TRIBUNAL JUDICIAIRE · Chambre 1 Section 1 — 6 octobre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 104/2026

N° RG 24/01000 - N° Portalis DBZV-W-B7I-CNI4

CONTENTIEUX - Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 06 Octobre 2026

Entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Localité 1] (n° immariculation AA8921827) représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), dont le siège social est sis [Adresse 1]
Immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 428 748 909
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Marie DUPONCHELLE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

S.C.I. [S] CORPORATION
Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 810 009 969
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Anthony ALEXANDRE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Expédition et Formule exécutoire le :
à Me Anthony ALEXANDRE
Me Marie DUPONCHELLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :
Président : Madame Hélène JOURDAIN
Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Marine RAVEL
Magistrat rédacteur : Madame Hélène JOURDAIN

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l'audience du 07 Juillet 2026, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l'audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile ;

N° RG 24/01000 - N° Portalis DBZV-W-B7I-CNI4 - jugement du 06 Octobre 2026

Avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 06 Octobre 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

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EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

La SCI [S] CORPORATION est propriétaire d’un appartement n°302 situé au rez-de-chaussée de l’un des immeubles de la copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 5] à COMPIEGNE (60200) (ci-après, l’« appartement n°302 »). Cette copropriété est gérée par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, l’agence immobilière SERGIC, selon règlement de copropriété en date du 23 avril 1969.
Par lettres recommandées des 26 décembre 2023 et 19 mars 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] a mis en demeure la SCI [S] CORPORATION d’avoir, dans un délai de quinze jours, à retirer le jacuzzi situé dans l’appartement n°302, invoquant un précédent dégât des eaux et un risque d’inondation des parties communes et privatives compte tenu de l’écoulement de l’eau dans les canalisations de l’immeuble, et à mettre fin à son activité de location de tourisme exercée sur la plateforme Airbnb en violation du règlement de copropriété.
Par courriels des mêmes jours, cette dernière lui a répondu avoir réparé le système d’évacuation d’eau du jacuzzi et précisé que la fuite intervenue précédemment avait été causée par la colonne de la douche, également réparée.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, a fait assigner la SCI [S] COPORATION devant le tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins de faire cesser l’exploitation de l’appartement n°302 en location de tourisme meublée de courte durée et d’obtenir le retrait du jacuzzi situé dans cet appartement.

Par ordonnance du 13 janvier 2026, le juge de la mise en état a débouté le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande de désignation d’un commissaire de justice afin de procéder à des constations relatives à la nature et aux conditions d’occupation de l’appartement n°302.

La clôture de la mise en état a été fixée au 12 mai 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- condamner la SCI [S] CORPORATION à cesser l’exploitation de l’appartement n°302 situé au rez-de-chaussée de la copropriété [Adresse 4] en location de tourisme meublée de courte durée, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour et par infraction constatée par commissaire de justice ;
- condamner la SCI [S] CORPORATION à procéder au retrait du jacuzzi de l’appartement n°302 situé au rez-de-chaussée de la copropriété [Adresse 4] dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour jusqu’à preuve par constat de commissaire de justice du retrait ;
- condamner la SCI [S] CORPORATION à procéder à la remise en état de la grille de la porte-fenêtre de l’appartement n°302 situé au rez-de-chaussée de la copropriété [Adresse 4] dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour jusqu’à preuve par constat de commissaire de justice ;
- condamner la SCI [S] CORPORATION à lui payer la somme de 699,20 euros au titre des frais de commissaire de justice ;
- condamner la SCI [S] CORPORATION aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Marie DUPONCHELLE, membre de la SARL ESIA AVOCATS ;
- condamner la SCI [S] CORPORATION à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande de cessation de l’activité de location de tourisme de la SCI [S] CORPORATION, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] fait valoir que la défenderesse se présente comme un professionnel de la location sur la plateforme Airbnb, ainsi qu’il l’a été constaté par procès-verbal dressé par un commissaire de justice. Il ajoute, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article D324-1 du code du tourisme, que cette activité commerciale est contraire au règlement de copropriété stipulant une clause d’occupation bourgeoise, ce qui exclut toute location touristique de courte durée en dépit de l’autorisation de la location meublée des appartements en entier. Le demandeur soutient que cette activité occasionne des nuisances ayant nécessité l’intervention des membres du conseil syndical et de la police municipale, comme en témoignent plusieurs attestations de copropriétaires.
En réponse aux moyens de la SCI [S] CORPORATION qui souligne que l’interdiction explicite des locations de type Airbnb n’a été votée en assemblée générale que le 27 février 2025, le demandeur précise que cette résolution a pour objet de faire voter un budget pour financer la rédaction, par une étude notariale, d’un projet de modificatif du règlement de copropriété afin de le mettre en conformité avec la réforme du 19 novembre 2024 prévoyant la nécessité de faire voter en assemblée générale l’autorisation ou l’interdiction explicite des locations de meublés de tourisme.
Au soutien de sa demande de retrait du jacuzzi de l’appartement n°302, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] allègue que des troubles anormaux du voisinage ont été occasionnés du fait des déversements d’eau opérés sur la pelouse de la copropriété ayant provoqué sa dégradation et de l’humidité au pied de l’immeuble.
Au soutien de sa demande de remise en état de la grille de la porte-fenêtre de l’appartement n°302, le demandeur ajoute que les allers et venues des locataires perturbent la tranquillité de l’immeuble et souligne à cet égard que les clés de l’appartement n°302 et le badge d’entrée dans les parties communes sont laissés en libre accès, ce qui porte atteinte à la sécurité de l’immeuble. En outre, des dégradations ont été causées dans les parties communes, à savoir des bris de vitre, des tags et le descellement de ladite grille afin de permettre un passage direct aux occupants temporaires des lieux. Celles-ci ont conduit le syndic à déposer plusieurs plaintes, les 24 février 2024, 1er mars 2024 et 13 septembre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 mars 2025, la SCI [S] CORPORATION demande au tribunal de :
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] de ses demandes ;
- rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Pour s’opposer aux demandes de la SCI [S] CORPORATION, la société défenderesse se prévaut de la conformité de son activité de location de tourisme de courte durée avec le règlement de copropriété qui ne l’interdit pas explicitement. Elle souligne à cet égard qu’une résolution aux fins d’adapter le règlement de copropriété pour interdire la location de courte durée a été votée le 27 février 2025, soit postérieurement à l’introduction de la présente instance, ce qui induit qu’une telle activité était autorisée jusqu’alors.
La SCI [S] CORPORATION ajoute que l’existence de troubles anormaux du voisinage générés par l’utilisation du jacuzzi n’est pas démontrée, la seule production d’un constat de commissaire de justice étant insuffisante pour ce faire. Elle soutient par ailleurs avoir justifié de la réalisation de travaux et souligne que les nuisances invoquées postérieurement aux réparations ne sont étayées par aucun autre élément que les attestions de copropriétaires.

MOTIVATION

I. Sur la demande de cessation de l’activité de la SCI [S] CORPORATION de location meublée de courte durée

Aux termes de l’article 1253, alinéa 1er, du code civil, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Il s’agit d’une responsabilité objective qui s’appuie sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance, indépendant de toute notion de faute. L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances de l’espèce. Il incombe au demandeur de démontrer l’anormalité du trouble.
Aux termes de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce texte précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
L’article 9, alinéa 1er, de cette même loi ajoute que chaque copropriétaire dispose de ses parties privatives comprises dans son lot et qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
L’article D 324-1 du code du tourisme définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.
En l’espèce, l’activité de location touristique de courte durée de l’appartement n°302, dont est propriétaire la SCI [S] CORPORATION, n’est pas contestée.
L’article 6 du règlement de copropriété du 23 avril 1969 comporte, s’agissant de l’occupation de l’immeuble, une clause d’habitation bourgeoise aux termes de laquelle « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale ». Il est précisé que « la location en meuble d’appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements et chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’ensemble immobilier ne soit, à aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leurs familles, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service. (…) ».
Ainsi, le règlement de copropriété prévoit de manière claire que la destination de l’immeuble est à usage principal d’habitation et à usage professionnel pour l’exercice d’une profession libérale. Il n’autorise pas d’activité commerciale et impose aux copropriétaires de respecter la tranquillité des occupants de l’immeuble.
Or, il résulte du procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice les 30 octobre et 9 novembre 2023, produit par le demandeur, qu’aucun nom n’est inscrit sur la boîte aux lettres de l’appartement n°302 et que celui-ci est proposé à la location sous le nom de « Royalspa60 » sur la plateforme Airbnb depuis le mois de juillet 2018 au prix de 145 euros hors taxes la nuitée. Il a été constaté que l’exploitant, dénommé « siri » en référence à Monsieur [I] [S], gérant de la SCI [S] CORPORATION, se présente comme « professionnel ». Celui-ci apparaît très réactif sur la plateforme, son taux de réponse étant de 100% et le délai de réponse étant de moins d’une heure. Au mois d’avril 2023, il a répondu à un commentaire négatif d’une cliente en précisant que l’appartement était nettoyé tous les jours par une femme de ménage professionnelle, ce qui témoigne de la fourniture de services annexes à la location de courte durée relevant d’une activité commerciale.
En outre, l’intensité de cette activité est démontrée par les 77 avis publiés depuis le mois d’octobre 2021 sur la plateforme Airbnb ayant été constatés par commissaire de justice, ce qui établit une multiplicité d’occupants, ainsi que par les attestations de certains copropriétaires ayant décrit des allers et venues fréquentes et courtes. Ces derniers ont fait état de nuisances olfactives (odeurs de stupéfiants ou de chlore) et sonores subies régulièrement en journée ou pendant la nuit, occasionnées par des sonneries d’interphone intempestives pour entrer dans l’immeuble, le volume de la musique ou de la télévision ou encore le bruit du moteur du jacuzzi lorsqu’il est en fonctionnement. Il a par ailleurs été constaté la présence d’un nombre important de bonbonnes de gaz hilarant dans une poubelle devant l’immeuble. Il est relaté que l’intervention de la police municipale auprès des occupants temporaires de l’appartement n°302 a été rendue nécessaire à plusieurs reprises pour faire cesser certaines de ces nuisances.
Dès lors, si le règlement de copropriété permet la location meublée des appartements de la [Adresse 6] GERMAIN, l’activité de location touristique de courte durée telle que pratiquée par la SCI [S] CORPORATION apparaît contrevenir, de part la rotation élevée des occupants et les nuisances occasionnées, à l’exigence de stabilité et de quiétude impliquée par la destination bourgeoise de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété et ce, quand bien même une interdiction explicite de ce type d’activité n’aurait été votée en assemblée générale que postérieurement à l’introduction de la présente instance. Il convient d’observer à cet égard que la résolution du 27 février 2025 invoquée par la défenderesse a pour objet de mandater une étude notariale pour rédiger un projet de modificatif du règlement de copropriété portant sur l’interdiction de locations de courte durée devant être soumis au vote de l’assemblée générale, ledit modificatif n’étant pas versé aux débats.
En tout état de cause, il résulte de ce qui précède que l’activité de location de tourisme de courte durée de l’appartement n°302, qui s’apparente à une activité commerciale, apparaît incompatible avec l’occupation bourgeoise prévue par le règlement de copropriété.

En conséquence, la SCI [S] CORPORATION sera condamnée à cesser son activité de location meublée de courte durée de l’appartement n°302 de la copropriété [Adresse 4] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision. Passé ce délai, en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution et afin de garantir l’exécution du présent jugement, il conviendra d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ce, pendant un délai de trois mois.

II. Sur les autres demandes

A. Sur la demande de retrait du jacuzzi dans l’appartement n°302

Le règlement de copropriété comporte une clause relative aux troubles du voisinage intitulée « bruits – troubles de voisinage » stipulant que « tout bruit ou tapage de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu dans l’intérieur des appartements ».
Il ressort tout d’abord du procès-verbal de constat et des photographies qui y sont jointes que des sorties de bain et des serviettes sèchent sur le garde-corps d’une porte-fenêtre et que « l’herbe de la pelouse est courbée, aplatie tel qu’à la suite d’un écoulement abondent et répété d’eau » provenant du jacuzzi de l’appartement n°302 situé au rez-de-chaussée, ce qui témoigne de la dégradation de la pelouse de la copropriété au pied de l’immeuble résultant des déversements d’eau opérés depuis le jacuzzi. L’une des copropriétaires, Madame [Z], a quant à elle relaté avoir subi plusieurs fuites d’eau dans sa cave l’ayant rendue insalubre et contrainte à louer un garage pour entreposer ses biens personnels.
Par ailleurs, certains copropriétaires font état de nuisances répétées constituées par une forte odeur de chlore provenant du « spa » et par le bruit du moteur du jacuzzi lorsque celui-ci est en fonctionnement. Les réparations du jacuzzi et de la colonne d’eau invoquées par la défenderesse apparaissent dès lors insuffisantes pour prévenir les nuisances décrites par les occupants de l’immeuble.
Il résulte ainsi des éléments versés aux débats que l’utilisation du jacuzzi de l’appartement n°302 compromet la tranquillité de l’immeuble et engendre pour les autres copropriétaires des nuisances dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
Dès lors, le préjudice subi par le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 1] en raison de l’utilisation du jacuzzi au sein de l’appartement n°302 ne pourra cesser qu’avec le retrait de celui-ci.

B. Sur la demande de remise en état de la grille de la porte-fenêtre de l’appartement n°302

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat que le garde-corps de l’appartement n°302 est descellé et que la porte-fenêtre n’a plus de volet. Certains copropriétaires ont par ailleurs observé que les clés de l’appartement et le badge d’entrée de l’immeuble sont accessibles à des personnes extérieures par l’intermédiaire du volet de la cuisine et ont fait part au syndic de leurs craintes quant à l’insécurité de l’immeuble.
La défectuosité de la porte-fenêtre, qui facilite l’accès d’occupants temporaires à la [Adresse 6] [Localité 5], porte atteinte à la sécurité de l’immeuble et occasionne de ce fait, au préjudice des autres copropriétaires, des nuisances dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
Dès lors, le préjudice subi par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] en raison du descellement de la grille de la porte-fenêtre de l’appartement n°302 ne pourra cesser qu’avec la remise en état de celle-ci.

***
En conséquence, la SCI [S] CORPORATION sera condamnée à procéder au retrait du jacuzzi et à la remise en état de la grille de la porte-fenêtre de l’appartement n°302 de la copropriété [Adresse 4] dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision. Passé ce délai, en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution et afin de garantir l’exécution du présent jugement, il conviendra d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ce, pendant un délai de trois mois.

III. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

* Sur les dépens
En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI [S] CORPORATION, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance avec droit au recouvrement direct au profit de Maître Marie DUPONCHELLE, membre de la SARL ESIA AVOCATS, pour les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

* Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La SCI [S] CORPORATION, condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 2.000 euros, étant observé que les frais de commissaire de justice dont le paiement est revendiqué à hauteur de 699,20 euros sont compris dans cette somme.

*Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats publics, par jugement au fond, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [S] CORPORATION à cesser son activité de location meublée de courte durée de l’appartement n°302 de la copropriété [Adresse 4] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], à défaut de cessation de l’activité de location meublée de courte durée de l’appartement n°302 de la copropriété [Adresse 4], de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE la SCI [S] CORPORATION à procéder au retrait du jacuzzi et à la remise en état de la grille de la porte-fenêtre de l’appartement n°302 de la copropriété [Adresse 4] dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], le cas échéant, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

CONDAMNE la SCI [S] CORPORATION aux dépens ;

ACCORDE à Maître Marie DUPONCHELLE, membre de la SARL ESIA AVOCATS, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [S] CORPORATION à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 6 octobre 2026,

Et ont signé Hélène JOURDAIN,, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT