MINUTE N° : 26/
JUGEMENT DU : 01 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00228 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DSWN
NATURE AFFAIRE : 30Z/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : S.C.I. [W] C/ E.U.R.L. LA TERRASSE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE
JUGEMENT DU 01 Octobre 2026
LOYERS COMMERCIAUX
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
PRESIDENT : Madame BERGOUGNOUS
GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET
DESTINATAIRES :
la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)
la SELARL BSV
délivrées le :
Copie exécutoire a été délivrée à Me BELLIN et à Me CHAPUIS le :
DEMANDERESSE
S.C.I. [W], prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de Vienne sous le numéro D 501 526 578, dont le siège social est sis 216 bis Avenue de la Libération - 38290 LA VERPILLIERE
représentée par Maître Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE, avocats plaidant
DEFENDERESSE
E.U.R.L. LA TERRASSE, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 538 892 498, dont le siège social est sis 17 rue des Alpes - 38290 LA VERPILLIERE
représentée par Maître Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, Me Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
Débats tenus à l'audience du : 03 Septembre 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 01 Octobre 2026
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;
Et le présent jugement a été signé par Madame BERGOUGNOUS, Présidente et par Madame ROLLET GINESTET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte authentique du 30 juin 1997, Monsieur [V] [P] et Madame [Z] [H] ont donné à bail, pour une durée de neuf années, à Monsieur [K] [S] et Madame [C] [Q], un local commercial sis 17 Rue des Alpes à La Verpillière (38290), moyennant un loyer annuel hors taxes de 50 400 francs (11 616,12 euros), outres charges locatives et taxes foncières.
Suivant acte authentique du 13 octobre 2007, Monsieur [V] [P] et Madame [Z] [H] ont vendu leurs locaux à la SCI [W], pour le prix de 100 000 euros.
Le 4 janvier 2012, Monsieur [K] [S] et Madame [C] [Q] ont cédé leur fonds de commerce et leur droit au bail à l’EURL LA TERRASSE, moyennant la somme de 90 000 euros.
Par acte de commissaire de justice 14 février 2022, la SCI [W] a délivré à l’EURL LA TERRASSE un congé à effet du 30 septembre 2022 comportant offre de renouvellement moyennant un loyer annuel déplafonné de 33 000 euros TTC.
Par mémoire préalable du 28 août 2023, la SCI [W] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la date du 1er octobre 2022, à la somme annuelle de 33 000 euros HT.
Aucun accord n’ayant pu intervenir sur le montant du loyer annuel, la SCI [W] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, l’EURL LA TERRASSE devant le juge des loyers commerciaux de Vienne aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 5 184,72 euros hors taxes, la condamner au paiement des loyers complémentaires fixés, et subsidiairement d’expertise judiciaire.
Par jugement du 14 mai 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Vienne a :
- sursis à statuer sur la demande de fixation du loyer du fonds de commerce, appartenant à la SCI [W] donné à bail à l’EURL LA TERRASSE, situés 17 Rue des Alpes à La Verpillière (38290),
- ordonné une mesure d’expertise confiée à Madame [A] [Y],
- rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires,
- dit n’y avoir lieu, à ce stade de la procédure, à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- réservé les dépens.
L’expert a établi son rapport le 26 mai 2025, et l’a déposé le 20 juin 2025, date de sa réception au greffe.
Appelée à l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 7 mai 2026, 2 juillet 2026 et 3 septembre 2026.
Dans son mémoire en reprise d’instance régulièrement notifié, la SCI [W] demande au juge des loyers commerciaux de :
- constater que la sommation de communiquer le bail renouvelé au 1er juillet 2006 est satisfaite par la production de la pièce n° 11 et juger n’y avoir lieu de statuer plus avant sur ce point,
- débouter l’EURL [D] de sa demande tendant à voir déduire la somme de 2 778 euros par an au titre de travaux qu’elle a unilatéralement fait réaliser en 2021,
- la débouter de sa demande tendant à voir fixer la valeur locative à 120 euros le m² au titre d’une prétendue vétusté,
- la débouter de sa demande tendant à voir fixer le loyer annuel renouvelé à la somme de 21 982 euros,
- fixer le loyer du bail renouvelé entre les parties à la somme de 28 000 euros annuel hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2022, et la condamner à son paiement,
- la condamner au paiement du montant des loyers complémentaires fixés, soit 1 305,75 euros par mois, à compter du 1er octobre 2022, outre intérêts au taux légal à compter de cette date et à chaque terme échu,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année entière,
- la débouter de sa demande de délais de paiement,
- la débouter de sa demande tendant à voir chaque partie conserver la charge de ses frais de défense,
- la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais et honoraires de l’experte judiciaire désigné.
