TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-
Chambre 01
N° RG 24/10525 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YLXR
JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2026
DEMANDEURS:
M. [C] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Mélissa DEBARA, avocat au barreau de LILLE
Mme [Z] [W]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Mélissa DEBARA, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE:
DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DE [Localité 2]
Prise en la personne de son Directeur régional
POLE JURIDICTIONNEL JUDICIAIRE
[Adresse 2]
[Localité 3]
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Marie TERRIER,
Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,
Assesseur : Nicolas VERMEULEN,
Greffier : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS
Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 12 Mars 2026 avec effet au 09 Janvier 2026.
A l’audience publique du 12 Mai 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 02 Octobre 2026.
Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Juliette BEUSCHAERT, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Octobre 2026 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par lettres n°3905-SD du 9 mai 2016, la brigade de contrôle fiscalité immobilière de [Localité 4] a remis en cause les valeurs vénales de trois biens immobiliers délcarés par Monsieur [C] [L] et Mme [Z] [W] au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2013, 2014 et 2015.
Les contribuables ont fait présenter leurs observations par lettres des 9 juin 2016 et 11 juillet 2016 et produit pièces justificatives.
Par lettres du 15 septembre 2016 et 17 janvier 2017, l’administration a paintenu sa position en totalité.
Saisie par les contribuables, la commission départementale de conciliation a émis un avis confirmant les termes de comparaison retenus par l’administration.
L’administration a émis un avis de mise en recouvrement au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2013, 2014 et 2015, le 16 août 2019.
Le 26 mars 2024, l’administration a rejeté leur réclamation contentieuse du 9 octobre 2019.
Par acte en date du 22 mai 2024, les consorts [L] et [W] ont fait assigner devant le Tribunal Judiciaire de Lille la Direction Régionale des Finances Publiques d’ILE DE FRANCE et du Département de PARIS d’une demande tendant à la décharge de l’intégralité des droits supplémentaires au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune de 2013 à 2015, intérêts de retard compris.
Les parties ont échangé leurs écritures.
La clôture de l’affaire a été ordonnée le 9 janvier 2026 et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 12 mai 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2026.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures signifiées par la voie électronique le 10 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample de leurs moyens, les requérants demandent au tribunal de :
PRONONCER la décharge totale des droits supplementaires d'impôt de solidarité sur la fortune, établis au titre des années 2013, 2014 et 2015 ainsi que les intérêts de retard y afférents, au nom de monsieur [C] [L] et madame [Z] [W], pour un montant total de la somme de 22 368 euros et sa restitution;
CONDAMNER l’Etat au paiernent des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, soit en l’état de la procedure, la somme de 3ooo€, sur le fondernent del’article 7oo du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils soulèvent tout d’abord l’irrégularité de la procédure de réhaussement :
- d’une part en soutenant l’incompétence de l’agent en poste à la direction des finances publiques de la région des Hauts de France, signataire de la proposition de rectification du 9 mai 2016, pour procéder à l’évaluation des biens immobiliers situés en Ile de France et réhausser leur évaluation, ce qui suppose une appréciation concrète de la situation de l’immeuble, en vertu des articles L. 17 et L. 55, L. 45 du Livre des procédures fiscales ;
- et, d’autre part, en se prévalant :
* de l’insuffisance de motivation de la proposition de rectification laquelle ne fournit pas de précision propre à chaque bien immobilier et ne justifie pas du critère pour lequel était tiré son appartenance aux termes comparatifs, et en particulier ne donne pas l’identité des notaires instrumentaires des différents actes de vente ;
* et du défaut de réponse du service vérificateur aux observations du contribuable à un des moyens qu’il avait soulevés, au regard de l’insuffisance de la réponse complémentaire du 17 janvier 2017 aux termes de laquelle l’agent de contrôle confond les droits d’usage et d’habitation attaché à un bien et le droit de jouissance attaché à la personne, et ne motive ainsi pas la persistance du désaccord alléguée.
Sur le fond, ils contestent le bien fondé du réhaussement en se prévalant du défaut de similarité des termes de comparaison retenus, libres à la vente, et particulièrement au regard de la spécificité du droit conventionnel de jouissance spéciale sur les biens dont l’évaluation est contestée, que l’administration a ignoré et de surcroît improprement qualifié de droit d’usage et d’habitation au motif du défaut de publication à la publicité foncière, alors que s’agissant d’un droit personnel, sa preuve était suffisamment rapportée par la production des correspondances fixant lesdits droits personnels.
Ils font même valoir que la singularité des biens immobiliers litigieux tirée de l’existence du droit conventionnel de jouissance spéciale exclut même la possibilité d’utiliser la méthode des termes de comparaison.
Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 3 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample de ses moyens, la direction générale des finances publiques demande au tribunal de :
au visa des articles 350 terdecies Annexe III au CGI et L. 17 et L. 57 du Livre des procédures fiscales ;
JUGER fondés les rappels effectués par l’administration ;
CONFIRMER la décision de rejet contentieux du 26 mars 2024 ;
DÉBOUTER Monsieur [L] et Madame [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, y compris la demande relative à l’article 700 du Code de procédure civile ;
DIRE ET JUGER que les frais entraînés par la constitution d’ avocat resteront à la charge de Monsieur [L] et Madame [W] ;
les CONDAMNER aux entiers dépens ;
Elle fait d’abord valoir que l’agent signataire appartient au corps de catégorie A de la direction générale des finances publiques, que lors de la procédure, elle était inspectrice des finances publiques au sein de la 2e brigade départementale de contrôle de fiscalité immobilière de [Localité 4] ; que dans la mesure où, au titre des années 2013 à 2015, les déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune ont été déposées auprès du service des impôts des particuliers de [Localité 4], cet agent était compétent pour contrôler et rectifier la valeur vénale des biens déclarés à l’ISF auprès dudit service.
L’administration fait ensuite valoir que la proposition de rectification a été suffisamment motivée en droit et en fait, en application des dispositions et de la jurisprudence constante imposant de justifier l’évaluation qu’elle retient, ayant rappelé les chefs de redressement, la méthode utilisée, les caractéristiques des biens réévalués et celles des termes de comparaison, de même qu’elle s’est justifiée sur le droit d’usage et d’habitation qualifié comme tel dans les documents produits, dans la seconde réponse aux observations du contribuable du 17 janvier 2017, après en avoir été informée.
Ensuite, elle se prévaut du bien-fondé du redressement, en soutenant qu’en l’absence d’enregistrement, les actes sous seing privé ne sont pas opposables dans la mesure où c’est l’enregistrement qui donne date certaine aux actes sous seing privé à l’égard des tiers, en vertu des dispositions du a du 1° de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ; que c’est à raison que le service a considéré, en l’absence de baux ou de démembrement de droit réel enregistré, ces biens comme étant à la libre disposition de leur propriétaire, non grevé d’un droit ayant pour effet de diminuer leur valeur vénale ou de les exclure du champ d’application de l'ISF. Elle se prévaut encore du caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison retenus.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Sur la compétence de l’agent de contrôle
Aux termes du I de l'article 350 terdecies de l'annexe III au Code général des impôts applicable au litige, “I. – Sous réserve des dispositions des articles 409 et 410 de l'annexe II au code général des impôts, seuls les fonctionnaires de la direction générale des finances publiques appartenant à des corps des catégories A et B peuvent fixer les bases d'imposition et liquider les impôts, taxes et redevances ainsi que proposer les rectifications. (...).
II. – Les fonctionnaires mentionnés au premier alinéa du I peuvent exercer les attributions que ces dispositions leur confèrent à l'égard des personnes physiques ou morales ou groupements de personne de droit ou de fait qui ont déposé ou auraient dû déposer dans le ressort territorial du service déconcentré ou du service à compétence nationale dans lequel ils sont affectés une déclaration, un acte ou tout autre document ainsi qu'à l'égard des personnes ou groupements qui, en l'absence d'obligation déclarative, y ont été ou auraient dû y être imposés ou qui y ont leur résidence principale, leur siège ou leur principal établissement.
(...)
IV. – Sans préjudice des dispositions des II et III, les fonctionnaires mentionnés au premier alinéa du I sont compétents pour contrôler et liquider les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, l'impôt de solidarité sur la fortune, les droits de timbre et taxes assimilées, lorsque est situé dans le ressort territorial de leur service d'affectation soit le lieu de dépôt des actes ou déclarations, soit le lieu de situation ou d'immatriculation du bien servant à la base des impositions, taxes et redevances ou, s'agissant de titres, le lieu de souscription de la déclaration de résultats par la société émettrice ou le lieu de situation des biens servant à la détermination de la valeur de ces titres.”
En exécution de ces dispositions, il est admis que “l' article 350 terdecies , I et II, de l'annexe III du code général des impôts prévoit que les fonctionnaires de la direction générale des impôts compétents pour fixer les bases d'imposition, liquider l'ISF et proposer des rectifications peuvent exercer ces attributions à l'égard des personnes physiques qui ont déposé ou auraient dû déposer une déclaration dans le ressort territorial de leur service, et que, si le IV de cet article dispose que les fonctionnaires susvisés sont compétents pour contrôler et liquider l'ISF lorsque le bien servant à la base des impositions est situé dans le ressort territorial de leur service d'affectation, cette disposition ne permet pas à ces mêmes fonctionnaires de proposer les rectifications envisagées, de sorte qu'une telle notification relève exclusivement des fonctionnaires du service dans le ressort territorial duquel la déclaration a été déposée ou aurait dû être déposée” (Cour de cassation, chambre commerciale, 27 mars 2019).
En l’espèce, l’administration souligne que l'agent signataire de la proposition de rectification appartient au corps de catégorie A de la direction générale des finances publiques et que lors de la procédure de rectification, elle était inspectrice des finances publiques au sein de la 2ème brigade départementale de contrôle de fiscalité immobilière de [Localité 4]. Il convient de relever que ce point n’est pas contesté, les contribuables soutenant, du chef de l’incompétence, que cet agent ne serait pas compétent pour procéder à la réévaluation d’un bien immobilier situé dans un autre ressort, à [Localité 2]. Pourtant, il résulte des dispositions précitées que seul le fonctionnaire du service dans le ressort territorial duquel la déclaration a été déposée qui a procédé au contrôle est compétent pour proposer une rectification, cequi était le cas en l’espèce, en sorte que le grief d’incompétence doit être rejeté.
Sur la motivation de la proposition de redressement et de la réponse aux observations
L’article 57 du Livre des procédures fiscales prévoit que “l’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.”
L'article L. 17 du livre des procédures fiscales prévoit quant à lui qu’ « en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.
La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations».
Il est admis qu’il appartient à l'administration, dès la notification du redressement, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires (Cass.com., 28 janv. 1992). La Cour de cassation a jugé que l’obligation de procéder à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires pour déterminer la valeur vénale réelle d’un immeuble n’implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à ceux qui constituent l’objet du litige (Com.12 janvier 1993).
En l’espèce, aux termes de la proposition de rectification du 9 mai 2016, après avoir rappelé les textes applicables et la jurisprudence, indiqué le chef de redressement et la méthode utilisée afin d’évaluer la valeur vénale des biens litigieux, le service ayant procédé au contrôle a précisé les caractéristiques propres des biens réévalués, soit leur adresse, leur catégorie cadastrale, leur date d'achèvement, leur étage, leur superficie loi Carrez, l'existence ou non d'annexes (cave, grenier...). Il a procédé de la même manière pour chaque terme de comparaison, précisant pour chacun les mêmes éléments que ceux des biens réévalués, ainsi que la référence de l'acte de vente et la date de celle-ci, le prix de cession et le prix au m² loi Carrez. La proposition de rectification apparaît ainsi suffisamment motivée en droit et en fait. Le fait de ne pas avoir fourni l’identité du notaire ayant procédé à la transaction des biens utilisés comme termes de comparaison, est indifférent, l’information n’étant pas indispensable pour permettre au contribuable d’en discuter la pertinence.
Puis, les demandeurs reprochent à l’administration le défaut de motivation de sa réponse aux observations après avoir été informée par eux, en décembre 2016, de l’existence d’un droit d’occupation conventionnel accordé à des membres de leurs familles, dans les biens ayant été réévalués.
En l’occurrence, ladite réponse est ainsi motivée :
“II) Réponse aux arguments présentés
L'article 885 G du Code Général des Impôts prévoit que les biens ou droits grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage doivent être compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété.
L'article 665 du Code Civil précise que les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit.
De plus, l'article 28 du décret n°55-22 du 04/01/1955 portant réforme de la publicité foncière prévoit que sont obligatoirement publiés au service de la publicité foncière de la situation des immeubles les actes entre vifs dressés distinctement pour constaer des clauses d'inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer.
Ainsi, les actes portant mutation ou constitution entre vifs de droits réels immobiliers tels que les actes constitutifs d'usufruit ou de droits d'usage et d'habitation sont soumis à cette publicité.
De même, si un acte constitutif ou translatif d'un droit réel immobilier a été assorti d'une condition résolutoire ou suspensive, il doit faire l'objet d'une publicité foncière.
Au cas particulier, vous fournissez des courriers entre le propriétaire et les bénéficiaires des droits d'usage et d'habitation.
