MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/00423 - N° Portalis DBX4-W-B7K-UZQ7
AFFAIRE : S.A.R.L. ZENITUDE [Localité 1],
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°812 192 102 / S.C.I. LES JARDINS DE LA MANNE
NAC: 78F
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
LE JUGE DE L'EXECUTION
JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2026
PRESIDENT : Sophie SELOSSE, Vice-Président
GREFFIER : Emma JOUCLA, Greffier, lors de l’audience de plaidoirie et lors du prononcé
DEMANDERESSE
S.A.R.L. ZENITUDE [Localité 1],
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°812 192 102,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 49 ; Maître Valérie BACH de la SELARL WELSCH - KESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant
DEFENDERESSE
S.C.I. LES JARDINS DE LA MANNE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 472
DEBATS Audience publique du 23 Septembre 2026
PROCEDURE : Articles L 213-5 et L 213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, R 121-11 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
SAISINE : par Assignation - procédure au fond du 22 Janvier 2026
EXPOSE DU LITIGE
La [Adresse 3]” est une résidence de tourisme 4 étoiles régie par les dispositions des article L321-1 et suivants du code du tourisme qui dispose:
“L'Etat détermine les procédures de classement des résidences de tourisme selon des modalités fixées par décret.
L'établissement est classé par l'organisme mentionné à l'article L. 141-2 dans une catégorie en fonction de critères fixés par un tableau de classement élaboré par ce même organisme et homologué par arrêté du ministre chargé du tourisme.
S'il souhaite obtenir le classement, l'exploitant doit produire un certificat de visite délivré par un organisme évaluateur. Dans des conditions fixées par arrêté du ministre chargé du tourisme, les organismes évaluateurs sont accrédités dans les domaines correspondant à leurs missions par l'instance nationale d'accréditation mentionnée à l'article 137 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 précitée, ou tout organisme européen équivalent signataire de l'accord multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation.”.
Cette résidence est destinée à l’accueil de locataires d’appartements pour une courte durée, au sein d’un collectif géré par un exploitant unique, en l’espèce, la SARL ZENITUDE [Localité 1].
La SCI LES JARDINS DE LA MANNE est propriétaire d’un appartement T2 acquis par adjudication.
Un contrat de bail lie la SCI, propriétaire, à la SARL, exploitante de la résidence, à raison d’un loyer de 521,88€ mensuels.
La SARL est tombée en arrérage de loyers à compter du mois d’avril 2020.
Une mise en demeure de régulariser les impayés et de résilier amiablement le loyer était adressée par la SCI à la SARL, mais cette dernière refusait cette proposition et sollcitait une diminution du loyer ou une renonciation à l’arriéré en échange de la résiliation amiable du contrat de bail.
Les parties ne s’accordaient sur aucune des propositions.
Un commandement de payer était délivré le 22 octobre 2020 pour le paiement de la somme de 2.506,02€.
Le juge des référés était saisi et par ordonnance du 24 août 2021, a condamné la SARL ZENITUDE [Localité 1] à la somme de 2.619,21€.
Par jugement du 24 septembre 2025, le Tribunal Judiciaire saisi au fond a :
- dit nul et de nul effet le congé délivré par la SARL ZENITUDE à la SCI LES JARDINS DE LA MANNE le 16 mars 2023
- condamné la SARL à verser à la SCI la somme de 33.824,74€ au titre des loyers impayés, somme arrêtée au mois de juin 2025,avec intérêts au taux légal à compter du mois d’avril 2020
- condamné la SARL à 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Bien que la SARL ait interjeté appel de la décision, l’exécution provisoire n’a pas été écartée.
Par lettre officielle du 24 septembre 2025, la SCI a fait parvenir un décompte de la créance à la SARL au titre des sommes dues :
- 33.824,74€ en principal
- 9.311,12€ au titre des intérêts au taux légal depuis avril 2020.
La SARL ZENITUDE contestait le chiffrage des intérêts au taux légal estimant que la SCI, en tant que professionnelle, devait voir appliquer le taux préférentiel entre professionnels, ce qui ramenait les intérêts à la somme de 4.340,62€.
Elle s’acquittait du principal et de cette somme au titre des intérêts.
En vertu du jugement du 24 septembre 2025, par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025 dénoncé le 23 décembre 2025 à la SARL ZENITUDE [Localité 1], la SCI LES JARDINS DE LA MANNE a fait diligenter une saisie-attribution sur les comptes de cette dernière, tenus dans les livres de la banque CIC EST de Strasbourg, pour un montant de 6.021,45€, somme ainsi détaillée :
- 33.824,74€ au principal
- 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile
- 9.561,22€ € d’intêrets
- 821,49€ de frais de poursuite,
- 39.735,06€ au titre de l’acompte versé le 28 octobre 2025.
Par assignation en date du 22 janvier 2026, la SARL ZENITUDE [Localité 1] a saisi la présente juridiction en contestation de cette saisie.
Elle faisait valoir en effet que la saisie-attribution était inutile et abusive, et en sollicitait la mainlevée, outre 3.000€ à titre de dommages intérêts, et subsidiairement, le cantonnement à la somme de 36,49€.
Elle exposait en effet que la SCI et la SARL étant des professionnels de l’immobilier, les intérêts au taux préférentiel entre professionnels devaient s’appliquer.
Dès lors, la créance avait été totalement réglée, et la saisie ne se justifiait pas.
La SARL demandait également une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
En réplique, le saisisant faisait plaider que les intérêts calculés dans le cadre de la saisie-attribution sont bien dus, puisque la SCI, bien que personne morale, n’est en aucun cas une SCI professionnelle, mais une SCI familiale, propriétaire de trois biens, et actuellement en déficit.
