre public de la révision triennale.
Dès lors que la mention « tous les ans au 1er janvier » est relative à la périodicité de l’indexation conventionnelle du loyer voulue par les parties, elle ne déroge aucunement à la périodicité de la révision triennale prévue par l’article L. 145-38 précité, dont la procédure reste applicable même en présence d’un loyer indexé, de même que celle de l’article L. 145-39, spécifiquement applicable à la révision des loyers indexés.
La demande sera donc écartée, étant rappelé à titre surabondant que le précédent bail contenait expressément une clause dénommée « clause d’indexation ». Le nouveau bail ne déroge donc pas au précédent sur ce point. Seront également écartées les demandes de remboursement formées au titre de l’indexation du loyer et de l’indexation du dépôt de garantie.

Sur la demande tendant à réputer non écrites certaines dispositions du bail relatives aux charges et impôts
En vertu de l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec […] aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 […].

L’article L145-40-2 code de commerce prévoit ainsi que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

En l’espèce, il résulte du bail que le local objet du litige consiste en un « bâtiment d’activité d’environ 1000 m² dont 160 m² environ de bureaux comprenant un aménagement de 100 m² environ de bureaux en rochelle, locaux sociaux et sanitaires. »

Le paragraphe intitulé «charges et impôts» est ainsi rédigé ;

« 1°) Le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur (…). »

Cette clause est claire et précise et ne souffre pas la moindre ambiguïté. Elle concerne les impôts et taxes nées du chef de l’activité du preneur et que le bailleur n’entend pas supporter à sa place.

Le point 2° est ainsi rédigé :

« 2° En sus du loyer, le preneur remboursera au preneur :

-les impôts et taxes afférents à l’immeuble en ce compris les impôts fonciers et les taxes additionnelles liées à la taxe foncière (…) ;

« -les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire, à savoir notamment : assurance du bailleur, équipement, maintenance et entretien des parties communes, parkings, espaces verts, ainsi que portails et clôtures, hall d’accueil, couloirs, sanitaires, maintenance, entretien, et consommation de chauffage, climatisation, eau, électricité, alarme, télésurveillance. Etant ici précisé que ces charges, au prorata de la surface occupée, sont comprises dans le montant de la provision sur charges ci-dessous énoncées d’un montant annuel hors taxes de huit mille quarante euros (…) »

Cette clause est claire et précise et ne souffre pas la moindre ambiguïté : elle autorise le bailleur à répercuter sur le preneur la taxe foncière et les taxes additionnelles liées à cette taxe ; ainsi en va-t-il de la taxe d’ordures ménagères. Elle autorise également le bailleur à demander au preneur de prendre à sa charge les charges locatives, lesquelles sont parfaitement énumérées. Il est également précisé que ces charges sont comprises dans la provision sur charges demandée. La question de la justification et de la régularisation du paiement des charges est indépendante de la validité de la clause.

La clause poursuit ainsi :

«3° Le preneur acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d’abonnements individuels, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété.»

Cette clause est claire et précise et ne souffre pas non plus la moindre ambiguïté ; elle ne transfert pas de charge au locataire mais vient juste préciser qu’il doit s’acquitter de ses propres factures.

Enfin, la clause prévoit encore :

4° Le preneur remboursera au bailleur l’intégralité des charges relatives aux espaces communs et espaces verts du lotissement ainsi que l’intégralité des charges de copropriété au prorata de la surface occupée, pour le cas où le bien serait en copropriété ou viendrait à être mis en copropriété (…) /L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Sur ce point, force est de constater que si le bailleur entend imputer au locataire « l’intégralité » des charges relatives aux espaces communs et aux espaces verts du lotissement, cette mention, qui ne permet pas au locataire de connaître précisément les charges qui en résulteraient est trop imprécise. En outre et en tout état de cause, la surface du lotissement n’est pas précisée de sorte qu’il est impossible pour le preneur de déterminer à l’avance quelle serait sa quote-part. Il en va de même s’agissant d’éventuelles charges de copropriété aucune quote-part n’étant fixée ; et pour cause, l’immeuble n’est pas en copropriété. Quand bien même la clause se poursuit sur une hypothétique mise en copropriété du bien, son imprécision et son caractère éventuel ne peut servir de base pour imputer des charges au preneur.

Il convient donc de déclarer réputé non écrit le premier paragraphe du 4°) de l’article intitulé « IMPOTS- CHARGES », le second paragraphe se bornant à renvoyer à l’article L. 145-40-2 du code de commerce et à prévoir une date de communication au locataire de l’état récapitulatif annuel étant parfaitement clair.

Pour le surplus, contrairement à ce que prétend le preneur, il convient de souligner que la clause n’entretient aucune confusion manifeste quant à l’organisation de l’immeuble loué, donnant à penser que le local loué ferait partie d’un ensemble immobilier comprenant plusieurs locataires ou qu’il ferait l’objet d’une copropriété ; si la clause évoque une quote-part pour les charges liées aux parties communes, elle doit se lire en lien avec la clause relative à la description des lieux loués qui ne fait nullement mention d’un lot de copropriété ou encore d’un ensemble immobilier ; en tout état de cause, le locataire, qui occupe les lieux, à savoir un bâtiment d’activité de 1000 m², ne peut sans mauvaise foi prétendre ne pas savoir si d’autres locataires sont présents.