Cependant, vous ne faites état d'aucune publicité foncière concomitante ou postérieure à ces dits courriers. Aucune publicité foncière n'apparaissant dans les bases de l'administration, les documents présentés ne sont pas opposables à l’administration.
Dès lors, votre demande d'exonération au titre de l'ISF pour les biens concernés ne peut être retenue.”
Il en ressort que l’administration a apporté une réponse motivée aux arguments présentés par les contribuables. Le fait que ceux-ci ne soient pas satisfaits de la réponse apportée, ni de la qualification juridique du droit conventionnel litigieux grevant lesdits immeubles dont la valeur a été réhaussée, relève du fond du litige, sans que ladite réponse n’encourt le grief d’absence de motivation.
*
Il résulte du tout que le moyen tiré du défaut de motivation doit être rejeté.
Sur le fond
Les requérants critiquent le réhaussement de la valeur des biens immobiliers litigieux, au motif de la singularité desdits immeubles eu égard au “droit conventionnel de jouissance” accordé aux parents des contribuables pour certains, ou à leurs enfants pour le temps de leurs études pour d’autres.
S’ils critiquent la qualification de “droit d’usage et d’habitation” retenu par l’administration, force est de constater que :
- dans son courrier du 16 décembre 2016 adressé à l’agent de contrôle, le conseil des contribuables qualifie précisément le droit litigieux grevant les immeubles de “droit d’usage et d’habitation” consenti aux uns et aux autres ou encore de “titre d’usage et d’habitation”
- dans le courrier du 30 octobre 2010 adressé par M. [C] [L] à ses parents, est encore évoquée la constitution d’un “droit d’usage et d’habitation”, comparé à l’usufruit et distingué en raison de l’absence de faculté de cession du premier, au bénéfice de ses parents sur l’immeuble sis [Adresse 3] ;
- dans ses courriers des 8 septembre 2009 et 22 décembre 2014 adressés respectivement à ses deux enfants, la constitution d’un droit d’usage et d’habitation temporaire, sur les biens sis aux [Adresse 4] à [Localité 5] ;
- l’attestation de [M] [L] attestant que ses parents sont hébergés gratuitement au titre d’un droit d’usage et d’habitation.
Il est donc surprenant de constater qu’il est désormais soutenu en demande que le droit conventionnel accordé aux membres de leur famille par les requérants ne saurait s’analyser en un droit d’usage et d’habitation mais devrait être qualifié de droit conventionnel de jouissance alors qu’aucun des éléments apportés par eux ne permet de retenir cette qualification et qu’au contraire les contribuables et leur conseil le qualifiaient précisément de droit d’usage et d’habitation au moment de leur constitution puis dans leur courrier à l’attention de l’administration.
Puis, le droit d’usage et d’habitation est un droit réel personnel régi par les dispositions des articles 625 à 636 du Code civil. Il permet à une personne à qui ce droit est consenti de résider dans un logement avec sa famille sans en être propriétaire, sans pouvoir le louer, le vendre ou le céder.
Or, à l’instar de l’administration, il est rappelé qu’aux termes du a du 1°de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs une mutation ou constitution de droits réels immobiliers.
Il a ansi été jugé qu’une convention établissant un droit d’usage et d’habitation confère au bénéficiaire un droit réel immobilier qui, s’il n’a été ni publié ni mentionné dans l’acte de vente de l’immeuble, est inopposable aux acquéreurs (Civile 3e 23 juin 1981).
L’administration était donc fondée à soutenir que, dans la mesure où ces droits d’usage et d’habitation consentis aux membres de leur famille, dont l’existence n’avait pas été précisée lors de la déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune, n’ont fait l’objet d’aucune publicité foncière, ils lui étaient inopposables.
Pour le reste, il ressort de la proposition de rectification que l’administration a présenté différents termes de comparaison similaires, à l’égard desquels les requérants n’apportent aucune contradiction particulière.
Ainsi donc la rectification était justifiée et il y a lieu de débouter les requérants de leur demande de décharge.
Sur les demandes accessoires
Eu égard à l’issue du litige, il convient de condamner les requérants aux entiers dépens et de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE M. [C] [L] et Mme [Z] [W] de leur demande de décharge des impositions au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2013 à 2015 ;
DEBOUTE M. [C] [L] et Mme [Z] [W] de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [C] [L] et Mme [Z] [W] aux entiers de l’instance.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Benjamin LAPLUME Marie TERRIER
Chambre 01
N° RG 24/10525 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YLXR
[C] [L], [Z] [W]
C/
DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DE [Localité 2]
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE
à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à
exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République
près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et
officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront
légalement requis.