Les intérêts professionnels ne lui sont donc pas applicables.
Elle sollicite ainsi le débouté de la société ZENITUDE [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, et sa condamnation à 3.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour plus amples détails sur leurs prétentions respectives et moyens soulevés.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2026.
MOTIVATION
Sur le taux d’intérêt applicable
L’article L313-2 du Code monétaire et financier dispose :
“Le taux de l'intérêt légal est, en toute matière, fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.
Il comprend un taux applicable lorsque le créancier est une personne physique n'agissant pas pour des besoins professionnels et un taux applicable dans tous les autres cas.
Il est calculé semestriellement, en fonction du taux directeur de la Banque centrale européenne sur les opérations principales de refinancement et des taux pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement.
Les taux pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement pris en compte pour le calcul du taux applicable lorsque le créancier est une personne physique n'agissant pas pour des besoins professionnels sont les taux effectifs moyens de crédits consentis aux particuliers.
Les modalités de calcul et de publicité de ces taux sont fixées par décret.”
La SCI LES JARDINS DE LA MANNE est une SCI familiale composée d’un couple et de leur fille, la famille [D].
Cette SCI est composée de trois biens :
- un appartement T2 au sein de la résidence “[Adresse 4]” acquis en 2019
- un appartement T2 sur la commune de [Localité 2] acquis en 2019
- un local commercial à [Localité 1] acquis en 2021.
Aucune activité spéculative ni rotation n’est démontrée dans la gestion de ces trois biens, aucun membre de la famille n’étant marchand de bien ni promoteur immobilier et l’avis d’imposition communiqué par la SCI démontre qu’elle présente des résultats déficitaires depuis plusieurs années.
Toutefois, l’article précité ne pose pas la différence de traitement entre les personnes morales à caractère familial ou non, mais bien entre personnes physiques non professionnelle et tous les autres cas, tels que : “(..) lorsque le créancier est une personne physique n'agissant pas pour des besoins professionnels et un taux applicable dans tous les autres cas”.
La SCI, pour avoir un caractère familial qui n’est pas contesté, n’en reste pas moins une personne morale.
Le taux d’intérêt applicable et donc bien le taux prévu “dans tous les autres cas”.
La SCI ser déboutée de sa contestation.
Sur la saisie-attribution
L’article L111-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :
“Tout créancier peut, dans les conditions prévues par la loi, contraindre son débiteur défaillant à exécuter ses obligations à son égard.
Tout créancier peut pratiquer une mesure conservatoire pour assurer la sauvegarde de ses droits.
L'exécution forcée et les mesures conservatoires ne sont pas applicables aux personnes qui bénéficient d'une immunité d'exécution”.
L’article L111-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose :
“Le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution”
L’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose :
Seuls constituent des titres exécutoires :
“1° Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire;
2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d'un recours suspensif d'exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l'Union européenne applicables ;
3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties;
4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;
4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d'un notaire selon les modalités prévues à l'article 229-1 du code civil ;
5° Le titre délivré par l'huissier de justice en cas de non-paiement d'un chèque ou en cas d'accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L 125-1;
6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d'un jugement”.
L’article L111-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose “La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments de son évaluation”.
L’article R211-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “Le créancier procède à la saisie par acte d'huissier de justice signifié au tiers.
Cet acte contient à peine de nullité :
1° L'indication des nom et domicile du débiteur ou, s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;
2° L'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est pratiquée ;
3° Le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, majorées d'une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d'un mois prévu pour élever une contestation ;
4° L'indication que le tiers saisi est personnellement tenu envers le créancier saisissant et qu'il lui est fait défense de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce qu'il doit au débiteur;
5° La reproduction du premier alinéa de l'article L. 211-2, de l'article L. 211-3, du troisième alinéa de l'article L. 211-4 et des articles R. 211-5 et R. 211-11.
L'acte indique l'heure à laquelle il a été signifié.”
De la même façon, l’articler L121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “Le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.”
En l’espèce, il ressort des décomptes et lettres officielles entre conseils que lors de la saisie-attribution diligentée le 17 décembre 2026, la SCI était déjà désintéressée, un virement CARPA ayant été effectué par la SARL le 28 octobre 2025.
Or, ce virement désintéressait totalement la SCI.
La mainlevée de la saisie-attribution sera ainsi ordonnée.
Sur la demande de dommages intérêts
L’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire dispose : “Le Juge de l’exécution connaît des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageable des mesures d’exécution forcées ou des mesures conservatoires.”.
L’article 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “Le Juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages intérêts en cas d’abus de saisie”.
L’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose “ Le Juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages intérêts en cas de résistance abusive”.
Dans le cas d’espèce, s’il est exact que la saisie a été diligentée abusivement, la SARL échoue à démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui d’avoir dû contester la procédure en Justice, considération prise en compte en application de l’article 700 du code de procédure civile.
La demande sera rejetée.
Sur les demandes annexes
Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la durée du contentieux, il convient de condamner la SCI LES JARDINS DE LA MANNE à la somme de 1.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,
FAIT DROIT à la contestation de la SARL ZENITUDE [Localité 1],
ORDONNE la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 17 décembre 2025 sur le compte bancaire de la SARL ZENITUDE [Localité 1] tenu dans les livres de la banque CIC EST sise à [Localité 3],
DEBOUTE les parties de toute demande de dommages intérêts,
CONDAMNE la SCI LES JARDINS DE LA MANNE à la somme de 1.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice.
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution;
Ainsi jugé par Madame Sophie SÉLOSSE, Vice-Présidente, assistée de Madame Emma JOUCLA, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2026.
Le greffier Le Juge de l’exécution