COUR D'APPEL DE RENNES
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TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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LE JUGE DE L'EXPROPRIATION
Minute N°
JUGEMENT
du : 5 octobre 2026
N° RG 26/00037
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[G] [Y]
C/
[Localité 2]
COMMUNE DE [Localité 3]
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ZAC [Localité 9] - Sur la commune de [Localité 3]
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DELAISSEMENT
1 CE + 1 CCC à :
Me Gwendoline PAUL (Rennes)
Me MARCHAND 22B
1 copie CG
délivrées le 05/10/2026
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
(Loire-Atlantique)
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JUGEMENT
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Nous, Géraldine GREMILLET, vice-président du Tribunal judiciaire de NANTES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en qualité de juge suppléant de l’expropriation pour le département de la Loire-Atlantique pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Assisté de Sandrine GASNIER, Greffier ;
Prononcé du jugement fixé au 5 octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats.
ENTRE :
M. [G] [Y], demeurant [Adresse 20]
Rep/assistant : Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES
DEMANDEUR
D'UNE PART
ET :
[Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Frédéric MARCHAND, avocat au barreau de NANTES
COMMUNE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 5]
DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART
en présence de M. Pascal GUELLEC, inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.
* * *
FAITS ET PROCEDURE
Le Conseil métropolitain de [Localité 2] a adopté une délibération le 16 décembre 2016 en vue de la création de la zone d’aménagement concerté du « [Localité 9] » sur le secteur du [Localité 9] à [Localité 3] avec pour objectifs de « créer un programme de logements, de conforter la vocation économique d’une partie du site, de créer un maillage d’espaces publics garantissant une perméabilité forte au sein même du secteur et avec les quartiers adjacents et enfin de préserver et mettre en valeur les espaces naturels du site ».
L’établissement public de coopération intercommunale [Localité 2] a concédé l’aménagement de la ZAC à la société publique locale Loire Océan Métropole Aménagement, ci-après dénommée LOMA, tout en conservant la compétence pour procéder aux acquisitions des parcelles situées en son sein.
Monsieur [G] [Y] est propriétaire de quatre parcelles en état de friche, cadastrées section BX n°[Cadastre 1] d’une superficie de 332 m2, BX n°[Cadastre 2] de 590 m2, BX n°[Cadastre 3] de 437 m2 et enfin BX n°[Cadastre 4] d’une superficie de 597 m2 situées dans la ZAC du [Localité 9] à [Localité 3], au [Adresse 8] et au [Adresse 9].
Par courrier notifié le 23 octobre 2024, il a présenté, conjointement avec d’autres propriétaires de terrains sur le site de la ZAC du [Localité 9], une demande de délaissement de ses parcelles sur le fondement des articles L230-1 et L311-2 du code de l’urbanisme et proposé de se voir allouer un prix d’acquisition global dudit foncier moyennant le prix de 782 400 € sur la base d’une valeur moyenne de 400 €/m2 évaluée suivant une expertise immobilière réalisée en 2020.
[Localité 2] a accusé réception de la demande par courrier du 5 décembre 2024 et a offert, par courrier du 15 octobre 2025, de fixer le prix d’achat des parcelles au prix global de 22 516 €, indemnité de remploi comprise.
Par mémoire de saisine en date du 28 janvier 2026, réceptionné par le greffe le 2 février 2026, Monsieur [G] [Y] a saisi la présente juridiction de l’expropriation en vue de voir ordonner le transfert de propriété des parcelles cadastrées section BX n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à [Localité 2], de fixer les indemnités lui revenant à hauteur de la somme globale de 473 729,95 €, indemnité de remploi comprise et de condamner [Localité 2] et la commune de [Localité 3] aux dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par mémoire en défense en date du 11 mars 2026, reçu au greffe le 12 mars 2026, [Localité 2] a sollicité de voir prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées BX n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à son profit et de fixer l’indemnité à allouer à Monsieur [G] [Y] aux sommes suivantes :
- Indemnité principale : 24 170 €, soit :
* parcelle BW n°[Cadastre 4] : 8 370 €
* parcelle BW n°[Cadastre 1] : 5 530 €
* parcelle BW n°[Cadastre 2] : 5 900 €
* parcelle BW n°[Cadastre 3] : 4 370 €
- Indemnité de remploi : 3 417 €.
Par ordonnance en date du 7 mai 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 7 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
Suivant conclusions en date du 24 juin 2026, réceptionnées le 29 juin 2026, le Commissaire de Gouvernement a conclu de voir fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 44 032 €, soit 39 120 € à titre d’indemnité principale et 4 912 € d’indemnité de remploi.
Le transport sur les lieux s’est tenu le 7 juillet 2026.
A l’audience qui a suivi, Monsieur [G] [Y] a développé son mémoire de saisine au terme duquel il expose que :
- conformément à l’article L230-3 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Par ailleurs, l’intention dolosive est avérée quand l’expropriant a instauré des servitudes dans le but de dévaluer le bien qu’il envisage d’acquérir,
- en l’espèce, deux modifications du PLUm peuvent constituer la date de référence à retenir, à savoir, à titre principal celle du 20 décembre 2022, date d’opposabilité de la modification n°1 du PLUm en date du 16 décembre 2022 et, subsidiairement, celle du 18 février 2025, date de publication de la décision par laquelle le conseil métropolitain de [Localité 2] a approuvé la modification n°2 du plan local d’urbanisme métropolitain du 7 février 2025 s’agissant de l’orientation d’aménagement et de programmation [Localité 9] sur la commune de [Localité 3]. Dans la mesure où cette dernier poursuit le déclassement des parcelles expropriées en zone inconstructible avec, de surcroît, pour plusieurs d’entre elles, un zonage en zone humide afin de proposer une indemnisation dérisoire, il convient de retenir la date du 20 décembre 2022.
- les biens sont estimés à la date de la décision de première instance,
- sur la qualification juridique des terrains : le classement de parcelles en zone à urbaniser d’un PLU n’écarte pas automatiquement la qualification de terrain à bâtir de même qu’il ne peut être soutenu qu’un terrain est situé en secteur inconstructible au seul motif que le règlement du PLU prévoit que les occupations et utilisations du sol ne sont admises qu’après la réalisation des équipements de la ZAC, le premier critère juridique étant rempli dès que la parcelle est classée dans une zone à urbaniser dont la construction n’est pas subordonnée à une modification ou une révision du PLU. En l’espèce, les parcelles sont classées en zone à urbaniser 1AUMb du PLUm, dont les dispositions sont identiques à celles de la zone Umb correspondant aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique.
- concernant le critère matériel, la desserte de parcelles expropriées situées en ZAC doit être appréciée en fonction, non pas de leur seul usage mais de la desserte de l’ensemble de la zone. Or, les parcelles de Monsieur [Y] ne sont pas enclavées mais sont desservies par un chemin d’accès. Par ailleurs, la ZAC est desservie pas plusieurs axes routiers ([Adresse 11], [Adresse 12], [Adresse 15], [Adresse 21]), comportant des réseaux électriques.
Aussi, elles doivent être considérées comme constructibles.
- à titre subsidiaire, les parcelles peuvent être qualifiées comme en situation privilégiée en ce qu’elles se situent sur la commune de [Localité 3], laquelle constitue la 3ème commune de [Localité 2] et la 4ème commune du Département de Loire Atlantique, accolée à la ville de [Localité 1] et à moins de 20 minutes de son centre ville ; que par ailleurs les parcelles sont dans un secteur majoritairement raccordé aux réseaux, à proximité immédiate du périphérique nantais et de parcelles urbanisées, notamment d’une importante zone d’activité (centre commercial Leclerc).
- sur la fixation des indemnités : celles-ci doivent couvrir l’intégralité du préjudice. L’exproprié a la possibilité d’échapper à la moins value résultant des servitudes appliquées à son terrain s’il prouve l’intention dolosive de l’expropriant. [Localité 2] offre, sur la base d’un seul avis rendu par la Direction Immobilière de l’Etat fixant la valeur moyenne, de terrains enclavés, à 20 € le m2, une indemnité de 19 560 € qui ne constitue pas une juste indemnisation.
- une évaluation a été confiée à un office notarial en 2020, lequel a proposé de retenir une valeur médiane de 207 € le m2 qui est conforme aux aliénations intervenues dans la ZAC du [Localité 9] pour des terrains similaires pour une valeur moyenne de 361,75 € le m2.
- l’abattement de 50 % pour zone humide n’a pas lieu d’être appliqué puisque la parcelle n’est pas située en zone humide ainsi qu’il ressort de l’inventaires réalisé par le bureau d’études SOGREAH en août 2011 à la demande de la commune de [Localité 3], les sondages réalisés établissant que les sols ne sont pas hydromorphes et les parcelles ne comprennent pas d’habitats humides, ni potentiellement humides. Elle n’est pas davantage identifiée comme zone humide dans l’OAP du [Localité 9].
- dans ces conditions, la valeur des parcelles doit être établie de la manière suivante :
BX n°[Cadastre 1] : 332 m2 x 222 € = 73 704 €
BX n°[Cadastre 1] : 590 m2 x 222 € = 130 980 €
BX n°[Cadastre 3] : 437 m2 x 222 € = 97 014 €
BX n°[Cadastre 4] : 597 m x 214,50 € = 128 056,50 €
soit à un total de 429 754,50 € au titre de l’indemnité principale, outre l’indemnité de remploi qui s’élève à 43 975,45 €.
Aux termes de son mémoire en défense, [Localité 2] fait valoir que :
- conformément aux dispositions de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, lorsqu’un plan local d’urbanisme s’applique, la valeur du bien délaissé s’apprécie à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme,
- selon ces mêmes dispositions, la modification du PLU susceptible d’être prise en compte pour déterminer la date de référence est celle qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle est situé le bien en cause, y compris lorsqu’elle n’affecte pas leur classement.
- en l’espèce, la dernière modification du PLUm portant sur la zone où sont situés les biens et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le conseil métropolitain le 16 décembre 2022, rendue opposable le 20 décembre 2022.
- sur la qualification des parcelles : sur le critère juridique, à la date de référence, elles sont situées en zone 1AUMb du PLUm et sont couvertes par une OAP sectorielle. Aux termes de l’article 2.1 du règlement de la zone du Plum, “la zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinés à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible” ; l’article 2 précise que “lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité, et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les Orientations d'Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement. La zone est alors classée 1AU”.
En application de ces textes, les parcelles de Monsieur [Y], comprises dans le champ d’une OAP sectorielle, ne sont pas immédiatement constructibles dès lors que le classement en zone 1AUMb correspond à une zone constructible sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou sous condition de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par l’OAP sectorielle et qu’elles sont, en l’occurence, dans une zone destinée à être ouverte à l’urbanisation après réalisation de divers équipements dans le cadre du développement de la ZAC et qu’aucun équipement défini par l’OAP (voies de desserte internes, carrefours, équipements de gestion des eaux pluviales des espaces publiques) n’est à ce jour exécuté. Les conditions tenant à l’opération d’ensemble ou à la réalisation des équipements internes ne constituant pas des restrictions administratives au droit à construire mais des conditions pour ouvrir à l’urbanisation les parcelles considérées, c’est à bon droit qu’il considère qu’elles ne sont pas constructibles.
- concernant le critère matériel relatif à la desserte par les voies et réseaux, les parcelles sont enclavées et sont desservies par des réseaux qui ne présentent pas un dimensionnement suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement du [Localité 9]. Le chemin d’accès n’est en effet qu’un chemin piéton insuffisant pour rendre constructibles les parcelles qui ne peuvent, par conséquent, recevoir la qualification de terrain à bâtir,
- eû égard à leur qualification, les parcelle doivent être évaluées en tenant compte de leur usage effectif qui est celui de terrains en friche,
- les parcelles, enclavées et difficiles d’accès, ne peuvent être par ailleurs considérées comme en situation privilégiée compte tenu des contraintes qui pèsent sur celles-ci. De fait, elles sont isolées du réseau de transport en commun menant au centre ville de [Localité 1], la durée du trajet étant de l’ordre de 35 minutes à 1 heure. Elles sont, à l’exception de la zone d’activités, éloignées des équipements publics (écoles, équipements sportifs, gare, centre de soins) et ne bénéficient pas de tous les réseaux. Enfin, elles constituent majoritairement une zone humide et sont isolées des quartiers pavillonnaires, sans liaison douce traversante. Leur configuration longitudinale ne constitue pas une forme aisée pour la programmation d’un collectif de logements, ce qui est source de désavantage par rapport à une parcelle de forme rectangulaire ou carrée.
- la direction immobilière de l’Etat retient pour les parcelles enclavées classées en zone 1AUMb une valeur moyenne de 20 €/m2. Il été décidé d’appliquer un abattement compte tenu de la présence de zones humides impactant fortement les droits à construire des parcelles et obligeant l’aménageur à conserver les lieux en l’état. Des sondages menés par un bureau d’études SCE en 2023 confirment la cartographie des zones humides issues du site SIG. La forte présence de ces zones humides a d’ailleurs imposé à [Localité 2] et à LOMA de solliciter une autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau auprès des services de l’Etat qui devrait faire l’objet d'une enquête publique à partir de juin 2026. La circonstance que le PLUm ne répertorie pas les zones humides ne permet pas de remettre en cause le constat réalisé par le bureau d’études et validé par les services de l’Etat dès lors que les documents d’urbanisme ne sont pas tenus de les répertorier, celles-ci relevant de la législation sur l’environnement. Dans le cadre de l’offre amiable, il a été appliqué un abattement d’usage de 50 % sur la totalité de la superficie de la parcelle en raison d’une zone humide, compte tenu des contraintes environnementales pesant sur le terrain et donc des coûts supplémentaires pour respecter les préoccupations en la matière dans le cadre d’un projet d’aménagement. Il est désormais proposé d’affiner au m2 près l’impact des zones humides sur la parcelle en cause et de fixer l’indemnité principale comme suit :
* parcelle BX n°[Cadastre 1] : 332 m2 dont
- 221 m2 hors zone humide x 20 € le m2 = 4 240 €
- 111 m2 en zone humide x 10 € = 1 100 €
* parcelle BX n°[Cadastre 2] : 590 m2 dont
- 590 m2 en zone humide x 10 € le m2 = 5 900 €
* parcelle BX n°[Cadastre 3] : 437 m2 dont
- 437 m2 en zone humide x 10 € le m2 = 437 €
* parcelle BX n°[Cadastre 4] : 597 m2 dont
- 357 m2 en zone humide x 10 € le m2 = 3 750 €
- 240 m2 hors zone humide x 20 € = 4 800 €
soit un prix total de 24 170 € auquel s’ajoute l’indemnité de remploi du 3 417 €, ce qui permet de fixer l’indemnité totale à 27 587 €.
- l’indemnité réclamée par Monsieur [Y] sur la base d’une valeur moyenne de 222€ le m2 pour les parcelles BX n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et de 214,50 €/m2 pour la parcelle BX n°[Cadastre 4] sont contestables puisque d’une part l’étude immobilière repose sur des terrains à bâtir avec accès direct à la voirie et non sur des terrains agricoles de même nature et enclavés. D’autre part, les termes de comparaison qu’il revendique portant sur des biens non comparables (pour le 1er : bien bénéficiant de droits à construire compte tenu du zonage en UEm – pour le 2nd : bien bénéficiant de droits à construire compte tenu du zonage en Umd1- pour le 3ème : bien bâti, bénéficiant de droit à construire compte tenu du zonage en Umc- pour le 4ème : terrains d’agréement destinés à devenir des espaces publics, zonage différend).
Monsieur le Commissaire de Gouvernement expose, aux termes de ses conclusions en date du 24 juin 2026, que :
- la date de référence à retenir, déterminée par l’article L230-3 du code de l’urbanisme, est le 20 décembre 2022, correspondant à la dernière modification rendue opposable du PLUm portant sur la zone où sont situées les parcelles, la modification en date du 7 février 2025 rendue opposable le 18 février 2025 devant être écartée comme n’affectant ni les caractéristiques intrasèques de l’emprise foncière, ni la programmation de l’OAP du [Localité 9],
- à la date de référence, les parcelles soumises au droit de délaissement sont situées en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019. La zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement soit une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible. Elle comprend six secteurs, dont le secteur UMb qui correspond aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique. En outre, les parcelles sont dans le périmètre de l’OAP du [Localité 9],
- le site constitue une des dernières réserves d’urbanisation de la commune et est ainsi identifié en secteur d’aménagement ; la zone représente un fort potentiel de développement destiné à renforcer la centralité du quartier Ragon,
- si une zone humide est cartographiée sur le plan de l’OAP, les parcelles ne sont pas concernées par celle-ci.
- sur la qualification du terrain, concernant le critère juridique, la zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinés à être ouvertes à l’urbanisation. Le secteur Umb correspondant aux quartiers de grands ensembles ou de projets urbains à la morphologie spécifique, il s’agit d’une zone constructible à court ou moyen terme, sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou sous condition de la réalisation d’équipements internes à la zone tels que prévus par les OAP. Les parcelles cadastrées section BX n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sont dans une zone constructible sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou de réalisation des équipements internes à la zone prévus par l’OAP sectorielle. Elles ne sont pas immédiatement constructibles puisqu’à ce jour, aucun équipement défini par l’OAP applicable à la ZAC n’a été mis en oeuvre.
- concernant le critère matériel, les parcelles sont situées en second rideau par rapport à la [Adresse 15], dans un environnement végétal, sans accès direct à la voie publique. En outre, le dimensionnement des réseaux n’est pas suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement de la ZAC dès lors que le réseau d’eau pluviale nécessite la création de bassins d’infiltration des eaux de la voirie, que le réseau de distribution électrique doit être équipé de nouveaux postes de transformation et que le réseau d’eau potable requiert la création d’un nouveau maillage de canalisation.
- les parcelles ne peuvent dès lors recevoir la qualification de terrain à bâtir et doivent être évaluées au regard de leur usage effectif de terrains nus, en état de friche,
- [Localité 2] se réfère à une évaluation du Pôle d’évaluation domaniale de [Localité 1] du 10 décembre 2024 selon laquelle la valeur du bien exproprié a été estimée à 20€/m2 s’agissant d’un terrain enclavé sur laquelle il est fait application d’un abattement de 50 % afin de prendre en considération l’impact conséquent affectant les droits à construire des parcelles sises en zone humide.
- la partie demanderesse fonde ses prétentions sur les conclusions de l’office notarial et sur des termes de comparaison qui ne peuvent être retenus compte tenu de la nature des biens et de leur zonage, différend de celui des parcelles en cause, ouvrant des droits à construire.
- il est sur la base de deux termes de comparaison proposé de retenir la valeur portée par la cession en date du 31 janvier 2022, à hauteur de 20 €/m2 sans qu’il y ait lieu de tenir compte d’une situation privilégiée de la parcelle qui présente les mêmes caractéristiques que les termes de comparaison retenus au sein de la ZAC, ni d’avantage de l’impact de zones humides dont la présence ressort de la cartographie du site SIG, les parcelles BX n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ne relevant pas des secteurs impactés par une zone humide répertoriés dans le seul outil opposable définissant les droits à construire affectant les parcelles de son périmètre, à savoir l’OAP intégrée au PLUm.
- la valeur des biens peut ainsi être estimé à la somme de 44 032 € détaillée comme suit:
* indemnité principale : 1 956 m2 x 20 € = 39 120 €
* indemnité de remploi : 4 912 €
A l’issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Présentation du bien à évaluer
Du transport sur les lieux, il résulte que les parcelles expropriées, cadastrées section BX n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], situées au sein de la ZAC du [Localité 9], sont d’une superficie totale de 1 956 m2. Elles supportent de la végétation en friche et sont en état d’enclavement, le chemin d’accès se limitant à un accès pour piéton.
Sur la détermination des dates de référence
[Localité 2] demande de retenir, au visa de l’article L230-3 du code de l’urbanisme, comme date de référence, le 20 décembre 2022 qui correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme.
Le Commissaire de Gouvernement retient la même date de référence, en relevant que s’agissant de parcelles situées au sein d’une ZAC et d’une zone soumise à un droit de préemption urbain, la date de référence à retenir est, conformément aux articles L213-4 et L216-6 du code de l’urbanisme, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme.
En l’espèce, les parcelles sont situées dans le périmètre de la ZAC du [Localité 9] sur la commune de [Localité 3] dans une zone soumise au droit de préemption urbain de la commune.
La dernière modification du PLUm de la ville de [Localité 1] portant sur la zone et qui en a affecté les caractéristiques résulte de l’approbation de la modification n°1 par le Conseil Métropolitain le 16 décembre 2022.
Les formalités de publicité rendant opposables aux tiers cette modification sont intervenues le 20 décembre 2022 qui sera, par conséquent, retenu comme date de référence.
Sur la qualification des parcelles de terrain à bâtir
A la date de référence, les parcelles sont classées en zone 1AUMb du PLUm de la ville de [Localité 1] adopté initialement le 5 avril 2019 et sont couvertes par une OAP sectorielle.
Aux termes de l’article 2.1 du règlement de la zone du Plum, “la zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation. Elle est couverte soit par une OAP de secteur d’aménagement sans règlement, soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible”.
En application de l’article 2 du règlement, “lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité, et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les Orientations d'Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le règlement. La zone est alors classée 1AU”.
En l’espèce, les parcelles cadastrées BX n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], comprises dans le champ d’une OAP sectorielle, ne sont pas immédiatement constructibles dès lors qu’elles sont situées dans une zone destinée à être ouverte à l’urbanisation après l’exécution de divers équipements dans le cadre de la ZAC du [Localité 9] et qu’aucun équipement défini par l’OAP (voies de desserte internes, carrefours, équipements de gestion des eaux pluviales des espaces publiques) n’est réalisé à ce jour.
Concernant le critère matériel relatif à la desserte par les voies et réseaux, les parcelles sont enclavées et ne bénéficient pas d’un accès direct à la voirie, le chemin d’accès n’offrant qu’un passage étroit pour piéton.
En outre, le dimensionnement des réseaux à proximité n’est pas suffisant pour accueillir l’opération d’aménagement du [Localité 9] puisque le réseau d’eau pluviale nécessite la création de bassins d’inflitration des eaux de la voirie, le réseau de distribution électrique doit être équipé de postes de transformation et le réseau d’eau potable requiert la création d’un nouveau maillage de canalisation.
Ces parcelles ne peuvent, par conséquent, recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation et doivent être évaluées suivant leur usage effectif de terrain en friche.
Sur la qualification en terrain privilégié
L’article L321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Lorsqu’un immeuble ne peut être qualifié de terrain à bâtir, il peut être tenu compte de sa situation privilégiée plus ou moins importante au vu des caractéristiques propres et spécifiques du bien et de l’environnement dans lequel il se situe. Le transport sur les lieux permet d’apprécier la situation du bien. C’est par ailleurs à la date de référence, soit le 20 décembre 2022, qu’est appréciée la situation privilégiée ou non de ce bien.
Il ressort de la procédure et de la présentation des parties que le secteur du [Localité 9], d’une superficie d’environ 15 ha, représente une opportunité indispensable pour la réalisation des objectifs du programme local de l’habitat et constitue l’une des dernières réserves foncières de la commune de [Localité 3], 3ème commune de [Localité 2] et 4ème commune en Loire Atlantique. La zone représente donc un fort potentiel de développement.
La Commune de [Localité 3] est accolée à la ville de [Localité 1], principale agglomération du département et se situe à 20 minutes du centre ville où se trouve la gare Sncf qui dessert de multiples régions en France. Les parcelles sont par ailleurs à proximité immédiate du périphérique et ainsi d’un réseau dense de voies de circulation, donnant accès à un aéroport et à différents réseaux autoroutiers.
Si elles sont comprises dans une zone actuellement non constructible, faute d’infrastructures suffisantes, elles sont situées à courte distance du centre de l’agglomération de [Localité 3] ainsi qu’à proximité immédiate de parcelles urbanisées dans un secteur majoritairement raccordé aux réseaux et d’une importante zone d’activité (centre commercial Leclerc) accessible à pied.
Il en ressort que les parcelles se trouvent dans une situation privilégiée, facteur de plus value, qui doit être pris en compte, à hauteur de 50 % de sa valeur.
Sur l’abattement pour zones humides
La question se pose de déterminer si les parcelles sont ou non dans une zone humide telle que définie à l’article L211-1 du code de l’environnement, à savoir une zone constituée de «terrains exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire, ou dont la végétation, quand elle existe, est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l’année» et dont la détermination est ainsi fondée sur deux critères alternatifs que constituent les sols hydromorphes et une végétation de type hygrophile.
En l’espèce, [Localité 2] produit un diagnostic intitulé « étude d’impact valant étude d’incidences « loi sur l’eau » et évaluation des incidences Natura 2000 » réalisé en 2023 par le bureau d’études SCE qui a, après avoir procédé sur le site à cent treize sondages pédologiques et à une analyse suivant le critère floristique, recensé quatre zones humides pour un total d’environ 4,682 ha. Il affirme que la cartographie fait apparaître que sont dans l’emprise de zones humides :
- une surface de 111 m2 de la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 1] d’une superficie totale de 332 m2,
- la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 2] d’une superficie de 590 m2,
- la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 3] d’une superficie de 437 m2,
- une surface de 357 m2 de la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 4] d’une superficie totale de 597 m2.
Monsieur [G] [Y] s’appuie, pour contester cette analyse, sur une étude fondée sur des relevés floristiques et pédologiques pratiqués en août 2011 dans le cadre de la création de la ZAC, aux termes de laquelle il ressort que l’ensemble des parcelles, objets de la procédure de délaissement, n’entrent pas dans le périmètre des zones humides inventoriées pour un total d’environ 1,28 ha.
Le Commissaire de Gouvernement souligne de son côté que lesdites parcelles ne sont pas dans l’emprise des zones humides figurant dans l’OAP, intégrée au PLUm.
Il est établi qu’il existe des zones humides dans le périmètre de la ZAC du [Localité 9], qui sont reprises en tout ou partie dans l’OAP et qui imposent à LOMA de solliciter une autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau et de prévoir des mesures suivant la séquence « Eviter, réduire, compenser ».
Cela étant, si les sondages menés en 2023 confirment la cartographie des zones humides issues du site SIG, cette carte n’établit pas de manière certaine que les parcelles de Monsieur [Y], cadastrées section BX n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] relèvent du classement en zone humide. La demande d’autorisation environnementale au titre de la loi sur l’eau est par ailleurs en cours d’instruction auprès des services de l’Etat et devrait faire l’objet d’une enquête publique à partir du mois de septembre 2026.
Aussi, [Localité 2] ne démontre-t-il pas, à ce stade, que les opérations de construction sur les parcelles de Monsieur [Y] lui imposeront de prendre des mesures de compensation environnementales du fait de leur implantation en zone humide.
La preuve de la nécessité de procéder à un abattement pour zone humide n’étant pas rapportée, ce dernier ne sera par conséquent pas appliqué.
Sur le montant de l’indemnité principale
Ont été citées comme termes de référence par Monsieur [Y] :
- une estimation réalisée en 2020 par un expert immobilier, à savoir un office notarial, qui propose de retenir une valeur médiane de 207 €/m2 qui ne saurait être retenue à elle seule puisqu’elle concerne des terrains à bâtir,
- les acquisitions amiables suivantes pour une valeur moyenne de 361,75 €/m2 :
* vente du 25/10/2023 des parcelles cadastrées section BX n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6], d’une superficie totale de 404 m2, au prix de 300 000 € soit 742 € le m2, laquelle n’est pas pertinente s’agissant de la vente d’un terrain à bâtir ;
* vente du 23/02/2022 d’un terrain à bâtir sis au [Adresse 16] d’une superficie de 563 m2 au prix de 235 000 €, soit 417,40 € le m2,
* vente du 27/06/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] d’une superficie de 2 713 m2 situées au [Adresse 17] au prix de 526 621 €, soit de 194,11 € le m², laquelle ne peut être retenue eu égard au zonage UMc,
* vente du 14/10/2024 des parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] d’une superficie de 4 050 m2, situées au [Adresse 18] au prix de 378 675 €, soit 93,50 € le m², laquelle doit également être écartée au vu du zonage Umc.
L’autorité expropriante se fonde sur une estimation de la Direction immobilière de l’Etat en date du 10 décembre 2024, qui retient pour les parcelles classées en zone 1AUMb une valeur moyenne de 20€ le m2 pour un terrain enclavé.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement cite deux termes de comparaison, de parcelles enclavées et situées en zone 1AUMb, permettant de retenir un prix de 20 €/m2 à savoir :
* vente du 24/07/2019 d’une parcelle de terrain cadastrée section BW n° [Cadastre 12] sise [Adresse 11] de 345 m² au prix de 5 175 €, soit 15 € le m²,
* vente du 31/01/2022 d’une parcelle de terrain destinée à la voirie, cadastrée section BX n° [Cadastre 13] sise [Localité 9] de 455 m² au prix de 9 100 €, soit 20 € le m²,
Les termes de comparaison, cités par le commissaire du gouvernement, sont pertinents du fait qu'ils sont dans le même zonage et que les cessions portent sur des parcelles identiques, c’est-à-dire des parcelles de terre enclavées situées dans le secteur du [Localité 9], ce qui justifie de retenir une valeur de 20 € le m2.
En considération de la qualification de terrain privilégié, le prix sera par conséquent fixé sur une base de 30 € le m², de sorte que l'indemnité principale ressort à 58 680 € se décomposant comme suit :
* parcelle BX n°[Cadastre 1] : 332 m2 x 30 € = 9 960 €
*parcelle BX n°[Cadastre 2] : 590 m2 x 30 € = 17 700 €
*parcelle BX n°[Cadastre 3] : 437 m2 x 30 € = 13 110 €
*parcelle BX n°[Cadastre 4] : 597 m2 x 30 € = 17 910 €
Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit :
20 % x 5 000,00 = 1 000,00 €.
15 % x 15 000,00 = 2 250,00 €
10 % x 38 680,00 = 3 868,50 €
ce qui représente une indemnité de remploi totale de 7 118,00 €.
Sur les frais
En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 2] supportera les dépens.
Il est équitable de fixer à 2 500 € l'indemnité pour frais d'instance non compris dans les dépens que [Localité 2] devra payer à Monsieur [G] [Y] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
STATUANT par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire des lieux expropriés du 7 juillet 2026,
FIXE l’indemnité de dépossession des parcelles sises à [Localité 3] cadastrée section BX n°[Cadastre 1], BX n°[Cadastre 2], BX n°[Cadastre 3] et BX n°[Cadastre 4] revenant à Monsieur [G] [Y] à la somme totale de 65 798,00 € ainsi qu’il suit :
- indemnité principale : 58 680,00 €
- indemité de remploi : 7 118,00 €
CONDAMNE [Localité 2] à payer à Monsieur [G] [Y] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE [Localité 2] aux dépens.
Le Greffier, Le juge de l’expropriation,
Sandrine GASNIER Géraldine GREMILLET