TRIBUNAL JUDICIAIRE · Expropriation — 5 octobre 2026

COUR D'APPEL DE RENNES

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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LE JUGE DE L'EXPROPRIATION

Minute N°

JUGEMENT

du : 5 octobre 2026

N° RG 26/00034

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[L] [H]

C/

[Localité 1]
COMMUNE DE [Localité 2]

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[Adresse 7] - Sur la commune de [Localité 2]

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DELAISSEMENT

1 CE + 1 CCC à :
Me Gwendoline PAUL ([Localité 3])
Me MARCHAND 22B

1 copie CG

délivrées le 05/10/2026

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

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JUGEMENT

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Nous, Géraldine GREMILLET, vice-président du Tribunal judiciaire de NANTES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en qualité de juge suppléant de l’expropriation pour le département de la Loire-Atlantique pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Assisté de Sandrine GASNIER, Greffier ;

Prononcé du jugement fixé au 5 octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats.

ENTRE :

M. [L] [H], demeurant [Adresse 14]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES

DEMANDEUR
D'UNE PART

ET :

[Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Me Frédéric MARCHAND, avocat au barreau de NANTES

COMMUNE DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART

en présence de M. Pascal GUELLEC, inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.

* * *

FAITS ET PROCEDURE

Le Conseil métropolitain de [Localité 1] Métropole a adopté une délibération le 16 décembre 2016 en vue de la création de la zone d’aménagement concerté du « [Adresse 5] » sur le secteur du [Adresse 5] à [Localité 2] avec pour objectifs de « créer un programme de logements, de conforter la vocation économique d’une partie du site, de créer un maillage d’espaces publics garantissant une perméabilité forte au sein même du secteur et avec les quartiers adjacents et enfin de préserver et mettre en valeur les espaces naturels du site ».

L’établissement public de coopération intercommunale [Localité 1] Métropole a concédé l’aménagement de la ZAC à la société publique locale Loire Océan Métropole Aménagement, ci-après dénommée LOMA, tout en conservant la compétence pour procéder aux acquisitions des parcelles situées en son sein.

Monsieur [L] [H] est propriétaire d’une parcelle en état de friche, cadastrée section BW n°[Cadastre 1] d’une superficie de 1 484 m2 sise [Adresse 6].

Par courrier notifié le 23 octobre 2024, il a présenté, conjointement avec d’autres propriétaires de terrains sur le site de la [Adresse 7], une demande de délaissement de sa parcelle sur le fondement des articles L230-1 et L311-2 du code de l’urbanisme et proposé de se voir allouer un prix d’acquisition global dudit foncier moyennant le prix de 593 600 € sur la base d’une valeur moyenne de 400 €/m2 évaluée suivant une expertise immobilière réalisée en 2020.

Nantes Métropole a accusé réception de sa demande par courrier du 5 décembre 2024 et a offert, par courrier du 15 octobre 2025, de fixer le prix d’achat de sa parcelle au prix global de 14 840 €, outre l’indemnité de remploi de 2 284 €.

Par mémoire de saisine en date du 28 janvier 2026, réceptionné par le greffe le 2 février 2026, Monsieur [L] [H] a saisi la présente juridiction de l’expropriation en vue de voir ordonner le transfert de propriété de la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 1] à [Localité 1] Métropole, de fixer les indemnités lui revenant à hauteur de la somme globale de 338 906,80 €, indemnité de remploi comprise et de condamner [Localité 1] Métropole et la commune de [Localité 2] aux dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en défense en date du 11 mars 2026, reçu au greffe le 12 mars 2026, [Localité 1] Métropole a sollicité de voir prononcer le transfert de propriété de la parcelle BW n°[Cadastre 1] à son profit et de fixer l’indemnité à allouer à Monsieur [L] [H] aux sommes suivantes :
- Indemnité principale : 16 430 €
- Indemnité de remploi : 2 643 €.

Par ordonnance en date du 7 mai 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 7 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.

Suivant conclusions en date du 24 juin 2026, réceptionnées le 29 juin 2026, le Commissaire de Gouvernement a conclu de voir fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 33 648 €, soit 29 680 € à titre d’indemnité principale et 3 968 € d’indemnité de remploi.

Le transport sur les lieux s’est tenu le 7 juillet 2026.

A l’audience qui a suivi, Monsieur [L] [H] a développé son mémoire de saisine au terme duquel il expose que :
- conformément à l’article L230-3 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Par ailleurs, l’intention dolosive est avérée quand l’expropriant a instauré des servitudes dans le but de dévaluer le bien qu’il envisage d’acquérir,
- en l’espèce, deux modifications du PLUm peuvent constituer la date de référence à retenir, à savoir, à titre principal, celle du 20 décembre 2022, date d’opposabilité de la modification n°1 du PLUm en date du 16 décembre 2022 et subsidiairement, celle du 18 février 2025, date de publication de la décision par laquelle le conseil métropolitain de [Localité 1] Métropole a approuvé la modification n°2 du plan local d’urbanisme métropolitain du 7 février 2025 s’agissant de l’orientation d’aménagement et de programmation Vert Praud sur la commune de [Localité 2] qui a procédé au classement de la parcelle dans un secteur d’habitat diversifié,
- les biens sont estimés à la date de la décision de première instance,
- sur la qualification juridique du terrain : la parcelle peut être qualifiée comme en situation privilégiée en ce qu’elle se situe à [Localité 2], 3ème commune de [Localité 1] Métropole et 4ème commune du Département de Loire Atlantique, accolée à la ville de [Localité 1] et à moins de 20 minutes de son centre ville et, se trouve par ailleurs, dans un secteur majoritairement raccordé aux réseaux, à proximité immédiate du périphérique nantais et de parcelles urbanisées, notamment d’une importante zone d’activités (centre commercial Leclerc).
- sur la fixation des indemnités : celles-ci doivent couvrir l’intégralité du préjudice. Nantes Métropole offre, sur la base d’un seul avis rendu par la Direction Immobilière de l’Etat fixant la valeur moyenne, du fait de l’enclavement du terrain, à 20 € le m2, une indemnité principale de 14 840 €, en appliquant un abattement de 50 % du fait de la présence de zones humides, ce qui ne constitue pas une juste indemnisation.
- une évaluation a été confiée à un office notarial en 2020, lequel a proposé de retenir une valeur médiane de 207 € le m2 qui est conforme aux aliénations intervenues dans la ZAC du [Adresse 5] pour des terrains similaires pour une valeur moyenne de 128,80 € le m2.
- l’abattement de 50 % n’a pas lieu d’être appliqué puisque la parcelle n’est pas située en zone humide ainsi qu’il ressort de l’inventaire des zones humides réalisé par le bureau d’études SOGREAH en août 2011 à la demande de la commune de [Localité 2], les sondages réalisés établissant que les sols ne sont pas hydromorphes et la parcelle ne comprenant pas d’habitats humides, ni potentiellement humides. Elle n’est pas davantage identifiée comme zone humide dans l’OAP du [Adresse 5].

Aux termes de son mémoire en défense, [Localité 1] Métropole fait valoir que :
- conformément aux dispositions de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, lorsqu’un plan local d’urbanisme s’applique, la valeur du bien délaissé s’apprécie à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme,
- selon ces mêmes dispositions, la modification du PLUm susceptible d’être prise en compte pour déterminer la date de référence est celle qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle est situé le bien en cause, y compris lorsqu’elle n’affecte pas leur classement.
- en l’espèce, la dernière modification du PLUm portant sur la zone où sont situés les biens et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le conseil métropolitain le 16 décembre 2022, rendue opposable le 20 décembre 2022.

- sur la qualification de la parcelle : sur le critère juridique, à la date de référence, elle est située en zone 1AUMb du PLUm et est couverte par une OAP sectorielle. Aux termes de l’article 2.1 du règlement de la zone du Plum, “la zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible” ; l’article 2 précise que “lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité, et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les Orientations d'Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement. La zone est alors classée 1AU”. La parcelle BW n°[Cadastre 1], comprise dans le champ d’une OAP sectorielle, n’est pas immédiatement constructible dès lors qu’elle est située dans une zone destinée à être ouverte à l’urbanisation après réalisation de divers équipements dans le cadre du développement de la ZAC et qu’aucun équipement défini par l’OAP (voies de desserte internes, carrefours, équipements de gestion des eaux pluviales des espaces publiques) n’est à ce jour réalisé.
- sur le critère matériel relatif à la desserte par les voies et réseaux : la parcelle est enclavée et ne bénéficie pas d’un accès à la voirie tandis que les réseaux à proximité ne présentent pas un dimensionnement suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement du Vert Praud. Cette parcelle ne peut, par conséquent, recevoir la qualification de terrain à bâtir,
- eû égard à sa qualification, la parcelle BW n°[Cadastre 1] doit être évaluée en tenant compte de son usage effectif qui est celui d’un terrain agricole en friche
- la parcelle ne peut être considérée comme en situation privilégiée compte tenu des contraintes qui pèsent sur celle-ci : elle est impactée par les nuisances sonores liées au transport terrestre, isolée du réseau de transport en commun menant au centre ville de [Localité 1]. Par ailleurs, elle est, à l’exception de la zone d’activités, éloignée des équipements publics (écoles, équipements sportifs, gare, centre de soins) et ne bénéficie pas de tous les réseaux. Enfin, elle constitue majoritairement une zone humide et est isolée des quartiers pavillonnaires, sans liaison douce traversante,
- la direction immobilière de l’Etat retient pour les parcelles classées en zone 1AUMb une valeur moyenne de 20 €/m2. Il été décidé d’appliquer un abattement de 50 % compte tenu de la présence de zones humides impactant fortement les droits à construire des parcelles et obligeant l’aménageur à conserver les lieux en l’état. Il est produit une étude menée par un bureau d’études en 2023. Les résultats des sondages menés par SCE confirment la cartographie des zones humides issues du site SIG. La forte présence de zones humides a d’ailleurs imposé à [Localité 1] Métropole et à [Localité 7] de solliciter une autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau auprès des services de l’Etat qui devrait faire l’objet d'une enquête publique à partir de juin 2026. La circonstance que le PLUm ne répertorie pas les zones humides ne permet pas de remettre en cause le constat réalisé par le bureau d’études et validé par les services de l’Etat dès lors que les documents d’urbanisme ne sont pas tenus de les répertorier, celles-ci relevant de la législation sur l’environnement.
- dans le cadre de l’offre amiable, il a été appliqué un abattement d’usage de 50 % sur la totalité de la superficie de la parcelle en raison d’une zone humide, compte tenu des contraintes environnementales pesant sur le terrain et donc des coûts supplémentaires pour respecter les préoccupations en la matière dans le cadre d’un projet d’aménagement.
Il est désormais proposé d’affiner au m2 près l’impact des zones humides sur la parcelle en cause et de retenir un prix de 16 430 € se décomposant comme suit :
* 1 325 m2 en zone humide x 10 € le m2 = 13 250 €
* 159 m2 hors zone humide x 20 € = 3 180 €
- l’indemnité de remploi s’élève en conséquence à la somme de 2 643 €.
- l’indemnité réclamée par Monsieur [H] sur la base d’une valeur moyenne de 207€ le m2 ne saurait être retenue puisque d’une part l’étude immobilière repose sur des terrains à bâtir et non sur des terrains agricoles de même nature et que d’autre part, les termes de comparaison qu’il revendique portant sur des biens non comparables (pour le 1er : bien bâti en front de voirie bénéficiant de droits à construire compte tenu du zonage en Umc – pour le 2nd : terrains d’agréement en zone UMc ayant un accès direct sur la voie publique).

Monsieur le Commissaire de Gouvernement expose, aux termes de ses conclusions en date du 24 juin 2026, que :
- la date de référence à retenir, déterminée par l’article L230-3 du code de l’urbanisme, est le 20 décembre 2022, correspondant à la dernière modification rendue opposable du PLUm portant sur la zone où sont situées les parcelles, la modification en date du 7 février 2025 rendue opposable le 18 février 2025 devant être écartée comme n’affectant ni les caractéristiques intrasèques de l’emprise foncière, ni la programmation de l’OAP du Vert Praud,
- à la date de référence, la parcelle est située en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019. La zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement soit une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible. Elle comprend six secteurs, dont le secteur UMb qui correspond aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique. En outre, la parcelle est dans le périmètre de l’OAP du [Adresse 5],
- le site constitue une des dernières réserves d’urbanisation de la commune et est ainsi identifié en secteur d’aménagement ; la zone représente un fort potentiel de développement destiné à renforcer la centralité du [Adresse 8],
- si une zone humide est cartographiée sur le plan de l’OAP, la parcelle BW [Cadastre 1] n’est pas concernée par celle-ci.
- sur la qualification du terrain, concernant le critère juridique, la parcelle est dans une zone constructible sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou de réalisation des équipements internes à la zone prévus par l’OAP sectorielle. A ce jour, aucun équipement défini par l’OAP applicable à la ZAC n’a été réalisé de sorte qu’elle n’est pas immédiatement constructible.
- concernant le critère matériel, la parcelle est située en second rideau, entre la [Adresse 12] et la [Adresse 6], dans un environnement végétal sans accès direct à la voie publique. En outre, le dimensionnement des réseaux n’est pas suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement de la ZAC puisque le réseau d’eau pluviale nécessite la création de bassins d’infiltration des eaux de la voirie, le réseau de distribution électrique doit être équipé de nouveaux postes de transformation et que le réseau d’eau potable requiert la création d’un nouveau maillage de canalisation.
- la parcelle ne peut dès lors recevoir la qualification de terrain à bâtir et doit être évaluée au regard de son usage effectif de terrain nu en état de friche,
- [Localité 1] Métropole se réfère à une évaluation du Pôle d’évaluation domaniale de [Localité 1] du 10 décembre 2024 selon laquelle la valeur du bien exproprié a été estimée à 20€/m2 s’agissant d’un terrain enclavé, ce qui permet de retenir une valeur total de 29 680 € sur laquelle il est fait application d’un abattement de 50 % afin de prendre en considération l’impact conséquent affectant les droits à construire de la parcelle.

- la partie demanderesse fonde ses prétentions sur les conclusions de l’office notarial et sur deux termes de comparaison qui ne peuvent être retenus compte tenu de la nature des biens et de leur zonage, différend de celui de la parcelle en cause,
- il est sur la base de deux termes de comparaison proposé de retenir la valeur portée par la cession en date du 31 janvier 2022, à hauteur de 20 €/m2 sans qu’il y ait lieu de tenir compte d’une situation privilégiée de la parcelle qui présente les mêmes caractéristiques que les termes de comparaison retenus au sein de la ZAC, ni d’avantage de l’impact de zones humides dont la présence ressort de la cartographie du site SIG, la parcelle BW n°[Cadastre 1] ne relevant pas des secteurs impactés par une zone humide répertoriés dans le seul outil opposable définissant les droits à construire affectant les parcelles de son périmètre, à savoir l’OAP intégrée au PLUm.
- la valeur du bien peut ainsi être estimé à la somme de 33 648 € détaillée comme suit :
* indemnité principale : 1 484 m2 x 20 € = 29 680 €
* indemnité de remploi : 3 968 €

A l’issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Présentation du bien à évaluer

Du transport sur les lieux, il résulte que la parcelle expropriée, cadastrée section BW n°[Cadastre 1], sise au sein de la [Adresse 7], est une parcelle supportant de la végétation en friche, d’une superficie de 1 484 m2.

Elle est en état d’enclavement puisqu’elle est dépourvue d’accès direct à la voie publique

Sur la détermination des dates de référence

Nantes Métropole demande de retenir, au visa de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, comme date de référence, le 20 décembre 2022 qui correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme.

Le Commissaire de Gouvernement retient la même date de référence, en relevant que s’agissant d’une parcelle à la fois située au sein d’une ZAC et d’une zone soumise à un droit de préemption urbain, la date de référence à retenir est, conformément aux articles L213-4 et L216-6 du code de l’urbanisme, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme.

En l’espèce, la parcelle est située dans le périmètre de la [Adresse 7] sur la commune de [Localité 2] dans une zone soumise au droit de préemption urbain de la commune.

La dernière modification du PLUm de la ville de [Localité 1] portant sur la zone et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le Conseil Métropolitain le 16 décembre 2022.

Les formalités de publicité rendant opposables aux tiers cette modification sont intervenues le 20 décembre 2022 qui sera, par conséquent, retenu comme date de référence.
Sur la qualification de la parcelle de terrain à bâtir

A la date de référence, la parcelle est classée en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019 et est couverte par une OAP sectorielle.

Aux termes de l’article 2.1 du règlement de la zone du Plum, “la zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible”.

En application de l’article 2 du règlement, “lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité, et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les Orientations d'Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement. La zone est alors classée 1AU”.

