TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 3 - CONSTRUCTION
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DU 22 Septembre 2026
Dossier N° RG 21/02404 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JB6J
Minute n° : 2026/319
AFFAIRE :
[E] [W] épouse [T], [F] [T], [K] [T] C/ S.A.R.L. LES SANTOLINES
JUGEMENT DU 22 Septembre 2026
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO
JUGES : Madame Marie-Florence BRENGARD
Madame Nadine BARRET
GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction, lors des débats
GREFFIER : Madame Cécile CARTAL, lors de la mise à disposition au greffe
DÉBATS :
A l’audience publique du 16 Juin 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2026
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.
Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties étant avisées à l’ audience de la présence d’ un juge rapporteur en ayant rendu
compte de la collégialité.
copie exécutoire à :
Me Jean Philippe FOURMEAUX
Me Jean-Luc FORNO
Délivrées le
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEURS :
Madame [E] [W] épouse [T]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Pierre SOLER-COUTEAUX de la SELARL SOLER-COUTEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
Monsieur [F] [T]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Pierre SOLER-COUTEAUX de la SELARL SOLER-COUTEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
Madame [K] [T]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Pierre SOLER-COUTEAUX de la SELARL SOLER-COUTEAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
D’UNE PART ;
DÉFENDERESSE :
S.A.R.L. LES SANTOLINES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
D’AUTRE PART ;
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EXPOSE DES FAITS
Mme [E] [W] épouse [T], M. [F] [T] et Mme [K] [T] (ci-après les consorts [T]) sont respectivement usufruitière (pour la première) et nus-propriétaires (pour les deux derniers) du lot numéro 6 au sein du lotissement “[Adresse 5]”, situé [Adresse 6] à [Localité 2].
Par arrêté municipal du 17 juillet 2019, la SARL les Santolines a obtenu, sur les parcelles cadastrées section F numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] constituant les lot 1 et 2, formant le lot n°6 du lotissement le [Adresse 7], une autorisation de démolition de l'hôtel existant et de construction d'un immeuble résidentiel de huit logements.
Invoquant la violation du cahier des charges du lotissement, notamment en ce qu’il imposerait pour chaque demande de permis de construire, le recours préalable à un architecte coordonnateur pour s'assurer du respect du règlement du lotissement, et suivant exploit d'huissier de justice du 22 mars 2021, les consorts [T] ont fait assigner la société les Santolines devant la présente juridiction aux fins de solliciter, à titre principal, que soit ordonnée sous astreinte la mise en conformité de la construction litigieuse portée par la défenderesse.
Un permis modificatif a été délivré à la société les Santolines le 27 janvier 2023.
Dans le cadre de l’instance en cours, les consorts [T] ont saisi le juge de la mise en état d’une demande d'expertise judiciaire qu’il a rejeté par ordonnance rendue le 25 novembre 2024 au motif que la mesure d’instruction n’était sollicitée qu’en vue de pallier la carence des requérants dans l’administration de la preuve qui leur incombe, retenant retenant en particulier que le seul élément nouveau depuis l’assignation était le justificatif de l’affichage du permis de construire modificatif qui indiquait notamment un changement de l’altimétrie, des façades et une diminution du nombre de logements initialement prévu, une superficie inchangée mais une hauteur de construction diminuée de 17 cm.
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En leurs conclusions récapitulatives régularisées le 6 février 2026, les consorts [T] entendent voir le tribunal,
à titre principal, ordonner la mise en conformité de la construction de la société les Santolines, sous astreinte de 1000 € par jour de retard qui court à compter de la décision à intervenir et se réserver la liquidation de l’astreinte,
à titre subsidiaire, condamner la société les Santolines à leur verser la somme de 250 000 € en indemnisation de leur préjudice,
en tout état de cause,
rejeter la demande reconventionnelle,
condamner la requise à payer les entiers dépens avec distraction, et à leur verser une indemnité de procédure de 5000 €.
