COUR D'APPEL DE RENNES
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TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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LE JUGE DE L'EXPROPRIATION
Minute N°
JUGEMENT
du : 5 octobre 2026
N° RG 26/00035
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[Y] [Z]
[G] [Z] épouse [N]
[K] [Z]
[I] [Z]
C/
NANTES METROPOLE
COMMUNE DE [Localité 4]
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ZAC [Adresse 10] - Sur la commune de [Localité 4]
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DELAISSEMENT
1 CE + 1 CCC à :
Me Gwendoline PAUL (Rennes)
Me MARCHAND 22B
1 copie CG
délivrées le 05/10/2026
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
(Loire-Atlantique)
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JUGEMENT
___________________________________________________________
Nous, Géraldine GREMILLET, vice-président du Tribunal judiciaire de NANTES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en qualité de juge suppléant de l’expropriation pour le département de la Loire-Atlantique pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Assisté de Sandrine GASNIER, Greffier ;
Prononcé du jugement fixé au 5 octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats.
ENTRE :
Mme [Y] [Z], demeurant [Adresse 19] - [Localité 13]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES
Mme [G] [Z] épouse [N], demeurant [Adresse 20] - [Localité 14]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES
M. [K] [Z], demeurant [Adresse 21] - [Localité 15]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES
Mme [I] [Z], demeurant [Adresse 22] - [Localité 13]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES
DEMANDEURS
D'UNE PART
ET :
NANTES METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 23] - [Localité 1]
Rep/assistant : Me Frédéric MARCHAND, avocat au barreau de NANTES
COMMUNE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 24] - [Localité 4]
DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART
en présence de M. Pascal GUELLEC, inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.
FAITS ET PROCEDURE
Le Conseil métropolitain de Nantes Métropole a adopté une délibération le 16 décembre 2016 en vue de la création de la zone d’aménagement concerté dite du « [Adresse 10] » sur le secteur du [Adresse 10] à [Localité 4] avec pour objectifs de « créer un programme de logements, de conforter la vocation économique d’une partie du site, de créer un maillage d’espaces publics garantissant une perméabilité forte au sein même du secteur et avec les quartiers adjacents et enfin de préserver et mettre en valeur les espaces naturels du site ».
L’établissement public de coopération intercommunal Nantes Métropole a concédé l’aménagement du site de la ZAC du [Adresse 10] à la société publique locale Loire Océan Métropole Aménagement, ci-après dénommée LOMA, tout en conservant la compétence pour procéder aux acquisitions des parcelles situées en son sein.
Madame [Y] [Z], Madame [G] [Z] épouse [N], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [Z], ci-après dénommés « l’indivision [Z] » sont propriétaires de parcelles en état de friche, cadastrées section BX n°[Cadastre 1] d’une superficie de 277 m2 et BW n°[Cadastre 2] d’une superficie de 485 m2 sises au [Adresse 10].
Par courrier notifié le 23 octobre 2024, l’indivision [Z] a présenté, conjointement avec d’autres propriétaires de terrains sur le site de la ZAC du [Adresse 10], une demande de délaissement de ses parcelles sur le fondement des articles L230-1 et L311-2 du code de l’urbanisme et proposé de se voir allouer un prix d’acquisition global dudit foncier moyennant le prix de 110 800 € sur la base d’une valeur moyenne de 400 €/m2 évaluée suivant une expertise immobilière réalisée en 2020.
Nantes Métropole a accusé réception de la demande par courrier du 5 décembre 2024 et a offert, par courrier du 15 octobre 2025, de fixer le prix d’achat des parcelles au prix global de 13 573 €, indemnité de remploi comprise.
Par mémoire de saisine en date du 28 janvier 2026, réceptionné par le greffe le 2 février 2026, l’indivision [Z] a saisi la présente juridiction de l’expropriation en vue de voir ordonner le transfert de propriété de ses parcelles cadastrées section BX n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2] à Nantes Métropole, de fixer les indemnités lui revenant à hauteur de la somme globale de 193 304,20 €, indemnité de remploi comprise et de condamner Nantes Métropole et la Commune de [Localité 4] aux dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par mémoire en défense en date du 11 mars 2026, reçu au greffe le 12 mars 2026, Nantes Métropole a sollicité de voir prononcer le transfert de propriété des parcelles BX n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2] à son profit et de fixer l’indemnité maximum à allouer à l’indivision [Z] aux sommes suivantes :
- Indemnité principale :
* parcelle BX n° [Cadastre 1] : 4 515 €
* parcelle BW n°[Cadastre 2] : 12 390 €
- Indemnité de remploi : 2 690,50 €
et de rejeter le surplus des demandes.
Par ordonnance en date du 7 mai 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 7 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
Suivant conclusions en date du 24 juin 2026, réceptionnées le 29 juin 2026, le commissaire de gouvernement a conclu de voir fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 26 146 €, soit 22 860 € au titre de l’indemnité principale et 3 286 € au titre de l’indemnité de remploi.
Le transport sur les lieux s’est tenu le 7 juillet 2026.
A l’audience qui a suivi, Madame [Y] [Z], Madame [G] [Z] épouse [N], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [Z] ont développé leur mémoire de saisine aux termes duquel ils font valoir que :
- la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Par ailleurs, l’intention dolosive est avérée quand l’expropriant a instauré des servitudes dans le but de dévaluer le bien qu’il envisage d’acquérir,
- en l’espèce, deux dates de référence peuvent être retenues, à savoir celle du 20 décembre 2022, date d’opposabilité de la modification n°1 du PLUm en date du 16 décembre 2022 et celle du 18 février 2025, date de publication de la décision par laquelle le conseil métropolitain de Nantes Métropole a approuvé la modification n°2 du plan local d’urbanisme métropolitain s’agissant de l’orientation d’aménagement et de programmation du [Adresse 10] sur la commune de [Localité 4]. Cette OAP sectorielle procède au classement des parcelles des expropriés dans un secteur d’habitat diversifié.
- la qualification de terrain à bâtir est réservé, suivant l’article L322-3 du code de l’expropration, aux terrains situés dans un secteur désigné comme constructible dans un PLU et effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, d’eau potable et d’assainissement,
- les terrains ne répondant pas aux critères de constructibilité sont évalués de manière plus avantageuse en considération de leur situation privilégiée, tenant au fait qu’ils sont insuffisamment desservis à la date de référence mais très proches de la viabilisation,
- concernant le critère juridique, le classement d’une parcelle en zone à urbaniser du PLU ne l’exclut pas automatiquement de la qualification de terrain à bâtir de même que le fait qu’un terrain soit situé en secteur inconstructible au motif que le règlement du PLU prévoit que les occupations et utilisations du sol ne sont admises qu’après la réalisation des équipements de la ZAC. Les parcelles sont classées en zone 1AUMb du PLUm dont les dispositions sont identiques à celles de la zone UMb qui correspond aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique, soit en zone urbaine.
- concernant le critère matériel, la desserte d’une parcelle située en ZAC doit être appréciée en fonction de la desserte de l’ensemble de la zone et non du seul usage de la parcelle ; c’est donc à l’échelle du périmètre de la ZAC du [Adresse 10] qu’il convient d’apprécier les réseaux. Or, la ZAC est desservie par plusieurs axes routiers ([Adresse 11], [Adresse 12], [Adresse 10], [Adresse 14]) équipés de réseaux électriques. Les parcelles BX n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2] sont de surcroit desservies par la [Adresse 10]. Elles constituent ainsi des terrains à bâtir.
- à titre subsidiaire, les parcelles ne répondant pas aux critères de constructibilité sont évaluées de manière plus avantageuse lorsqu’elles sont en situation privilégiée, ce qui est le cas ici, en ce qu’elles se situent à [Localité 4], 4ème commune de Loire Atlantique, elle-même accolée à la ville de [Localité 1] et se trouvent dans un secteur raccordé aux réseaux, à proximité immédiate du périphérique nantais et de parcelles urbanisées, notamment d’une importante zone d’activité.
- sur la fixation des indemnités : Nantes Métropole fonde sa proposition sur l’avis de la direction immobilière de l’Etat qui ne correspond pas au prix de marché tel qu’il ressort de l’analyse d’un expert immobilier réalisée en 2020 et de quatre termes de référence. Il applique un abattement sur les parties identifiées en zone humide de 50 % qui est extravagant et non justifié alors que les parcelles BX n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2], répertoriées en tant qu’espaces de friche et boisement, ne sont pas situées dans une zone humide telle que définie par l’article R211-108 du code de l’environnement et l’arrêté du 24 juin 2008 et que ses sols ne sont pas hydromorphes ; qu’elles ne sont d’ailleurs pas identifiées comme zone humide dans l’OAP du [Adresse 10], ni davantage identifiées dans l’inventaire des zones humides réalisé en août 2011 par le bureau d’étude SOGREAH à la demande de la commune de [Localité 4]. Ainsi aucun abattement pour présence d’une zone humide ne peut être appliqué sur le prix.
- la valeur des parcelles doit être établie à la somme de 174 822 € détaillée comme suit:
* parcelle BX n°[Cadastre 1] : 277 m2 X 229,50 € = 63 571,50 €
* parcelle BW n°[Cadastre 2] : 485 m2 X 229,50 € = 111 307,50 €
- l’indemnité de remploi s’élève par conséquent à 18 482,20 €.
Aux termes de son mémoire en défense, Nantes Métropole fait valoir que :
- conformément aux dispositions de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, lorsqu’un plan local d’urbanisme s’applique, la valeur du bien délaissé s’apprécie à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme. Selon ces mêmes dispositions, la modification du PLUm susceptible d’être prise en compte pour déterminer la date de référence est celle qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle est situé le bien en cause, y compris lorsqu’elle n’affecte pas leur classement.
- en l’espèce, la dernière modification du PLUm portant sur la zone où sont situés les biens et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le Conseil Métropolitain le 16 décembre 2022, rendue opposable le 20 décembre 2022.
- la modification n°2 du PLUm, opposable depuis le 18 février 2025, n’a eu aucun impact sur la programmation de l’OAP du [Adresse 10] qui est restée identique depuis 2022 tant sur la destination des espaces que sur l’offre de logements de sorte que la date de référence est le 20 décembre 2022.
- sur la qualification des parcelles, elles sont situées à la date de référence en zone 1AUMb du PLUm et sont couvertes par une OAP sectorielle. Le classement correspondant à une zone constructible sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou sous condition de la réalisation d’équipements internes à la zone prévus par l’OAP sectorielle, les parcelles ne sont pas, en l’absence de réalisation des équipements nécessaires (voies de desserte internes, carrefours, équipement de gestion des eaux pluviales…) immédiatement constructibles et ce, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation qui écarte la qualification de terrain constructible en l’absence de réseaux suffisants pour assurer la desserte de l’ensemble de la zone.
- concernant le critère matériel relatif à la desserte des réseaux, si les parcelles en cause sont accessibles par la [Adresse 10] et s’il existe des réseaux à proximité immédiate, leur dimensionnement n’est pas suffisant à l’échelle de la ZAC : il en va ainsi du réseau d’eau pluviale qui nécessite la création de sept bassins d’infiltration des eaux de voirie, du réseau de distribution électrique dont le dimensionnement, revu à la hausse, doit être équipé de nouveaux postes de transformation et du réseau d’eau potable présent [Adresse 10], composé d’une canalisation qui ne permet pas de raccorder en direct les futures opérations immobilières. Il en ressort que les parcelles concernées ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir.
- les parcelles ne peuvent davantage être considérées comme en situation privilégiée alors qu’elles sont fortement impactées par les nuisances sonores liées au transport terrestre, qu’elles sont isolées du réseau de transport en commun menant au centre ville de [Localité 1] (1 kilomètre de marche pour prendre le C4, le trajet nécessitant de faire plusieurs changements de ligne et nécessitant entre 35 minutes et 1 heure de transport), qu’elles sont, à l’exception de la zone d’activités, éloignées des équipements publics (écoles, équipements sportifs, gare, centre de soins), qu’elles ne bénéficient pas de tous les réseaux et en ce qu’elles constituent majoritairement des zones humides et sont isolées des quartiers pavillonnaires, sans liaison douce traversante.
- eû égard à leur qualification, les parcelles doivent être évaluées en tenant compte de leur usage effectif qui est celui d’un terrain agricole en friche.
- la valeur de 214,50 €/m2 retenue par l’indivision [Z] est contestable, les termes de comparaison qu’elle revendique portant sur des biens non comparables.
