Texte intégral
DE NICE JUGEMENT DU 28 septembre 2026 Chambre 1 N° minute : 2026/10911 N° RG : 2025F00175 ZZZ LA CHAMBRE FNAIM DE L'IMMOBILIER DES ALPES MARITIMES contre SASU DE PARTICULIER A PARTICULIER - EDITIONS NERESSIS DEMANDEUR LA CHAMBRE FNAIM DE L'IMMOBILIER DES ALPES MARITIMES 36 AV Simone Veil 06200 Nice comparant par Me Krystel MALLET 1 Rue Valperga 06000 Nice et par Me Cyril SABATIE 1 Rue Valperga 06000 Nice DEFENDEUR SASU DE PARTICULIER A PARTICULIER - EDITIONS NERESSIS 1 RUE Raynardi 06000 Nice comparant par Me Roy SPITZ 17 Rue de la Préfecture 06300 Nice et par Me Arnaud MÉTAYER-MATHIEU 26 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE 75017 Paris 17e Arrondissement COMPOSITION DU TRIBUNAL Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l'audience publique du 15 juin 2026 Greffier lors des débats M. ZENATI Geoffrey, Décision contradictoire et en premier ressort, Débats et délibéré par Mme TALLON Odile, Président, M. MARTINEZ Bruno, M. GUERRINI Alain Francis, Assesseurs. Prononcée le 28 septembre 2026 par mise à disposition au Greffe. Minute signée électroniquement par le Président et le Greffier. Vu l'assignation introductive d'instance, Les représentants des parties entendus en leurs dires et explications, Et après en avoir délibéré conformément à la loi. EXPOSE DES FAITS : La chambre FNAIM de l'immobilier des ALPES-MARITIMES (ci-après « FNAIM 06 ») est un syndicat professionnel régi par les dispositions des articles L.2111-1 et suivants du Code du travail, ayant son siège sis 36 avenue Simone Veil, 06000 NICE. La FNAIM 06 a pour objet la représentation et la défense, dans tous les domaines, de l'intérêt des professions immobilières et des professionnels qui les exercent. La SAS DE PARTICULIER A PARTICULIER – EDITIONS NERESSIS (ci-après « PAP 06 ») prise en son établissement secondaire immatriculé au RCS de NICE sous le SIRET n° 304 555 00281 dont le siège est sis 1 rue Raynardi, 06000 NICE, exerce l'activité principale d'éditeur depuis la création d'un journal hebdomadaire proposant des offres de vente et de location immobilières sans intermédiaire, à l'exclusion d'annonces émanant de professionnels. La FNAIM 06 reproche à PAP 06 d'avoir créé un service proposant un certain nombre de prestations consistant à accompagner le vendeur dans son projet tout en l'invitant à se dispenser de l'assistance d'un professionnel de l'immobilier. En pratique, PAP 06 s'assurerait d'un avantage concurrentiel indu créant ainsi un préjudice aux adhérents de la FNAIM des ALPES-MARITIMES. PAP 06 rétorque qu'elle n'est pas agent immobilier, qu'elle n'exerce aucune activité relevant du monopole des agents immobiliers et qu'elle n'entretient aucune confusion à ce sujet auprès des consommateurs. L'affaire a été enrôlée sous le numéro 2025F00175 et a fait l'objet d'une radiation administrative par jugement du tribunal de commerce de NICE en date du 12 janvier 2026. La FNAIM 06 a sollicité la remise au rôle par courrier du 21 janvier 2026. C'est dans ces conditions que l'affaire se présente devant le tribunal de commerce de NICE. PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES : Par acte en date du 19 mars 2025, la FNAIM 06 a assigné PAP, prise en son établissement secondaire de NICE aux fins d'entendre : Ordonner à PAP 06, sous astreinte de 5.000,00 € par infraction constatée, d'avoir à cesser sur le territoire du département des ALPES-MARITIMES de proposer la mise en place de panonceaux « A VENDRE » sur le département ; d'utiliser, dans l'ensemble de ses communications et correspondances, quel qu'en soit le format ou le mode de diffusion, la dénomination « conseiller en immobilier » ; de proposer, dans le département des ALPES-MARITIMES son offre « coaching immobilier » dont les services sont identiques à ceux proposés par les agents immobiliers ; Ordonner la publication de la décision à intervenir dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une durée d'un mois en page d'accueil du site www.pap.fr; en page d'accueil du site : www.facebook.com/@pap.fr ; en publication sur l'application : www.instagram.com/pap.fr ; en publication sur le compte « X » (anciennement « twitter » : https://x.com:pap fr ; Assortir ces condamnations d'une astreinte fixée à la somme de 5.000,00 € par jour de retard pendant une durée de 6 mois qui commencera à courir à compter de la signification de la décision à intervenir, cette sanction étant la seule à rendre la mesure efficace comptetenu des intérêts économiques en jeu ; Condamner PAP 06 au paiement de la somme de 7.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance – comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé le 26 septembre 2024 par Maître Fabien DE [N] – distraits au profit de l'avocat postulant. Dans ses conclusions exposées à la barre, la FNAIM 06 demande au tribunal de commerce de NICE de : Déclarer la FNAIM 06 recevable et bien fondée en ses demandes ; Rejeter l'ensemble des moyens, fins et prétentions de PAP 06 ; Dire et juger que PAP 06 par la présentation de son offre, l'usage des dénominations « conseillé immobilier », « accompagnement personnalisé », « assistance juridique », la comparaison de ses tarifs avec ceux des agences immobilières, ainsi que par la description de prestations de nature à induire le public en erreur sur la nature, l'étendue et les garanties du service proposé, commet des pratiques commerciales trompeuses au sens de l'article L.121-2 et L.121-4 du Code de la consommation ; Dire et juger que la comparaison tarifaire mise en œuvre par PAP 06 avec les agences immobilières constitue une publicité comparative illicite au sens de l'article L.122-1 du Code de la consommation ; Ordonner à PAP 06, sous astreinte de 5.000,00 € par infraction constatée, d'avoir à cesser sur le territoire du département des ALPES-MARITIMES : de proposer la mise en place de panonceaux « A VENDRE » sur le département des ALPES-MARITIMES ; d'utiliser, dans l'ensemble de ses communications et correspondances, quel qu'en soit le format ou le mode de diffusion, la dénomination « conseiller en immobilier » ; de proposer dans le département des ALPES-MARITIMES son offre « coaching immobilier » dont les services sont identiques à ceux proposés par les agents immobiliers ; Ordonner la publication de la décision à intervenir dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une durée d'un mois, en page d'accueil du site internet www.pap.fr ; en page d'accueil du site : www.facebook.com/@pap.fr ; en publication sur l'application : www.instagram.com/pap.fr ; en publication sur le compte « X » (anciennement « twitter » https://x.com/pap fr ; Assortir ces condamnations d'une astreinte fixée à la somme de 5.000,00 € par jour de retard et par infraction constatée pendant une durée de 6 mois qui commencera à courir à compter de la signification de la décision à intervenir, cette sanction étant la seule à rendre la mesure efficace compte-tenu des intérêts économiques en jeu ; Condamner PAP 06 au paiement de la somme de 12.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance – comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé le 26 septembre 2024 par Maître Fabien DE [N] – distraits au profit de l'avocat postulant. Dans ses conclusions en réponse exposées à la barre, PAP 06 demande au tribunal de commerce de : Déclarer recevable et bien fondée PAP 06 en ses demandes, fins et conclusions ; Débouter la FNAIM 06 de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la FNAIM 06 à verser à PAP 06 la somme de 10.000,00 € au titre de la procédure abusive ; Condamner la FNAIM 06, en cas de rejet de ses demandes, à procéder à la publication d'un communiqué composé du dispositif de la décision à intervenir, précédé de la mention suivante : « par jugement en date du […], le tribunal de commerce de NICE : (…) », sur la page d'accueil du site de la FNAIM 06 et ses comptes Facebook, Instagram et X (anciennement Twitter) pendant une durée de 3 mois à compter de la signification de la décision ; Condamner la FNAIM 06 à verser à PAP 06 la somme de 15.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé détaillé des moyens et prétentions des parties, soutenues oralement à l'audience, le tribunal renvoie aux dernières conclusions déposées conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. Leurs moyens et arguments seront examinés dans les motifs du jugement. MOTIFS : Sur la recevabilité de la demande : PAP 06 soulève une fin de non-recevoir fondée sur un défaut de pouvoir du président de la FNAIM 06. Elle reproche également à la FNAIM 06 de renouveler le même procès que ceux entrepris en 2022 au niveau national par la FNAIM 06 contre PAP 06, l'arrêt de la cour d'appel de PARIS du 18 novembre 2022, confirmant le jugement du tribunal de commerce de PARIS du 2 novembre 2020 et déboutant la FNAIM 06 de l'ensemble de ses demandes. La FNAIM 06 oppose que la présente action est engagée par un représentant dûment autorisé par le procès-verbal du conseil d'administration du mardi 4 mars 2025 et soutient que les précédentes décisions de justice étaient motivées par le non-respect par PAP de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 alors que la présente action devant le tribunal de commerce de NICE est motivée par des pratiques commerciales trompeuses de PAP 06 au sens des articles L.121-2 et L.121-4 et de la publicité comparative illicite au sens de l'article L.122-1 du Code de la consommation. SUR CE Attendu que le conseil d'administration de la FNAIM 06 de l'immobilier des ALPES-MARITIMES du 4 mars 2025, après avoir pris connaissance du projet d'assignation préparé par son conseil, donne, à l'unanimité, l'autorisation d'ester en justice contre PAP 06. Attendu que la présente instance devant le tribunal de commerce de NICE est fondée sur des moyens différents de ceux allégués précédemment devant le tribunal de commerce de PARIS et la cour d'appel de PARIS ayant conduit à l'arrêt du 18 novembre 2022. Il convient de juger que l'action entreprise par la FNAIM 06 devant le tribunal de commerce de NICE contre PAP 06 est recevable. Sur les pratiques commerciales trompeuses : La FNAIM 06 reproche à PAP 06 de commettre des pratiques commerciales trompeuses au sens des articles L.121-2 et L.121-4 du Code de la consommation afin de créer la confusion dans l'esprit du consommateur qui se trouve convaincu de pouvoir bénéficier de services au moins équivalents voire mieux qu'une agence pour un prix inférieur. En employant des expressions telles que « conseiller immobilier », « accompagnement personnalisé », « assistance juridique », « coaching immobilier » et en structurant ses services autour d'actes caractéristiques de l'intermédiation immobilière, PAP 06 reprend les codes, le vocabulaire et les missions traditionnelles associées à la profession réglementée d'agent immobilier. PAP 06 se défend en produisant ses conditions générales de vente (CGV) dont le préambule est ainsi libellé : « PAP.fr diffuse des offres de location ou de vente sur un support dédié et aide à la rédaction des annonces sans jamais intervenir dans la gestion de la relation avec le candidat locataire ou acquéreur. L'annonceur est libre de prendre contact avec le candidat locataire ou acquéreur et négocie seul les conditions de la vente ou de la location. PAP 06 n'intervient ni dans les discussions ni dans les négociations. Le site fournit également des outils et du contenu d'information relatif à l'immobilier. PAP.fr n'est pas une agence immobilière. PAP.fr ne réalise aucune intermédiation pour le compte de l'annonceur et aucun mandat ne lie ce dernier à PAP.fr ». PAP 06 propose à l'annonceur des abonnements mensuels et des services détaillés dans les CGV comme suit : « une estimation du prix de vente par nos experts ; la réalisation de photos HD, une visite virtuelle et un plan de votre bien ; un filtrage de vos acquéreurs afin d'exclure des professionnels de l'immobilier et les candidats acquéreurs fantaisistes, étant précisé que PAP 06 ne procède à aucune analyse du profil des acquéreurs et n'intervient pas dans les relations entre l'annonceur et les candidats ; un accompagnement par un coach immobilier. Ce service offre une assistance de renseignement téléphonique. Le coach n'entre en revanche jamais en relation avec le candidat acquéreur ; une assistance juridique jusqu'à la signature. L'assistance juridique s'entend de renseignements et informations à caractère documentaire fournis à l'exclusion de toute consultation juridique personnalisée ». SUR CE Attendu que les pratiques commerciales de PAP 06 sont conformes à ses conditions générales de vente qui en fixe le cadre juridique. Attendu que la FNAIM 06 ne démontre pas que les pratiques de PAP 06 sont trompeuses ou de nature à altérer le comportement du consommateur au sens des articles L121-2 et L121-4 du Code de la consommation. Attendu que la demande de la FNAIM 06 n'est pas fondée. Il convient de débouter la FNAIM 06 de ce chef. Sur la publicité comparative illicite : La FNAIM 06 affirme que la comparaison tarifaire mise en œuvre par PAP 06 avec les agences immobilières constitue une publicité comparative illicite au sens de l'article L122-1 du Code de la consommation. La FNAIM 06 reproche à PAP 06 de mettre expressément en scène une comparaison entre son coût et celui d'une agence immobilière à de multiples reprises sur son site internet. En réponse, PAP 06 soutient que les vendeurs de biens immobiliers ont un choix à effectuer dès le départ de leur projet : celui de mandater une agence immobilière ou de réaliser leur projet de vente directement, sans intermédiaire. Dans le premier cas, l'agent immobilier qui intervient entre les parties est intéressé à la vente conformément au mandat qui le lie à son mandant. Dans le second cas PAP 06 touche une rémunération forfaitaire fixe en contrepartie des services retenus par l'annonceur, l'activité principale de PAP 06 étant de publier des annonces et proposer en