Suivant conclusions n°5 au fond notifiées le 29 avril 2026, la société les Santolines demande au tribunal, statuant en vertu des dispositions de l’article L. 442 – 1, L.115 – 1 et L. 442 – 9 du Code de l’urbanisme, des articles 1103 et suivants et 1240 du Code civil, au bénéfice de l’exécution provisoire, de rejeter l’ensemble des demandes des consorts [T], et reconventionnellement, de les condamner solidairement à lui payer une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, ainsi que celle de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui doivent rester à leur charge.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Le 9 février 2026 , le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 15 mai 2026 et renvoyant l’affaire devant le tribunal à l’audience du 16 juin 2026, date à laquelle elle a été retenue puis mise en délibéré.
MOTIFS DE LA DECISION
À l’appui de leur action tendant à la mise en conformité de la construction édifiée par la société les Santolines ou à l’indemnisation de leur préjudice à hauteur de 250 000 €, les consorts [T] font valoir,
– que la construction litigieuse leur occasionne une importante perte de vue sur la mer,
– que cette construction enfreint l’article 9 du cahier des charges du lotissement qui impose à tout constructeur deux obligations distinctes,
*d’une part respecter le règlement du lotissement,
* d’autre part de soumettre chauqe demande de permis de construire au visa préalable par l’architecte coordonnateur afin que ce dernier puisse assurer du bon respect du projet initial, du règlement du lotissement (notamment aux articles 6 à 13 du titre II dudit règlement) et des dispositions du cahier des charges,
– qu’à défaut de retenir un manquement contractuel, le tribunal condamnera la requise sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage en raison de l’obstruction par la construction de la vue dont ils bénéficiaient sur la mer.
En défense, la société les Santolines réplique que:
– le règlement du lotissement est devenu caduc,
– il en résulte que l’article 9 du cahier des charges qui stipule que chaque propriétaire construit dans le respect des dispositions du règlement du lotissement, est inapplicable,
– s’agissant des dispositions de l’article 9 du cahier des charges, la consultation de l’architecte coordonnateur ne s’impose pas puisqu’il était prévu qu’il devrait être nommé soit par le lotisseur qui n’existe plus ou éventuellement par l’association syndicale ce qui confère un caractère facultatif ; en tout état de cause, elle a présenté son projet à l’association syndicale lors de l’assemblée générale du 3 août 2019 et qui a approuvé son projet,
– la mise en conformité de la construction est impossible car la société les Santoline n’est plus propriétaire de l’immeuble les lots ayant été vendus en état futur d’achèvement et un syndicat de copropriétaires s’étend constitué,
– le trouble de voisinage allégué n’est pas caractérisé.
Sur le bien-fondé de la demande introductive d’instance
Le tribunal juge en premier lieu qu’il ne pourrait être fait droit à la demande de mise en conformité de la construction édifiée sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], telle qu’elle est présentée par les consorts [T] à l’égard de la société les Santolines qui justifie avoir vendu ce bien immobilier, par attestation établie par Maître [A] [X] notaire à Sainte-Maxime le 28 mai 2025, de sorte que, n’en étant donc plus propriétaire au jour de la présente décision, elle ne pourrait pas exécuter une telle condamnation.
En revanche, la demande de dommages-intérêts présentée à titre subsidiaire par les consorts [T] demeure recevable.
Les consorts [T] invoquent en premier lieu la violation des dispositions du cahier des charges qui édictent que les constructions doivent s’effectuer dans le lotissement conformément au règlement du lotissement.
La société les Santolines soutient que le règlement du lotissement établi le 25 août 1981 est devenu caduc, conformément aux dispositions de l’article L442 – 9 du code de l’urbanisme qui prévoit que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. La défenderesse indique en effet que la commune de [Localité 2] a adopté un plan d’occupation des sols et aujourd’hui un PLU mis en révision le 24 mars 2017 et modifié le 20 décembre 2018. Elle soutient ainsi que l’article 9 du cahier des charges du lotissement se réfère ainsi à des dispositions du règlement du lotissement qui ne sont plus applicables. Elle affirme encore que la seule reproduction dans le cahier des charges, une référence règlement lotissement ne lui confère pas automatiquement un caractère contractuel.
Les consorts [T] répliquent que le cahier des charges a une valeur contractuelle incontestable et que la référence qui est faite au règlement du lotissement suffit à donner à celui-ci une valeur contractuelle.
Le tribunal relève en premier lieu qu’il n’existe aucune ambiguïté sur la rédaction de l’article 9 du cahier des charges du lotissement s’agissant de la condition tenant à l’obligation de faire viser la demande de permis de construire par l’architecte coordonnateur. En effet, il s’agit d’une disposition qui qui a été expressément intégrée au cahier des charges, sans référence au règlement du lotissement, de sorte qupour la validité de ladite clause, il est indifférent de s’interroger sur la caducité éventuelle dudit règlement du lotissement puisque les parties s’entendent sur sur le fait que le cahier des charges a une valeur contractuelle qui s’impose aux colotis.
L’article 9 du cahier des charges stipule que : « dans le but de préserver l’harmonie architecturale, l’intégration au site et le parti de composition du projet, chaque demande de permis de construire devra être visée par l’architecte coordonnateur désigné par le lotisseur, ou éventuellement par l’association syndicale. Il aura pour mission de viser les demandes de permis de construire dans l’esprit des articles du titre II du règlement. (…) »
La notion d’appel à un architecte coordonnateur implique plusieurs demandes de permis de construire simultanées et donc que cette clause concerne la construction originelle du lotissement. C’est d’autant plus vrai que l’architecte coordonnateur en question devait être désigné par le lotisseur qui n’a plus d’existence légale aujourd’hui, ou par l’association syndicale.
Les demandeurs invoquent cette condition du cahier des charges mais sans prétendre qu’un architecte coordonnateur désigné selon les stipulations dudit article 9 était encore en fonction au moment de la demande de permis de construire introduite le 5 juillet 2019 par la société les Santolines . En outre, celle-ci établit avoir soumis son projet à l’assemblée syndicale libre qui lui a demandé de l’amender sur certains points, ce qui a donné lieu au permis modificatif obtenu en janvier 2023 qui n’a fait l’objet d’aucun recours devant le juge administratif, ou d’aucune contestation de la part de l’organe de gestion du lotissement.
S’agissant du premier alinéa de l’article 9 du cahier des charges stipulant que chaque propriétaire construit dans le respect des dispositions du règlement du lotissement, d’après l’article L442 – 9 du code de l’urbanisme qui est mis dans le débat par la société les Santolines, en sa version applicable au litige au jour de l’introduction de l’action (modifié par la loi numéro 2018 – 1021 du 23 novembre 2018), les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
L’arrêté préfectoral autorisant le lotissement date du 25 août 1981. La commune de [Localité 2] s’est dotée d’un plan local d’urbanisme le 24 mars 2017. Il s’évince de l’article L442 – 9 que les règles d’urbanisme contenu dans les documents de lotissement qui ont plus de 10 ans au jour de publication d’un plan local d’urbanisme, deviennent caduques et sont donc privées d’effets juridiques. Par conséquent, tel est le cas du règlement du lotissement [Adresse 8] dont les stipulations ne peuvent être opposées à la société les Santolines en ce qui concerne les travaux qu’elle a effectuées sur la base du permis de construire obtenu le 17 juillet 2019 et le permis modificatif du 27 janvier 2023.
En tout état de cause, il doit être rappelé qu’il appartient au demandeur à une instance civile d’indiquer expressément les dispositions contractuelles ou réglementaires ou légales dont il invoque la violation. En l’espèce, force est de constater que les consorts [T] se prévalent du fait que la construction de la société les [Adresse 9] ne respecte pas le règlement du lotissement, sans viser particulièrement une clause ou un paragraphe déterminé dudit règlement qui n’aurait pas été respecté, à l’exception de celles concernant le recours à l’architecte coordonnateur.
Il est allégué de ce que la construction faite par la société les Santolines sur sa propriété après destruction du bâtiment qui était précédemment édifié, obstrue la vue dont bénéficient les consorts [T] depuis leur propriété. Les demandeurs expliquent qu’une note de présentation du projet initial du lotissement prévoyait qu’une des préoccupations majeures des colotis était justement d’offrir des vues à tout lot sans être gêné par les constructions avoisinantes. Aucune stipulation concernant un droit de vue n’est insérée au cahier des charges.
La société les Santolines a obtenu un permis de construire qui n’a pas été déféré au juge administratif et a construit, comme il en avait le droit sur son lot, un bâtiment de logements, après destruction de l’hôtel qui y était construit et qui occupait déjà un espace important dans le champ visuel des demandeurs. Les consorts [T] produisent des photographies qui ne sont pas probantes car les premières sont prises après destruction de l’hôtel et donc, avant la construction du nouveau bâtiment . Par contre la comparaison entre les deux photographies produites par la société les Santolines , l’une prise le 5 juillet 2020 avant les travaux, et l’autre prise après les travaux depuis la terrasse des consorts [T] montre que la nouvelle construction n’occasionne pas un préjudice excédent les inconvénients normaux du voisinage dans un lotissement, et que la vue mer dont disposaient auparavant les consorts [T] n’est pas significativement altérée par la nouvelle construction.
Par conséquent, les consorts [T] n’ayant pas rapporté la preuve d’un manquement de la société les Santolines aux règles applicables dans le lotissement, ils doivent être déboutés de leur demande principale.
Sur les troubles anormaux de voisinage
Dans leurs dernières conclusions qui sont les seules écritures auxquelles le juge est tenu de répondre, les consorts [T] ne se réfèrent à aucun texte légal pour fonder leur demande en paiement d’une somme de 250 000 € à titre de dommages-intérêts .
Le tribunal qui doit restituer aux faits leur qualification juridique, suppose que les requérants visent l’article 1240 du Code civil qui était seul applicable au jour des faits, à la théorie du trouble anormal de voisinage.
L’article 1240 dispose que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Même s’il est constant que la partie qui prétend subir un préjudice, n’est pas tenue de prouver une faute de la part de son voisin qui lui cause un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage, elle doit néanmoins établir un préjudice déterminé, en lien direct avec un acte déterminé de la partie adverse. Si l’un de ces éléments constitutifs de la responsabilité extra contractuelle fait défaut, l’action n’est pas fondée.
Or, si les consorts [T] sollicitent une somme de 250 000 € en indemnisation de leur préjudice et indique qu’elle correspond à 10 % de la valeur vénale de leur immeuble, ils ne produisent strictement aucune pièce en rapport avec leurs allégations de perte de valeur de leur bien immobilier à cause d’une atteinte à leur vue sur la mer. Ainsi aucun élément concret ne permet au tribunal de mettre en perspective la valeur du bien avant les travaux réalisés par la société les Santolines et celle qu’il avait, après l’achèvement du bâtiment sur la base du permis de construire modificatif obtenu par la défenderesse le 27 janvier 2023.
Du reste, les consorts [T] ne font aucune observation à propos de ce permis de construire modificatif dont il résulte pourtant qu’il prévoit un abaissement du niveau de l’acrotère notamment et ainsi, ne montrent pas que le trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage qu’ils ont dénoncé avant l’accomplissement de ces derniers travaux, persiste.
Par conséquent les consorts [T] doivent être déboutés de leurs prétentions.
Sur la demande reconventionnelle en dommages intérêts
La seule circonstance que l’action n’est pas fondée, ne suffit pas à caractériser l’abus de droit d’agir en justice de sorte que la société les Santolines doit être être déboutée de sa demande de dommages-intérêts .
Sur les frais du procès
Les consorts [T] qui succombent sur l’ensemble de leurs demandes, doivent être condamnés aux dépens en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile et à payer à la défenderesse, une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
Déboute les consorts [E], [F] et [K] [T] de l’ensemble de leurs prétentions,
Les condamne aux entiers dépens et à payer à la société les Santolines, une indemnité de procédure de 3000 € au titre des frais irrépétibles,
Rejette la demande reconventionnelle en dommages-intérêts,
LA GREFFIERE LE PRESIDENT