Elle expose, d’abord, que le bail renouvelé au 1er juillet 2006, produit aux débats, désigne formellement les locaux loués. Elle explique que la mention du numéro de parcelle “144” par l’experte judiciaire, en lieu et place du numéro “141”, ne constitue qu’une variation purement matérielle d’un seul chiffre, sans la moindre incidence sur l’identification de l’immeuble, sur sa superficie, ou sur les calculs opérés par l’experte judiciaire. Elle indique que l’adresse, la commune, le bâtiment et la surface pondérée de 162 m² n’ont aucunement été discutés ni contestés par la locataire elle-même avant son dernier mémoire, alors même qu’elle occupe lesdits locaux depuis la cession du fonds de commerce.
Elle précise, ensuite, que la pluralité des activités autorisées aux sein des locaux constitue un avantage pour le preneur, qui justifie une majoration de la valeur locative.
Par rapport aux facteurs locaux de commercialité, elle relève que l’implantation des locaux leur confère une bonne visibilité, laquelle est renforcée par des possibilités de stationnement. S’agissant de leurs caractéristiques, elle rappelle que le bâtiment est complété par une terrasse ; que le commerce est situé dans l’environnement d’une zone de chalandise ; que l’état d’entretien des locaux est objectivement convenable. Elle souligne que l’experte judiciaire a pris en considération l’état des locaux pour déterminer la valeur locative ; qu’un montant de 140 euros le m², proportionné aux caractéristiques réelles du bien, a été retenu. Elle estime que le coût prévisionnel des travaux futurs mis à sa charge ne saurait venir en déduction de la valeur locative appréciée par l’experte judiciaire compte tenu de l’état réel du bien. Elle ajoute que les travaux réalisés par la société preneuse sont inopérants ; que le devis communiqué par cette dernière est unilatéral et non contradictoire.
Concernant les obligations des parties, elle rappelle que le bail accorde la possibilité au preneur de consentir une location-gérance, ce qui justifie une majoration annuelle de 1 %. Elle affirme que l’EURL [D] procède à une confusion entre l’obligation de réaliser les grosses réparations affectant l’immeuble, qui incombe à la bailleresse, et la détermination de la valeur locative du bien à la date du renouvellement, laquelle résulte d’une comparaison avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux aux caractéristiques similaires.
Sur la modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative, elle relève que le bail commercial prévoit un usage commercial et d’habitation pour le premier étage. Elle argue que le loyer actuellement en vigueur est inférieur au prix du marché ; que le loyer n’est plus plafonné et peut être augmenté dans la mesure où la durée du bail excède les 12 ans.
Elle affirme enfin que la production du seul compte de résultat pour l’exercice 2024 ne permet pas d’établir une réelle impossibilité, pour l’EURL LA TERRASSE, de s’acquitter du rappel de loyer, en l’absence de toute pièce relative à sa trésorerie, à ses capacités de financement ou à sa situation patrimoniale d’ensemble.
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, l’EURL [D] demande au juge des loyers commerciaux de :
- sommer la SCI [W] de communiquer le bail renouvelé du 1er juillet 2006 ;
- fixer le loyer du bail renouvelé entre les parties à la somme de 21 982 euros annuel hors taxes et hors charges,
- juger comme étant non écrite la clause du bail renouvelé entre les parties mettant à la charge de la locataire les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil,
- lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter du montant du loyer complémentaire,
- la débouter de l’ensemble de ses demandes,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Elle invoque, d’abord, une difficulté d’identification des locaux loués, arguant d’une différence de numéro de cadastre des locaux loués dans le bail initial du 30 juin 1997 et l’acte de cession du 4 janvier 2012. Elle invoque la nécessité pour la SCI [W] de communiquer l’acte de renouvellement du bail du 1er juillet 2006.
Elle souligne, ensuite, l’état de vétusté des locaux, et notamment de la toiture, ainsi que les travaux réalisés. Elle explique que ces derniers, chiffrés à hauteur de 25 000 euros, ont consisté à remplacer les fenêtres pour leur mise en conformité et à rénover la terrasse pour la rendre exploitable. Elle argue que le bail, dans sa rédaction historique, prévoit que les grosses réparations sont à la charge du locataire. Elle estime, en conséquence, que le montant des travaux pris en charge doit être intégré dans la fixation du loyer, et qu’il convient alors de retenir une valeur locative de 120 euros par m².
Enfin, elle fait valoir les difficultés de sa situation économique et financière, et qu’une condamnation non échelonnée conduira nécessairement à une cessation des paiements et à l’ouverture d’une procédure collective.
Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 du Code de procédure civile, la demande tendant à voir “juger” ne constitue pas une prétention si elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert. Cette demande n’étant que le rappel du moyen invoqué par la partie défenderesse, elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.
- Sur la demande en communication du bail renouvelé au 1er juillet 2006 :
Aux termes de l’article 11 du Code de procédure civile, “les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.
Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime”.
En application des dispositions de l’article 138 du même code, “si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce”.
Par ailleurs, en vertu de l’article 139 du code précité, “la demande est faite sans forme.
Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte”.
Enfin, selon les dispositions de l’article 142 du Code de procédure civile, “les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139”.
Au cas présent, la SCI [W] a communiqué aux débats le bail renouvelé au 1er juillet 2006.
En conséquence, la demande formée de ce chef par l’EURL [D] est devenue sans objet.
- Sur la demande de fixation du montant du loyer révisé :
Selon l’article L145-33 du Code de commerce, “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments”.
L’article L145-34 du même code dispose qu’“à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014”.
Le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L145-34 susvisé n’est pas applicable en l’espèce, la durée du bail ayant excédé douze ans.
Sur les caractéristiques des locaux loués :
Il résulte de l’article R145-3 du Code de commerce que “les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire”.
Au cas particulier, l’experte judiciaire a notamment décrit :
- des locaux loués sur un ensemble immobilier constitué par un terrain et une maison de ville, mitoyenne des deux côtés et construite en ordre continu le long de la rue des Alpes, élevée d’un rez-de-chaussée d’un étage et de combles non aménagés,
- ils sont composés :
* d’un rez-de-chaussée avec trois salles de restaurant, une cuisine, des sanitaires, un local technique attenant à la cuisine et accessible depuis la rue des Alpes, et un local chaufferie surélevé et situé côté terrasse,
* d’un étage accessible depuis le rez-de-chaussée au moyen de deux escaliers, avec quatre pièces et un sas,
* de combles non aménagées, à usage de débarras, accessibles depuis le premier étage au moyen d’un escalier en bois.
Sur la destination des lieux :
Conformément à l’article R145-5 du Code de commerce, “la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7”.
Au cas présent, selon le contrat de bail, le local est destiné à l'exercice d’une activité de “[R], CREPERIE, TRAITEUR ET GRILL, GLACIER, SALON DE THE”, ce qui constitue une destination large dans le domaine du commerce de restauration et adaptée au secteur.
Sur les obligations respectives des parties :
Aux termes de l’article R145-8 du Code de commerce, “les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer”.
Il ressort de l’article R135-45 du même code que “ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement”.
En l’espèce, le contrat de bail initial met à la charge des preneurs, en page 5, “toutes réparations, grosses ou menues, et les remplacements de réfections qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces, volets ou rideaux de fermeture du local seront à la charge exclusive des preneurs qui devront les maintenir en bon état de propriété d’entretien et de fonctionnement”.
Il est également mentionné, page 7, que “les preneurs acquitteront exactement leur contribution mobilière, la contribution des taxes professionnelles, et d’une manière générale, tous les impôts, contributions et taxes leur incombant, et dont les bailleurs pourraient être responsables à un titre quelconque ; ils devront en justifier aux bailleurs à toute réquisition.
Ils rembourseront aux bailleurs, en même temps que chaque terme de loyer, la part afférente aux locaux loués dans la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le droit de bail et la moitié de la taxe additionnelle, si celle-ci est due, la taxe de déversement à l’égout, la taxe de balayage, et généralement dans toutes contributions et taxes que les propriétaires sont fondés à récupérer par les locataires”.
Or, sont applicables au contrat de bail renouvelé le 1er octobre 2022 les dispositions de l'article R145-35 du Code de commerce dans leur rédaction issue du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 interdisant d'imputer au preneur notamment les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil, celles relatives aux travaux remédiant à la vétusté ou de mise en conformité avec la réglementation des lieux loués dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations de l'article 606 précité, la taxe foncière et les taxes additionnelles.
Ainsi, les stipulations du contrat de bail relative à la prise en charge par le preneur des travaux susvisés et impôts fonciers ne pourront pas être reprises dans le contrat de bail renouvelé.
Sur les facteurs locaux de commercialité :
L’article R145-6 du Code de commerce que “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire”.
Au cas particulier, l’experte judiciaire a relevé que :
- les locaux sont situés sur la commune de La Verpillière, qui est située à une quarantaine de kilomètres au Sud-Est de Lyon, et à une douzaine de kilomètres au Nord-Ouest de Bourgoin-Jallieu,
- le tènement immobilier, implanté au centre de la commune avec une certaine visibilité, est situé en bordure de la route départementale RD125, constituant l’axe traversant principal et raccordée à la route départementale RD1006, avec des emplacements de stationnement le long de la rue des Alpes et la présence d’un parking public.
Sur la surface des locaux à prendre en considération :
Il convient, pour l’application de l’article R145-3 du Code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération. Selon ce texte, il faut différencier les surfaces de réception du public des surfaces des autres locaux loués.
L’article R145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.
Au cas présent, les surfaces réelles retenues par l’experte judiciaire sont les suivantes :
- Au rez-de-chaussée :
* la surface orientée sur rue dans la salle de restaurant n° 1 : 25 m²,
* la surface attenante à la salle de restaurant n° 1 : 25 m²,
* la cuisine : 25 m²,
* la salle de restaurant n° 2 : 26 m²,
* la salle de restaurant n°3 : 36 m²,
* les sanitaires : 10 m²n
* le local technique et le local de chaufferie : 8 m²,
* la terrasse : 210 m²
- A l’étage :
* la pièce n° 1 et le local attenant : 49 m²n
- Les combles : 85 m²,
L’experte précise que la “partie habitation doit toujours être valorisée séparément en application de l’article R145-4 du code de commerce”.
Les surfaces réelles retenues par celle-ci ne sont pas discutés par les parties.
En se basant sur la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, l’experte a retenu une surface totale pondérée de 161,75 m², arrondie à 162 m² pondérés, calculée en retenant :
- un coefficient de 1,00 pour la surface orientée sur rue dans la salle de restaurant n° 1
soit 25 m² x 1,00 = 25 m²P,
- un coefficient de 0,80 pour la surface attenante à la salle de restaurant n° 1
soit 25 m² x 0,80 = 20 m²P,
- un coefficient de 0,40 pour la cuisine
soit 25 m² x 0,40 = 10 m²P,
- un coefficient de 0,60 pour la salle de restaurant n° 2
soit 26 m² x 0,60 = 15,60 m²P,
- un coefficient de 0,60 pour la salle de restaurant n° 3
soit 36 m² x 0,60 = 21,60 m²P,
- un coefficient de 0,60 pour les sanitaires
soit 10 m² x 0,60 = 6 m²P,
- un coefficient de 0,10 pour le local technique et le local de chaufferie
soit 8 m² x 0,10 = 0,80 m²P,
- un coefficient de 0,20 pour la terrasse
soit 210 m² x 0,20 = 42 m²P,
- un coefficient de 0,25 pour la pièce n° 1 et le local attenant situés à l’étage
soit 49 m² x 0,25 = 12,25 m²P,
- un coefficient de 0,10 pour les combles
soit 85 m² x 0,10 = 8,50 m²P,
En considération de ces éléments, la surface totale retenue sera de 162 m²P.
Sur les prix pratiqués dans le voisinage :
Conformément à l’article R145-7 du Code de commerce, “les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation”.
En l’espèce, selon les références collectées dans les communes de La Verpillière, Bourgoin-Jallieu et Saint-Quentin-Fallavier, l’experte judiciaire mentionne que les valeurs locatives varient entre 120 et 210 euros/m² P/an pour la partie commerce.
Pour la partie habitation, il est précisé que les valeurs locatives varient entre 6 et 12 euros/m² /an.
S’agissant de la partie commerciale, l’experte judiciaire retient, d’abord, une valeur locative en renouvellement de 140 €/m² P/an. Puis, elle propose une majoration 3 % en raison de la destination large des locaux et de l’autorisation de location-gérance.
Quant à la partie habitation, elle retient, dans un premier temps, une valeur locative en renouvellement de 6 euros/m²/mois. Elle applique ensuite un abattement de 25 % en raison de la situation du logement qui intègre un ensemble à usage commercial dépourvu d’accès indépendant.
Il est observé que l’experte judiciaire a pris en considération l’état de vétusté des locaux, et notamment de la toiture, pour déterminer la valeur locative de renouvellement. La contestation opposée à ce titre par l’EURL [D] n’apparaît pas sérieuse, peu important la production d’un devis de réfection de la toiture.
S’il n’est pas discuté que l’EURL [D] a effectué des travaux de réfection au sein des locaux, il n’est pas établi cependant qu’elle ait effectué une quelconque demande préalable en ce sens auprès de la bailleresse. Aussi, il ne peut être tenu compte de ces travaux pour fixer la valeur locative.
En revanche, il est relevé que l’experte judiciaire n’a pas procédé à un abattement sur la valeur locative, nonobstant le fait que les grosses réparations, les travaux de mise en conformité des locaux, l’impôt foncier et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères soient à la charge de la société preneuse.
Aussi, la majoration de 3 % proposée par l’experte judiciaire pour la partie commerciale ne sera pas retenue.
En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer de renouvellement comme suit :
* Partie commerce : 162 m² P x 140 euros = 22 680 euros, arrondi à 22 700 euros/an, hors taxes et hors charges,
* Partie habitation : (78 m² x 6 euros x 75 %) x 12 mois = 4 212 euros, arrondi à 4 200 euros/an, hors taxes et hors charges,
soit une valeur locative totale de 26 900 euros/an, hors taxes et hors charges.
Sur le paiement du différentiel entre les échéances de loyer payées et le nouveau loyer :
Il convient de rappeler que la locataire devra régler à la bailleresse la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail.
Conformément à l’article 1231-6 du Code civil, ce différentiel portera, à compter de l’assignation du 7 février 2024, intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.
La capitalisation des intérêts, de droit en vertu de l’article 1343-2 du même code, sera ordonnée pour ceux produits depuis la présente décision et dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.
- Sur la demande de délais de paiement :
En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.
En l’espèce, si l’EURL [D] établit, par la production de ses comptes de résultat pour les exercices 2023 et 2024, avoir bénéficié d’une faible trésorerie, elle ne produit pas son bilan comptable pour l’exercice 2025. Elle ne justifie donc pas être dans la nécessité d’obtenir des délais de paiement pour régler le montant des loyers complémentaires.
En conséquence, la demande de l’EURL [D] en délais de paiement sera donc rejetée.
- Sur les autres demandes :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.
Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties à la charge définitive des dépens qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise.
L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.
Compte tenu de la nature de l’affaire et du fait que la procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, les dépens seront partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DIT que la demande de communication du bail renouvelé au 1er juillet 2006 formulée par l’EURL [D] est devenue sans objet,
FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI [W] et l’EURL LA TERRASSE, portant sur les locaux situés 17 Rue des Alpes à La Verpillière (38290), à la somme de vingt-six mille neuf cent euros (26 900 euros) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2022,
DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er octobre 2022 portera intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 et à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date,
ORDONNE la capitalisation des intérêts produits depuis la présente décision dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an,
REJETTE la demande en délais de paiement présentée par l’EURL LA TERRASSE,
DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et que les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par moitié entre elles,
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 1er octobre 2026,
La Greffière Le Juge des loyers commerciaux