En l’espèce, la parcelle BW n°[Cadastre 1], comprise dans le champ d’une OAP sectorielle, n’est pas immédiatement constructible dès lors qu’elle est située dans une zone destinée à être ouverte à l’urbanisation après la mise en place de divers équipements dans le cadre de la ZAC du [Adresse 5] et qu’aucun équipement défini par l’OAP (voies de desserte internes, carrefours, équipements de gestion des eaux pluviales des espaces publiques) n’est réalisé à ce jour.

Concernant le critère matériel relatif à la desserte par les voies et réseaux, la parcelle est enclavée et ne bénéficie pas d’un accès direct à la voirie. En outre, le dimensionnement des réseaux à proximité n’est pas suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement du Vert Praud puisque le réseau d’eau pluviale nécessite la création de bassins d’inflitration des eaux de la voirie, le réseau de distribution électrique doit être équipé de postes de transformation et le réseau d’eau potable requiert la création d’un nouveau maillage de canalisation.

Cette parcelle ne peut, par conséquent, recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation et doit être évaluée suivant son usage effectif de terrain en friche.

Sur la qualification en terrain privilégié

L’article L321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Lorsqu’un immeuble ne peut être qualifié de terrain à bâtir, il peut être tenu compte de sa situation privilégiée plus ou moins importante au vu des caractéristiques propres et spécifiques du bien et de l’environnement dans lequel il se situe. Le transport sur les lieux permet d’apprécier la situation du bien. C’est par ailleurs à la date de référence, soit le 20 décembre 2022, qu’est appréciée la situation privilégiée ou non de ce bien.

Il ressort de la procédure et de la présentation des parties que le secteur du [Adresse 5], d’une superficie d’environ 15 ha, représente une opportunité indispensable pour la réalisation des objectifs du programme local de l’habitat et constitue l’une des dernières réserves foncières de la commune de [Localité 2], 3ème commune de [Localité 1] Métropole et 4ème commune en Loire Atlantique. La zone représente donc un fort potentiel de développement.

La Commune de [Localité 2] est accolée à la ville de [Localité 1], principale agglomération du département et se situe à 20 minutes du centre ville où se trouve la gare Sncf qui dessert de multiples régions en France. La parcelle est par ailleurs à proximité immédiate du périphérique et ainsi d’un réseau dense de voies de circulation, donnant accès à un aéroport et à différents réseaux auto routiers.

Si elle est comprise dans une zone actuellement non constructible faute d’infrastructures suffisantes, elle est située à courte distance du centre de l’agglomération de [Localité 2] ainsi qu’à proximité immédiate de parcelles urbanisées dans un secteur majoritairement raccordé aux réseaux et d’une importante zone d’activités (centre commercial Leclerc) accessible à pied.

Il s’ensuit qu’elle se trouve dans une situation privilégiée, facteur de plus value, qui doit être pris en compte, à hauteur de 50 % de sa valeur.

Sur l’abattement pour zones humides

La question se pose de déterminer si la parcelle est ou non dans une zone humide telle que définie à l’article L211-1 du code de l’environnement, à savoir une zone constituée de «terrains exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire, ou dont la végétation, quand elle existe, est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l’année» et dont la détermination est ainsi fondée sur deux critères alternatifs que constituent les sols hydromorphes et une végétation de type hygrophile.

En l’espèce, Monsieur [H] se prévaut d’une étude fondée sur des relevés floristiques et pédologiques pratiqués en août 2011 dans le cadre de la création de la ZAC, aux termes de laquelle la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 1] n’entre pas dans le périmètre des zones humides inventoriées pour un total d’environ 1,28 ha, les sondages réalisés établissant que ses sols ne sont pas hydromorphes.

Le Commissaire de Gouvernement relève par ailleurs que cette parcelle n’est pas dans l’emprise des zones humides figurant dans l’OAP, intégrée au PLUm.

Nantes Métropole produit, de son côté, un diagnostic intitulé « étude d’impact valant étude d’incidences « loi sur l’eau » et évaluation des incidences Natura 2000 » réalisé en 2023 par le bureau d’études SCE qui a, après avoir procédé sur le site à cent treize sondages pédologiques et à une analyse suivant le critère floristique, recensé quatre zones humides pour un total d’environ 4,682 ha, intégrant les zones humides déterminées en 2011. Il affirme que la cartographie des zones humides fait apparaître qu’une surface de 1 325 m2 de la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 1] d’une superficie totale de 1 484 m2 est dans l’emprise des zones humides du site.

Cependant, il resssort des débats et du mémoire en défense de [Localité 1] Métropole que si les sondages menés confirment la cartographie des zones humides issues du site SIG, cette carte ne fait pas apparaître la parcelle en cause comme étant en zone humide mais catégorise celle-ci en milieux potentiellement humides, ce qui, même avec une probabilité assez forte, demeure une hypothèse non établie de manière certaine.

La demande d’autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau est par ailleurs en cours d’instruction auprès des services de l’Etat et devrait faire l’objet d’une enquête publique à partir du mois de septembre 2026.

Aussi, [Localité 1] Métropole ne démontre pas, à ce stade, que les opérations de construction sur la parcelle de Monsieur [H] lui imposeront des mesures de compensation environnementales du fait de son implantation en zone humide.

La preuve de la nécessité de procéder à un abattement pour zone humide n’étant pas rapportée, ce dernier ne sera par conséquent pas appliqué.

Sur le montant de l’indemnité principale

Ont été citées comme termes de référence par Monsieur [H] :
- une estimation réalisée en 2020 par un expert immobilier, à savoir un office notarial, qui propose de retenir une valeur médiane de 207 €/m2 qui ne saurait être retenue à elle seule puisqu’elle concerne des terrains à bâtir,
- les acquisitions amiables suivantes pour une valeur moyenne de 128,80 €/m2 :
* vente du 27/06/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d’une superficie de 2 713 m2, situées [Adresse 10] au prix de 526 621 €, soit de 194,11 € le m², laquelle ne peut être retenue eu égard au zonage UMc,
* vente du 14/10/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] d’une superficie de 4 050 m2, situées [Adresse 11] au prix de 378 675 €, soit 93,50 € le m², laquelle doit également être écartée au vu du zonage Umc.

L’autorité expropriante se fonde sur une estimation de la Direction immobilière de l’Etat en date du 10 décembre 2024, qui retient pour les parcelles classées en zone 1AUMb une valeur moyenne de 20€ le m2 pour un terrain enclavé.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement cite deux termes de comparaison, de parcelles enclavées et situées en zone 1AUMb, permettant de retenir un prix de 20 €/m2 à savoir :
* vente du 24/07/2019 d’une parcelle de terrain cadastrée section BW n° [Cadastre 7] sise [Adresse 12] de 345 m² au prix de 5 175 €, soit 15 € le m²,
* vente du 31/01/2022 d’une parcelle de terrain destinée à la voirie, cadastrée section BX n° [Cadastre 8] sise [Localité 8] de 455 m² au prix de 9 100 €, soit 20 € le m²,

Les termes de comparaison, cités par le commissaire du gouvernement, sont pertinents du fait qu'ils sont dans le même zonage et que les cessions portent sur des parcelles identiques, c’est-à-dire des parcelles de terre enclavées dans le secteur du Vert Praud, ce qui justifie de retenir une valeur de 20 € le m2 telle que retenue aux termes de l’estimation de la Direction immobilière de l’Etat en date du 10 décembre 2024.

En considération de la qualification de terrain privilégié, le prix sera par conséquent fixé sur une base de 30 € le m², de sorte que l'indemnité principale ressort à 44 520,00 € se décomposant comme suit :
- 1 484 m2 x 30 €.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit :
20 % x 5 000,00 = 1 000,00 €.
15 % x 15 000,00 = 2 250,00 €
10 % x 24 520,00 = 2 452,00 €
ce qui représente une indemnité de remploi totale de 5 702,00 €.

Sur les frais

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 1] Métropole supportera les dépens.

Il est équitable de fixer à 2 500 € l'indemnité pour frais d'instance non compris dans les dépens que [Localité 1] Métropole devra payer à Monsieur [L] [H] en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire des lieux expropriés du 7 juillet 2026,

FIXE l’indemnité de dépossession de la parcelle sise à [Localité 2] cadastrée section BW n°[Cadastre 1] revenant à Monsieur [L] [H] à la somme totale de 50 222,00 € ainsi qu’il suit :
- indemnité principale : 44 520,00 €
- indemité de remploi : 5 702,00 euros

CONDAMNE [Localité 1] à payer à Monsieur [L] [H] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE [Localité 1] aux dépens.

Le Greffier, Le juge de l’expropriation,

Sandrine GASNIER Géraldine GREMILLET