outre des services annexes à cette publication ainsi que l'a reconnu la cour d'appel de PARIS dans son arrêt du 18 novembre 2022. Que l'offre proposée par PAP 06 a pour objet, au moyen d'une plateforme électronique, de mettre en relation, contre rémunération, des acheteurs et des vendeurs potentiels avec des vendeurs non professionnels proposant la vente de leur bien immobilier, afin de permettre la rencontre d'une offre et d'une demande. Qu'il s'agit bien d'une activité de publication d'annonces par voie de presse, tout en offrant des prestations annexées au seul vendeur, sans intervenir dans la réalisation de la vente. Que PAP 06 cherche effectivement à attirer la clientèle des vendeurs en présentant les bénéfices financiers à se passer d'agence, mais cette communication n'est pas trompeuse puisqu'elle met en exergue que l'opération se fait sans agence et donc sans intermédiation. Pour autant, PAP 06 ne se présente pas comme une agence immobilière mais exerce son droit de communiquer sur ses services et leurs avantages. SUR CE Attendu que l'article L122-1 du Code de la consommation dispose « Toute publicité qui met en comparaison des biens ou des services en identifiant, implicitement ou explicitement, un concurrent ou des biens ou des services offerts par un concurrent n'est licite que si : 1° Elle n'est pas trompeuse ou de nature à induire en erreur ; 2° Elle porte sur des biens ou service répondant aux mêmes besoins ou ayant le même objectif ; 3° Elle compare objectivement une ou plusieurs caractéristiques essentielles, pertinentes, vérifiables et représentatives de ces biens ou services, dont le prix peut faire partie ». Attendu qu'en l'espèce, PAP 06 est une plateforme électronique mettant en relation, contre une rémunération moins importante des acheteurs potentiels avec des vendeurs non professionnels proposant la vente de leur bien immobilier, afin de permettre la rencontre d'une offre et d'une demande, sans les garanties que représente l'intervention des professions réglementées. Que les prestations de PAP 06, prises ensemble ou séparément, ne consistent en aucun cas en une mission pouvant s'apparenter à une mission d'entremise et de négociation visant la conclusion de la vente. Que de ce fait la publicité comparative faite par PAP 06 ne peut pas être considérée comme trompeuse et de nature à induire en erreur les annonceurs. Qu'elle porte bien sur des services répondant aux mêmes besoins ou ayant le même objectif à savoir la vente de leur bien immobilier par des vendeurs non professionnels. Qu'elle compare objectivement une caractéristique essentielle des services offerts à savoir leur prix. Que la publicité comparative faite par PAP 06 est en conséquence licite. Il convient de débouter la FNAIM 06 de ce chef. Sur les infractions constatées : La FNAIM 06 demande au tribunal de céans de faire cesser sur le territoire des ALPES-MARITIMES les infractions reprochées à PAP 06 à savoir de cesser de proposer la mise en place de panonceaux « A VENDRE », d'utiliser dans l'ensemble de ses communications et correspondances quel qu'en soit le format ou le mode de diffusion la dénomination « conseiller en immobilier » ; de proposer son offre « coaching immobilier » dont les services sont identiques à ceux proposés par les agents immobiliers. La FNAIM 06 considère que ces pratiques commerciales sont trompeuses au sens de l'article L121-4 alinéa 1°. Concernant l'utilisation des panonceaux « A VENDRE » qui reprennent la charte visuelle de PAP 06 mentionnent son nom et renvoient au numéro de téléphone de PAP, la FNAIM 06 reproche à PAP 06, qu'ils s'inscrivent dans une logique de captation et de centralisation des contacts au profit de PAP 06 et au préjudice des agences immobilières. Concernant la dénomination « conseillé immobilier » la FNAIM 06 reproche à PAP 06 de choisir volontairement un vocabulaire emprunté à la sphère professionnelle, de nature à faire naître dans l'esprit du public l'idée d'une compétence et d'un statut comparable à ceux d'un agent immobilier. Concernant l'offre de « coaching immobilier » de PAP 06, la FNAIM 06 considère qu'il s'agit d'une activité d'entremise immobilière, que cette dénomination constitue une pratique commerciale trompeuse et, par voie de conséquence, de concurrence déloyale. En réplique, PAP 06 conteste ces griefs. A propos des panonceaux, PAP 06 affirme qu'ils sont la manifestation physique des annonces publiées sur le site internet PAP 06. Ils sont composés du nom « PAP », d'un QR Code vers l'annonce et d'un numéro de téléphone, éléments que l'on retrouve au sein de l'annonce. Il s'agit d'un service proposé à l'annonceur afin de faciliter sa démarche, tout particulier pouvant librement décider de parer son bien d'un panonceau « à vendre». PAP 06 considère que la pratique des panonceaux n'est pas un monopole des agences immobilières et affirme qu'il s'agit du seul service nouveau proposé aux annonceurs depuis l'arrêt de la cour d'appel de PARIS en date du 18 novembre 2022. Concernant la dénomination de « conseillé en immobilier » PAP 06 considère que cette appellation est la plus appropriée pour désigner les préposés de PAP 06 fournissant des informations à la clientèle. Quant à l'activité de « coaching immobilier », elle existe de longue date, regroupe un certain nombre de services proposés aux annonceurs et ne peut pas être assimilée à la prestation proposée par les agences immobilières. PAP 06 fait référence à l'arrêt du 18 novembre 2022 de la cour d'appel de PARIS l'opposant au syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) qui énonce : « l'activité de « coaching » tout comme le service juridique, ne consistent ni en l'organisation des visites, ni dans la négociation du prix, ni dans la recherche de compromis, mais simplement en une « assistance de renseignement téléphonique » à disposition des vendeurs, clients de PAP 06 : il s'agit selon les pièces produites de guider le vendeur en répondant à ses questions sur la stratégie de vente, la gestion des visites, la négociation, ses démarches, PAP 06 précisant que le vendeur reste seul pour rencontrer les acheteurs, et négocier avec eux ». SUR CE Attendu que les pratiques commerciales reprochées par la FNAIM 06 à PAP 06 ne constituent pas des infractions au sens de l'article L121-4 du Code de la consommation. Que la FNAIM 06 ne produit aucun élément permettant d'établir qu'un consommateur normalement informé et raisonnablement attentif serait conduit à modifier substantiellement son comportement économique en raison des éléments de communication commerciale reprochés à PAP 06. Il convient de débouter la FNAIM 06 des demandes de ce chef. Sur la procédure abusive : PAP 06 demande au tribunal de commerce de céans de condamner la FNAIM 06 pour procédure abusive. La FNAIM 06 a engagé des actions judiciaires contre PAP 06 au niveau national sans toutefois parvenir à obtenir la condamnation de PAP 06, l'arrêt de la cour d'appel de PARIS du 18 novembre 2022 confirmant un jugement du tribunal de commerce de PARIS étant devenu définitif. PAP 06 soutient que la FNAIM 06, adhérente de la FNAIM 06 reprend des griefs similaires devant le tribunal de commerce de céans, selon une stratégie concertée visant à épuiser judiciairement PAP 06, en reformulant inlassablement les mêmes demandes fondées sur les mêmes arguments. SUR CE Attendu que PAP 06 ne démontre pas que la FNAIM 06 fait un usage fautif de son droit à agir en justice. Que l'intention de nuire à l'autre partie n'est pas établie. Attendu que PAP 06 ne justifie pas le préjudice subi du fait de l'action de la FNAIM 06. Il convient de juger que l'action engagée par la FNAIM 06 contre PAP 06 devant le tribunal de commerce de NICE n'est pas abusive et débouter PAP 06 de ce chef. Attendu que le tribunal de commerce de NICE statue en premier ressort, PAP 06 sera déboutée de sa demande de faire procéder par la FNAIM 06 à la publication d'un communiqué composé du dispositif de la présente décision sur la page d'accueil de son site et sur ses différents supports de communication. Attendu que pour faire reconnaître ses droits, PAP 06 a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, il convient de condamner la FNAIM 06 à payer à PAP 06 la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Attendu qu'il convient de condamner la FNAIM 06 qui succombe aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, Déclare la FNAIM 06 recevable en ses demandes ; Déboute la FNAIM 06 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Déboute la SAS DE PARTICULIER A PARTICULIER – EDITIONS NERESSIS de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Déboute la SAS DE PARTICULIER À PARTICULIER – EDITIONS NERESSIS de sa demande relative à la publication d'un communiquer composé du dispositif du présent jugement sur ses différents supports de communication ; Condamne la FNAIM à verser à la SAS DE PARTICULIER A PARTICULIER – EDITIONS NERESSIS la somme de 5.000,00 € (cinq mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la FNAIM aux entiers dépens ; Liquide les dépens du présent jugement à la somme de 303,51 € (trois cent trois euros et cinquante-et-un centimes). Décision signée électroniquement conformément à l'article 456 du Code de procédure civile.
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