COUR D'APPEL DE RENNES
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TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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LE JUGE DE L'EXPROPRIATION
Minute N°
JUGEMENT
du : 5 octobre 2026
N° RG 26/00033
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[X] [F]-[T]
[M] [F]-[G]
[Q] [F]
C/
NANTES METROPOLE
COMMUNE DE [Localité 4]
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[Adresse 1] - Sur la commune de [Localité 4]
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DELAISSEMENT
1 CE + 1 CCC à :
Me Gwendoline PAUL (Rennes)
Me MARCHAND 22B
1 copie CG
délivrées le 05/10/2026
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
(Loire-Atlantique)
___________________________________________________________
JUGEMENT
___________________________________________________________
Nous, Géraldine GREMILLET, vice-président du Tribunal judiciaire de NANTES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en qualité de juge suppléant de l’expropriation pour le département de la Loire-Atlantique pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Assisté de Sandrine GASNIER, Greffier ;
Prononcé du jugement fixé au 5 octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats.
ENTRE :
Mme [X] [F]-[T], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES
Mme [M] [F]-[G], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES
M. [Q] [F], demeurant [Adresse 15]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES
DEMANDEURS
D'UNE PART
ET :
NANTES METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Rep/assistant : Me Frédéric MARCHAND, avocat au barreau de NANTES
COMMUNE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 6]
DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART
en présence de M. [A] [E], inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.
FAITS ET PROCEDURE
Le Conseil métropolitain de Nantes Métropole a adopté une délibération le 16 décembre 2016 en vue de la création de la zone d’aménagement concerté du « [Adresse 7] » sur le secteur du [Adresse 7] à [Localité 4] avec pour objectifs de « créer un programme de logements, de conforter la vocation économique d’une partie du site, de créer un maillage d’espaces publics garantissant une perméabilité forte au sein même du secteur et avec les quartiers adjacents et enfin de préserver et mettre en valeur les espaces naturels du site ».
Nantes Métropole a concédé l’aménagement du site de la [Adresse 1] à la société publique locale Loire Océan Métropole Aménagement, ci-après dénommé LOMA, tout en conservant la compétence pour procéder aux acquisitions des parcelles situées en son sein.
Madame [X] [F]-[T], Madame [M] [F]-[G] et Monsieur [Q] [F], ci-après dénommés « l’indivision [F] », sont propriétaires d’une parcelle en état de friche, cadastrée section BW n°[Cadastre 1] d’une superficie de 1 992 m2 sise [Adresse 9]
Par courrier notifié le 23 octobre 2024, l’indivision [F] a présenté, conjointement avec d’autres propriétaires sur le site de la [Adresse 1], une demande de délaissement de sa parcelle sur le fondement des articles L230-1 et L311-2 du code de l’urbanisme et proposé de se voir allouer un prix d’acquisition global dudit foncier moyennant le prix de 796 800 € sur la base d’une valeur moyenne de 400 €/m2 évaluée suivant une expertise immobilière réalisée en 2020.
Nantes Métropole a accusé réception de la demande par courrier du 5 décembre 2024, et a offert, par courrier du 15 octobre 2025, de voir fixer le prix d’achat de la parcelle au prix global de 22 012 €, indemnité de remploi comprise.
Par mémoire de saisine en date du 28 janvier 2026, réceptionné par le greffe le 2 février 2026, l’indivision [F] a saisi la présente juridiction de l’expropriation en vue de voir ordonner le transfert de propriété de la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 1] à Nantes Métropole, de fixer les indemnités lui revenant à hauteur de la somme globale de 471 012,40 €, indemnité de remploi comprise et de condamner Nantes Métropole et la Commune de [Localité 4] aux dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par mémoire en défense en date du 11 mars 2026, reçu au greffe le 12 mars 2026, Nantes Métropole a sollicité de voir prononcer le transfert de propriété de la parcelle BW n°[Cadastre 1] à son profit et de fixer l’indemnité maximum à allouer à l’indivision [F] aux sommes suivantes :
- Indemnité principale : 20 060 €
- Indemnité de remploi : 3 006 €.
Par ordonnance en date du 7 mai 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 7 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
Suivant conclusions en date du 24 juin 2026, réceptionnées le 29 juin 2026, le Commissaire de Gouvernement a conclu de voir fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 44 824 €, soit 39 840 € à titre d’indemnité principale et 4 984 € d’indemnité de remploi.