- la direction immobilière de l’Etat retient pour les parcelles classées en zone 1AUMb une valeur moyenne de 30 €/m2 tenant compte de leur situation privilégiée.
- il convient d’appliquer un abattement de 50 % compte tenu de la présence de zones humides dont l’existence est établie par une étude confiée à un bureau d’études SCE en 2023. Ces zones humides impactent fortement les droits à construire des parcelles et obligent l’aménageur à conserver les lieux en l’état ; les contraintes environnementales pesant sur le terrain engendreront ainsi des coûts supplémentaires pour réaliser le projet, rappel étant fait qu’une demande d’autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau est en cours d’instruction auprès des services de l’Etat et devrait faire l’objet d'une enquête publique à partir de juin 2026. La circonstance que le PLUm ne répertorie pas les zones humides ne permet pas de remettre en cause le constat réalisé par le bureau d’études et validé par les services de l’Etat dès lors que les documents d’urbanisme ne sont pas tenus de les répertorier, celles-ci relevant de la législation au titre du code de l’environnement,
- dans le cadre de l’offre amiable, il a été appliqué un abattement de 50 %. Il est désormais proposé d’affiner au m2 près l’impact des zones humides sur les parcelles en cause et de retenir un prix total de 16 905 € se décomposant comme suit :
* parcelle BX n°[Cadastre 1] de 277 m2 :
- 253 m2 en zone humide x 15 € = 3 795 €
- 24 m2 hors zone humide x 30 € = 720 €
* parcelle BW n°[Cadastre 4] de 485 m2 :
- 144 m2 en zone humide x 15 € = 2 160 €
- 341 m2 hors zone humide x 30 € = 10 230 €,
- l’indemnité de remploi s’élève en conséquence à la somme de 2 690,50 €.
Monsieur le Commissaire de gouvernement expose, aux termes de ses conclusions en date du 24 juin 2026, que :
- la date de référence à retenir, déterminée par l’article L230-3 du code de l’urbanisme, est le 20 décembre 2022, qui correspond à la dernière modification rendue opposable du PLUm portant sur la zone où est située la parcelle, la modification en date du 7 février 2025 rendue opposable le 18 février 2025 n’affectant ni les caractéristiques intrasèques de l’emprise foncière, ni la programmation de l’OAP du [Adresse 10],
- à la date de référence, les parcelles sont situées en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019. La zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation, elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible.
Elle comprend six secteurs dont le secteur UMb qui correspond aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique. En outre, elle est située dans le périmètre de l’OAP du [Adresse 10]. Le site constitue une des dernières réserves d’urbanisation de la commune et est ainsi identifié en secteur d’aménagement ; la zone représente un fort potentiel de développement destiné à renforcer la centralité du [Adresse 15],
- sur la qualification du terrain, en application de l’article 2 du règlement du PLUm, la constructibilité des parcelles de l’indivision [Z] est conditionnée à la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble ou de réalisation des équipements internes à la zone prévus par l’OAP. A ce jour, aucun équipement défini par l’OAP applicable à la ZAC n’a été réalisé de sorte qu’elles ne sont pas immédiatement constructibles.
- concernant le critère matériel, les parcelles font partie d’une opération d’ensemble. La capacité et la dimension des réseaux doivent être appréciés au regard de l’ensemble de la zone. En l’espèce, le dimensionnement des réseaux peut être considéré comme insuffisant pour accueillir l’opération d’aménagement de la ZAC : le réseau d’eau pluviale nécessite la création de bassins d’infiltration des eaux de la voirie, le réseau de distribution électrique doit être équipé de nouveaux postes de transformation et le réseau d’eau potable requiert la création d’un nouveau maillage de canalisation. Les parcelles ne peuvent dès lors recevoir la qualification de terrain à bâtir et doivent être évaluées suivant leur usage effectif de terrain en friche.
- Nantes Métropole se réfère à une évaluation du Pôle d’évaluation domaniale de [Localité 1] du 10 décembre 2024 selon laquelle la valeur du bien exproprié a été estimée à 20 €/m2 s’agissant d’un terrain enclavé et à 30 € s’agissant d’un terrain en situation privilégiée (non enclavée) avec un abattement de 50 % pour la part affectée en zone humide compte tenu des contraintes environnementales pesant sur les terrains dans le cadre d’un projet d’aménagement.
- la partie demanderesse fonde ses prétentions sur les conclusions de l’office notarial et sur quatre termes de comparaison qui ne peuvent être retenus compte tenu de la nature des biens et de leur zonage, différend de celui des parcelles en cause.
- il est sur la base de deux termes de comparaison représentant des parcelles de terre enclavées relevant du zonage 1AUMb dans le même secteur proposé de retenir la valeur portée par la cession en date du 31 janvier 2022, à hauteur de 30 €/m2, les deux parcelles bénéficiant d’un accès la voirie.
- il n’est pas proposé de retenir la situation privilégiée des parcelles qui, si elles bénéficient de quelques atouts, dont une proximité relative avec le centre ville de [Localité 1], le périphérique et une zone d’activités, offrent les mêmes caractérisiques que les termes de comparaison retenus au sein de la ZAC.
- si Nantes Métrople se fonde sur le plan de valorisation foncière édité le 21 novembre 2023, confirmé par la cartographie des zones humides issues du site SIG pour retenir la classification en zone humide des parcelles BX n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2], cette classification ne peut être retenue au vu de l’OAP intégrée au PLUm qui détermine les secteurs impactés par une zone humide dont elles ne font pas partie.
- dès lors la valeur du bien peut être estimée à 762 m2 x 30 € = 22 860 €,
- l’indemnité de remploi s’élève à 3 286 €.
A l’issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Présentation du bien à évaluer
Du transport sur les lieux, il résulte que les parcelles expropriées, cadastrées section BX n°[Cadastre 1] de 277 m2 et BW n°[Cadastre 2] de 485 m2, sont des parcelles de terre supportant de la végétation en friche.
Elles sont situées au sein de la ZAC du [Adresse 10] et accessibles par la [Adresse 10].
Sur la détermination des dates de référence
Nantes Métropole demande de retenir, au visa de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, comme date de référence, le 20 décembre 2022 qui correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme.
Le Commissaire de Gouvernement retient la même date, en relevant que la dernière modification n°2 du PLUm adoptée par le Conseil métropolitain le 7 février 2025 et rendue opposable le 18 février 2025, n’affecte ni les caractéristiques intrinsèques de l’emprise foncière, ni la programmation de l’OAP du [Adresse 10]
En l’espèce, la dernière modification du PLUm de la ville de [Localité 1] portant sur la zone et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le Conseil Métropolitain le 16 décembre 2022.
Les formalités de publicité rendant opposables aux tiers cette modification sont intervenues le 20 décembre 2022 qui sera, par conséquent, retenu comme date de référence.
Sur la qualification des parcelles de terrain à bâtir
A la date de référence, les parcelles BX n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2] sont classées en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019 et sont couvertes par une OAP sectorielle.
Aux termes de l’article 2.1 du règlement de la zone du Plum, “la zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible”.
En application de l’article 2 du règlement, “lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité, et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les Orientations d'Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement. La zone est alors classée 1AU”.
En l’espèce, les parcelles cadastrées section BX n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2], comprises dans le champ d’une OAP sectorielle, ne sont pas immédiatement constructibles dès lors qu’elles sont situées dans une zone destinée à être ouverte à l’urbanisation après réalisation de divers équipements dans le cadre de la ZAC du [Adresse 10] et qu’aucun équipement défini par l’OAP (voies de desserte internes, carrefours, équipements de gestion des eaux pluviales des espaces publiques) n’est réalisé à ce jour ainsi qu’il ressort du transport sur les lieux.
Par ailleurs, le critère matériel relatif à la desserte des parcelles par les voies et réseaux ne peut être apprécié, en omettant leur situation, à savoir leur inclusion au sein du périmètre de la ZAC du [Adresse 10]. Or, il ressort des débats que le dimensionnement des réseaux à proximité des deux parcelles n’est pas suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement du [Adresse 10] qui implique la création de bassins d’inflitration des eaux de la voirie pour le réseau d’eau pluviale, l’installation de postes de transformation pour le réseau de distribution électrique, et enfin la création d’un nouveau maillage de canalisation pour le réseau d’eau pluviale.
Ces parcelles ne peuvent, par conséquent, recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique et doivent être évaluées suivant leur usage effectif de terrain en friche.
Sur la qualification en terrain privilégié
L’article L321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Lorsqu’un immeuble ne peut être qualifié de terrain à bâtir, il peut être tenu compte de sa situation privilégiée plus ou moins importante au vu des caractéristiques propres et spécifiques du bien et de l’environnement dans lequel il se situe. Le transport sur les lieux permet d’apprécier la situation du bien. C’est par ailleurs à la date de référence, soit le 20 décembre 2022, qu’est appréciée la situation privilégiée ou non de ce bien.
Il ressort de la procédure et de la présentation des parties que le secteur du [Adresse 10], d’une superficie d’environ 15 ha, représente une opportunité indispensable pour la réalisation des objectifs du programme local de l’habitat et constitue l’une des dernières réserves foncières de la commune de [Localité 4], 3ème commune de [Localité 1] Métropole et 4ème commune en Loire Atlantique. La zone représente donc un fort potentiel de développement.
La Commune de [Localité 4] est accolée à la ville de [Localité 1], principale agglomération du département de Loire Atlantique et se situe à 20 minutes du centre ville où se trouve la gare [Etablissement 1] qui dessert de multiples régions en France. Les parcelles sont par ailleurs à proximité immédiate du périphérique et ainsi d’un réseau dense de voies de circulation, donnant accès à un aéroport et aux différents réseaux auto routiers.
Si elles sont comprises dans une zone actuellement non constructible faute d’infrastructures suffisantes, elles sont situées à courte distance du centre de l’agglomération de [Localité 4] ainsi qu’à proximité immédiate de parcelles urbanisées dans un secteur majoritairement raccordé aux réseaux et d’une importante zone d’activités (centre commercial Leclerc) accessible à pied.
Il en ressort que les parcelle cadastrées section BX n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2] se trouvent dans une situation privilégiée, facteur de plus value, qui doit être pris en compte, à hauteur de 50 % de leur valeur.
Sur l’abattement pour zones humides
La question se pose de déterminer si les parcelles sont ou non dans une zone humide telle que définie à l’article L211-1 du code de l’environnement, à savoir une zone constituée de «terrains exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire, ou dont la végétation, quand elle existe, est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l’année. » et dont la détermination est ainsi fondée sur deux critères alternatifs que constituent les sols hydromorphes et une végétation de type hygrophile.
En l’espèce, l’indivision [Z] se prévaut d’une étude fondée sur des relevés floristiques et pédologiques pratiqués en août 2011 dans le cadre de la création de la ZAC, aux termes de laquelle les parcelles cadastrées section BX n° [Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 4] n’entrent pas dans le périmètre des zones humides inventoriées pour un total d’environ 1,28 ha.
Le Commissaire de Gouvernement observe par ailleurs que ces parcelles ne sont pas dans l’emprise des zones humides figurant dans l’OAP, intégrée au PLUm.
Nantes Métropole produit, de son côté, un diagnostic intitulé « étude d’impact valant étude d’incidences « loi sur l’eau » et évaluation des incidences Natura 2000 » réalisé en 2023 par le bureau d’études SCE qui a, après avoir procédé sur le site à cent treize sondages pédologiques et à une analyse suivant le critère floristique, recensé quatre zones humides pour un total d’environ 4,682 ha, intégrant les zones humides déterminées en 2011. Il affirme que la cartographie des zones humides fait apparaître qu’une surface de 253 m2 de la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 1] et de 144 m2 de la parcelle cadastrée section BW n°[Cadastre 2] est dans l’emprise des zones humides du site
Cependant, il resssort des débats et du mémoire en défense de Nantes Métropole que si les sondages menés confirment la cartographie des zones humides issues du site SIG, cette carte ne fait pas apparaître les parcelles en cause comme étant en zone humide mais catégorise celles-ci en milieux potentiellement humides, ce qui, même avec une probabilité assez forte, demeure une hypothèse non établie de manière certaine.
La demande d’autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau est par ailleurs en cours d’instruction auprès des services de l’Etat et devrait faire l’objet d’une enquête publique à partir du mois de septembre 2026.
Aussi, Nantes Métropole ne démontre pas, à ce stade, que les opérations de construction sur les parcelles de l’indivision [Z] lui imposeront des mesures de compensation environnementales du fait de leur implantation en zone humide.
La preuve de la nécessité de procéder à un abattement pour zone humide n’étant pas rapportée, ce dernier ne sera par conséquent pas appliqué.
Sur le montant de l’indemnité principale
Ont été citées comme termes de référence par les consorts [Z] :
- une estimation réalisée en 2020 par un office notarial, qui propose de retenir une valeur médiane de 207 €/m2 qui ne saurait être retenue à elle-seule puisqu’elle concerne des terrains à bâtir,
- les acquisitions amiables suivantes pour une valeur moyenne de 128,80 €/m2 :
* vente du 25/10/2023 des parcelles cadastrées section BX n°[Cadastre 5] et BX n°[Cadastre 6] d’une superficie de 404 m2 de terrain à bâtir au prix de 300 000 €, soit 742 € le m2, laquelle doit être écartée s’agissant précisément d’un terrain à bâtir,
* vente du 23/02/2022 d’un terrain à bâtir de 563 m2 au prix de 235 000€, soit 417,40 € qui ne peut être retenue, pour le même motif,
* vente du 27/06/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] d’une superficie de 2 713 m2, situées [Adresse 16] au prix de 526 621 €, soit de 194,11 € le m², laquelle ne peut être retenue eu égard au zonage UMc,
* vente du 14/10/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] d’une superficie de 4 050 m2, situées [Adresse 17] au prix de 378 675 €, soit 93,50 € le m², laquelle doit également être écartée au vu du zonage Umc.
L’autorité expropriante se fonde sur une estimation de la Direction immobilière de l’Etat en date du 10 décembre 2024, qui retient pour les parcelles classées en zone 1AUMb une valeur moyenne de 30€ le m2 pour un terrain non enclavé.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement cite deux termes de comparaison portant sur la cession de parcelles enclavées situées en zone 1AUMb, permettant de retenir un prix de 20 €/m2 à savoir :
* vente du 24/07/2019 d’une parcelle de terrain cadastrée section BW n° [Cadastre 12] sise [Adresse 11] de 345 m² au prix de 5 175 €, soit 15 € le m²,
* vente du 31/01/2022 d’une parcelle de terrain destinée à la voirie, cadastrée section BX n° [Cadastre 13] sise [Adresse 10] de 455 m² au prix de 9 100 €, soit 20 € le m²,
Les termes de comparaison, cités par le commissaire du gouvernement, sont pertinents du fait qu'ils portent sur des cessions de parcelles de terre dans le secteur [Adresse 10], soumis au même zonage. S’agissant cependant de parcelles enclavées, il convient de retenir une valeur de 30 € le m2 telle que ressortant de l’estimation de la Direction immobilière de l’Etat.
En considération de la qualification de terrain privilégié, le prix sera par conséquent fixé sur une base d’une valeur de 45 € le m², de sorte que l'indemnité principale ressort à 34 290,00 € se décomposant comme suit :
* parcelle BX n°[Cadastre 1] : 277 m2 x 45 € = 12 465 €
* parcelle BW n°[Cadastre 4] : 485 m2 x 45 € = 21 825 €
Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit :
20 % x 5 000,00 = 1 000,00 €.
15 % x 15 000,00 = 2 250,00 €
10 % x 14 290,00 = 1 429,00 €
ce qui représente une indemnité de remploi totale de 4 679,00 €.
Sur les frais
En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, Nantes Métropole supportera les dépens.
Il est équitable de fixer à 2 500 € l'indemnité pour frais d'instance non compris dans les dépens que Nantes Métropole devra payer à Madame [Y] [Z], Madame [G] [Z] épouse [N], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [Z] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
STATUANT par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire des lieux expropriés du 7 juillet 2026,
FIXE l’indemnité de dépossession des parcelles sises à [Localité 4] cadastrées section BX n°[Cadastre 1] et BW n°[Cadastre 2] revenant à Madame [Y] [Z], Madame [G] [Z] épouse [N], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [Z] à la somme totale de 38 969,00 € ainsi qu’il suit :
- indemnité principale : 34 290,00 €
- indemité de remploi : 4 679,00 €.
CONDAMNE Nantes Métropole à payer à Madame [Y] [Z], Madame [G] [Z] épouse [N], Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [Z] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Nantes Métropole aux dépens.
Le Greffier, Le juge de l’expropriation,
Sandrine GASNIER Géraldine GREMILLET