Ainsi, et étant souligné d’une part, que le preneur n’apporte aucun élément susceptible de démonter le contraire, d’autre part que le montant de la taxe foncière facturé à la SCI MEPHAR pour le 12 rue Gay Lussac est, selon les pièces produites, intégralement refacturé à la SARL [H], de sorte qu’il ne peut en être déduit la présence d’autres locataires, il convient de considérer que le local loué ne comprend qu’un seul locataire et que les charges que celui-ci doit supporter ne font l’objet d’aucune quote-part, de sorte qu’il ne saurait être reproché au bailleur de ne pas en avoir prévu.

Enfin, s’il est reproché au bailleur de ne pas préciser le mécanisme de détermination de la provision forfaitaire de provision sur charges, il doit être souligné que le point 2° précise que les charges mentionnées sous ce paragraphe sont incluses dans cette provision. Il n’y a donc aucune difficulté quant à la détermination de la provision, à charge le cas échéant au bailleur de justifier des sommes provisionnées au regard des charges supportées.

Sur la demande de restitution des charges indûment payées
Au vu de ce qui précède, il ne saurait être fait droit à la demande pure et simple de restitution des charges versées par le preneur depuis le début du bail, la clause n’étant pas, comme demandé, déclarée réputée non écrite en intégralité.
Il appartient en revanche au tribunal de rechercher si le bailleur a appelé des charges en application de la clause réputée non écrite.
Il ressort des pièces produites que les charges facturées au preneur sont limitées à 3 postes : la taxe foncière, l’assurance du bailleur, et l’eau. Ces trois catégories de charges entrent bien dans le champ de la clause relative aux charges et peuvent donc être mises à la charge du preneur et sont sans lien avec le 4°) de l’article relatif aux impôts et taxes. Aucune conséquence n’est donc à tirer quant au fait d’avoir déclaré réputé non-écrit le 4°.
Enfin, il doit être souligné que si le preneur reproche au bailleur d’entretenir une certaine opacité sur les charges qui lui sont refacturées, force est de constater que cette « opacité » est toute relative, les trois postes de charge étant clairement énoncés comme étant la taxe foncière, l’eau et l’assurance du bailleur. Il ressort des pièces produites que le bailleur refacture au preneur le montant exact de la taxe foncière. Sur les factures d’eau, si le point de livraison figurant sur les factures et le 14 rue Gay Lussac non le 12, il y a lieu de considérer que la facture concerne bien le local loué, le preneur ne démontrant pas qu’un autre bâtiment qui lui serait étranger existe au 14 de la rue. Dès lors, faute pour le preneur de détailler plus précisément ce qu’il reproche au bailleur, année par année, sa demande de remboursement intégral des charges doit être rejetée.

Sur la demande indemnitaire
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »
L’action en justice dégénère en abus lors qu’elle a manifestement pour objet de nuire.
La demande indemnitaire formulée par le bailleur est fondée sur la mauvaise foi du preneur qui tente par un procès injuste de s’exonérer de ses obligations.
En l’espèce, si la mauvaise foi du preneur peut légitimement être interrogée, il n’est pas pour autant démontré qu’il aurait agi dans une intention délibérée de nuire à son bailleur. La demande indemnitaire sera rejetée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SARL [N] [H] perdant la présente instance, elle sera condamnée aux dépens.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […] / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]
En l’espèce, la SARL [N] [H], tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SCI MEPHAR une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Révoque l’ordonnance de clôture du 3 juin 2026,
Prononce la clôture de l’instruction à la date du 18 juin 2026,
Déclare en conséquence recevables les conclusions de la SCI MEPHAR datées du 17 juin 2026 ainsi que sa pièce 11,
Déclare que le premier paragraphe du 4°) de l’article intitulé « IMPOTS- CHARGES », inséré dans le bail commercial conclu par devant Maître [L], notaire à Bordeaux, le 7 octobre 2019, prenant effet le 22 février 2019 pour se terminer le 21 février 2028, par lequel la SCI C a donné à bail à la SARL [N] [H] un local à usage commercial d’une surface d’environ 1000 m² situé 12 rue Gay Lussac à MERIGNAC, est réputé non écrit,
Constate que cela n’emporte aucune conséquence s’agissant des charges payées par la SARL [N] [H],
Rejette le surplus de la demande tendant à déclarer réputée non-écrite la clause « IMPOTS-CHARGES »,
Rejette la demande de remboursement des charges,
Rejette la demande tendant à déclarer réputée non-écrite la stipulation « tous les ans au 1er janvier » insérée dans la clause intitulée « révision légale du loyer » et les demandes de remboursement en découlant formées au titre de l’indexation du loyer et de l’indexation du dépôt de garantie,
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MEPHAR,
Condamne la SARL [N] [H] aux dépens,
Condamne la SARL [N] [H] à verser à la SCI MEPHAR la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code civil,
Rejette la demande de la SCI MEPHAR au titre de l’article 700 du code civil,
Rappelle l’exécution provisoire.
La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.