TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC
JUGE DE L'EXÉCUTION
Procédure de saisie immobilière
JUGEMENT D'ORIENTATION
DU six Octobre deux mil vingt six
N° RG 24/00043 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FWGO
N° minute :
JUGE DE L'EXÉCUTION : Madame Tiphaine ROUSSEL
GREFFIER : Madame Annie-France GABILLARD
ENTRE :
Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, société anonyme coopérative de Banque Populaire à capital variable régie par les articles L512-2 et suivants du Code monétaire et financier et l’ensemble des textes relatifs aux Banques Populaires et aux établissements de crédit, immatriculé au RCS de RENNES sous le n° 857 500 227, dont le siège social est 15 Boulevard de la Boutière - CS 26858 - 35768 SAINT GREGOIRE CEDEX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de La BANQUE POPULAIRE DE L’OUEST, Sté Coopérative de Banque Populaire dont le siège social est 15 Boulevard de la Boutière, CS 26858 35768 SAINT GREGOIRE CEDEX, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de RENNES (35000) sous le numéro 549 200 400, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
Suite à une fusion-absorption intervenue le 7 décembre 2017.
dont le siège social est sis 15 Boulevard de la Boutière - CS 28658 - 35768 SAINT GREGOIRE CEDEX
Représentant : Maître Chrystelle MARION de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC
CRÉANCIER POURSUIVANT
DEMANDEUR
d'une part,
ET :
Société [H] au capital de 3 000,00 € immatriculée au RCS de SAINT BRIEUC sous le n° 481 070 894 dont le siège social est sis 18 Rue François Menez - 22000 SAINT-BRIEUC
Rep/assistant : Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué à l’audience par Maître CARROUE
DÉBITEUR SAISI
DÉFENDEUR
d'autre part,
ET ENCORE
TRESOR PUBLIC, dont le siège social est sis Mme La comptable chargée du recouvrement - Centre des Finances Publiques - 4 rue Abbé Garnier - 22021 SAINT BRIEUC CEDEX 1
non comparant, non représenté
CRÉANCIER INSCRIT
* *
*
EXPOSE DU LITIGE
La BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST est créancière de la SCI [H], au titre de la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 13 juillet 2012, pris en l’étude de Maître [K] [J], notaire à Saint-Brieuc, membre de la SELARL [I] [U], [M] [K] [Z] [J], et [B] [E], aux termes duquel la BANQUE POPULAIRE DE L’OUEST devenue BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, a octroyé à la SCI [H] un prêt d’un montant initial de 147.486 euros, au taux d'intérêt fixe de 3,85%, remboursable en 240 mois.
En garantie de ce prêt, une inscription de privilège de prêteur de deniers a été prise et publiée au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 25 juillet 2012 sous les relations de 2204P01 2012V n°1947, ayant donné lieu à un bordereau rectificatif valant reprise pour ordre publié le 13 décembre 2012 sous les relations 2004P01 2012V 3314, et une inscription d’hypothèque conventionnelle a été prise et publiée au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 25 juillet 2012 sous les relations de 2204P01 2012V n°1948, ayant donné lieu à un bordereau rectificatif valant reprise pour ordre publié le 13 décembre 2012 sous les relations 2004P01 2012V 3315.
Se prévalant de la défaillance de la SCI débitrice, la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST lui a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière par acte du 2 août 2024 portant sur les droits et biens immobiliers suivants :
Commune de PLOUFRAGAN (22440)
5 Rue du Carpont
Un immeuble à usage commercial et d'habitation
Immeuble construit en pierres et agglomérés sous ardoises comprenant :
- Au rez-de-chaussée : une grande salle de bar, deux salles de restauration, une véranda, un bureau, une cuisine, deux WC, une chaufferie,
- Au 1er étage : un appartement comprenant une cuisine aménagée, séjour salon, trois chambres, salle d’eau, WC. Un appartement comprenant un séjour avec coin cuisine, deux chambres, salle d’eau, WC sur le palier,
- Jardin.
Le tout figurant au cadastre de ladite commune section AB numéro 589 pour une contenance de 14a 06ca.
Etant précisé que, comme cela a déjà été indiqué supra, la SCI [H] est devenue propriétaire de ce bien immobilier pour l’avoir acquis suivant acte de vente en date du 13 juillet 2012 reçu par Maître [J], notaire à Saint-Brieuc, publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc le 25 juillet 2012 sous les références 2204P01 2012P 6289.
Le commandement de payer valant saisie a été publié au Service de Publicité Foncière de Saint-Brieuc le 23 Septembre 2024 sous les références D33251 numéro d’archivage provisoire 2204P01 S00045.
Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024 délivré à personne morale, la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST a assigné la SCI [H] à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 21 janvier 2025, aux fins d’orientation de la procédure de saisie en vente de l’immeuble et en fixation de sa créance.
Par ailleurs, par acte délivré le 22 novembre 2024, la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST a fait délivrer une dénonciation valant assignation au Trésor Public, créancier inscrit, pour l’audience du 21 janvier 2025.
Après plusieurs renvois à la demande des conseils des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 7 juillet 2026.
A cette audience, la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, représentée par son conseil, a soutenu les termes de ses conclusions n°3 et a demandé au juge de l’exécution de :
Vu notamment les dispositions des articles L311-2, L311-4, L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
Vu les dispositions des articles R322-15 à R322-29 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
- Vérifier que les conditions des articles L311-2 ; L311-4, L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies,
- Débouter la SCI de toutes ses demandes,
- Constater que la créancière poursuivant, agissant en vertu d’un titre exécutoire est titulaire d’une créance liquide et exigible,
- Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables,
- Fixer le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ; mentionner en conséquence que la SCI [H], est redevable à l’égard de la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST :
- au titre d’un acte notarié en date du 13 juillet 2012, pris en l’étude de Maître [K] [J], notaire à Saint-Brieuc, d’une somme globale de 151.499,09 euros, outre intérêts au taux de 2,45 % du 30/10/2025 jusqu’à parfait paiement,
- Déterminer les modalités de poursuite de la vente,
- Ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers suivant en un seul lot :
Commune de PLOUFRAGAN (22440)
5 Rue du Carpont
Un immeuble à usage commercial et d'habitation
Immeuble construit en pierres et agglomérés sous ardoises comprenant :
- Au rez-de-chaussée : une grande salle de bar, deux salles de restauration, une véranda, un bureau, une cuisine, deux WC, une chaufferie,
- Au 1er étage : un appartement comprenant une cuisine aménagée, séjour salon, trois chambres, salle d’eau, WC. Un appartement comprenant un séjour avec coin cuisine, deux chambres, salle d’eau, WC sur le palier,
- Jardin
Cadastré section AB numéro 589 pour une contenance de 14a 06ca
Bien objet du commandement valant saisie, publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc,
- Fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 80.000 euros – QUATRE VINGT MILLE EUROS,
- Fixer la date d’audience de vente,
- Déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de l’Etude de Commissaires de Justice la SCP [V]-[C] Commissaires de Justice à Saint-Brieuc ou tout autre Commissaires de Justice territorialement compétent, avec le concours si besoin est de la force publique,
- Dire que la date de visite sera fixée par la créancière poursuivant dans les 10 jours précédant la date de vente,
- Prononcer l’expulsion du saisi et de tout occupant de leur chef n’ayant aucun droit opposable,
- Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Maître Chrystelle [T] sur son affirmation de droit,
A défaut, si le tribunal autorise la SCI [H], à vendre à l’amiable l’immeuble saisi,
- Statuer ce que de droit sur la demande éventuelle de vente amiable du bien saisi ; en cas d’autorisation de ladite vente amiable, fixer ces modalités de réalisation,
- Fixer le prix minimum de vente,
- Dire que la vente devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois,
- Dire que le débiteur devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,
- Rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,
- Dire que les fonds provenant de la vente ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit, seront consignés entre les mains du séquestre désigné après le jugement constatant la vente,
- Dire que le Notaire ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié de vente qu’après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés,
- Fixer l’audience de rappel,
- Taxer les frais de poursuite qui devront être réglés à Maître Chrystelle Marion du Cabinet Avril [T] avocat poursuivant.
Au soutien de ses prétentions, la Banque expose que la clause contractuelle lui permettait de notifier la déchéance du terme sans qu'il soit nécessaire d'adresser au débiteur une mise en demeure préalable et que cette déchéance du terme lui était acquise de plein droit dès lors que le débiteur n'avait pas régularisé la situation des impayés dans le délai imparti, en l'espèce 8 jours. La demanderesse produit un décompte de sa créance. S’agissant de l’indemnité forfaitaire, la Banque précise que son montant correspond aux stipulations contractuelles et que son caractère excessif n’est pas démontré. La Banque s’oppose à la demande de report de deux années sollicité par la CSI, cette dernière ayant déjà bénéficié de délais pour trouver une solution de refinancement du solde de la créance de la Banque.
Lors de l’audience, la SCI [H], représentée par son conseil, a soutenu les termes de ses conclusions en réponse n°4 et a demandé au juge de l’exécution de :
Vu l'article L111-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution
1° Débouter la Banque Populaire Grand Ouest de sa demande tendant à procéder à l'expropriation forcée de l'immeuble appartenant à la SCI [H], faute de disposer d'un titre exécutoire constatant une créance exigible,
2° Ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 2 août 2024 publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc le 23 septembre 2024 sous les références D33251, numéro d’archivage provisoire 2204P01 S00045,
3° Condamner la Banque Populaire Grand Ouest à payer à la SCI [H] la somme de 3.000,00 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Subsidiairement,
4° Ordonner à la Banque de produire un décompte de sa créance en principal, frais et accessoires,
Lui refuser tout débat au fond tant que ce décompte n’aura pas été produit,
5° Vu l’article 1152 du Code Civil, ancienne rédaction applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016
Réduire à 1 euro le montant de l’indemnité forfaitaire,
6°Vu l’article 1343-5 du Code civil,
Une fois que le décompte de la créance sera produit,
- Accorder à la SCI [H] un report du paiement des sommes qui seront fixées par le juge de l’orientation à l’issue d’un délai de 2 ans à compter du jugement à intervenir,
- Ordonner que les échéances reportées, porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal sans majoration du taux d'intérêts ni pénalités prévues en cas de retard pendant le délai fixé,
À Titre infiniment subsidiaire
Si la vente forcée était néanmoins ordonnée, juger la mise à prix de 80.000 euros manifestement insuffisante et fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale réelle de l’immeuble, au besoin après expertise (art. L. 322-6 CPCE)
7° Condamner la Banque Populaire Grand Ouest aux entiers dépens.
La SCI [H] conclut au débouté de la Banque Populaire Grand Ouest. Elle fait valoir que cette dernière ne dispose pas d’une créance exigible lui permettant de poursuivre la vente forcée du bien repris plus haut au motif que la banque n’est pas en mesure de démontrer qu’un processus régulier de déchéance du terme a été suivi, la lettre du 11 mars 2021 n'ayant pas été précédé d'une mise en demeure et la lettre du 26 octobre 2021 n'étant pas une lettre de d'échéance du terme. La SCI [H] se prévaut de la jurisprudence applicable en matière de clause abusive. En outre, la SCI [H] estime qu’en lui offrant la possibilité de régulariser la situation, la Banque a renoncé à la déchéance du terme. A titre subsidiaire, la SCI [H] conteste le montant de la créance objet du commandement valant saisie immobilière au motif que la Banque ne produit aucun décompte de sa créance, ce qui ne permet pas à la SCI [H] de vérifier si ses modalités de calcul en principal, frais et accessoires sont conformes au dispositif contractuel et aux dispositions légales applicables aux prêts immobiliers. En outre, la SCI défenderesse estime que la Banque n’est pas fondée à solliciter une indemnité forfaitaire à hauteur de 8.819,98 euros au motif que d’une part le détail du calcul de cette indemnité n’est pas précisé et que d’autre part cette indemnité constitue une clause pénale réductible en application de l’article 1152 du code civil, ancienne rédaction applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et applicable en raison de la date du contrat. La SCI considère que cette indemnité est manifestement excessive et doit donc être réduite à l’euro symbolique. Enfin, la SCI [H] sollicite un délai de paiement consistant en un report de deux années dans l'attente de trouver une solution de refinancement du solde de la créance de la Banque.
Le Trésor Public, créancier inscrit, n’était ni présent ni représenté.
A l’issue des débats, le juge de l’exécution a indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 6 octobre 2026.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur le bien-fondé de la mesure de saisie
En application des articles R 322-15, L 311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d'exécutions, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, à l'audience d'orientation, vérifie que le créancier poursuivant est muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que si ce titre exécutoire est une décision de justice, elle soit passée en force de chose jugée, et que la saisie immobilière porte sur tous les droits susceptibles de faire l'objet d'une cession.
En l’espèce, la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST agit en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 13 juillet 2012, pris en l’étude de Maître [K] [J], notaire à Saint-Brieuc, membre de la SELARL [I] [U], [M] [K] [Z] [J], et [B] [E], aux termes duquel la BANQUE POPULAIRE DE L’OUEST devenue BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, a octroyé à la SCI [H] un prêt d’un montant initial de 147.486 euros, au taux d'intérêt fixe de 3,85%, remboursable en 240 mois.
Afin de garantir ces prêts, différentes garanties ont été prises, à savoir :
- une inscription de privilège de prêteur de deniers a été prise et publiée au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 25 juillet 2012 sous les relations de 2204P01 2012V n°1947, ayant donné lieu à un bordereau rectificatif valant reprise pour ordre publié le 13 décembre 2012 sous les relations 2004P01 2012V 3314,
- une inscription d’hypothèque conventionnelle a été prise et publiée au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 25 juillet 2012 sous les relations de 2204P01 2012V n°1948, ayant donné lieu à un bordereau rectificatif valant reprise pour ordre publié le 13 décembre 2012 sous les relations 2004P01 2012V 3315.
Malgré ces éléments, la SCI [H] fait valoir que la Banque Populaire Grand Ouest ne dispose pas d’une créance exigible lui permettant de poursuivre la vente forcée du bien repris au motif que la Banque n’est pas en mesure de démontrer qu’un processus régulier de déchéance du terme a été suivi, la lettre du 11 mars 2021 n'ayant pas été précédé d'une mise en demeure et la lettre du 26 octobre 2021 n'étant pas une lettre de d'échéance du terme. La SCI [H] se prévaut de la jurisprudence applicable en matière de clause abusive. En outre, la SCI [H] estime qu’en lui offrant la possibilité de régulariser la situation, la Banque a renoncé à la déchéance du terme.
Sur ce,
Le tribunal relève que les stipulations contractuelles prévoient dans la clause « Défaillance et exigibilité des sommes dues » :
« Par ailleurs, la totalité des sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires au titre du(des) prêt(s) objet(s) d’une même offre deviendra de plein droit immédiatement exigible, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable et aucun autre déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l’emprunteur […] ».
Certes, cette clause ne prévoit pas l’envoi d’une mise en demeure préalable à la déchéance du terme. Pour autant, il est ici observé que l’acte dont il s’agit a été conclu en 2012, c’est-à-dire avant notamment un arrêt du 3 juin 2015 rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation (n°14 – 15. 655) évoquant la nécessité d’une mise en demeure préalable.
Pour autant,
d’une part le courrier adressé par la Banque le 11 mars 2021 à la SCI [H] indique :«Nous constatons que malgré nos précédents courriers, vous n’avez pas régularisé les échéances impayées du prêt n°02647415 […]. En conséquence, nous vous mettons en demeure de procéder sous 8 jours à la régularisation des impayés pour un montant total de 646,41€. Sans régularisation de votre part dans le délai imparti, la déchéance du terme du prêt visé ci-dessus sera acquise de plein droit. Le capital restant dû sera alors entièrement exigible et vous aurez 60 jours à compter des présentes pour procéder au règlement des sommes suivantes […]».
Il en résulte que le 11 mars 2021, la Banque a adressé à la SCI [H] une mise en demeure en indiquant qu’à défaut de régularisation, la déchéance du terme serait acquise de plein droit.
Or, il est de jurisprudence constante que lorsqu'une mise demeure, adressée par la banque à l'emprunteur et précisant qu'en l'absence de reprise du paiement des échéances dans un certain délai la déchéance du terme serait prononcée, est demeurée sans effet, la déchéance du terme est acquise à l'expiration de ce délai sans obligation pour la banque de procéder à sa notification (Cass. Civ 1ère, 10 novembre 2021 n°19 – 24. 386).
Il en résulte qu’en l’espèce, la déchéance du terme est valablement intervenue quand bien même le courrier du 29 octobre 2021 ne peut être qualifié de déchéance du terme.
En aucun cas il ne peut être considéré que le courrier du 29 octobre 2021 s’analyse en une renonciation de la Banque à la déchéance du terme puisqu'en droit, la renonciation doit être expresse et non équivoque.
D’autre part, la SCI [H] ne peut se prévaloir du caractère abusif de la clause «Défaillance et exigibilité des sommes dues» puisqu’une SCI qui souscrit un prêt immobilier pour acquérir un immeuble conformément à son objet social est réputée agir à des fins professionnelles et ne peut donc pas invoquer le régime des clauses abusives du code de la consommation.Par conséquent, la Banque Populaire Grand Ouest est bien munie d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.
La saisie est poursuivie après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux signifié le 2 août 2024 délivré à personne morale et rappelé dans les énonciations du cahier des conditions de vente.
Ce commandement de payer a été publié au Service de Publicité Foncière de Saint-Brieuc, le 23 Septembre 2024 sous les références D33251 numéro d’archivage provisoire 2204P01 S00045.
Par conséquent, les conditions posées par l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution sont remplies puisque la Banque Populaire Grand Ouest dispose d’un titre exécutoire et que sa créance est exigible.
Sur le montant de la créance
La Banque Populaire Grand Ouest demande de mentionner le montant de sa créance à la somme de 151.499,09 euros, outre intérêts au taux de 2,45 % du 30 octobre 2025 jusqu’à parfait paiement.
Le montant de la créance s'établit de la façon suivante au 29 octobre 2025 :
Prêt habitat numéro 02647415 :
- Principal ………………………………………………128.585,39 €
- Intérêts …………....…………………………………….14.093,72 €
- Indemnité forfaitaire ……………………….…………….8.819,98 €
Total…………….............……………………………… 151.499,09 €
Outre intérêts au taux de 2,45 % du 30 octobre 2025 jusqu’à parfait paiement.
La SCI [H] ne rapporte pas la preuve du paiement total ou partiel de cette somme, ou d'un fait qui aurait produit l'extinction de son obligation, conformément aux prescriptions de l'article 1315 alinéa 2 du code civil.
Cependant, la SCI [H] conteste le montant de la créance objet du commandement valant saisie immobilière au motif que la Banque ne produit aucun décompte de sa créance. En outre, la SCI défenderesse estime que la Banque n’est pas fondée à solliciter une indemnité forfaitaire à hauteur de 8.819,98 euros au motif que le détail du calcul de cette indemnité n’est pas précisé et que cette indemnité constitue une clause pénale réductible en application de l’article 1152 du code civil. La SCI considère que cette indemnité est manifestement excessive et doit donc être réduite à l’euro symbolique.
Sur ce,
Le tribunal constate que la Banque Populaire Grand Ouest produit un décompte de sa créance (pièce N°6 de la demanderesse).
Par ailleurs, s’agissant de l’indemnité forfaitaire à hauteur de 8.819,98 euros, l’article 1152 du code civil dans sa version applicable au présent litige, dispose que :
«Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite».
La Banque Populaire Grand Ouest réclame la somme de 8.819,98 euros à titre d’indemnité contractuelle de défaillance. Cette indemnité est prévue en page 38 du contrat de prêt du 13 juillet 2012 et est équivalente à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû.
La clause du contrat de prêt qui stipule qu’en cas de défaillance de l’emprunteur une indemnité forfaitaire est due s’analyse en une clause pénale pouvant être réduite par le juge si elle présente un caractère excessif.
En l’espèce, la SCI [H] a emprunté la somme de 147.486 euros. Le contrat de prêt dont la banque poursuit le recouvrement a été conclu en 2012. La SCI [H] a honoré les échéances de prêt pendant près de dix années et c’est seulement à compter de 2021 que les règlements ont été irréguliers.
Il résulte du commandement de payer valant saisie immobilière que sur un capital de 147.486 euros, la SCI [H] a réglé 18.900 euros. En outre, chaque échéance de prêt contenait une part importante des intérêts au taux de 3,85 % si bien que pendant dix années, la banque a perçu les intérêts qui constituent sa rémunération.
Par conséquent, l’engagement contractuel ayant été exécuté en partie et l’exécution partielle ayant déjà procuré des sommes importantes à la Banque, il y a lieu de faire droit à la demande de diminution de l’indemnité de défaillance, qui sera fixée à la somme de 1.500 euros.
En conséquence, il convient de fixer la créance de la partie poursuivante à la somme de 144.179,11 euros (CENT QUARANTE QUATRE MILLE CENT SOIXANTE DIX NEUF EUROS ET ONZE CENTIMES), outre intérêts au taux de 2,45 % du 30 octobre 2025 jusqu’à parfait paiement.
Le montant de la créance sera mentionné au dispositif du présent jugement pour la somme ci-dessus visée.
Sur le bien saisi
Le bien saisi consiste en un ensemble immobilier situé commune de PLOUFRAGAN (22440)
5 Rue du Carpont comprenant :
Un immeuble à usage commercial et d'habitation
Immeuble construit en pierres et agglomérés sous ardoises comprenant :
- Au rez-de-chaussée : une grande salle de bar, deux salles de restauration, une véranda, un bureau, une cuisine, deux WC, une chaufferie,
- Au 1er étage : un appartement comprenant une cuisine aménagée, séjour salon, trois chambres, salle d’eau, WC. Un appartement comprenant un séjour avec coin cuisine, deux chambres, salle d’eau, WC sur le palier,
- Jardin.
Le tout figurant au cadastre de ladite commune section AB numéro 589 pour une contenance de 14a 06ca.
L’ensemble immobilier appartient à la SCI [H] pour en avoir fait l’acquisition suivant acte de vente en date du 13 juillet 2012 reçu par Maître [J], notaire à Saint-Brieuc, publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc le 25 juillet 2012 sous les références 2204P01 2012P 6289.
L’ensemble objet de la saisie constitue des droits saisissables, ce qui n’est pas contesté.
Par conséquent, la condition posée par l’article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution est remplie et il sera donc constaté que la saisie porte sur des droits saisissables.
Sur le montant de la mise à prix
Le montant de la mise à prix a été fixé dans le cahier des conditions de vente à la somme de quatre-vingts mille euros (80.000€).
Aux termes de l’article L 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution : «Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale».
En l’espèce, lors de l’audience d’orientation la SCI [H] fait valoir que la mise à prix de 80.000 euros est manifestement insuffisante au regard de la consistance du bien et de sa valeur de marché. Elle estime qu’il convient de fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale réelle de l’immeuble.
Sur ce,
Le cahier des conditions de vente fixe une mise à prix du bien immobilier à la somme de 80.000 euros.
Cependant, il résulte des éléments du dossier, et notamment d’un avis de valeur du site Infoparcelle, qu’en raison de l’emplacement du bien, de son aménagement et de l’étendue du terrain, la valeur vénale serait de 488.000 euros.
Au regard de cet élément, la mise à prix de 80.000 euros apparaît manifestement insuffisante au regard de la valeur vénale du bien et des conditions actuelles du marché immobilier.
Toutefois, la mise à prix ne saurait être fixée au montant correspondant à la valeur vénale estimée de l’immeuble. En effet, la présente juridiction relève que la vente par adjudication obéit à un mécanisme d’enchères publiques dont l’effectivité nécessite que le prix de départ demeure suffisamment attractif pour susciter la participation du plus grand nombre possible d’enchérisseurs et ainsi permettre d’atteindre le meilleur prix susceptible d’être obtenu.
En l’espèce, une mise à prix fixée à 120.000 euros est de nature à assurer l’équilibre entre la nécessité de ne pas exposer le débiteur à la réalisation de son bien à vil prix et la nécessité de conserver à la mise à prix un caractère suffisamment incitatif.
Il y a donc lieu de fixer la mise à prix à la somme de 120.000 euros.
Sur le délai de grâce
La SCI [H] sollicite un délai de paiement consistant en un report de deux années dans l'attente de trouver une solution de refinancement du solde de la créance de la Banque. Elle indique qu’une solution consisterait à procéder à une division foncière de la propriété afin de céder une partie de la parcelle et que le produit de cette vente serait intégralement affecté au remboursement de la créance, permettant ainsi la mainlevée des garanties hypothécaires ainsi que de la procédure de saisie.
Pour autant, le tribunal relève que l’assignation a été délivrée le 22 novembre 2024. Ainsi, la SCI [H] a bénéficié de larges délais (22 mois) pour trouver une solution.
En outre, il est rappelé que la vente de gré à gré est possible après l'orientation en vente forcée et jusqu'à l'ouverture des enchères.
Par conséquent, il y a lieu de débouter la SCI [H] de sa demande de délai de grâce.
Sur l'orientation de la procédure de saisie immobilière
En vertu des dispositions de l'article R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
En vertu des dispositions de l'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble de ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
En l’espèce, en l’absence de demande d’orientation en vente amiable et de l’absence de justification d’un motif de suspension de la procédure, la vente judiciaire sera ordonnée sur une mise à prix, en un seul lot, de cent vingt mille euros (120.000,00 euros).
La date de l’adjudication devant être fixée dans un délai compris entre deux et quatre mois, conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de retenir la date du 2 février 2027.
Par application de l’alinéa 2 de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, les modalités de visite de l’immeuble seront déterminées au dispositif du présent jugement conformément à la demande du créancier poursuivant.
Sur les modalités de visite de l’immeuble
La SCP [A] [L] [C], Commissaires de justice à Saint-Brieuc, sera désignée afin d’assurer la visite des lieux par les candidats à l’acquisition. Celle-ci devra avoir lieu au moins 10 jours avant l’audience d’adjudication, aux heures ouvrables.
Le présent jugement désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifié préalablement aux occupants des biens saisis, autres que les propriétaires.
Sur les frais et dépens
Compte tenu de la demande tendant à la poursuite de la procédure en vente forcée, la taxe des frais de poursuite sera réservée afin de parvenir à un montant global au moment de l’adjudication.
Les frais de l’instance seront compris dans la taxe de ces frais à intervenir préalablement à l’adjudication, et non en frais privilégiés de vente, conformément à l’article R322-58 du code des procédures civiles d’exécution.
L’état de frais devra être déposé trois jours au moins avant la date fixée pour la vente afin que le juge de l’exécution soit en mesure d’en prendre connaissance et d’en indiquer le montant avant l’ouverture des enchères.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel,
Constate que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;
Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;
Constate que la créance dont le recouvrement est poursuivi par la Banque Populaire Grand Ouest s’élève à la somme de 144.179,11 euros (CENT QUARANTE QUATRE MILLE CENT SOIXANTE DIX NEUF EUROS ET ONZE CENTIMES) arrêtée au 29 octobre 2025, outre intérêts au taux de 2,45 % du 30 octobre 2025 jusqu’à parfait paiement ;
Ordonne la vente forcée à la barre du tribunal du bien saisi tel que décrit au cahier des conditions de vente déposé au greffe le 26 novembre 2024, en un seul lot, sur la mise à prix de 120.000 € et dans les conditions stipulées au cahier des conditions de vente ;
Déboute la SCI [H] de sa demande de délai de grâce ;
Rappelle que la saisie rend l’immeuble indisponible et que les débiteurs ne peuvent le vendre ni accorder de sûretés sur cet immeuble, sauf autorisation judiciaire ;
Fixe la date à laquelle il sera procédé à la vente sur requête du créancier poursuivant au :
2 février 2027 à 14h00
Au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc
Annexe Sévigné, boulevard Sévigné,
22000 Saint-Brieuc
Désigne la SCP [A] [L] [C], Commissaires de justice à Saint-Brieuc, ou tout autre mandataire en cas d’empêchement de ce dernier, pour faire procéder à la visite des lieux par les candidats à l’acquisition en faisant application des dispositions de l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution si nécessaire, au moins 10 jours avant l’audience d’adjudication, aux heures ouvrables, en se faisant assister si besoin est d’un serrurier et de la force publique ;
Dit que ladite SCP pourra se faire accompagner des techniciens chargés d'établir les diagnostics immobiliers réglementaires, et qu'ils pourront se maintenir dans les lieux autant que nécessaire à leur mission et qu'ils pourront si besoin est requérir l’assistance de la force publique ;
Rappelle que la publicité devra être effectuée conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Rappelle enfin, qu’en vertu des dispositions du second alinéa de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, en cas d'accord entre les débiteurs, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1° bis de l'article 2374 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l'orientation en vente forcée et jusqu'à l'ouverture des enchères ;
Dit que les dépens de la présente instance seront inclus dans les frais de la vente et taxés avec les frais de poursuite dont l’état sera dûment déposé trois jours au moins avant la date prévue pour l’audience de vente aux enchères.
LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXECUTION