TRIBUNAL JUDICIAIRE · CH1 Contentieux Général — 29 septembre 2026

N° RG 23/01180 - N° Portalis DBXS-W-B7H-HWSK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS :

Madame [B] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Jean POLLARD de la SELARL CABINET JP, avocats au barreau de la DRÔME

Monsieur [U] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Jean POLLARD de la SELARL CABINET JP, avocats au barreau de la DRÔME

Madame [N] [J] épouse [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Jean POLLARD de la SELARL CABINET JP, avocats au barreau de la DRÔME

DÉFENDERESSES :

S.C.I. DE LA DRAYE, prise en la personne de son représentant légal domiciliée au dit siège,
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Faïçal LAMAMRA, avocat au barreau de la DRÔME

Syndicat de copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] - [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domiciliée au dit siège,
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Maître Faïçal LAMAMRA, avocat au barreau de la DRÔME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Dominique DALEGRE, vice-président,
ASSESSEURS : Corinne LARUICCI, vice-présidente,
Marjolaine CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : Gaëlle SOUCHE

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 juin 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par jugement du 25 novembre 2025, auquel il sera renvoyé pour l’exposé du litige, le Tribunal judiciaire de VALENCE a notamment :
- Déclaré recevables les demandes de Madame [B] [D], Monsieur [U] [X] et Madame [N] [J] épouse [X] formées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 1] fondées sur la théorie des troubles anormaux du voisinage ;
- Ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;
- Enjoint aux parties de faire les démarches nécessaires à la fins de nomination d’un administrateur ad hoc chargé de représenter la SCIA DE LA DRAYE ;
- Renvoyé l’affaire à la mise en état ;
- Sursis à statuer sur le surplus des demandes ;
- Réservé les dépens.

Maître [C] [G] a été nommé en tant que mandataire ad hoc de la SCIA DE LA DRAYE par ordonnance du 06 janvier 2026.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 17 février 2026, Madame [B] [D] et les consorts [X] demandent de :
- DECLARER la demande de Madame [B] [D], Monsieur [U] [X] et Madame [N] [X] recevable et bien fondée, et en conséquence :
A titre liminaire,
- DEBOUTER les défendeurs de leur demande d’irrecevabilité au titre de l’absence de conciliation en application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile,
SUR LES VUES DIRECTES
A titre principal,
- DIRE ET JUGER que les trois terrasses, ainsi que la piscine et la plage-terrasse ont été édifiées en violation des dispositions de l’article 678 du Code civil, d’une part, et de l’article R 111-17 du Règlement National d’Urbanisme, d’autre part, et offrent une vue directe sur les fonds des consorts [D]-[X],
- ORDONNER la suppression des ouvrages sur 1m90 depuis la limite séparative offrant une vue directe sur le fonds des consorts [D]-[X], aux frais exclusifs de la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, en la personne de Monsieur [C] [G], et sous astreinte de 100€ par jour de retard suivant le mois de signification de la décision à intervenir, à savoir :
- la terrasse en rez-de-chaussée sur la façade Nord
- les deux terrasses en façade Sud dont l’une se situe en rez-de-chaussée, et l’autre au 1er étage
- la piscine et la plage-terrasse
- le balcon
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G] à supprimer les ouvrages sur 1m90 depuis la limite séparative offrant une vue directe sur le fonds des consorts [D]-[X], sous astreinte de 100€ par jour de retard suivant le mois de signification de la décision à intervenir, à savoir :
- la terrasse en rez-de-chaussée sur la façade Nord
- les deux terrasses en façade Sud dont l’une se situe en rez-de-chaussée, et l’autre au 1er étage
- la piscine et la plage-terrasse
- le balcon
- DIRE ET JUGER que les terrasses et balcons devront être édifiés à une distance de 1m90 de la limite séparative des fonds [D]-[X], sous astreinte de 100€ par jour de retard suivant le mois de signification de la décision à intervenir,
A titre subsidiaire,
- DIRE ET JUGER que les protections-vues posées à la demande de la SCIA LA DRAYE sur les terrasses et balcons ne sont pas conformes aux dispositions de l’article R111-17 du RNU,
- ORDONNER l’enlèvement des protections-vues posées à la demande de la SCIA LA DRAYE, à ses frais exclusifs, sous astreinte de 100€ par jour de retard suivant le mois de signification de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G], à enlever les protections-vues posées, sous astreinte de 100€ par jour de retard suivant le mois de signification de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G], à procéder à la pose de protections-vues conformément aux dispositions de l’article R111-17 du RNU, à savoir implantées soit sur la limite séparative, soit à 3m00 de cette même limite, à une hauteur de 2m60 sur les terrasses nord et sud des rez-de-chaussée à partir du sol des terrasses , et à une hauteur de 1m90 pour la terrasse sud au 1er étage et le balcon, selon les préconisations de l’Expert (pièce 8 ; page 31) sous astreinte de 100€ par jour de retard suivant le mois de signification de la décision à intervenir,
- DIRE ET JUGER que les terrasses et balcons litigieux devront être équipés d’une paroi écran de 1m90 de long, perpendiculaire à la limite de propriété et portés à respectivement 2m60 et 1m90 de hauteur,
- PRENDRE ACTE de ce que Madame [D] s’oppose à la pose d’une couvertine sur son mur privatif,
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G], à remédier au désordre relatif à l’étanchéité sans affecter le mur privatif de Madame [D], sous astreinte de 100€ par jour de retard suivant le mois de signification de la décision à intervenir,
- ORDONNER la suppression de l’empiètement aérien d’un bord de toit sur le fonds de Mme [D],
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G] à supprimer l’empiètement aérien susvisé, sous astreinte de 100€ par jour de retard suivant le mois de signification de la décision à intervenir,

SUR LES PREJUDICES SUBIS
- DIRE ET JUGER que, des suites de la construction litigieuse, les consorts [D]-[X] subissent des troubles du voisinage leur causant un préjudice certain,
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G] à verser la somme de 30.000€ à Madame [D] au titre du préjudice lié à la perte d’ensoleillement et de luminosité,
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G] à verser la somme de 18.000€ à Monsieur [X] au titre du préjudice lié à la perte d’ensoleillement et de luminosité,
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G] à verser la somme de 40.000€ à Madame [D] au titre du préjudice de vue et atteinte à son intimité,
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G] à verser à Madame [D] la somme de 37.000€ au titre de la perte de valeur vénale de son bien immobilier,
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G] à verser aux époux [X] la somme de 17.000€ au titre de la perte de valeur vénale de son bien immobilier,
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G] à verser la somme de 8.000 € à Monsieur [X] au titre des nuisances générées par la piscine collective de la SCIA LA DRAYE en période estivale,
- CONDAMNER la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G] à payer la somme de 4.000 euros chacun aux consorts [D]-[X] en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 12 février 2026, la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice Monsieur [C] [G], demandent de :
- DEBOUTER Mme [D] et les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes,
A titre subsidiaire,
- JUGER que la mise en place d’un retour occultant de 60 cm sur une hauteur de 1,80 m a minima(terrasse RDC facade nord, terrasse RDC et balcon 1er étage facade sud) est de nature à supprimer toute vue droite prohibée sur les fonds [D]-[X],
- DEBOUTER Mme [D] et les époux [X] du surplus de leurs demandes,
- REDUIRE, le cas échéant, leurs demandes indemnitaires à de plus justes proportions,
En tout état de cause,
- AUTORISER Ie Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], ou tout professionnel mandaté par elle, a pénétrer sur la propriété de Mme [D] et à réaliser les travaux d’étanchéité entre le chéneau du batiment Sud et le muret existant en limite de proprieté, sous astreinte de 2.000 € par obstruction constatée,
- CONDAMNER in-solidum Mme [D] et les époux [X] (solidairement entre eux) à verser à la SCIA DE LA DRAYE et au Syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 5] [Localité 1] Ia somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- ECARTER l’exécution provisoire de droit,
- CONDAMNER in solidum Mme [D] et les époux [X] (solidairement entre ces derniers) aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.
La clôture de l’instruction a été fixée au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il sera rappelé que la question de la recevabilité des demandes de Madame [B] [D] et des consorts [X] a été tranchée par le jugement du 25 novembre 2025 ; en outre, plus aucune fin de non-recevoir n’est soulevée en défense.

Sur les vues :

Aux termes de l’article 676, 677 et 678 du Code civil, “ Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.” ;
“Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.” ;

“ On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.”.

L’article R111-17 du Code de l’urbanisme précise que : “A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.”.

L’article L480-13 du Code de l’urbanisme précise que : “Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :
1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative [...] , (NB : cette règle est assortie d’exceptions selon la localisation des constructions litigieuses, non applicables en l’espèce) ;
“2° Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux.”.

Ces dispositions s’appliquent à l'action en responsabilité civile tendant à la démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu'elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique.

Madame [B] [D] se plaint des vues droites offertes par les constructions suivantes :
- balcon du 1er étage face sud ;
- terrasse du 1er étage face sud ;
- terrasse en rez-de-jardin surélevé face nord.

Les consorts [X] font quant à eux valoir que les constructions suivantes offriraient des vues droites sur leur propriété :
- plage/terrasse de la piscine surélevée de 0,55 cm ;
- terrasse en rez-de-jardin surélevée de 0,70 cm face sud ;
- balcon du 1er étage face sud ;
- terrasse du 1er étage face sud.

Le rapport d’expertise judiciaire conclut qu’il existe des vues droites aux extrémités des trois terrasses que comporte l’immeuble nouvellement construit, qui ont été sommairement occultées par des panneaux de bois. Ces occultations selon l’expert ne répondent ni aux conditions fixées par le Code civil, ni aux conditions fixées par le Code de l’Urbanisme.

S’agissant de ces pare-vues, l’expert indique que le plan des façades “fait apparaître que le permis de construire fait état des pare-vues de la façade Sud et de leur hauteur, mais qu’il ne fait pas état du pare-vue de la terrasse du rez de chaussée et qu’il ne porte pas d’indication sur le positionnement en plan de ces pare-vues. Ils peuvent dès lors être interprétés se situer dans le même plan que les façades auxquelles ils appartiennent, alors qu’ils en en sont séparés de 10 à 60 cm.”.

L’expert fait les préconisations suivantes :
- pour les terrasses nord et sud en rez-de-chaussée, elles doivent soit être diminuées de 1,90m de leur longueur, soit être équipées d’un écran établi sur la limite de propriété, d’une hauteur de 2,60 m, et dôté d’un autre écran perpendiculaire à la limite de propriété et faisant jonction avec le premier, de 60 cm de longueur ;
- pour la terrasse sud du 1er étage, elles doit soit être diminuée de 1,90m de sa longueur, soit être équipée d’une paroi écran d’1m90 de hauteur placée en limite de propriété, et d’un autre écran faisant jonction avec le premier, de 60cm de longueur, perpendiculaire à la limite de propriété.

L’extrait de PLU produit concerne les clôtures, et non des pare-vues, et il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte.

Dès lors, la suppression des vues par la mise en place de pare-vues apparaît techniquement possible, et plus proportionnée qu’une mesure de démolition des terrasses sur une longueur de 1,90m.

Contrairement à ce qu’indique l’expert, une hauteur de 2,60m pour les terrasses du rez-de-chaussée ne se justifie pas, cette disposition ne concernant que fenêtres et jours réalisés dans les murs non mitoyens, ce que ne sont pas les pare-vues considérés. Pour ces terrasses en rez-de-chaussée, une hauteur de 1,90m sera donc retenue.

Un retour perpendiculaire de 0,60cm est de nature à supprimer toute vue droite, les occupants de la terrasse ne pouvant alors avoir sur le fonds des demandeurs que des vues obliques.

Il n’y a pas lieu de retenir une implantation possible des pare-vues à 03 mètres de la limite séparative entre les deux fonds, celle-ci n’étant pas de nature à supprimer l’ensemble des vues droites offertes par les terrasses.

Par conséquent, il y a lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice Monsieur [C] [G], seul propriétaire actuel des ouvrages, à effectuer les travaux ci-dessus décrits, sous astreinte de 50 euros par jour de retard suivant le délai de 02 mois suite à la signification de la présente décision.

Les demandeurs font en outre valoir que la piscine et la plage-terrasse offriraient également des vues sur la propriété des consorts [X]. L’expert judiciaire a indiqué à ce sujet que: “Nous considérons qu’il n’y a pas de création de vues à partir de l’ouvrage. Les vues sur le fond voisin restent les mêmes que celles qui s’offraient depuis le jardin avant la création de la piscine et qui restent les mêmes sur le reste du jardin. Elles sont limitées par l’incorporation d’une clôture dont l’occultation est insuffisante du fait de sa transparence.”.

Le seul fait que la plage-terrasse de la piscine soit légèrement surélevée ne suffit pas, compte tenu de la configuration des lieux, à considérer qu’une vue nouvelle a été créée. Les consorts [X] seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur le mur de Madame [B] [D] :

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que des travaux d’étanchéité sont nécessaires afin de garantir l’absence d’écoulement d’eau entre les deux murs séparant les fonds.

L’expert préconise :
- pour la SCIA LA DRAYE de déposer le bardage de la façade sur toute sa hauteur pour lui donner une moindre épaisseur permettant aux eaux qu’il reçoit de s’écouler dans le caniveau prévu à cet effet au lieu de s’écouler sur le mur de Madame [B] [D] et entre les deux murs.
- pour Madame [B] [D], de faire poser au sommet de son mur un chaperon ou une couvertine en pente vers son fond pour que les eaux reçues par ce mur s’écoulent sur son fond et non entre les deux murs.

Madame [B] [D] s’oppose à ce qu’une couvertine soit posée sur son mur privatif.

Elle demande la condamnation des défendeurs à remédier au désordre relatif à l’étanchéité sans affecter son mur privatif, mais sans préciser quels travaux elle entend voir réaliser. Cette demande étant indéterminée, elle en sera déboutée.

Il convient en revanche d’autoriser le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], ou tout professionnel mandaté par lui, à pénétrer sur la propriété de Madame [B] [D] pour réaliser les travaux d’étanchéité entre le chéneau du bâtiment Sud et le muret existant en limite de propriété tels quel préconisés par l’expert et n’impliquant pas la pose de couvertine sur le mur de Madame [B] [D], à charge pour lui de prévenir l’intéressée par tous moyens, dans un délai minimum de 15 jours précédant toute intervention. Au vu des positions respectives des parties, il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte.

Sur l’empiètement :

L’article 545 du Code civil dispose que : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ».

Il découle de ces dispositions que lorsqu’un empiètement, même minime, est constaté, le juge doit ordonner toute mesure de nature à y mettre fin.

L’expert judiciaire indique dans son rapport avoir constaté un empiètement des couvertines qui couronnent les acrotères du toit de l’immeuble appartenant aux défenderesses et de ses murs de terrasse.

Cependant, si l’expert a maintenu sa position sur l’existence d’un empiètement dans le cadre d’un dire, il sera souligné, comme le font les parties défenderesses, qu’il n’en précise pas les mesures. En outre, il n’apparaît pas qu’il ait, pour fonder ses conclusions, fait des constats autre que visuels, et il n’a notamment pas étudié les plans cadastraux.

La preuve de l’existence même de l’empiètement n’est donc pas rapportée avec certitude, et Madame [B] [D] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les préjudices de Madame [B] [D] et des consorts [X] :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”.

L’article 1253 du Code civil, entré en vigueur le 17 avril 2024, dispose que : “Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal.”.

Antérieurement à cette entrée en vigueur, ces mêmes principes étaient consacrés de façon constante par la jurisprudence.

Cet engagement de responsabilité nécessite la caractérisation d’un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage, fondée sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance, sans qu'il soit nécessaire d'imputer celui-ci à une faute ou à l'inobservation d'une disposition législative ou réglementaire. En effet, de jurisprudence constante, il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d'urbanisme n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et que le caractère anormal d'un trouble de voisinage doit s'apprécier in concreto tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

* Sur la perte d’ensoleillement et de luminosité.

S'il n'existe aucun droit acquis à l'ensoleillement, la réduction de l'ensoleillement créée par l'implantation d'un bâtiment peut constituer un trouble anormal du voisinage. Un milieu urbain, voire une zone à faible densité, mais dont la vocation à une densification importante était manifestement évidente, appellera une appréciation plus stricte de l'anormalité en matière de trouble à l'ensoleillement, qui constitue un avantage nécessairement précaire. La tolérance sera plus grande aux atteintes portées à l'ensoleillement dans les zones où la taille des terrains de construction est limitée, donc dans lesquelles il est complexe, voire impossible, d'éloigner suffisamment la nouvelle construction du voisinage pour qu'elle n'ait aucun impact sur son niveau d'éclairage.

Si la perte d'ensoleillement est substantielle ou altère la qualité de vie comme se manifestant dans la continuité ou se renouvelant régulièrement, elle constituera un trouble anormal du voisinage, notamment en raison de la perte de valeur du bien concerné. Au contraire, si la réduction de l'ensoleillement est limitée aux saisons hivernale et automnale, l'existence d'un trouble anormal du voisinage sera plus difficile à établir. La jouissance du jardin, de la terrasse ou de la piscine est plus répandue l'été que l'hiver, de sorte qu'il est davantage pénalisant de ne pas pouvoir en bénéficier lors de la saison estivale.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire indique que : “Cette perte d’ensoleillement est manifeste. Il s’agit de l’établissement d’un bâtiment de 7m80 de haut sur 12m50 de long le long d’une limite séparative de direction proche de l’axe Nord-Sud. Le soleil disparaît derrière le mur ainsi constitué en début d’après midi et ne passe au-dessus du toit qu’en période estivale.
[...]
Sur la période hivernale de septembre à mars, la façade et le jardin de Mme [D] perdent en moyenne 2h ½ de la durée d’ensoleillement moyen de 10 heures,
- sur la période estivale de mars à septembre, la façade et le jardin de Mme [D] perdent en moyenne 5 heures de la durée d’ensoleillement moyen de 14 heures.
La perte d’ensoleillement qui en ressort est de 31% du temps d’ensoleillement global.”.

Il ressort des différentes photographies, plans et plans cadastraux produits que l’habitation de Madame [B] [D] est située dans une zone urbanisée, de sorte qu’elle ne pouvait prétendre à un droit acquis à l’ensoleillement.

Néanmoins, la perte d’ensoleillement telle que caractérisée par les conclusions de l’expert judiciaire apparaît particulièrement importante, notamment pendant la période estivale, et atteignant une perte de 31% du temps d’ensoleillement global.

Il apparaît que cette perte d’ensoleillement excède dès lors le trouble normal que l’on peut attendre d’une construction faite dans le voisinage, et le trouble anormal du voisinage est donc caractérisé.

S’agissant des consorts [X], aucun élément ne permet d’évaluer l’importance de la perte d’ensoleillement subie, étant observé que le bâtiment litigieux n’est pas positionné de la même façon par rapport à leur terrain que par rapport à celui de Madame [B] [D], de sorte que les conclusions de l’expert au sujet de la perte d’ensoleillement subi par cette dernière ne sauraient être transposables. Ils ne rapportent donc pas la preuve de l’existence d’un trouble anormal du voisinage de ce chef.

* Sur le préjudice de vue et l’atteinte à l’intimité de Madame [B] [D] :

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que : “L’immeuble nouvellement construit présente sur sa façade Nord quatre vues obliques sur le fond de Mme [D] :
- deux constituées par des fenêtres situées au premier étage.
- deux constituées par des portes fenêtres situées au rez de chaussée.
[...]
La vue qu’offre la fenêtre de l’immeuble voisin sur la fenêtre de la chambre de Mme [D] est une vue plongeante qui donne une vision totale sur le lit de Mme [D], qu’on perçoit distinctement.
Mme [D] souligne que depuis la construction de l’immeuble voisin, elle se trouve obligée de maintenir son store fermé dès qu’elle souhaite préserver son intimité. Le désagrément qui en résulte est représentée par la photo ci-dessus.”.

Ces conclusions caractérisent un trouble dépassant les inconvénients anormaux du voisinage

* Sur les nuisances générées par la piscine :

Si l’expert judiciaire conclut au titre des préjudices subis : “Apparition des nuisances liées au voisinage d’une piscine nouvellement créée le long de la limite Ouest du jardin des consorts [X].”, aucun élément ne permet de quantifier lesdites nuisances, afin d’évaluer s’ils excèdent les troubles que l’on peut normalement attendre du voisinage. L’existence du préjudice de ce chef n’est pas démontrée.

* Sur la perte de valeur vénale des biens immobiliers :

Madame [B] [D] produit un avis de valeur de son bien immobilier, qui estime que l’édification de l’immeuble voisin génère une décôte de 10% de la valeur, soit 37.000 euros, en raison d’un vis-à-vis avec les pièces de l’Ouest et de l’ombre du bâtiment sur la piscine.

Les consorts [X] produisent également un avis de valeur dont il ressort de même une dépréciation de leur bien à hauteur de 10%, soit 17.000 euros, en raison de la proximité de l’immeuble construit par la SCIA DE LA DRAYE et des vis-à-vis générés.

