TRIBUNAL JUDICIAIRE · PCP JCP ACR fond — 30 septembre 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Sylvie LANGLAIS
Maître Géraldine GIORNO

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Géraldine GIORNO
Maître Sylvie LANGLAIS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00639 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62RS

N° MINUTE :
1/2026

JUGEMENT
INITIALEMENT
EN DATE DU 18 SEPTEMBRE 2026
PROROGÉ EN DATE DU 30 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE
La société DESMAS
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SCP LANGLAIS-CHOPIN en la personne de Maître Sylvie LANGLAIS, avocat au barreau de la Seine Saint Denis

DÉFENDEUR
Monsieur [J] [L]
demeurant [Adresse 2]
assisté de Maître Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A940

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2026 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 30 septembre 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00639 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62RS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2018, la SAS DESMAS a consenti un bail d'habitation à M. [J] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 560 euros et d'une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 25 219, 15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [L] le 6 août 2024.

Par assignation du 17 décembre 2024, la SAS DESMAS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [J] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-27 281, 05 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024,
-2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Initialement appelée à l'audience du 8 avril 2025, l'affaire a fait l'objet de cinq renvois pour être finalement retenue à l'audience du 19 juin 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 19 juin 2026, la SAS DESMAS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2026, s'élève désormais à 38447, 37 euros, échéance de mars 2026 incluse. La SAS DESMAS considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle sollicite que M. [J] [L] soit débouté de l'ensemble de ses demandes et sollicite la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAS DESMAS allègue que le locataire est mal fondé à soulever l'exception d'inexécution pour justifier l'absence de paiement des loyers, que l'expertise versée a été réalisée de façon non contradictoire en septembre 2024, qu'elle a fait exécuter en juin 2025 les travaux prescrits par les services techniques de l'habitat portant sur la réfection du tableau électrique et le traitement des problèmes d'humidité dans l'appartement, qu'il n'y a pas lieu à l'enjoindre de réaliser ces travaux, ni de la condamner au titre d'un trouble de jouissance. Elle précise que si la prescription devait être retenue, la dette de loyers et charges à retenir s'élève à la somme de 27 583 euros. Elle ajoute qu'elle ne saurait être condamnée à la restitution des charges qui n'ont pas été payées par le locataire, qu'elle ne saurait être condamnée à rembourser le remplacement des stores et de la porte fenêtre qui n'a jamais été sollicitée auprès du bailleur.

M. [J] [L], assisté de son conseil a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s'est référée oralement et sollicite le débouté de l'ensemble des demandes du bailleur. A titre subsidiaire, l'octroi de délai de paiement suspensifs sur 36 mois et il sollicite la déduction de la somme de 12 795, 19 euros de l'arriéré locatif au titre de la prescription.
A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de la SAS DESMAS à :
- lui verser la somme de 24 450 euros à titre de dommage et intérêts au titre du préjudice de jouissance,
- réaliser les travaux de remise en état sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
-réduire le montant du loyer à la somme de 210 euros jusqu'à la réalisation effective des travaux dument constaté par les services techniques de l'habitat ou un commissaire de justice,
-déduire de la dette de loyer la somme de 4644, 50 euros au titre de l'absence de régularisation des charges ou condamner le bailleur au paiement de cette somme si le locataire n'était débiteur d'aucune somme,
-lui verser la somme de 559, 10 euros au titre de la révision du loyer indument facturé depuis février 2024,
- lui verser la somme de 5274, 50 euros au titre du remboursement des frais de changement de fenêtre,
-ordonner la compensation entre les sommes,
-autoriser le locataire à payer la somme restant due en 36 mensualités de 100 euros , le solde à la dernière échéance,
En tout état de cause, la condamnation de la SAS DESMAS à lui verser la somme de 2000 euros a titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M.[J] [L] souligne que l'appartement lui a été loué en état de grande vétusté, qu'en dépit de ses réclamations, le bailleur n'a fait réaliser aucun des travaux nécessaires, que l'appartement est devenu insalubre ce qui justifie qu'il a cessé de s'acquitter de ses loyers au titre de l'exception d'inexécution et que le commandement de payer a été délivré de mauvais foi et ne saurait entrainer la résiliation du bail et justifie le débouté de l'ensemble des demandes. A titre subsidiaire, il observe qu'ne partie des sommes réclamées est couverte par la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et doit être déduite des sommes réclamées. Il sollicite l'indemnisation de son trouble de jouissance, le remboursement des sommes payées au titre du changement de fenêtre et volet travaux et de l'indexation du loyer et l'injonction de faire réaliser les travaux de remise en état. Il précise que certains ont été réalisés mais sont insuffisants et justifient une diminution du loyer jusqu'à complète réalisation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2026 prorogé au 30 septembre 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel - telles que par exemple celles visant à voir " dire et juger " ou " constater " ou " donner acte " - ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SAS DESMAS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

De plus, il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; ainsi il est constant que le locataire n'est fondé à refuser de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'ils rendent le logement inhabitable.

Il est constant que pour être valable le commandement de payer doit avoir été délivré de bonne foi et que n'est pas de bonne foi le bailleur qui délivré un commandement de payer tout en sachant que le non paiement du loyer par le locataire est motivé par l'insalubrité de l'immeuble.

En l'espèce le commandement de payer a été signifié le 5 août 2024 et vise la somme de 25 219, 15 euros, échéance d'août 2024 incluse.

Or il résulte des pièces versées aux débats que l'appartement litigieux, au moment de la signature du bail et de l'entrée dans les lieux le 3 février 2018, était " en état très vétuste ", soit près de sept années avant la délivrance du commandement de payer.
Il résulte de l'état des lieux entrée établi à cette date que l'ensemble des items à renseigner étaient en " D " soit dégradés qu'il s'agisse de la peinture des murs et du plafond, des sols en carrelage, de la fenêtre étant précisé que le volet roulant est hors d'usage, mais également des interrupteurs, des radiateurs, de l'ensemble de la robinetterie, des joints, des siphons, ainsi que le lavabo, les WC et la douche dans l'ensemble de leurs éléments. Les plaques de cuisson et le réfrigérateur sont mentionnés comme étant hors d'usage. Enfin, il est précisé qu'un dégât des eaux dans la salle de bain affecte le mur du salon.

Si le bailleur indique avoir fait réaliser les travaux préconisés par les services techniques de la ville de [Localité 1] par arrêté du 24 avril 2025, et verse au soutien de ses allégations, une facture de l'entreprise [Y] du 25 juin 2025, force est de constater que le commandement a été délivré à une période où aucun travaux de réfection n'avait été réalisé dans un appartement dont l'état était déjà extrêmement vétuste depuis plusieurs années et pour lequel la question de la salubrité était en jeu et pour un arriéré de loyer s'aggravant depuis avril 2019.

Dans ces conditions, il sera considéré que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi et ne saurait emporter la résiliation du bail litigieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

De plus, il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; ainsi il est constant que le locataire n'est fondé à refuser de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'ils rendent le logement inhabitable.

-Sur la prescription

En l'espèce, la SAS DESMAS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er mars 2026, M. [J] [L] lui devait la somme de 38 447, 37 euros soustraction faite des frais de procédure. Cet arriéré porte sur la période 1er juillet 2020 au 1er mars 2026, or l'assignation ayant été délivrée le 17 décembre 2024, les sommes appelées avant le 17 décembre 2021 sont couvertes par la prescription en application de l'article 7-1 précité.

Dès lors, l'arriéré locatif pouvant être réclamé à M. [J] [L], sera limité à la somme de 25 652, 18 euros (38 447, 37 - 12 795, 19 euros), le reste étant couvert par la prescription.

-sur l'exception d'inexécution

M. [J] [L] allègue de l'exception d'inexécution pour justifier le non paiement des loyers. Toutefois, force est de constater d'une part que ce dernier a bien occupé les lieux depuis l'origine, d'autre part il a versé régulièrement des sommes au titre des loyers, le dernier versement remontant au mois d'octobre 2023 pour un montant de 500 euros.
Enfin, il ne rapporte pas la preuve de l'inhabitabilité du logement, le défaut de conformité visé par le rapport d'expertise technique privé du 26 aout 2024 n'étant pas suffisant à établir l'inhabitabilité.

Il sera donc bien condamné à payer un arriéré de loyer à son bailleur à hauteur de 25 652, 18 euros.

-Sur la régularisation des charges

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification de contrepartie:
1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée,
2° des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée,
3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement,
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provision et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve d'apporter la justification du montant et du caractère récupérable des charges réclamées pèse sur le bailleur. Il lui appartient alors notamment de tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives de la régularisation réclamées ainsi que de communiquer à chacun des locataires le mode de répartition des charges.

En outre l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au locataire de déterminer l'existence d'un indu. (Cass civ 3eme 9 novembre 2017)

En l'espèce, il n'est pas contesté que le bailleur n'a pas communiqué les justificatifs des charges 2018 (11X 60), 2019 (12X60), 2020 (12X60), 2021 (12X60), 2022(12X60), 2023 (12X60). Le bailleur a fourni le décompte pour l'année 2024

Pour l'année 2025, les charges n'ont pas encore fait l'objet d'une régularisation qui ne peut donc être exigée dans le cadre de la présente procédure, pas plus que celles au titre de l'année 2026.

Ainsi, il conviendra de déduire de la dette de loyer retenue dans le cadre de la présente instance la somme de 4260 euros au titre des charges non justifiées par le bailleur.

-Sur la demande en remboursement des sommes versées au titre de l'augmentation des loyers

Aux termes de l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juill. 1989, le loyer peut faire l'objet d'une révision annuelle, sous réserve que le bail contienne une clause d'indexation. La révision intervient à la date convenue par les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation du loyer susceptible de résulter de la mise en œuvre d'une clause d'indexation est toutefois plafonnée par la loi. L' augmentation ne peut excéder la variation d'un indice de référence qui est, depuis une loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 , l' indice de référence des loyers (IRL).

L'article 17-1, III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

L'article D126-19 du code de la construction et de l'habitation prévoit que "la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 est fixée à dix ans.
Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024."

En l'absence de réalisation et de production d'un diagnostic de performance énergétique au moment de la conclusion du bail ou dans le cadre de la présente instance, la demande de M. [J] [L] de restitution des indexations opérées par le bailleur est bien fondée et la SAS DESMAS sera condamnée à lui payer la somme de 559, 10 euros au titre des indexations indûment perçues.

3.Sur la demande d'indemnisation du trouble de jouissance

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

De la même manière, il ressort de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l'amélioration des rapports locatifs que le bailleur s'engage à remettre aux locataires un logement en bon état d'usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement.
S'ajoute à cette obligation de délivrance celle d'entretenir les locaux en état d'usage et d'y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l'entretien des locaux loués.

Par ailleurs, ce même article 6 prévoit que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. "

Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 2, selon lequel "Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : […]
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Ce même décret prévoit dans son article 3 que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

De plus, il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; ainsi il est constant que le locataire n'est fondé à refuser de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'ils rendent le logement inhabitable.

Enfin il appartient aux parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions, conformément aux articles 6 et 9 du Code de procédure civile.

M. [J] [L] allègue un défaut de conformité et de l'indécence du logement lui ayant causé un trouble de jouissance.

Au soutien de ses prétentions, il verse l'état des lieux entrée établi le 3 février 2018 qui relève que l'appartement litigieux est en " D " soit dégradés qu'il s'agisse de la peinture des murs et du plafond, des sols en carrelage, de la fenêtre étant précisé que le volet roulant est hors d'usage, mais également des interrupteurs, des radiateurs, de l'ensemble de la robinetterie, des joints, des siphons, ainsi que le lavabo, les WC et la douche dans l'ensemble de leurs éléments. Les plaques de cuisson et le réfrigérateur sont mentionnés comme étant hors d'usage. Enfin, il est précisé qu'un dégât des eaux dans la salle de bain affecte le mur du salon.
Il est précisé l'appartement était déjà au moment de l'entrée dans les lieux " en état très vétuste ", soit huit ans avant la présente audience.

Il importe peu que le locataire ne justifie d'aucune demande de travaux auprès de son bailleur qui avait nécessairement connaissance de l'état de l'appartement donné en location, les désordres affectant en particulier les radiateurs, le volet hors d'usage, la présence d'infiltration affectant le mur de la salle de bain et du salon notamment sont explicitement mentionnés dans l'état des lieux entrée et confirmé par le rapport d'expertise privé non contradictoirement établi mais étayé par d'autres éléments du dossier.

En effet, les services techniques de l'habitat font état dans le rapport du 4 avril 2025 d'un fort taux d'humidité dans le mur bas droit de la pièce principale et des dysfonctionnements des appareils de ventilation mécaniques situés dans la salle d'eau et l'entrée.
Il est préconisé de réaliser une recherche de fuite puis d'exécuter les travaux pour assurer une étanchéité durable d'une part et de faire exécuter les travaux pour assurer l'aération générale et permanente situé dans la salle d'eau et l'entrée.
Par arrêté du 24 avril 2025, le bailleur a été enjoint de faire cesser l'insécurité, d'assurer la sécurité des installations électriques.

Ces défauts de conformité portant sont nécessairement à l'origine d'un trouble de jouissance qu'il convient d'indemniser à compter du 17 décembre 2021, la période antérieure étant couverte par la prescription jusqu'à la réalisation de certains travaux par le bailleur le 25 juin 2025, soit sur 43 mois.
Le préjudice de jouissance ainsi retenue sera évalué à 60 % du loyer hors charges soit 351 euros sur 43 mois pour un total de 15 093 euros.

Le bailleur rapporte la preuve qu'à compter de juin 2025, des travaux ont été réalisés dans l'appartement notamment la pose d'un tableau électrique, d'un interrupteur différentiel et d'un disjoncteur, la pose d'un nouveau plan de travail dans la cuisine, le remplacement de joint, pose d'un isolant thermique dans la salle de bain, peinture du mur de la salle de bain/chambre dégradé par le dégât des eaux et reprise et peinture de la pièce principale.

S'agissant de la période postérieure à la réalisation des travaux par l'entreprise [Y], il résulte du courrier du 12 février 2026 que certains travaux prescrits n'ont pas été réalisés au jour de l'audience notamment la recherche de fuite pour faire rechercher et faire cesser l'humidité et assurer une étanchéïté durable ainsi que les travaux nécessaires pour assurer l'aération générale et permanente dans la salle d'eau et l'entrée.
Le trouble de jouissance sera ainsi évalué à 10 % du loyer pour la période juin 2025 à juin 2026 soit la somme de 57, 60 euros sur 12 mois, soit la somme totale de 691, 20 euros.

Le préjudice de jouissance sera ainsi fixé à le somme totale de 15 784, 20 euros .

4.Sur le remboursement de la facture de remplacement de la fenêtre

La SAS DESMAS sera également condamnée à rembourser les sommes avancées par M.[J] [L] pour le remplacement de la fenêtre " dégradée " et du store hors service tels que mentionnés dans l'état des lieux entrant et dont le bailleur avait nécessairement connaissance, à hauteur de 5274, 50 euros conformément à la facture du 4 octobre 2024 de la société LA FABRIQUE [Localité 1].

5. Sur la demande d'injonction de travaux

Il sera en conséquence enjoint à la SAS DESMAS de faire procéder à la réalisation des travaux recherche de fuite pour faire rechercher et faire cesser l'humidité et assurer une étanchéïté durable ainsi que les travaux nécessaires pour assurer l'aération générale et permanente dans la salle d'eau et l'entrée dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision.

Dans l'attente de la preuve de la réalisation par commissaire de justice ou par les services techniques de l'habitat de la ville de [Localité 1], le loyer hors charge sera réduit de 20 % et sera en conséquence fixé à la somme de 468, 49 euros.

Il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

5.Sur la demande de compensation

Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit : le locataire est débiteur de la somme de 25 652, 18 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er mars 2026 échéance de mars incluse.

La SAS DESMAS est débitrice des sommes suivantes :
-4260 euros au titre des charges indument appelées,
-559, 10 euros au titre de l'indexation des loyers,
-15 784, 20 euros en réparation du préjudice de jouissance entre le 17 décembre 2021 et le 18 juin 2026 échéance de juin 2026,
-5274, 50 euros au titre du remboursement de la fenêtre et du volet,
Soit un total de 25 877, 80 euros.

Au final, la SAS DESMAS sera condamnée à verser à M.[J] [L] la somme de 225, 62 euros.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SAS DESMAS, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [J] [L]concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS DESMAS de sa demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire,

DIT en conséquence que les demandes subséquentes au titre de l'expulsion et de la condamnation à une indemnité d'occupation sont sans objet,

DEBOUTE M. [J] [L] de sa demande au titre de l'exception d'inexécution

CONSTATE, en conséquence, la poursuite du contrat conclu 30 janvier 2018 entre la SAS DESMAS, d'une part, et M. [J] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3],

FIXE le montant de la somme due par M. [J] [L] à payer à la SAS DESMAS au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2026 à la somme de 25 652, 18 euros, échéance de mars 2026 incluse,

DIT que la SAS DESMAS est débitrice des sommes suivantes à l'encontre de M.[J] [L] :
- 4260 euros au titre des charges indument appelées pour 2018, 2019, 2020, 2021, 2022,et 2023,
- 559, 10 euros au titre de l'indexation des loyers,
-15 784, 20 euros en réparation du préjudice de jouissance entre le 17 décembre 2021 et le 18 juin 2026 échéance de juin 2026 incluse,
-5274, 50 euros au titre du remboursement de la fenêtre et du volet,
soit un total de 25 877, 80 euros.

ORDONNE la compensation et en conséquence,

CONDAMNE la SAS DESMAS à payer à M. [J] [L] la somme de 225, 62 euros,

ENJOINT à la SAS DESMAS de réaliser les travaux suivants tels que visés par les services techniques de l'habitat de la ville de [Localité 1] dans le courrier du 12 février 2026 :
- faire rechercher et faire cesser l'humidité et assurer une étanchéïté durable dans l'appartement,

-faire réaliser les travaux nécessaires pour assurer l'aération générale et permanente dans la salle d'eau et l'entrée du logement,

DIT que ces travaux devront être réalisés dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et dument constatés par commissaire de justice ou par les services techniques de l'habitat,
FIXE le loyer, hors charges, du par M. [J] [L] à la SAS DESMAS à compter de juillet 2026 à la somme de 468, 49 euros jusqu'à complète réalisation des travaux dument constaté par commissaire de justice ou par les services techniques de l'habitat,

DIT n'y avoir lieu à astreinte,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE le surplus,

CONDAMNE la SAS DESMAS à payer à M. [J] [L] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS DESMAS aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 août 2024 et celui de l'assignation du 17 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge