TRIBUNAL JUDICIAIRE · Chbre3 Cab1 Jex — 30 juin 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
D'ARGENTAN
JUGE DE L’EXÉCUTION

N° RG 25/01071 - N° Portalis DBZY-W-B7J-CM6I
5 BZ Baux Professionnels - Autres demandes relatives à un bail professionnel

JUGEMENT DU

TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

PARTIE DEMANDERESSE :

SAS [W] 786
située 22 rue de la Chaussée 61200 ARGENTAN

- représentée par Me Claire ANDRIEU, avocat au barreau de CAEN

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. 22 rue de la Chaussée
située 86 boulevard Dunois 14000 CAEN

- représentée par Me Amandine NAUD, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoiries à l'audience Publique du 27 Avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Jeanne BIDAULT, Juge de l’Exécution, assistée de Madame Sophie LEMAROIS ZANIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2014, la SCI 22 RUE DE LA CHAUSSEE a donné à bail à Monsieur [R] [T] un bien situé 22 rue de la chaussée à Argentan et décrit comme suit :
un immeuble comprenant :
- une surface commerciale en rez-de-chaussée de chaussée,
- à l'étage : un appartement F5 en duplex avec grenier.

Le bail était conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 12 mars 2014 pour se terminer le 11 mars 2023. Il s'est poursuivi depuis par tacite reconduction. Le loyer initial était fixé à 800 euros pour la partie commercial et 400 euros pour la partie habitation.

Suite aux différentes indexations, le montant du loyer actuel est de 2 075 euros au total.

À la suite de différentes cessions du droit au bail, la SAS [W] 786 est devenue titulaire du droit au bail.

En août 2022, Messieurs [Q] et [S] [V] ont acquis les parts sociales de la SAS [W] 786.

La SAS [W] 786 rencontrant des difficultés de paiement, la SCI 22 RUE DE LA CHAUSSEE a engagé une procédure de référé afin notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir la condamnation du preneur au paiement des sommes dues.

Par ordonnance du 16 octobre 2025, Madame la présidente du tribunal Judiciaire d'Argentan
a :
constaté au 21.06.2025 la résiliation du bail commercial ; ordonné l'expulsion de la SAS [W] 786 et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique ;condamné la SAS [W] 786 à payer à la SCI 220 RUE DE LA CHAUSSEE une provision d'un montant de 9 034,95 € à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 01.08.2025;condamné la SAS [W] 786 à payer à la SCI 22 RUE DE LA CHAUSSEE à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer à compter du 22.06.2025 et jusqu'au départ effectif des lieux ;condamné la SAS [W] 786 à payer à la SCI 22 RUE DE LA CHAUSSEE une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;condamné la SAS [W] 786 aux dépens, en ceux compris le coût du commandement.Cette décision a été signifiée à la SAS [W] 786 le 4 novembre 2025.

Le 4 décembre 2025, un commandement de quitter les lieux a été délivré à la SAS [W] 786, le délai de 2 mois pour quitter les lieux a été rappelé, une partie étant affectée à l'habitation principale.

Par requête déposée le 11 décembre 2025, la société [W] 786 a saisi le juge de l'exécution afin d'obtenir un délai pour quitter les lieux et un échéancier pour procéder au règlement de la dette.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2025, après plusieurs renvois, elle a été évoquée à l’audience du 27 avril 2026.

A l’audience, la société [W] 786 représentée par son conseil confirme sa demande et sollicite de voir :
suspendre la procédure d’expulsion,lui octroyer un délai de 12 mois,Au soutien de sa demande, il explique que lors de l’acquisition des parts, les actes ont été établis par le comptable de la société, qu’il n’était pas assisté d’un conseil.

Il soutient qu’il a supporté un passif de la société comprenant des dettes de loyers, sans que le cédant ne l’ait réellement informé de la situation, il rajoute que depuis la reprise des parts de la société, l’expert-comptable n’a établi aucun bilan comptable malgré de multiples relances, qu’il a fait l’objet d’une taxation d’office de la part de l’administration fiscale ainsi que des saisies par cette dernière de ses comptes bancaires, ce qui a occasionné ses difficultés de paiement.

Elle rajoute qu’elle a arrêté son activité pendant deux mois au cours de l’été 2025, ce qui a renforcé ses difficultés de trésorerie.

Elle indique qu’elle est de bonne foi, que le loyer courant a été réglé à l’exception du loyer du mois d’avril 2026, qu’elle a parfois versé jusqu’à 1000 euros par semaine au titre des arriérés en plus du loyer courant. Elle indique qu’elle a rompu le contrat de son unique salarié et que cela représente des économies qui lui permettront d’atteindre une stabilité financière et de régler sa dette.

Enfin, elle indique que le président de la société est marié et père de deux enfants, que l’exploitation de ce commerce est la seule source de revenu du couple.

La SCI 22 RUE DE LA CHAUSSEE représentée par son conseil a indiqué être opposée aux délais pour quitter les lieux ainsi qu’aux délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle indique la situation comptable de la société débitrice apparaît confuse dans la mesure où en 2024, Monsieur [B] [M] se présentait comme en charge de la situation comptable et administrative de la société. Elle ajoute que le président de la société n’est pas à son premier commerce et qu’il ne pouvait pas ignorer que ses obligations comptables doivent être respectées, qu’il aurait dû s’inquiéter de l’absence de bilan et de déclaration fiscale.
Elle indique que la dette reste très élevée, que les propositions de règlement faites par la société [W] 786 ne sont pas tenables.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il résulte des article L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an ; pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il résulte du bail que l’immeuble objet du litige comprend :
- une surface commerciale en rez-de-chaussée
- A l'étage : un appartement F5 en duplex avec grenier.

L’expulsion porte à la fois sur la partie commerciale et la partie habitation.

Il résulte des pièces versées au dossier par le président de la société débitrice (avis d’imposition et demande d’ouverture de redressement judiciaire) que le domicile familial est situé 22 Avenue du Maréchal Foch, à Argentan, de sorte qu’il existe des interrogations sur la véritable adresse du logement familial. Lors de la tentative d’expulsion du 11 mai 2026, Monsieur a déclaré au commissaire de justice qu’un employé était logé dans la partie habitation à l’étage. Au vu de ses déclarations, il apparaît que la famille du président de la société [W] 786 n’est pas logé à l’étage.

Le maintien prolongé dans les lieux aurait pour conséquence d’aggraver la dette de la société [W] 786 dans la mesure où au jour de l’audience, le loyer courant n’était pas réglé.

Par ailleurs, le gérant de la société [W] 786 a également déclaré au commissaire de justice le 11 mai 2026, qu’il avait des difficultés de trésorerie et qu’il devait environ 45 000 euros à l’Etat.

Au regard de ces éléments, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la dette locative a augmenté depuis l’ordonnance de référé 6 octobre 2025 ayant condamné La société [W] 786 au paiement des loyers et arriérés.

Il ressort des pièces produites par la société débitrice que l’administration fiscale a effectivement réalisé une saisie à tiers détenteur sur les comptes bancaires de la société débitrice le 11 mars 2025 pour avoir paiement de la somme de 14 013 euros.
S’il est produit des justificatifs de paiement, ceux-ci ne permettent pas de considérer que la dette a été réglée de manière suffisamment substantielle, dès lors que le solde restant dû demeure particulièrement important, 18 000 euros au jour de l’audience.

Par ailleurs, le débiteur ne verse aux débats aucun élément relatif à sa situation comptable, de sorte qu’il n’est pas possible d’apprécier utilement ses capacités financières réelles ni l’existence d’une marge de remboursement compatible avec l’octroi de délais.

La société [W] 786 justifie être marié, avoir deux enfants âgés de 6 et 4 ans à charge. Toutefois, il n’est pas davantage justifié de la situation professionnelle de sa conjointe, éléments pourtant nécessaires à l’appréciation globale de ses ressources et charges.

Par ailleurs, La société [W] 786 soutient sans apporter la preuve qu’il a été en arrêt maladie en été 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société débitrice ne rapporte pas la preuve d’une situation financière lui permettant de solliciter utilement des délais de paiement. Au contraire, les éléments du dossier laissent apparaître qu’il se trouve en état de cessation des paiements, et qu’il envisage de solliciter l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.

En conséquence, il n’a pas mis le juge de l'exécution en mesure de vérifier sa situation financière, ni sa capacité à payer sa dette de façon échelonnée. De plus, il a déjà obtenu, de fait, de très larges délais de paiement accordés par les propriétaires, notamment par le protocole transactionnel du 3 mars 2024 non respecté.

Dès lors, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société [W] 786 sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI 22 rue de la CHAUSSEE les frais irrépétibles engagés par elle pour les besoins de la présente instance et non compris dans les dépens. Aussi, il convient de lui allouer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

DEBOUTE la SAS [W] 786 de sa demande de délais pour quitter l’immeuble qu’il occupe 22 rue de la chaussée à Argentan ( 61) ;

DEBOUTE la SAS [W] 786 de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE la SAS [W] 786 à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [W] 786 aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

LA GREFFIERE LA JUGE