RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
5AA
N° RG 25/01281 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O5U5
MINUTE N° :
Société CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A [Localité 1] MODERE
c/
[R] [J], [I] [U] [B]
Copie certifiée conforme le :
à :
Madame [R] [J]
préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me René DECLER
COUR D’APPEL DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 3]
--------------------
Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 03 SEPTEMBRE 2026 ;
Sous la Présidence de Laurence GREIG, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;
Après débats à l’audience publique du 21 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu ;
ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :
Société CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de VAL D'OISE, avocat postulant
ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :
Madame [R] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparante
Monsieur [I] [U] [B]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]
non comparant
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Le tribunal a été saisi le 20 Novembre 2025, par Assignation - procédure au fond du 17 Novembre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 21 Mai 2026, et jugée le 03 SEPTEMBRE 2026.
Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2012, la SA OSICA, devenue CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 7], pour un loyer mensuel révisable de 514,10 euros, outre les charges.
Par acte sous seing privé du 10 janvier 2012, la SA OSICA, devenue CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] un emplacement de stationnement n°21, accessoire au logement, sis à la même adresse.
En date du 21 juillet 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans dex deux baux pour un montant de 21.069,51 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, loyer de juin 2025 inclus.
Par acte de commissaire de justice délivré le 17 novembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] et tous occupants de leur chef du logement et de l’emplacement de stationnement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Dire et juger que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et L433-2 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner solidairement Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J], à payer à la société demanderesse, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et ses accessoires, qui résulterait de l’application de la convention locative, Condamner solidairement Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] au paiement de la somme de 1693,55 euros, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 et pour le surplus, à compter de l’assignation, Supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, prévu à l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution, Condamner solidairement Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 18 novembre 2025.
L’affaire a été examinée à l’audience du 21mai 2026.
La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes et actualise la dette à la somme de 3270,80 euros, arrêtée au 12 mai 2026 (terme d’avril 2026 inclus). Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par les défendeurs.
Madame [R] [J] comparait en personne. Elle conteste le montant de la dette, en faisant valoir un versement de 1635,72 euros le 19 mai 2025. Séparée de son conjoint, elle indique avoir été licenciée en octobre 2025 et être en attente de l’ouverture de ses droits aux allocations chômage. Elle demande des délais de paiement et propose un échéancier d’un montant de 50 euros en plus du versement du loyer courant.
Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [I] [U] [B] n’était ni présent ni représenté.
Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.
Par note en délibéré reçue le 12 juin 2026 autorisée par le juge, la bailleresse a produit un décompte actualisé au 31 mai 2026, s’élevant à la somme de 2452,94 euros. Elle précise également qu’un surloyer forfaitaire appliqué en 2025 a été régularisé en novembre 2025 à hauteur de 23760 euros, un surloyer réel ayant été appliqué à hauteur de 94,51 euros, compte tenu de la production tardive des avis d’imposition par les défendeurs.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence d’un défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
1- Sur la recevabilité de la demande
L’assignation a été dénoncée au Préfet du Val d’Oise le 18 novembre 2025 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.
Il est justifié de la CCAPEX le 21 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
La demande est donc recevable.
2- Sur la demande l’acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, les baux conclus les 4 et 10 janvier 2012 entre les parties contiennent une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] par acte de commissaire de justice le 29 juillet 2025 pour un montant de 21.069,51 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, loyer de juin 2025 inclus.
Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société CDC HABITAT SOCIAL à la date du 29 septembre 2025 à minuit.
3- Sur le paiement de la dette locative
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.
Il ressort du décompte locatif produit en date du 2 juin 2026 que la dette locative s'élève à la somme de 2.452,94 euros arrêté au 31 mai 2026, terme de mai 2026 inclus.
Il convient de souligner qu’une clause de solidarité entre les cotitulaires du bail est stipulée dans le présent contrat de bail.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] au paiement de la somme de 2.452,94 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 31 mai 2026, terme de mai 2026 inclus.
4- Sur les délais de paiement
L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.
En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite compte tenu des déclarations des parties à l’audience et du décompte produit par la bailleresse, duquel il ressort que les défendeurs ont effectué un versement de 1635,72 euros le 19 mai 2026, soit un montant supérieur au montant du dernier loyer appelé.
En outre, le bailleur ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement suspendant la clause résolutoire formée par les défendeurs.
Celle-ci indique être dans l’attente de l’ouverture de ses droits au chômage. Elle demande des délais de paiement et propose un échéancier à hauteur de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.
Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] compte tenu du versement intégral du loyer courant, de sorte que la dette a significativement diminué depuis l’assignation.
Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement et d'autoriser les défendeurs à se libérer de la dette locative en 36 mensualités de 50 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Dans ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
5 - Sur l'indemnité d'occupation
En tant que de besoin en cas de non-respect des délais de paiement octroyés, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer principal révisable tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s'il s'était poursuivi, et en conséquence de condamner solidairement Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 30 septembre 2025 et jusqu'à libération effective des lieux.
6 - Sur l'expulsion
En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, la résiliation du bail du logement sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.
En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 4 janvier 2012 recevra ses pleins et entiers effets.
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Par ailleurs, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande.
Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de l’appartement situé [Adresse 7], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.
7- Sur les autres demandes
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] aux dépens de l'instance.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE la demande recevable,
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 29 septembre 2025 à minuit,
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] à payer la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.452,94 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 31 mai 2026, terme de mai 2026 inclus,
AUTORISE Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 50 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème et dernière mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette,
DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s'ils sont respectés cette clause sera réputée n'avoir jamais joué ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance :
le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,le bailleur pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] de l’appartement et de l’emplacement de stationnement n°21 situés [Adresse 7], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi qu'à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] sont condamnés solidairement à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d'occupation révisable d'un montant égal à celui du loyer et des charges de l’appartement qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,REJETTE la demande d’expulsion immédiate et sans délais,
CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [U] [B] et Madame [R] [J] aux entiers dépens de l'instance,
DEBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise, à la date figurant en tête du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRESIDENT