COUR D'APPEL DE RENNES
***
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
***
LE JUGE DE L'EXPROPRIATION
Minute N°
JUGEMENT
du : 5 octobre 2026
N° RG 26/00032
-------------------------------------------------------
[K] [E]
C/
[Localité 2]
COMMUNE DE [Localité 3]
-----------------------------------------------------
[Adresse 1] - Sur la commune de [Localité 3]
-------------------------------------------------------
DELAISSEMENT
1 CE + 1 CCC à :
Me Gwendoline PAUL ([Localité 4])
Me MARCHAND 22B
1 copie CG
délivrées le 05/10/2026
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
([Localité 5]-Atlantique)
___________________________________________________________
JUGEMENT
___________________________________________________________
Nous, Géraldine GREMILLET, vice-président du Tribunal judiciaire de NANTES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en qualité de juge suppléant de l’expropriation pour le département de la Loire-Atlantique pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Assisté de Sandrine GASNIER, Greffier ;
Prononcé du jugement fixé au 5 octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats.
ENTRE :
M. [K] [E], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES
DEMANDEUR
D'UNE PART
ET :
[Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Frédéric MARCHAND, avocat au barreau de NANTES
COMMUNE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART
en présence de M. Pascal GUELLEC, inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.
* * *
FAITS ET PROCEDURE
Le Conseil métropolitain de [Localité 1] Métropole a adopté une délibération le 16 décembre 2016 en vue de la création de la zone d’aménagement concerté dite du « [Adresse 5] » sur la ville de [Localité 3] avec pour objectifs de « créer un programme de logements, de conforter la vocation économique d’une partie du site, de créer un maillage d’espaces publics garantissant une perméabilité forte au sein même du secteur et avec les quartiers adjacents et enfin de préserver et mettre en valeur les espaces naturels du site ».
Nantes Métropole a concédé l’aménagement du site de la [Adresse 6] à la société publique locale [Localité 5] Océan Métropole Aménagement, ci-après dénommée [G], tout en conservant la compétence pour procéder aux acquisitions des parcelles situées en son sein.
Monsieur [K] [E] est propriétaire de deux parcelles en état de friche, cadastrées section BW n°[Cadastre 1] d’une superficie de 165 m2 et section BW n°[Cadastre 2] d’une superficie de 4 523 m2 sises [Adresse 7].
Par courrier notifié le 23 octobre 2024, il a présenté à [Localité 1] Métropole, conjointement avec d’autres propriétaires sur le site, une demande de délaissement de ses parcelles sur le fondement des articles L230-1 et L311-2 du code de l’urbanisme et proposé de se voir allouer un prix d’acquisition global dudit foncier moyennant le prix de 875 200 € sur la base d’une valeur moyenne de 400 €/m2.
Nantes Métropole a accusé réception de la demande par courrier du 5 décembre 2024, et a offert, par courrier du 15 octobre 2025, de fixer le prix d’achat des parcelles au prix global de 70 320€, outre l’indemnité de remploi de 8 032 €.
Par mémoire de saisine en date du 28 janvier 2026, réceptionné par le greffe le 2 février 2026, Monsieur [K] [E] a saisi la présente juridiction de l’expropriation en vue de voir ordonner le transfert de propriété des parcelles cadastrées section BW n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2] à [Localité 1] Métropole, de fixer les indemnités lui revenant à hauteur de la somme globale de 1 184 485,60 €, indemnité de remploi comprise et de condamner [Localité 1] Métropole aux dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Suivant mémoire en défense en date du 11 mars 2026, reçu au greffe le 12 mars 2026, [Localité 1] Métropole a sollicité de voir prononcer le transfert de propriété des parcelles de Monsieur [K] [E] à son profit et de fixer l’indemnité maximum lui revenant aux sommes suivantes :
- Indemnité principale :
* parcelle BW [Cadastre 1] : 4 950 €
* parcelle BW [Cadastre 2] : 82 530 €
- Indemnité de remploi : 9 748 €.
Par ordonnance en date du 7 mai 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 7 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
Suivant conclusions en date du 24 juin 2026, réceptionnées le 29 juin 2026, le Commissaire de Gouvernement a conclu de voir fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 97 228 €, soit 87 480 € à titre d’indemnité principale et 9 748 € d’indemnité de remploi.
Le transport sur les lieux s’est tenu le 7 juillet 2026.
A l’audience qui a suivi, Monsieur [K] [E] a développé son mémoire de saisine au terme duquel il fait valoir que :
- les parcelles BW n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] d’une superficie totale de 4 688 m2 sont incluses dans le périmètre de la [Adresse 6] ;
- la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Par ailleurs, l’intention dolosive est avérée quand l’expropriant a instauré des servitudes dans le but de dévaluer le bien qu’il envisage d’acquérir,
- en l’espèce, deux dates de référence peuvent être retenues, à savoir, à titre principal, celle du 20 décembre 2022, date d’opposabilité de la modification n°1 du PLUm en date du 16 décembre 2022 et à titre subsidiaire, celle du 18 février 2025, date de publication de la décision par laquelle le conseil métropolitain de [Localité 1] Métropole a approuvé la modification n°2 du plan local d’urbanisme métropolitain s’agissant de l’orientation d’aménagement et de programmation [Adresse 5] sur la commune de [Localité 3]. Si la seconde date était arrêtée, les servitudes d’inconstructibilité instaurées sur les parcelles ne pourront être retenues dans la mesure où cette OAP sectorielle a procédé au déclassement des parcelles qui sont passées d’un classement en zone 1AU constructible en un classement 1AU en zone inconstructible avec, pour plusieurs d’entre elles, un zonage en zone humide, la modification opérée par délibération du 7 février 2025 poursuivant l’objectif, par ce déclassement, d’offrir une indemnisation dérisoire
- les parcelles peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir puisqu’elles sont en zone 1AUMb du PLUm dont les dispositions sont identiques à la zone UMb qui correspond aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique et que concernant la desserte des parcelles sises au sein de la ZAC, elles disposent d’un accès direct à la voirie ainsi que de réseaux suffisants, la ZAC étant desservie par plusieurs axes routiers et alimentée par le réseau électrique.
- à défaut, il convient de retenir que ces parcelles sont en situation privilégiée en ce qu’elles se situent au sein de la 4ème commune de [Localité 5] Atlantique, elle-même accolée à la ville de [Localité 1], dans un secteur raccordé aux réseaux, à proximité immédiate du périphérique nantais et de parcelles urbanisées, notamment d’une importante zone d’activités.
- sur la fixation des indemnités : [Localité 1] Métropole fonde sa proposition sur l’avis de la direction immobilière de l’Etat qui ne correspond pas au prix de marché tel qu’il ressort de quatre termes de référence et applique sur les parties identifiées en zone humide un abattement de 50 % qui est extravagant et non justifié,
- alors qu’une évaluation a été confiée à un expert en immobilier en 2020, les prix n’ont cessé de croître dans le secteur du [Localité 6] Praud, le prix moyen d’un terrain non bâti s’élevant à 361,75 €/m2.
- un recours a été engagé devant le Tribunal administratif de Nantes, par requête du 15 avril 2025, pour attaquer la délibération n°2025-009 du 7 février 2025 par laquelle le conseil métropolitain de Nantes Métropole a approuvé la modification n°2 du PLUm procédant à la modification de l’OAP [Adresse 5] rendant inconstructibles, en tout ou en partie, les parcelles BW n° [Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] (classement en zone “verte”/EPP et zone humide sur la carte du Vert Praud), étant observé que les services fiscaux n’appliquent aucun abattement aux terrains dans le calcul de la taxe foncière annuelle.
Aux termes de son mémoire en défense, [Localité 1] Métropole fait valoir que :
- conformément aux dispositions de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, lorsqu’un plan local d’urbanisme s’applique, la valeur du bien délaissé s’apprécie à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme,
- selon ces mêmes dispositions, la modification du PLUm susceptible d’être prise en compte pour déterminer la date de référence est celle qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle est situé le bien en cause, y compris lorsqu’elle n’affecte pas leur classement.
- en l’espèce, la dernière modification du PLUm portant sur la zone où sont situés les biens et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le conseil métropolitain le 16 décembre 2022, rendue opposable le 20 décembre 2022.
- sur la qualification des parcelles, à la date de référence, elles sont situées en zone 1AUMb du PLUm et sont couvertes par une OAP sectorielle. Le classement correspondant à une zone constructible sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou sous condition de la réalisation d’équipements internes à la zone prévue par l’OAP sectorielle, les parcelles ne sont pas, en l’absence de réalisation des équipements nécessaires (voies de desserte internes, carrefours, équipement de gestion des eaux pluviales…) immédiatement constructibles,
- par ailleurs, à la date de référence, si les parcelles sont accessibles depuis la [Adresse 7], elles sont desservies par des réseaux dont les capacités ne sont pas suffisantes pour accueillir l’opération d’aménagement du [Localité 6] Praud,
- ces parcelles ne peuvent, par conséquent, recevoir la qualification de terrain à bâtir,
- les parcelles ne sont pas davantage en situation privilégiée alors qu’elles sont fortement impactées par les nuisances sonores liées au transport terrestre, qu’elles sont isolées du réseau de transport en commun menant au centre ville de [Localité 1], qu’elles sont, à l’exception de la zone d’activités, éloignées des équipements publics (écoles, équipements sportifs, gare, centre de soins) et en ce qu’elles constituent majoritairement des zones humides, isolées des quartiers pavillonnaires, sans liaison douce traversante.
- eû égard à leur qualification, les parcelles doivent être évaluées en tenant compte de leur usage effectif qui est celui d’un terrain agricole en friche.
- la direction immobilière de l’Etat retient pour les parcelles classées en zone 1AUMb une valeur moyenne de 30 €/m2.
- il convient d’appliquer un abattement de 50 % compte tenu de la présence de zones humides impactant fortement les droits à construire des parcelles et obligeant l’aménageur à conserver les lieux en l’état, les contraintes environnementales pesant sur le terrain engendrant des coûts supplémentaires pour réaliser le projet, rappel étant fait qu’une demande d’autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau est en cours d’instruction auprès des services de l’Etat et devrait faire l’objet d'une enquête publique à partir de juin 2026 et que la circonstance que le PLUm ne répertorie pas les zones humides ne permet pas de remettre en cause le constat réalisé par le bureau d’études et validé par les services de l’Etat dès lors que les documents d’urbanisme ne sont pas tenus de les répertorier.
- dans le cadre de l’offre amiable, il a été appliqué un abattement de 50 %. Il est désormais proposé d’affiner au m2 près l’impact des zones humides sur les parcelles en cause et de retenir un prix total de 87 480 € se décomposant comme suit :
* pour la parcelle BW [Cadastre 1] de 165 m2 :
165 € x 30 € = 4 950 €
* pour la parcelle BW [Cadastre 2] de 4 523 m2 :
3 544 m2 en zone humide x 15 € = 53 160 €
979 m2 hors zone humide x 30 € = 29 370 €
- l’indemnité de remploi s’élève en conséquence à la somme de 9 748 €.
- la valeur de 229,50 €/m2 retenue par Monsieur [X] est contestable, les termes de comparaison qu’il revendique portant sur des biens non comparables.
Monsieur le Commissaire de Gouvernement expose, aux termes de ses conclusions en date du 24 juin 2026, que :
- conformément au PLUm de la ville de [Localité 3], les parcelles BW [Cadastre 1] et BW [Cadastre 2] relèvent de la zone 1AUMb.
- la date de référence à retenir, déterminée par l’article L230-3 du code de l’urbanisme, est le 16 décembre 2022, correspondant à la dernière modification rendue opposable du PLUm portant sur la zone où sont situées les parcelles, la modification en date du 7 février 2025 rendue opposable le 18 février 2025 n’affectant ni les caractéristiques intrasèques de l’emprise foncière, ni la programmation de l’OAP du [Localité 6] Praud,
- à la date de référence, les parcelles sont situées en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019. La zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation.
- les parcelles sont couvertes par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement soit une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible ; elle comprend six secteurs dont le secteur UMb qui correspond aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique, en outre, elles sont situées dans le périmètre de l’OAP du [Adresse 5]. Le site constitue une des dernières réserves d’urbanisation de la commune et est ainsi identifié en secteur d’aménagement. La zone représente un fort potentiel de développement destiné à renforcer la centralité du quartier [Localité 7].
- une zone humide est cartographiée sur le plan de l’OAP ; la parcelle BW [Cadastre 1] n’est pas concernée par cette zone à l’inverse de la parcelle BW [Cadastre 2] qui serait concernée à raison de 78 % de sa superficie.
- sur la qualification des terrains, les parcelles sont dans une zone constructible sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou de réalisation des équipements internes à la zone prévus par l’OAP sectorielle. Or, à ce jour, aucun équipement défini par l’OAP applicable à la ZAC n’a été réalisé de sorte qu’elles ne sont pas immédiatement constructibles,
- si les parcelles disposent d’un accès à la voie publique, le dimensionnement des réseaux n’est pas suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement de la ZAC : le réseau d’eau pluviale nécessite la création de bassins d’infiltration des eaux de la voirie, le réseau de distribution électrique doit être équipé de nouveaux postes de transformation et le réseau d’eau potable requiert la création d’un nouveau maillage de canalisation,
- les parcelles ne peuvent dès lors recevoir la qualification de terrain à bâtir.
- [Localité 1] Métropole se réfère à une évaluation du Pôle d’évaluation domaniale de [Localité 1] du 10 décembre 2024 selon laquelle la valeur du bien exproprié a été estimée à 30 €/m2 s’agissant d’un terrain en situation privilégiée avec un abattement de 50 % pour la part affectée en zone humide compte tenu des contraintes environnementales pesant sur les terrains dans le cadre d’un projet d’aménagement.
- la partie demanderesse fonde ses prétentions sur quatre termes de comparaison qui ne peuvent être retenus compte tenu de la nature des biens et de leur zonage, différend de celui des parcelles en cause.
- il est sur la base de deux termes de comparaison proposé de retenir la valeur portée par la cession en date du 31 janvier 2022, majorée de 50 % soit 30 €/m2 pour tenir compte de la situation privilégiée des parcelles qui bénéficient ensemble d’un accès à la voirie, sont dans une proximité relative avec le centre ville de [Localité 1], le périphérique et d’une zone d’activités.
- la classification en zone humide peut être effectivement retenue pour la parcelle BW [Cadastre 2], ce qui justifie de faire application d’un abattement de 50 % sur l’emprise concernée d’une superficie de 3 544 m2.
A l’issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Présentation du bien à évaluer
Du transport sur les lieux, il résulte que les parcelles expropriées, cadastrées section BW n°[Cadastre 1] d’une superficie de 165 m2 et section BW n°[Cadastre 2] d’une superficie de 4 523 m2, sont des parcelles supportant de la végétation en friche, sises au sein de la [Adresse 6], au [Adresse 8].
La parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 2] donne sur la [Adresse 7] et offre un accès à la dite [Adresse 9] à la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 1].
Sur la détermination des dates de référence
Nantes Métropole demande de retenir, au visa de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, comme date de référence, le 20 décembre 2022 qui correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme.
Le commissaire de gouvernement retient la même date de référence, en rappelant que s’agissant de parcelles à la fois situées au sein d’une ZAC et d’une zone soumise à un droit de préemption urbain, la date de référence à retenir est, conformément aux articles L213-4 et L216-6 du code de l’urbanisme, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme.
En l’espèce, les parcelles sont situées dans le périmètre de la [Adresse 6] sur la commune de [Localité 3] dans une zone soumise au droit de préemption urbain de la commune.
La dernière modification du PLUm de la ville de [Localité 1] portant sur la zone et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le Conseil Métropolitain le 16 décembre 2022.
Les formalités de publicité rendant opposables aux tiers cette modification sont intervenues le 20 décembre 2022 qui sera par conséquent retenu comme date de référence.
Sur la qualification des parcelles de terrain à bâtir
A la date de référence, les parcelles BW n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2] sont classées en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019 et sont couvertes par une OAP sectorielle.
Aux termes de l’article 2.1 du règlement de la zone du Plum, “la zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible”.
En application de l’article 2 du règlement, “lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité, et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les Orientations d'Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement. La zone est alors classée 1AU”.
En l’espèce, les parcelles cadastrées BW n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2], comprises dans le champ d’une OAP sectorielle, ne sont pas immédiatement constructibles dès lors qu’elles sont situées dans une zone destinée à être ouverte à l’urbanisation après réalisation de divers équipements dans le cadre de la [Adresse 6] et qu’aucun équipement défini par l’OAP (voies de desserte internes, carrefours, équipements de gestion des eaux pluviales des espaces publiques) n’est réalisé à ce jour.
Par ailleurs, le critère matériel relatif à leur desserte par les voies et réseaux ne peut être apprécié, en omettant leur situation, à savoir leur inclusion au sein du périmètre de la [Adresse 6]. Or, il ressort des débats que le dimensionnement des réseaux à proximité des deux parcelles n’est pas suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement du [Adresse 5] qui implique la création de bassins d’inflitration des eaux de la voirie pour le réseau d’eau pluviale, l’installation de postes de transformation pour le réseau de distribution électrique, et enfin la création d’un nouveau maillage de canalisation pour le réseau d’eau pluviale,
Ces parcelles ne peuvent, par conséquent, recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation et doivent être évaluées suivant leur usage effectif de terrain en friche.
Sur la qualification en terrain privilégié
L’article L321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Lorsqu’un immeuble ne peut être qualifié de terrain à bâtir, il peut être tenu compte de sa situation privilégiée plus ou moins importante au vu des caractéristiques propres et spécifiques du bien et de l’environnement dans lequel il se situe. Le transport sur les lieux permet d’apprécier la situation du bien. C’est par ailleurs à la date de référence, soit le 20 décembre 2022, qu’est appréciée la situation privilégiée ou non de ce bien.
Il ressort de la procédure et de la présentation des parties que le secteur du [Adresse 5], d’une superficie d’environ 15 ha, représente une opportunité indispensable pour la réalisation des objectifs du programme local de l’habitat et constitue l’une des dernières réserves foncières de la commune de [Localité 3], 3ème commune de [Localité 1] Métropole et 4ème commune en [Localité 5] Atlantique. La zone représente donc un fort potentiel de développement.
La Commune de [Localité 3] est accolée à la ville de [Localité 1], principale agglomération du département de [Localité 5] Atlantique et se situe à 20 minutes du centre ville où se trouve la gare [Etablissement 1] qui dessert de multiples régions en France. Les parcelles sont par ailleurs à proximité immédiate du périphérique et ainsi d’un réseau dense de voies de circulation, donnant accès à un aéroport et à différents réseaux auto routiers.
Si elles sont comprises dans une zone actuellement non constructible faute d’infrastructures suffisantes, elles sont situées à courte distance du centre de l’agglomération de [Localité 3] ainsi qu’à proximité immédiate de parcelles urbanisées dans un secteur majoritairement raccordé aux réseaux et d’une importante zone d’activités (centre commercial Leclerc) accessible à pied.
Il en ressort que les parcelle cadastrées section BW n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2] se trouvent dans une situation privilégiée, facteur de plus value, qui doit être pris en compte, à hauteur de 50 % de leur valeur.
Sur l’abattement pour zones humides
La question se pose de déterminer si les parcelles sont ou non dans une zone humide telle que définie à l’article L211-1 du code de l’environnement, à savoir une zone constituée de «terrains exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire, ou dont la végétation, quand elle existe, est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l’année. » et dont la détermination est ainsi fondée sur deux critères alternatifs que constituent les sols hydromorphes et une végétation de type hygrophile.
En l’espèce, Monsieur [K] [E] conteste l’appartenance de ses parcelles à une zone humide et rappelle avoir, par requête en date du 15 avril 2025, attaqué la délibération n°2025-009 du 7 février 2025 par laquelle le conseil métropolitain de [Localité 1] Métropole a approuvé la modification n°2 du PLUm s’agissant de l’OAP de [Localité 6] Praud en ce qu’elle a classé ses parcelles en zone humide.
Le Commissaire de Gouvernement fait valoir qu’il ressort du plan de valorisation foncière édité le 21 novembre 2023, confirmé par la cartographie des zones humides issues du site SIG que la parcelle BW n°[Cadastre 2] serait située dans un périmètre de zone humide ; par ailleurs, cette classification ressort aux termes de l’OAP intégrée au PLUm qui détermine les secteurs impactés par une zone humide.
En considération des contraintes environnementales qui influent nécessairement sur les aménagements à venir et par suite sur la valeur foncière de la parcelle BW n°[Cadastre 2], il sera appliqué un abattement sur sa valeur à hauteur de 50 %, indépendemment du recours mené par Monsieur [E] devant le Tribunal Administratif, ce dernier étant dépourvu d’effet suspensif sur la mesure attaquée.
Concernant la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 1], [Localité 1] Métropole produit un diagnostic intitulé « étude d’impact valant étude d’incidences « loi sur l’eau » et évaluation des incidences Natura 2000 » réalisé en 2023 par le bureau d’études SCE qui a, après avoir procédé sur le site à cent treize sondages pédologiques et à une analyse suivant le critère floristique, recensé quatre zones humides pour un total d’environ 4,682 ha, intégrant les zones humides déterminées en 2011.
Cependant, il resssort des débats et du mémoire en défense de [Localité 1] Métropole que si les sondages menés confirment la cartographie des zones humides issues du site SIG, cette carte ne fait pas apparaître la parcelle en cause comme étant en zone humide mais catégorise celles-ci en milieux potentiellement humides, ce qui, même avec une probabilité assez forte, demeure une hypothèse non établie de manière certaine.
La demande d’autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau est par ailleurs en cours d’instruction auprès des services de l’Etat et devrait faire l’objet d’une enquête publique à partir du mois de septembre 2026.
Aussi, [Localité 1] Métropole ne démontre pas, à ce stade, que les opérations de construction sur la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 1] lui imposeront des mesures de compensation environnementales du fait d’une implantation certaine en zone humide.
La preuve de la nécessité de procéder à un abattement pour zone humide n’étant pas rapportée, ce dernier ne sera par conséquent pas appliqué pour cette seconde parcelle.
Sur le montant de l’indemnité principale
Ont été cités comme termes de référence par Monsieur [K] [E] :
- une estimation réalisée en 2020 par un expert immobilier, à savoir un office notarial, qui propose de retenir une valeur médiane de 207 €/m2 qui ne saurait être retenue à elle seule puisqu’elle concerne des terrains à bâtir,
- les acquisitions amiables suivantes pour une valeur moyenne de 128,80 €/m2 :
* vente du 25/10/2023 des parcelles cadastrées section BX n°[Cadastre 3] et BX n°[Cadastre 4] d’une superficie de 404 m2 de terrain à bâtir au prix de 300 000 €, soit 742 € le m2, laquelle doit être écartée s’agissant précisément d’un terrain à bâtir,
* vente du 23/02/2022 d’un terrain à bâtir au [Adresse 10] au prix de 235 000€, soit 417,40 € qui ne peut être retenue, pour le même motif,
* vente du 27/06/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] d’une superficie de 2 713 m2, situées [Adresse 11] au prix de 526 621 €, soit de 194,11 € le m², laquelle ne peut être retenue eu égard au zonage UMc,
* vente du 14/10/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9] d’une superficie de 4 050 m2, situées [Adresse 12] au prix de 378 675 €, soit 93,50 € le m², laquelle doit également être écartée au vu du zonage Umc.
L’autorité expropriante se fonde sur une estimation de la Direction immobilière de l’Etat en date du 10 décembre 2024, qui retient pour les parcelles classées en zone 1AUMb une valeur moyenne de 30€ le m2 pour un terrain non enclavé.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement cite deux termes de comparaison portant sur la cession de parcelles enclavées situées en zone 1AUMb, permettant de retenir un prix de 20 €/m2 à savoir :
* vente du 24/07/2019 d’une parcelle de terrain cadastrée section BW n° [Cadastre 10] sise [Adresse 13] de 345 m² au prix de 5 175 €, soit 15 € le m²,
* vente du 31/01/2022 d’une parcelle de terrain destinée à la voirie, cadastrée section BX n° [Cadastre 11] sise [Localité 8] [Adresse 14] [Localité 9] de 455 m² au prix de 9 100 €, soit 20 € le m²,
Les termes de comparaison, cités par le commissaire du gouvernement, sont pertinents du fait qu'ils sont dans le même zonage et portent sur des cessions de parcelles de terre dans le secteur du [Localité 10] et soumis au même zonage. Toutefois, s’agissant de références portant sur des parcelles enclavées, il convient de retenir une valeur de 30 € le m2.
En considération de la qualification de terrain privilégié, le prix sera par conséquent fixé sur une base d’une valeur de 45 € le m², de sorte que, après l’application de l’abattement sur les zones humides de 50 %, l'indemnité principale ressort à 109 192,50 € se décomposant comme suit :
* parcelle BW [Cadastre 1] hors zone humide, de 165 m2 :
165 € x 45 € = 7 425,00 €
* pour la parcelle BW [Cadastre 2] en zone humide de 4 523 m2 :
4 523 m2 x 22,50 € = 101 767,50 €
Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit :
20 % x 5 000,00 = 1 000,00 €.
15 % x 15 000,00 = 2 250,00 €
10 % x 89 192,50 = 8 919,25 €
ce qui représente une indemnité de remploi totale de 12 169,25 €.
Sur les frais
En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 1] Métropole supportera les dépens.
Il est équitable de fixer à 2 500 € l'indemnité pour frais d'instance non compris dans les dépens que [Localité 1] Métropole devra payer à Monsieur [E] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
STATUANT par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire des lieux expropriés du 7 juillet 2026,
FIXE l’indemnité de dépossession des parcelles sises à [Localité 3] cadastrées section BW n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2] revenant à Monsieur [K] [E] à la somme totale de 121 361,75€ ainsi qu’il suit :
- indemnité principale : 109 192,50 €
- indemité de remploi : 12 169,25 €.
CONDAMNE [Localité 1] Métropole à payer à Monsieur [K] [E] la somme de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE [Localité 1] Métropole aux dépens.
Le Greffier, Le juge de l’expropriation,
Sandrine GASNIER Géraldine GREMILLET