Le transport sur les lieux s’est tenu le 7 juillet 2026.
A l’audience qui a suivi, Madame [X] [F]-[T], Madame [M] [F]-[G] et Monsieur [Q] [F] ont développé leur mémoire n°2 aux termes duquel ils font valoir que :
- la parcelle BW n°[Cadastre 1] d’une superficie totale de 1 992 m2 est incluse dans le périmètre de la [Adresse 1] ;
- la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Par ailleurs, l’intention dolosive est avérée quand l’expropriant a instauré des servitudes dans le but de dévaluer le bien qu’il envisage d’acquérir,
- en l’espèce, deux dates de référence peuvent être retenues, à savoir : celle du 20 décembre 2022, date d’opposabilité de la modification n°1 du PLUm en date du 16 décembre 2022 et, à titre subsidiaire, celle du 18 février 2025, date de publication de la décision par laquelle le conseil métropolitain de Nantes Métropole a approuvé la modification n°2 du plan local d’urbanisme métropolitain s’agissant de l’orientation d’aménagement et de programmation [Adresse 7] sur la commune de [Localité 4]. Si la seconde date était arrêtée, les servitudes d’inconstructibilité instaurées sur les parcelles ne pourront être retenues dans la mesure où cette OAP sectorielle a procédé au déclassement des parcelles, passées d’un classement en zone 1AU constructible en un classement 1AU en zone inconstructible (espace végétalisé et boisements) avec, pour plusieurs d’entre elles, un zonage en zone humide, la modification opérée par délibération du 7 février 2025 ayant eu pour objectif d’offrir une indemnisation dérisoire,
- les terrains ne répondant pas aux critères de constructibilité sont évalués de manière plus avantageuse en considération de leur situation privilégiée, tenant au fait qu’ils sont insuffisamment desservis à la date de référence mais très proches de la viabilisation,
- en l’espèce, la parcelle est en situation privilégiée en ce qu’elle se situe au sein de la 4ème commune de Loire Atlantique, elle-même accolée à la ville de [Localité 1], dans un secteur raccordé aux réseaux, à proximité immédiate du périphérique nantais et de parcelles urbanisées, notamment d’une importante zone d’activités. Elle est à 72 mètre d’un arrêt de bus, 1,1 kilomètre d’une école publique, 1,2 kilomètre d’un centre médical ainsi qu’à proximité d’un cabinet de kinésithérapeutes (900 mètres) et d’un cabinet dentaire (550 mètres), d’un cabinet de SOS Médecins (850 mètres) et d’un gymnase (750 mètres).
- sur la fixation des indemnités : Nantes Métropole fonde sa proposition sur l’avis de la direction immobilière de l’Etat qui ne correspond pas au prix de marché tel qu’il ressort de l’expertise d’un expert immobilier réalisée en 2020 et de deux termes de référence. Elle applique un abattement sur les parties identifiées en zone humide de 50 % qui est extravagant et non justifié alors que la parcelle BW n°[Cadastre 1] n’est pas située en zone humide, que ses sols ne sont pas hydromorphes et qu’elle ne comprend pas d’habitats même potentiellement humides ; qu’elle n’est d’ailleurs pas identifiée comme zone humide dans l’OAP du [Adresse 7], ni davantage identifiée sur le plan SIG ; que Nantes Métropole ne peut sérieusement s’appuyer sur l’étude SCE réalisée en 2023, non produite dans le cadre de la saisine de la CADA, ni de la présente procédure, seul l’inventaire de 2011 qui exclut la parcelle litigieuse des zones humides pouvant être retenu.
- à titre subsidiaire, il sera ordonné une expertise aux frais de Nantes Métropole pour apprécier l’absence de zone humide sur la parcelle BW n°[Cadastre 1].
Aux termes de son mémoire en défense, Nantes Métropole fait valoir que :
- conformément aux dispositions de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, lorsqu’un plan local d’urbanisme s’applique, la valeur du bien délaissé s’apprécie à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme,
- selon ces mêmes dispositions, la modification du PLU susceptible d’être prise en compte pour déterminer la date de référence est celle qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle est situé le bien en cause, y compris lorsqu’elle n’affecte pas leur classement.
- en l’espèce, la dernière modification du PLUm portant sur la zone où sont situés les biens et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le conseil métropolitain le 16 décembre 2022, rendue opposable le 20 décembre 2022.
- la modification n°2 du PLUm, opposable depuis le 18 février 2025 n’a eu aucun impact sur la programamtion de l’OAP du [Adresse 7] qui est restée identique depuis 2022 tant sur la destination des espaces que sur l’offre de logements de sorte que la date de référence est le 20 décembre 2022.
- sur la qualification de la parcelle, à la date de référence, elle est située en zone 1AUMb du PLUm et est couverte par une OAP sectorielle. Le classement correspondant à une zone constructible sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou sous condition de la réalisation d’équipements internes à la zone prévue par l’OAP sectorielle, la parcelle n’est pas, en l’absence de réalisation des équipements nécessaires (voies de desserte internes, carrefours, équipement de gestion des eaux pluviales…) immédiatement constructible,
- à la date de référence, la parcelle est enclavée et ne bénéficie pas d’un accès à la voirie. S’il existe des réseaux à proximité immédiate, leur dimensionnement n’est pas suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement du [Adresse 7],
- la parcelle ne peut être considérée comme en situation privilégiée alors qu’elle est fortement impactée par les nuisances sonores liées au transport terrestre, qu’elle est isolée du réseau de transport en commun menant au centre ville de [Localité 1] (1 kilomètre de marche pour prendre le C4, le trajet nécessitant de faire plusieurs changements de ligne et nécessitant entre 35 minutes et 1 heure de transport), qu’elle est, à l’exception de la zone d’activités, éloignée des équipements publics (écoles, équipements sportifs, gare, centre de soins), qu’elle ne bénéficie pas de tous les réseaux et en ce qu’elle constitue majoritairement des zones humides et est isolée des quartiers pavillonnaires, sans liaison douce traversante.
- eû égard à sa qualification, la parcelle doit être évaluée en tenant compte de son usage effectif qui est celui d’un terrain agricole en friche ;
- la valeur de 214,50 €/m2 retenue par l’indivision [F] est contestable, les termes de comparaison qu’elle revendique portant sur des biens non comparables
- la direction immobilière de l’Etat retient pour les parcelles classées en zone 1AUMb et enclavées une valeur moyenne de 20 €/m2,
- il convient d’appliquer un abattement de 50 % compte tenu de la présence de zones humides dont l’existence est établie par une étude diligentée par un bureau d’études SCE en 2023. Ces zones humides impactent fortement les droits à construire des parcelles et obligent l’aménageur à conserver les lieux en l’état. Les contraintes environnementales pesant sur le terrain engendreront des coûts supplémentaires pour réaliser le projet, rappel étant fait qu’une demande d’autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau est en cours d’instruction auprès des services de l’Etat et devrait faire l’objet d'une enquête publique à partir de juin 2026.
La circonstance que le PLUm ne répertorie pas les zones humides ne permet pas de remettre en cause le constat réalisé par le bureau d’études et validé par les services de l’Etat dès lors que les documents d’urbanisme ne sont pas tenus de les répertorier, celles-ci relevant de la législation au titre du code de l’environnement,
- dans le cadre de l’offre amiable, il a été appliqué un abattement de 50 % ; il est désormais proposé d’affiner au m2 près l’impact des zones humides sur les parcelles en cause et de retenir un prix total de 23 066 € se décomposant comme suit :
* 1978 m2 en zone humide x 10 € = 19 780 €
* 14 m2 hors zone humide : 14 m2 x 20 € = 280 €
- l’indemnité de remploi s’élève en conséquence à la somme de 3 006 €.
Monsieur le Commissaire de Gouvernement expose, aux termes de ses conclusions en date du 24 juin 2026, que :
- conformément au PLUm de la ville de [Localité 4], la parcelle BW n°[Cadastre 1] relève de la zone 1AUMb
- la date de référence à retenir, déterminée par l’article L230-3 du code de l’urbanisme, est le 20 décembre 2022, laquelle correspond à la dernière modification rendue opposable du PLUm portant sur la zone où est située la parcelle, la modification en date du 7 février 2025 rendue opposable le 18 février 2025 n’affectant ni les caractéristiques intrasèques de l’emprise foncière, ni la programmation de l’OAP du [Adresse 7],
- à la date de référence, la parcelle est située en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019. La zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible. Elle comprend six secteurs dont le secteur UMb qui correspond aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique. En outre, la parcelle est située dans le périmètre de l’OAP du [Adresse 7]. Le site constitue une des dernières réserves d’urbanisation de la commune et est ainsi identifié en secteur d’aménagement ; la zone représente un fort potentiel de développement destiné à renforcer la centralité du [Adresse 10],
- sur la qualification du terrain, la parcelle est dans une zone constructible sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou de réalisation des équipements internes à la zone prévus par l’OAP. A ce jour, aucun équipement défini par l’OAP applicable à la ZAC n’a été réalisé de sorte qu’elle n’est pas immédiatement constructible. Elle n’a pas d’accès direct à la voie publique. Par ailleurs, le dimensionnement des réseaux n’est pas suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement de la ZAC : le réseau d’eau pluviale nécessite la création de bassins d’infiltration des eaux de la voirie, le réseau de distribution électrique doit être équipé de nouveaux postes de transformation et le réseau d’eau potable requiert la création d’un nouveau maillage de canalisation. La parcelle ne peut dès lors recevoir la qualification de terrain à bâtir et doit être évaluée suivant son usage effectif de terrain en friche.
- Nantes Métropole se réfère à une évaluation du Pôle d’évaluation domaniale de [Localité 1] du 10 décembre 2024 selon laquelle la valeur du bien exproprié a été estimée à 20 €/m2 s’agissant d’un terrain enclavé avec un abattement de 50 % pour la part affectée en zone humide compte tenu des contraintes environnementales pesant sur les terrains dans le cadre d’un projet d’aménagement,
- la partie demanderesse fonde ses prétentions sur des termes de comparaison qui ne peuvent être retenus compte tenu de la nature des biens et de leur zonage, différend de celui des parcelles en cause,
- il est sur la base de deux termes de comparaison représentant des parcelles de terre enclavées relevant du zonage 1AUMb dans le même secteur proposé de retenir la valeur portée par la cession en date du 31 janvier 2022, à hauteur de 20 €/m2;
- il n’est pas proposé de retenir la situation privilégiée de la parcelle qui, si elle bénéficie de quelques atouts (proximité relative avec le centre ville de [Localité 1], le périphérique et d’une zone d’activités), offre les mêmes caractérisiques que les termes de comparaison retenus au sein de la ZAC,
- si Nantes Métrople se fonde sur le plan de valorisation foncière édité le 21 novembre 2023, confirmé par la cartographie des zones humides issues du site SIG pour retenir la classification en zone humide de la parcelle BW n°[Cadastre 1], cette classification ne peut être retenue au vu de l’OAP intégrée au PLUm qui détermine les secteurs impactés par une zone humide dont elle ne fait pas partie.
- dès lors la valeur du bien peut être estimée à 1 992 m2 x 20 € = 39 840 €
- et l’indemnité de remploi à 4 9484 €.
A l’issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Présentation du bien à évaluer
Du transport sur les lieux, il résulte que la parcelle expropriée, cadastrée section BW n°[Cadastre 1], est une parcelle supportant de la végétation en friche, d’une superficie de 1 992 m2 sise au sein de la [Adresse 1]. Elle n’a pas d’accès direct à la voie publique.
Sur la détermination des dates de référence
Nantes Métropole demande de retenir, au visa de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, comme date de référence, le 20 décembre 2022 qui correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme.
L’indivision [F] et le Commissaire de Gouvernement retiennent la même date de référence, ce dernier rappelant que s’agissant d’une parcelle à la fois située au sein d’une ZAC et d’une zone soumise à un droit de préemption urbain, la date de référence à retenir est, conformément aux articles L213-4 et L216-6 du code de l’urbanisme, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme.
En l’espèce, la parcelle est située dans le périmètre de la [Adresse 1] sur la commune de [Localité 4] dans une zone soumise au droit de préemption urbain de la commune.
La dernière modification du PLUm de la ville de [Localité 1] portant sur la zone et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le Conseil Métropolitain le 16 décembre 2022.
Les formalités de publicité rendant opposables aux tiers cette modification sont intervenues le 20 décembre 2022 qui sera ainsi retenu comme date de référence.
Sur la qualification de la parcelle de terrain à bâtir
A la date de référence, la parcelle est classée en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019 et est couverte par une OAP sectorielle.
Aux termes de l’article 2.1 du règlement de la zone du Plum, “la zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible”.
En application de l’article 2 du règlement, “lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité, et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les Orientations d'Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement. La zone est alors classée 1AU”.
En l’espèce, la parcelle BW n°[Cadastre 1], comprise dans le champ d’une OAP sectorielle, n’est pas immédiatement constructible dès lors qu’elle est située dans une zone destinée à être ouverte à l’urbanisation après réalisation de divers équipements dans le cadre de la [Adresse 1] et qu’aucun équipement défini par l’OAP (voies de desserte internes, carrefours, équipements de gestion des eaux pluviales des espaces publiques) n’est réalisé à ce jour.
Concernant le critère matériel relatif à la desserte par les voies et réseaux, la parcelle est enclavée et ne bénéficie pas d’un accès direct à la voirie. En outre, le dimensionnement des réseaux à proximité n’est pas suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement du [Adresse 7] puisque le réseau d’eau pluviale nécessite la création de bassins d’inflitration des eaux de la voirie, le réseau de distribution électrique doit être équipé de postes de transformation et le réseau d’eau potable requiert la création d’un nouveau maillage de canalisation.
Cette parcelle ne peut, par conséquent, recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation et doit être évaluée suivant son usage effectif de terrain en friche.
Sur la qualification en terrain privilégié
L’article L321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Lorsqu’un immeuble ne peut être qualifié de terrain à bâtir, il peut être tenu compte de sa situation privilégiée plus ou moins importante au vu des caractéristiques propres et spécifiques du bien et de l’environnement dans lequel il se situe. Le transport sur les lieux permet d’apprécier la situation du bien. C’est par ailleurs à la date de référence, soit le 20 décembre 2022, qu’est appréciée la situation privilégiée ou non de ce bien.
Il ressort de la procédure et de la présentation des parties que le secteur du [Adresse 7], d’une superficie d’environ 15 ha, représente une opportunité indispensable pour la réalisation des objectifs du programme local de l’habitat et constitue l’une des dernières réserves foncières de la commune de [Localité 4], 3ème commune de Nantes Métropole et 4ème commune en Loire Atlantique. La zone représente donc un fort potentiel de développement.
La Commune de [Localité 4] est accolée à la ville de [Localité 1], principale agglomération du département et se situe à 20 minutes du centre ville où se trouve la gare Sncf qui dessert de multiples régions en France. Elle est par ailleurs à proximité immédiate du périphérique et ainsi d’un réseau dense de voies de circulation, donnant accès à un aéroport et à différents réseaux auto routiers.
Si elle est comprise dans une zone actuellement non constructible, faute d’infrastructures suffisantes, elle est située à courte distance du centre de l’agglomération de [Localité 4] ainsi qu’à proximité immédiate de parcelles urbanisées dans un secteur majoritairement raccordé aux réseaux et d’une importante zone d’activités (centre commercial Leclerc) accessible à pied.
Il en ressort que la parcelle se trouve dans une situation privilégiée, facteur de plus value, qui doit être pris en compte, à hauteur de 50 % de sa valeur.
Sur l’abattement pour zones humides
La question se pose de déterminer si la parcelle est ou non dans une zone humide telle que définie à l’article L211-1 du code de l’environnement, à savoir une zone constituée de «terrains exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire, ou dont la végétation, quand elle existe, est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l’année» et dont la détermination est ainsi fondée sur deux critères alternatifs que constituent les sols hydromorphes et une végétation de type hygrophile.
En l’espèce, Nantes Métropole produit un diagnostic intitulé « étude d’impact valant étude d’incidences « loi sur l’eau » et évaluation des incidences Natura 2000 » réalisé en 2023 par le bureau d’études SCE qui a, après avoir procédé sur le site à cent treize sondages pédologiques et à une analyse suivant le critère floristique, recensé quatre zones humides pour un total d’environ 4,682 ha. Il affirme que la cartographie fait apparaître qu’une surface de 1 978 m2 de la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 1] d’une superficie totale de 1 992 m2 est dans l’emprise des zones humides du site.
L’indivision [F] s’appuie, pour contester cette analyse, sur une étude fondée sur des relevés floristiques et pédologiques pratiqués en août 2011 dans le cadre de la création de la ZAC, aux termes de laquelle la parcelle cadastrée section BW n° [Cadastre 1] n’entre pas dans le périmètre des zones humides inventoriées pour un total d’environ 1,28 ha.
Le Commissaire de Gouvernement souligne de son côté que cette parcelle n’est pas dans l’emprise des zones humides figurant dans l’OAP, intégrée au PLUm.
Il est établi qu’il existe des zones humides dans le périmètre de la [Adresse 1], qui sont reprises en tout ou partie dans l’OAP et qui imposent à LOMA de solliciter une autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau et de prévoir des mesures suivant la séquence « Eviter, réduire, compenser ».
Cela étant, si les sondages menés en 2023 confirment la cartographie des zones humides issues du site SIG, cette carte n’établit pas de manière certaine que la parcelle de l’indivision [F] cadastrée section BW n°[Cadastre 1] relève du classement en zone humide. La demande d’autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau est par ailleurs en cours d’instruction auprès des services de l’Etat et devrait faire l’objet d’une enquête publique à partir du mois de septembre 2026.
Aussi, Nantes Métropole ne démontre pas, à ce stade, que les opérations de construction sur la parcelle de l’indivision [F] lui imposeront de prendre des mesures de compensation environnementales du fait de son implantation en zone humide.
La preuve de la nécessité de procéder à un abattement pour zone humide n’étant pas rapportée, ce dernier ne sera par conséquent pas appliqué.
Sur le montant de l’indemnité principale
Ont été citées comme termes de référence par les consorts [F] :
- une estimation réalisée en 2020 par un expert immobilier, à savoir un office notarial, qui propose de retenir une valeur médiane de 207 €/m2 qui ne saurait être retenue à elle seule puisqu’elle concerne des terrains à bâtir,
- les acquisitions amiables suivantes pour une valeur moyenne de 128,80 €/m2 :
* vente du 27/06/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d’une superficie de 2 713 m2, situées au [Adresse 11] au prix de 526 621 €, soit de 194,11 € le m², laquelle ne peut être retenue eu égard au zonage UMc,
* vente du 14/10/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] d’une superficie de 4 050 m2, situées au [Adresse 12] au prix de 378 675 €, soit 93,50 € le m², laquelle doit également être écartée au vu du zonage Umc.
L’autorité expropriante se fonde sur une estimation de la Direction immobilière de l’Etat en date du 10 décembre 2024, qui retient pour les parcelles classées en zone 1AUMb une valeur moyenne de 20€ le m2 pour un terrain enclavé.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement cite deux termes de comparaison, de parcelles enclavées et situées en zone 1AUMb, permettant de retenir un prix de 20 €/m2 à savoir :
* vente du 24/07/2019 d’une parcelle de terrain cadastrée section BW n° [Cadastre 7] sise [Adresse 13] de 345 m² au prix de 5 175 €, soit 15 € le m²,
* vente du 31/01/2022 d’une parcelle de terrain destinée à la voirie, cadastrée section BX n° [Cadastre 8] sise [Adresse 7] de 455 m² au prix de 9 100 €, soit 20 € le m²,
Les termes de comparaison, cités par le commissaire du gouvernement, sont pertinents du fait qu'ils sont dans le même zonage et que les cessions portent sur des parcelles identiques, c’est-à-dire des parcelles de terre enclavées situées dans le secteur du [Adresse 7], ce qui justifie de retenir une valeur de 20 € le m2.
En considération de la qualification de terrain privilégié, le prix sera par conséquent fixé sur une base de 30 € le m² de sorte que l'indemnité principale ressort à 59 760,00 € se décomposant comme suit :
1 992 m2 x 30 €.
Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit :
20 % x 5 000,00 = 1 000,00 €.
15 % x 15 000,00 = 2 250,00 €
10 % x 39 760,00 = 3 976,00 €
ce qui représente une indemnité de remploi totale de 7 226,00 €.
Sur les frais
En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, Nantes Métropole supportera les dépens.
Il est équitable de fixer à 2 500 € l'indemnité pour frais d'instance non compris dans les dépens que Nantes Métropole devra payer à Madame [X] [F]-[T], Madame [M] [F]-[G] et Monsieur [Q] [F] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
STATUANT par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire des lieux expropriés du 7 juillet 2026,
FIXE l’indemnité de dépossession de la parcelle sise à [Localité 4] cadastrée section BW n°[Cadastre 1] revenant à Madame [X] [F]-[T], Madame [M] [F]-[G] et Monsieur [Q] [F] à la somme totale de 66 986,00 € ainsi qu’il suit :
- indemnité principale : 59 760,00 €
- indemité de remploi : 7 226,00 €.
CONDAMNE Nantes Métropole à payer à Madame [X] [F]-[T], Madame [M] [F]-[G] et Monsieur [Q] [F] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Nantes Métropole aux dépens.
Le Greffier, Le juge de l’expropriation,
Sandrine GASNIER Géraldine GREMILLET