TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
■
Expropriations
N° RG 26/00003
N° Portalis 352J-W-B7K-DCMEK
[1]
[1] Copies exécutoire et certifiée conforme à
Copie simple à :Commissaire du Gouvernement du Val-de-Marne
Délivrées le :
MINUTE N°
JUGEMENT
rendu le 1er Octobre 2026
DEMANDERESSE
SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Tadjdine BAKARI-BAROINI de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0498
DÉFENDEURS
Madame [L] [N]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Non représentée
Madame [A] [N] épouse [D]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Non représentée
Monsieur [X] [N]
[Adresse 5]
[Localité 5]
Non représenté
Décision du 1er octobre 2026
22ème Chambre civile- Expropriations
N° RG 26/00003 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMEK
Monsieur [W] [N]
[Adresse 6]
[Localité 6]
Non représenté
Monsieur [C] [B]
[Adresse 7]
[Localité 7]
Non représenté
Monsieur [S] [B]
[Adresse 8]
USA
Non représenté
LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE
exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,
représenté par Monsieur [K] [U]
* * *
OPÉRATION :SGP- Parcelle AL 58-
[Adresse 9]
* * *
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédérique MAREC, 1èreVice-Présidente au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignées conformément aux articles L211-1 et R211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
DÉBATS
A l’audience publique du 07 juillet 2026 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 01 octobre 2026 ;
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EXPOSE DU LITIGE
Par mémoire valant offre visé par le greffe le 16 mars 2026, la Société des grands projets a demandé au juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l'indemnité due à Mme [L] [N], Mme [A] [N] épouse [D], M. [X] [N], M. [W] [N], M. [C] [B] et M. [S] [B], au titre de l'expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 1] située ferme urbaine, [Adresse 10] à Villejuif (94800), à la somme de 252 euros tous chefs de préjudices confondus.
Une ordonnance du 15 avril 2026 a fixé le transport au 10 juin 2026.
Un procès-verbal des opérations établi en présence de l’expropriant et du commissaire du gouvernement mentionne les éléments suivants :
“ENVIRONNEMENT:
Zone artisanale à proximité. Limite de la commune de [Localité 8]. Proximité de l’autoroute A6B. [Adresse 11] 12 minutes à pied.
DESCRIPTION:
L’accès à la parcelle par le [Adresse 10] étant impossible, nous nous dirigeons vers l’avenue de l’épi d’or. Nous arrivons sur un terrain portant l’enseigne “[Adresse 12]” avec une grille fermée à clé. Accès par une grande allée avec une succession de lopins de terre. La parcelle AL n°[Cadastre 1] est à usage de jardin, entretenu avec des petites constructions légères. Elle est toute en longueur et rejoint l’autoroute A6B.
Pas d’observations des parties présentes. “
La date de l’audience a été déterminée lors du transport sur les lieux.
Par conclusions reçues au greffe le 29 juin 2026, le commissaire du gouvernement a proposé de fixer l’indemnité principale à la somme de 629,15 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 125,83 euros soit 754,98 euros au total.
Les expropriés n’ont pas constitué avocat.
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
A l'issue de l'audience tenue le 07 juillet 2026, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2026.
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MOTIFS
L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Sur la date de référence
L'article L322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que :
" Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée.
Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat. "
L'article L322-2 du même code précise que :
"Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de
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l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 9] [Localité 1], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. "
Selon l'article L.213-6 du code de l'urbanisme :
" Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. "
L'article L. 213-4 a) du même code dispose enfin que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, s'agissant des biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, "la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. "
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Le commissaire du gouvernement retient en l’espèce le 21 février 2026 correspondant à la date à laquelle le document d’urbanisme applicable à la zone a été approuvé, modifié et affiché par la commune de [Localité 10].
L’expropriante ne se prononce pas sur ce point et la date du 21 février 2026 sera par conséquent retenue.
Sur la description du bien exproprié
La parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 1] située ferme urbaine, [Adresse 10] sur la commune de [Localité 10] était, à la date de référence, située en zone N du PLUI de l'établissement public territorial [Localité 9]-[Localité 11] Seine Bièvre.
La surface totale de cette parcelle est de 1.600 m².
L'emprise de la Société des grands projets sous la parcelle sera d'une surface en tréfonds de 155 m² et se situe, par rapport au niveau du sol, à une profondeur de 13,48 mètres.
Sur la fixation des indemnités
Le juge statue dans la limite des conclusions des parties telles qu’elles résultent de leurs écritures et de celles du commissaire du gouvernement.
S’agissant de l’évaluation d’une emprise en tréfonds, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode “Guillermain-Demanche” selon le calcul suivant:
Valeur du tréfonds = Vu x S x Cp x Cn x Cc
V étant la valeur de l'emprise en tréfonds,
Vu la valeur du mètre carré du terrain de surface considéré nu et libre
S la superficie de l'emprise en tréfonds
Tr le coefficient de profondeur
Kp le coefficient d'exploitation du sol
Ks le coefficient de sol
Ke le coefficient de nappe.
La valeur du tréfonds est calculée par rapport à la valeur du sol, donc, en secteur urbain, par rapport à la valeur du terrain à bâtir.
Cette valeur est dégressive en fonction de la profondeur de l'emprise et dégage une valeur du tréfonds jusqu'à 90 mètres de profondeur.
Le sous-sol superficiel, jusqu'à moins 3,50 mètres, est assimilé au sol.
Ainsi, la valorisation d'une emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol de surface, située à une profondeur de moins H mètres, sera de : 90 / (H - 3,5) .
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Ce calcul de base est susceptible de recevoir des pondérations, qui conditionnent la capacité du terrain à recevoir des constructions, selon la qualité de la construction de surface (coefficient d'exploitabilité, KP, variant de 0,8 à 1,2), selon la qualité du sol (coefficient de sol, KS, variant de 0,8 à 1,2) et selon la profondeur des nappes phréatiques (coefficient de nappe, KE, tenant compte de la présence d'eau souterraine et qui varie en fonction de la profondeur de l'ouvrage par rapport à celle de la nappe, dont les valeurs peuvent être de 0,5 ou 1).
En l'espèce, la Société des grands projets retient les valeurs suivantes:
- coefficient d'exploitabilité : 1
- coefficient de sol : 1
- coefficient de nappe : 0,5 compte tenu de la situation du tunnel au-dessous du niveau d’étiage.
Elle calcule de la manière suivante la valeur de l'emprise en tréfonds (Tr) en pourcentage de la valeur du sol : Tr = K /H - 3,5 mètres
K étant le coefficient numérique égal à 90
H étant la profondeur moyenne de l'emprise par rapport au terrain de surface (H représente la profondeur de l'emprise diminuée de 3,50 mètres du fait que, jusqu'à cette profondeur, le propriétaire d'un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain).
soit en l'espèce : 90/(13,48 -3,5)= 9,02 %.
La Société des grands projets indique ainsi qu'à 13,48 mètres de profondeur moyenne, le tréfonds vaut 9,02 % de la valeur du sol.
S’agissant de la valeur du terrain, elle indique ne pas avoir trouvé de terme de référence et retient une valeur de 30 euros/m².
S’agissant de la parcelle en cause, elle formule ainsi une offre de 209,71 euros en indemnité principale (30 euros x 9,02 % x 155 m² x 1 x 1 x 0,5) et 41,94 euros en indemnité de remploi (20% sur la fraction de l'indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros).
- Le commissaire du gouvernement propose le même calcul que l’expropriant mais en tenant compte d’une valeur de terrain de 90 euros/m² au vu de cinq références relatives à des cessions de terrains en zone N élargie à tout le département en date des 28/08/2018 (terrain nu de 479 m² sur la commune de [Localité 12]), 23/10/2018 (une parcelle de terre de 200 m² sur la commune [Localité 13]), 27/02/2019 (un terrain à usage de jardin de 602 m² sur la commune de [Localité 14]), 28/10/2020 (un terrain de 150 m2 sur la commune de [Localité 15]) et 25 septembre 2023 (un terrain nu de 2052 m² sur la commune de [Localité 10]).
Il retient également :
- un coefficient de sol de 1,
- un coefficient d'exploitation du sous-sol de 1,
- un coefficient de nappe phréatique de 0,5
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Le commissaire du gouvernement retient ainsi une valeur au mètre carré de la parcelle de 90 euros soit pour cette emprise en tréfonds d'une superficie de 155 m², une valeur de 629,15 euros (155 x 90 x 9,02 % x 1 x 1 x 0,5) et une indemnité de remploi de 125,83 euros.
Compte tenu de leur ancienneté et de leur emplacement, les quatre premiers termes de référence communiqués seront écartés.
La transaction du 25 septembre 2023 apparaît en revanche pertinente puisqu’elle se situe à proximité de la parcelle objet de la présente procédure.
La valeur de 90 /m² sera par conséquent retenue soit une valeur de l’emprise de 8,118 euros par mètre carrés [90 € x 9,02 %].
En l’absence de contestation du coefficient de sol (1), d'exploitation du sous-sol (1) et de nappe phréatique (0,5), l’indemnité principale est par conséquent fixée à la somme de 629,15 euros (155 m² x 8,118 € x 0,5) et l’indemnité de remploi à la somme de 125,83 euros (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros), soit 754,98 euros au total.
Sur les demandes accessoires :
Conformément aux dispositions de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les dépens sont de droit supportés par l'expropriant.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de l'expropriation, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,
Fixe à la somme de 754,98 euros, tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité de dépossession revenant à Mme [L] [N], Mme [A] [N] épouse [D], M. [X] [N], M. [W] [N], M. [C] [B] et M. [S] [B], au titre de l’expropriation en tréfonds de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 1] située ferme urbaine, [Adresse 10] à [Localité 16], comprenant :
- une indemnité principale de 629,15 euros
- une indemnité de remploi de 125,83 euros.
Condamne la Société des grands projets aux dépens.
Fait à [Localité 1], le 1er octobre deux mil vingt six.
La greffière Le juge de l’expropriation
Fabienne CLODINE-FLORENT Frédérique MAREC