Si les défenderesses contestent ces chiffres, elles n’apportent aucun élément susceptible de les remettre en cause, étant observé que les éléments fondant la diminution de la valeur du bien de Madame [B] [D] sont également ceux retenus au titre des troubles anormaux du voisinage. Ce chiffrage correspond donc au préjudice global subi par la demanderesse pour l’ensemble des préjudices invoqués.

En conséquence, la SCIA DE LA DRAYE et le Syndicat Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1] sont condamnés à verser à Madame [B] [D] la somme globale de 37.000 euros au titre de la perte d’ensoleillement et de luminosité, du préjudice de vue et d’intimité et de la perte de valeur vénale de son bien immobilier.

Aucun trouble anormal du voisinage n’ayant été retenu pour les consorts [X], la seule perte de valeur de l’immeuble consécutive à la construction d’un immeuble de voisin étant insuffisante à caractériser un tel trouble, ils seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G], et la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], sont condamnés aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à verser :
- à Madame [B] [D] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- aux consorts [X] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Au vu de la nature de l’affaire et de l’importance des conséquences prévisibles en cas de réformation, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d'Appel de Grenoble :

DEBOUTE Madame [B] [D], Monsieur [U] [X] et Madame [N] [J] épouse [X] de leur demande de suppression sous astreinte des ouvrages offrant une vue directe sur leur fonds sur 1m90 depuis la limite séparative ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice Monsieur [C] [G], à enlever à ses frais exclusifs les protections-vues posées, et à procéder à ses frais exclusifs à la pose de protections-vues implantées sur la limite séparative entre le fonds du Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice Monsieur [C] [G] et ceux de Madame [B] [D] ainsi que de Monsieur [U] [X] et Madame [N] [J] épouse [X], sur la terrasse nord située au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 1], la terrasse sud du rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 1], et la terrasse et/ou balcon sud du 1er étage de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 1] ;

DIT que ces protections vues devront être d’une hauteur de 1,90 m et être dotées d’une autre protection-vue de même hauteur perpendiculaire et faisant jonction avec les premières, d’une longueur de 60 cm ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G], à réaliser ces travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le délai de 02 mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à condamner la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], à la réalisation des travaux ci-dessus décrits ;

DEBOUTE Madame [B] [D], Monsieur [U] [X] et Madame [N] [J] épouse [X] de leurs demandes de suppression des vues concernant la piscine et la plage terrasse ;

DEBOUTE Madame [B] [D] de sa demande de condamner la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G], à remédier sous astreinte au désordre relatif à l’étanchéité sans affecter son mur privatif ;

AUTORISE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G], ou tout professionnel mandaté par lui, à pénétrer sur la propriété de Madame [B] [D] pour réaliser les travaux d’étanchéité entre le chéneau du bâtiment Sud et le muret existant en limite de propriété tels quel préconisés par l’expert en page 25 de son rapport et n’impliquant pas la pose de couvertine sur le mur de Madame [B] [D] (à savoir : dépose du bardage de la façade sur toute sa hauteur pour lui donner une moindre épaisseur permettant aux eaux qu’il reçoit de s’écouler dans le caniveau prévu à cet effet au lieu de s’écouler sur le mur de Madame [B] [D] et entre les deux murs), à charge pour lui de prévenir l’intéressée par tous moyens, dans un délai minimum de 15 jours précédant toute intervention ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte par obstruction constatée ;

DEBOUTE Madame [B] [D] de l’ensemble de ses demandes fondées sur l’existence d’un empiètement aérien ;

DEBOUTE Monsieur [U] [X] de sa demande faite au titre de la perte d’ensoleillement et de luminosité, de la perte de valeur vénale de son bien immobilier et des nuisances générées par la piscine collective en période estivale ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G], et la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], à verser à Madame [B] [D] la somme globale de 37.000 euros au titre du préjudice lié à la perte d’ensoleillement et de luminosité, du préjudice de vue et d’atteinte à son intimité, et de la perte de valeur vénale de son bien immobilier ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G], et la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], à verser à Madame [B] [D] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G], et la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], à verser à Monsieur [U] [X] et Madame [N] [J] épouse [X] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 5] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice en la personne de Monsieur [C] [G], et la SCIA DE LA DRAYE, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [C] [G], aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.
aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires, d'y tenir la main,
à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier