COUR D'APPEL · 2ème chambre — 20 octobre 2026

20/10/2026

ARRÊT N°2026/300

N° RG 24/02387 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QLKA

VS AC

Décision déférée du 22 Mai 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

( 20/01939)

Madame [S]

INFIRMATION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.S. SEGEF

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Société NOTAPIERRE société civile de placement immobilier à capital variable, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS, représentée par son gérant statutaire, la société UNOFI GESTION D'ACTIFS, Société Anonyme au capital de 1.000.572 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n° B 347.710.824, dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-paul COTTIN de la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat postulant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente, chargée du rapport et S.MOULAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure :

Par contrat du 2 novembre 2016, la SCPI Notapierre a donné à bail commercial à la SAS Segef des locaux à usage de bureaux, d'une surface de 800,96 m2, au deuxième étage du bâtiment Magellan, ainsi que des emplacements de stationnement, situés [Adresse 4], à [Localité 4] (31), pour une durée de neuf années entières et consécutives, à effet au 1er juillet 2016, en contrepartie du paiement d'un loyer annuel de base, hors taxes et hors charges, de 72 086,40 €, payable trimestriellement et d'avance.

Par acte du 2 juin 2020, la SCPI Notapierre a fait signifier à la SAS Segef un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour une somme de 37 859,85 €, au titre des loyers du second trimestre 2020 (29 062,31 €) et de refacturations (2 253,14 €), comprenant également des intérêts de retard et frais de procédure.

Par actes des 3 et 4 juin 2020, la SCPI Notapierre a fait signifier à la SA Société Générale et dénoncer à la SAS Segef une saisie-conservatoire d'un montant de 37 893,31 €.

Par acte du 15 juin 2020, la SAS Segef a fait assigner la SCPI Notapierre devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins, notamment, de faire juger que le commandement de payer est nul et, à titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement.

Par acte du 23 juin 2020, la SCPI Notapierre a fait assigner la SAS Segef devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, afin d'obtenir sa condamnation provisionnelle au paiement d'une somme de 39 206,12 €, à parfaire, correspondant au montant de l'arriéré locatif provisoirement arrêté à la date du 18 juin 2020.

Par ordonnance du 19 janvier 2021, le juge des référés a désigné un médiateur afin d'expliquer à la SCPI Notapierre et à la SAS Segef le principe de la médiation et de recueillir leur consentement à la mesure.

La mesure de médiation n'a pas abouti.

Par ordonnance du 16 septembre 2021, le juge des référés s'est déclaré incompétent, en considération de la saisine préalable du juge de la mise en état, afin de connaître de la demande de condamnation provisionnelle, formulée par la SCPI Notapierre à l'encontre de la SAS Segef, au paiement d'une somme de 163 382,28 €, correspondant au montant de l'arriéré locatif arrêté à la date du 6 juillet 2021, et a débouté la SAS Segef d'une partie de ses demandes reconventionnelles.

Par acte du 27 décembre 2021, la SAS Segef a fait signifier à la SCPI Notapierre un congé à effet au 30 juin 2022.

Par jugement du 22 mai 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- débouté la Sa Segef de ses demandes visant à voir déclarer nul le commandement de payer signifié le 2 juin 2020, ainsi qu'à se voir octroyer des délais de paiement d'un an de sa dette locative,

- débouté la Sa Segef de ses demandes visant à voir réduire les loyers et charges à 1 euro pour la période du 12 mars au 11 mai 2020 et, de moitié, pour la période du 12 mai au 30 juin 2020, ainsi qu'à limiter les loyers et charges dus au titre du 2e trimestre 2020 à la somme de 1 863,97 €,

- débouté la Sa Segef de sa demande de condamnation de la société Notapierre à lui payer une indemnité de 27 199,34 € correspondant au montant des loyers sur la période du 12 mars au 11 mai 2020 et à la réduction de moitié du 12 mai au 30 juin 2020,

- débouté la Sa Segef de sa demande visant à voire écarter les stipulations de la clause pénale, ainsi, à titre subsidiaire, qu'à voir réduire son montant à la somme de 1 euro,

- condamné la société Notapierre à verser à la Sa Segef une indemnité de 38 403,11 € au titre des charges n'étaient pas dues par le preneur,

- débouté la Sa Segef de sa demande visant à voir prononcer que les régularisations de charges des années 2019,2020,2021 et 2022 ne sont pas dues et qu'elles soient déduites des sommes réclamées par la Sci Notapierre,

- condamné la société Notapierre à payer une somme de 52 312,16 € à la Sa Segef de réduction de loyers, au titre des locaux difficilement utilisables entre janvier 2017 et janvier 2022 eu égard aux problèmes de chauffage climatisation,

- débouté la Sa Segef de sa demande indemnitaire de 5 000 € au titre d'un préjudice résultant des désordres relatifs aux ascenseurs et aux évacuations d'eaux usées,

- condamné la SA Segef à payer à la société Notapierre une somme de 275 078,95 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2022,

- condamné la SA Segef à payer une indemnité de 55 015,79 € à la société Notapierre au titre de la clause pénale,

- dit que les montants des factures n°20000675 et 20000673, de 393,14 € et 1 860 €, soit un total de 2 253,14 €, sera déduit des sommes dues par la Sa Segef à la société Notapierre,

- ordonné la compensation entre les sommes dues par la Sa Segef à la société Notapierre et celles dues par la société Notapierre à la Sa Segef,

- débouté la Sa Segef de ses demandes d'octroi de délais de paiement,

- condamné la Sa Segef aux dépens, qui ne comprennent pas le coût du commandement de payer ni de la saisie-conservatoire des 2 et 4 juin 2020,

- condamné la SA Segef à payer à la société Notapierre une indemnité de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 12 juillet 2024, la SAS Segef a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation de l'ensemble des chefs du jugement, que la déclaration d'appel critique tous expressément.

Par conclusions en date du 19 décembre 2024, la SCPI Notapierre a saisi le magistrat chargé de la mise en état d'un incident aux fins de radiation pour défaut d'exécution.

Par conclusions en date du 28 mars 2025, la SCPI Notapierre s'est désistée de sa demande de radiation de l'appel interjeté par la SAS Segef.

La clôture est intervenue le 25 mai 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience du 16 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions d'appelant n°3 notifiées le 22 mai 2026 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SAS Segef demandant, aux visas des articles 1103, 1104, 1353 et suivants du Code civil, l'article 1195 et suivants du Code civil, l'article L. 145-41, alinéa 2 du Code de commerce, les articles L145-10, L145-14, L145-17, L145-28 et suivants du Code de commerce, de :

- réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 22 mai 2024 en ce

qu'il a :

- débouté la SA SEGEF de sa demande de condamnation de la Sci Notapierre à lui payer une indemnité de 27 199,34 € correspondant au montant des loyers sur la période du 12 mars au 11, mai 2020·et à la réduction de moitié du 12 mai au 30 juin 2020,

- débouté la Sa Segef de se demande visant à voire écarter les stipulations de la clause pénale, ainsi, à titre subsidiaire, qu'à voir réduire son montant à la somme de 1 €,

- débouté la Sa Segef de sa demande visant à voir prononcer que les régularisations de charges des années 2019, 2020, 2021 et 2022 ne sont pas dues et qu'elles soient déduites des sommes réclamées par la Sci Notapierre,

- condamné la Sa Segef à payer à la Sci Notapierre une somme de 275 078,95 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2022,

- condamné la Sa Segef à payer une indemnité de 55 015,79 euros à la Sci Notapierre au titre de la clause pénale,

- condamné la Sa Segef aux dépens,

- condamné la Sa Segef à payer à la Sci Notapierre une indemnité de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- le confirmer pour le surplus,

- constater que la Sa Segef ne saurait être redevable d'une somme supérieure à 204 667,26 € au titre de « l'arriéré locatif »,

- réduire la clause pénale à la somme de 1 € ou a minima à 7 571,97 €,

- condamner la Sci Notapierre à payer à la Sa Segef la somme de 27 199,34 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de bonne foi ;

- condamner la Sci Notapierre à restituer à la Sa Segef le montant du dépôt de garantie soit 19 232,92 €,

- condamner la Sci Notapierre à payer une somme de 52 312,16 euros à la Sa Segef de réduction de loyers, au titre des locaux difficilement utilisables entre janvier 2017 et janvier 2022 eu égard aux problèmes de chauffage-climatisation,

- condamner la Sci Notapierre à verser à la SA SEGEF une indemnité de 38 403,11 € au titre des charges acquittées par la SA SEGEF pour le système de chauffage-climatisation alors qu'elles n'étaient pas dues par le preneur,

- déduire les montants des factures n° 20000675 et 20000673, de 393,14 € et 1 860 €, soit un total de 2 253,14 €, des sommes dues par la Sa Segef à la Sci Notapierre,

- dire et juger que les demandes de la Sci Notapierre au titre de la reddition des charges 2021 et 2022 sont irrecevables comme nouvelles en cause d'appel,

- condamner la Sci Notapierre à payer à la Sa Segef la somme de 38 452,02 € au titre de la restitution des provisions de charges 2021 et 2022,

- condamner la Sci Notapierre à payer à la Sa Segef la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour absence de régularisation des charges dans le délai d'un an,

- compenser ces sommes avec les loyers et charges,

- débouter la Sci Notapierre de l'intégralité de ses demandes,

- condamner la Sci Notapierre au paiement de la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers en ce compris les coûts des constats d'huissiers.

Vu les conclusions d'intimé n°2 notifiées le 18 mai 2026 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SCPI Notapierre, société civile de placement immobilier, demandant, aux visas des articles 1103, 1104, 1195, 1219, 1220 et 1722 du Code civil, de :

- débouter la Sa Segef de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- en conséquence,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mai 2024,

- y ajoutant,

- condamner la Sa Segef à verser à la Sci Notapierre la somme de 24 844,38 € au titre de la régularisation des charges pour l'année 2021,

- condamner la Sa Segef à verser à la Sci Notapierre la somme de 6 996,93 € au titre de la régularisation des charges pour l'année 2022,

- condamner la Sa Segef à verser à la Sci Notapierre la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Sa Segef aux entiers dépens.

Motifs de la décision :

Contrairement aux mentions dans le dispositif des conclusions ou dans le jugement, il convient de rappeler que la société Segef a la forme d'une société anonyme simplifiée (SAS) et la société Notapierre est une société civile à placement immobilier (SCPI).

Après examen des demandes des parties en appel, la cour est saisie de demandes liées aux arriérés de loyers et charges avec application d'une clause pénale à estimer, de la restitution du dépôt de garantie, de la demande de réduction de loyers et charges lors des périodes de dysfonctionnement du système de chauffage-climatisation, de la demande de déduction de factures sur les sommes dues par le preneur et de la demande d'indemnisation pour défaut de régularisation des charges pour 2021 et 2022 dont la société Notapierre demande le règlement en cause d'appel, outre la compensation des créances réciproques.

-sur la demande de dommages-intérêts pour manquement à l'obligation de bonne foi de la SCI Notapierre :

Préalablement, la SAS Segef insiste sur la mauvaise foi de la société Notapierre qui a refusé d'entamer toute négociation concernant la demande de baisse des loyers en période Covid alors que la SAS Segef ne pouvait jouir des locaux à la suite des mesures gouvernementales et sans accorder des délais de paiement et en procédant d'emblée à une saisie conservatoire sur les comptes de la société au titre de loyers impayés.

Se fondant sur les dispositions de l'article 1104 du code civil, la SAS Segef demande la condamnation de la société Notapierre à lui verser 27.199,34 euros à titre de dommages-intérêts.

La société Notapierre, qui fait observer que la somme demandée correspond au montant des loyers dus du 12 mars au 11mai 2020 et à la réduction de moitié du 12 mai au 30 juin 2020, demande la confirmation du jugement et rappelle d'une part qu'il n'existe aucune obligation de renégocier fondée sur la bonne foi alors que le régime de l'imprévision de l'article 1195 du code civil ne l'impose pas et d'autre part que du fait de sa mission, en tant que société de placement immobilier contrôlée par l'AMF et non de foncière immobilière, elle ne disposait d'aucune marge de manoeuvre pour accorder des dispenses de loyer pendant la période de confinement.

Après examen des moyens soulevés et des pièces produites, la cour constate que l'appelante ne critique pas expressément les motifs fournis du jugement alors que les dispositions de l'article 1104 du code civil, qui sont d'ordre public et précisent que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », n'imposent pas à une partie de renégocier les droits et obligations des parties en cours d'exécution, notamment en période de confinement du Covid19. La SAS Segef s'est exonérée de tout versement de loyer de sa seule initiative alors qu'elle disposait des fonds nécessaires qui ont été saisis dans le cadre d'une saisie conservatoire et sans qu'elle ne justifie, en première instance comme en appel, de ses difficultés financières.

La cour ne peut qu'adopter les motifs précis et pertinents du premier juge et confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SAS Segef de sa demande d'indemnisation pour manquement à l'obligation de bonne foi.

- sur l'arriéré locatif :

La SAS Segef critique le jugement en ce qu'il appartenait au bailleur d'établir sa créance contrairement aux motifs du jugement, et ce, en application de l'article 1353 du code civil et des dispositions de l'article L145-40-2 du code de commerce qui imposent au bailleur, à l'origine du contrat puis tous les 3 ans, de communiquer à chaque locataire sur la période triennale un état prévisionnel des travaux à effectuer et un état récapitulatif des travaux déjà effectués.

En outre, elle considère que le bail est imprécis et se borne à indiquer que les charges seront réparties au prorata de la surface louée sans que le bail ne permette de déterminer ce prorata. Elle dénonce le défaut d'indication claire et précise dans le bail des modalités de calcul des charges et de la taxe foncière alors que le bailleur se réfère à des tantièmes et non à des prorata de surface en mètres carrés. Elle invoque les dispositions de l'article R145-36 du code de commerce pour dire que le bailleur devait produire un état récapitulatif annuel des charges avec régularisation des charges au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Elle dénonce le manquement de la société Notapierre qui n'a produit aucun état de régularisation des charges sauf pour les exercices 2019 et 2020, et ce, très tardivement le 5 décembre 2022 et sans produire toutes les factures et justificatifs des charges à l'appui d'annexes incompréhensibles.

Elle estime que sur la dette locative, seuls les loyers sont dus sans les charges soit 204. 667,26 euros de 2020 à 2022 et non le total réclamé de 275.078,95 euros

La société Notapierre, se borne à indiquer qu'il appartenait à la SAS Segef de réclamer les justificatifs de charge et que les taxes foncières ont été justifiées par des avis d'imposition.

Elle précise les modes de calcul de charges car la surface était déterminée dans le bail comme représentant 800,96 m² sur une surface totale de 1.611,62 m². Elle dénonce la mauvaise foi de la SAS Segef qui depuis la conclusion du bail initial en 2011, n'a jamais évoqué l'imprécision du mode de répartition des charges. Elle précise avoir produit les avis de taxation et les relevés individuels des dépenses (pièce 18).

Après examen des pièces produites, la cour constate que le bail commercial litigieux produit en pièce 1 par la société Segef, est un bail commercial en date du 2 novembre 2016 entre la SCPI Notapierre et la SAS Segef qui mentionne en page 2 « la société Segef a conclusion bail en date du 11 janvier 2011 à effet rétroactif du 10 janvier 2011 avec la SCPI Notapierre pour un local d'une surface de 800,96 m² dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] [Localité 4] innopole à [Localité 4]. Ce bail arrive à échéance au 9 janvier 2020 » et il est ajouté : «  la société Segef ayant manifesté le souhait de négocier le montant du loyer les parties se sont rapprochées et ont convenu de la signature d'un avenant de résiliation anticipée du bail à effet du 30 juin 2016 et de la signature d'un nouveau bail commercial aux conditions suivantes. Le bailleur fait bail et donne à loyer conformément aux articles L145-1 et suivants du code de commerce au preneur qui accepte les locaux ci-après désignés à l'article 2 ».

A l'article 2 des conditions particulières, il est stipulé « désignation des locaux loués

étage et surface louée 800,96 m² au 2ème étage parties communes incluses, outre des et emplacements de stationnement (23 extérieurs et 22 couverts).

A l'article 5 des conditions particulières, le loyer est fixé à 72.086,40 euros annuel hors charges hors taxes et la provision pour charges, établie sur la base du budget pour l'exercice en cours à la date d'effet du bail, est de 25.634,68 euros TTC/an ; il est précisé que « la répartition du paiement des charges se fera au prorata de la surface louée par le preneur avec une périodicité trimestrielle d'avance. ». Enfin en annexe 3 du bail figurait l'état récapitulatif et prévisionnel des travaux du bailleur.

A l'article 12-2 des conditions particulières étaient précisées les modifications des conditions générales concernant les charges et conditions précisant notamment qu'il n'y avait pas de règlement de copropriété mais aucun élément ne précisait davantage le calcul des charges ni la surface globale de l'immeuble.

En revanche, parmi les autres pièces produites figurent les relevés individuels des dépenses pour le calcul des charges produites par la SAS Segef (pièces 21 et 25) et, en face de chaque dépense listée dans ces pièces apparaissent les colonnes « tant prop » et « tant.indiv » puis la colonne « quote part ttc ». Ainsi pour chaque dépense, dans la colonne « tant prop » il s'agit de la surface globale de l'immeuble 1611,62 m² et dans la colonne « tant.indiv » la surface louée par la SAS Segef soit 800,96 m².

Par conséquent, la cour constate que le calcul des charges était donc bien effectué conformément aux stipulations du bail au prorata de la surface louée sur la surface de l'immeuble et le preneur a bien été informé du mode de calcul dans le relevé individuel des charges produit par le bailleur. Il convient de rejeter les critiques du preneur sur le calcul des charges et de confirmer le jugement de ce chef.

S'agissant des loyers, comme cela a été précisé précédemment, aucune renégociation du loyer ne s'imposait en raison du confinement.

Par conséquent, l'arriéré locatif sollicité par la SCPI Notapierre d'un montant de 275 078,95 euros n'a pas à être rapporté à 204.667,26 euros comme le demande la SAS Segef. Le jugement sera confirmé de ce chef.

La SAS Segef demande de déduire du montant de l'arriéré locatif diverses sommes telles que des réductions de loyers et charges liées au dysfonctionnement du chauffage-climatisation entre janvier 2017 et janvier 2022 pour 52.312,16 euros au titre des loyers et 38.403,11 euros au titre des charges acquittées, puis le dépôt de garantie de 19.232,92 euros et de factures pour un total de 2.253,14 euros.

Sur les « réductions » de loyers et charges liées au dysfonctionnement du chauffage climatisation, après examen des pièces produites et des demandes et moyens des parties, la cour constate que le tribunal, par une analyse exhaustive et détaillée, qu'elle adopte, a retenu que les désordres invoqués étaient établis jusqu'en janvier 2022 et a indemnisé la SAS Segef à concurrence de 38.403,11 euros au titre des charges indues et à 52.312,16 euros au titre des loyers pour une privation de jouissance subie du fait de la vétusté du système dénoncée correspondant à un trop payé de 30 % du loyer.

Ni la SAS Segef ni la SCPI Notapierre ne contestent le jugement de ces chefs.

La SCPI Notapierre a précisé qu'elle a déjà compensé les sommes à déduire de l'arriéré de loyers(pièces 23 et 24).

La cour constate à l'examen du décompte produit que les sommes de 52 312,16 euros et 38.403,11 euros seront déduites de l'arriéré locatif de 275.078,95 euros dans le décompte final.

En revanche, la SAS Segef insiste sur le fait que le tribunal a précisé que dans les charges en 2021, la SAS Segef n'avait pas produit de pièces tendant à prouver qu'elle avait exposé des dépenses au titre de la climatisation-chauffage alors qu'en réalité, elle a été déboutée de sa demande de ne pas régler les charges de 2019 à 2022 alors que la SCPI Notapierre lui réclame des charges pour 2021 et 2022 en cause d'appel comprenant des frais climatisation-chauffage. Il conviendra d'analyser le détail des charges dans l'analyse de la demande en paiement de charges pour 2021 et 2022 en cause d'appel ci-après.

Sur le dépôt de garantie dont il est demandé restitution, cette demande n'est pas contestée par la SCPI Notapierre sauf sur son montant (19.004,65 euros au lieu de 19.232,92 euros demandé), après la sortie des lieux de la SAS Segef en juin 2022, même si elle a précisé que cette somme de 19.004,65 euros est encore entre ses mains en 2026. Le tribunal ne l'a pas évoqué.

Il sera donc fait droit à la demande de la SAS Segef de ce chef en rappelant que dans le contrat de bail du 2 novembre 2016, il est mentionné un dépôt de garantie de 18.021,60 euros.

S'agissant des factures n° 20000675 de 393,14 euros ttc et facture n° 200000673 de 1.860 euros ttc dont il est demandé déduction sur les loyers, la SCPI Notapierre ne s'oppose pas à cette demande de la SAS Segef, le jugement sera donc confirmé de ce chef.

- sur la réduction de la clause pénale :

La SAS Segef demande de réduire la clause pénale à 1 euro en se fondant sur la mauvaise foi de la SCPI Notapierre qui a refusé de négocier les loyers et sur son caractère excessif dans son montant correspondant environ à l'équivalent de 6 mois de loyers dus alors que selon elle, la SCPI Notapierre n'a subi aucun préjudice et n'en allègue aucun. De surcroît, elle fait valoir que la base de calcul est erronée puisque la clause prévoit que l'indemnité est fixée à 20 % des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée, soit en l'espèce selon le commandement de payer 37.859,85 euros, et non sur le total de l'arriéré locatif comme l'a retenu le tribunal ce qui conduirait à une clause pénale de 7.571,97 euros et non de 55.015,79 euros comme l'a retenu à tort le tribunal.

La SCPI Notapierre demande la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la SAS Segef de sa demande de nullité et de réduction de la clause pénale et elle réclame, en application de la clause visant à réparer les dommages résultant du retard dans les paiements, la somme de 32.873,23 euros au titre de la clause pénale (cf page 15 de ses conclusions).

Après examen de la clause litigieuse, la cour constate qu'en appel, la SAS Segef ne demande plus l'annulation de la clause mais uniquement sa réduction à 1 euro, et subsidiairement, son application aux seules sommes demandées alors que le bailleur ne réclamait que la somme de 32.873,23 euros tout en sollicitant la confirmation du jugement qui l'a fixée à 55.015,79 euros.

La clause pénale stipulée à l'article 12.05 des conditions générales du bail, intitulé « frais », prévoit en son alinéa 2 « en outre, le preneur devra payer une indemnité fixée forfaitairement à 20 % des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée, ladite indemnité étant destinée à couvrir le bailleur des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements ».

Il n'est pas contesté qu'il s'agit d'une clause pénale par son caractère de montant indemnisable et de montant fixé forfaitairement dans le bail.

Le tribunal a considéré que cette clause n'était pas manifestement excessive sans autre démonstration de la SAS Segef et devait s'appliquer sur la totalité de l'arriéré locatif.

En revanche, le tribunal ne répond pas précisément sur le caractère excessif du montant de la clause pour couvrir des retards de paiement à concurrence de 20 % des sommes dues.

Si comme l'a retenu à bon droit le tribunal, l'appréciation du caractère illicite de cette clause, et encore moins de son caractère manifestement excessif, ne peut découler de la mauvaise foi alléguée du bailleur, la SAS Segef n'explique pas davantage en quoi elle devrait être réduite à un euro alors qu'elle-même n'a pas réglé tous ses loyers dès juin 2020, obligation essentielle du preneur, occasionnant ainsi un préjudice certain à son bailleur qui n'a plus perçu l'essentiel de ses revenus provenant de son bien immobilier, et ce d'autant plus que le bailleur est une société de placement immobilier composée d'investisseurs financiers.

La cour déduit de l'ensemble de ces éléments que la clause pénale est manifestement excessive et devait être réduite à 10 % des sommes dues pour réparer le seul retard des paiements.

Les sommes dues qui fondent la base de la clause pénale s'entendent de tout l'arriéré locatif tel qu'il a été demandé en première instance et confirmé en appel soit 275.078,95 euros et non pas du seul commandement de payer adressé après le premier loyer de retard comme première poursuite, mais aussi et plus précisément de ce qui est dû.

Comme le tribunal et la cour ont réduit le montant de l'arriéré locatif en retenant une indemnisation sur les loyers et charges, il convient de limiter la base de la clause pénale avant d'appliquer les 10 % de la clause pénale.

La clause pénale de 10 % sera donc appliquée sur la somme de 182.210,54 euros (=275 078,956- 92.968,41) ; c'est-à-dire l'arriéré locatif au 30 juin 2022 sans les sommes à déduire 92.968,41 euros ( =38 303,11 + 52.312,16 + 393,14 + 1860) .

La SCPI Notapierre n'a pas demandé en appel d'appliquer la clause pénale à une quelconque autre somme supplémentaire que celle retenue par le tribunal et notamment pas aux charges 2021 et 2022 dont elle ne demande paiement qu'en appel.

La clause pénale due est donc de 18.221,05 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef.

- sur la demande de la SCPI Notapierre de condamnation de la SAS Segef pour régularisation de charges pour 2021 et 2022

La SAS Segef soulève l'irrecevabilité de ces demandes comme étant des demandes nouvelles au sens de l'article 564 du cpc alors que les factures produites sont datées de novembre 2023 et pouvaient être présentées avant l'audience de première instance du 27 mars 2024.

Comme le relève à bon droit la SCPI Notapierre, s'agissant de charges locatives jusqu'au départ effectif des locaux par le preneur, les demandes formées sont accessoires et complémentaires des demandes formées en première instance qui portaient sur l'arriéré locatif de la SAS Segef, loyers et charges dus.

En effet, il résulte de l'article 565 du cpc que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent et l'article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

S'agissant des charges pour 2021 et 2022 avant le départ du preneur, les demandes sont le complément nécessaire des demandes de première instance et il importe peu que les pièces justificatives produites soient antérieures à l'audience de première instance. Il s'agit de l'actualisation de sa créance par la SCPI Notapierre. Rien ne s'oppose à ce que la demande soit formée en cause d'appel.

Il convient d'écarter la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Segef.

Sur la demande de paiement de charge 2021 et 2022, la SCPI Notapierre produit deux pièces pour justifier de ses demandes (factures de régularisation annuelle pièces 26 et 27) qui sont les redditions de charges 2021 et 2022 et les pièces 29 à 32 pour justifier des dépenses générales et individuelles.

La SAS Segef reproche à la SCPI Notapierre d'avoir produit ces relevés de charges trop tardivement en novembre 2023, alors que selon le bail, ils devaient être adressées au preneur respectivement avant le 30 septembre 2022 et le 30 septembre 2023. Elle considère que ces dépenses ne sont pas justifiées puisqu' aucune facture n'est produite pour établir le bien fondé des inscriptions de charges alors que la question est en débat dans l'instance. La SAS Segef demande de débouter la SCPI Notapierre de ses demandes et de lui restituer les provisions de charges versées soit 38 452,02 euros et de lui allouer 10.000 euros de dommages intérêts pour régularisations tardives.

Il a été jugé que le bailleur qui n'a pas communiqué, dans le délai fixé par l'article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n'est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles.

(cf 3e Civ., 29 janvier 2026, pourvoi n° 24-16.270).

Force est de constater que la SCPI Notapierre ne produit pas en cause d'appel le justificatif des charges dont elle a adressé tardivement pour 2021 et 2022 le récapitulatif des charges et dont elle ne justifie pas devant la cour par la production des factures correspondantes alors que le litige porte sur ces justificatifs et en rappelant qu'en 2021, les factures de chauffage climatisation n'étaient pas dues.

Dans les relevés de charges 2021 et 2022 produits (pièces 29 et 30) sont répertoriées des dépenses espaces verts, des charges générales, eau, électricité entretien général, surveillance et téléphonie, entretien ascenseur et entretien chauffage ; aucun facture correspondante n'est produite ni les avis de taxes foncières.

La SCPI Notapierre sera déboutée de ses demandes supplémentaires formées en cause d'appel concernant le paiement des charges pour 2021 et 2022.

Il sera fait droit à la demande de restitution des charges avancées en 2021 et 2022 par la SAS Segef selon les factures produites par la SCPI Notapierre soit 25 634,68 euros en 2021 (pièce 26) et 12817,34 euros en 2022 (pièce 27).

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages-intérêts de la SAS Segef qui ne justifie d'aucun préjudice précis et alors qu'en définitive, les provisions de charge 2021 et 2022 lui sont restituées.

- sur la demande de compensation des créances réciproques :

Il est fait droit aux demandes de compensation des créances réciproques en application de l'article 1347 du code civil. Le jugement sera confirmé de ce chef

-sur les demandes accessoires :

La SAS Segef qui, en définitive, succombe pour l'essentiel, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

À l'issue du litige et en considération de la situation respective des parties, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Segef à verser à SCPI Notapierre la somme de 4000 euros en première instance en application de l'article 700 du cpc.

En revanche, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

-Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il a :

- débouté la SAS Segef de sa demande visant à voir prononcer que les régularisations de charges des années 2021 et 2022 ne sont pas dues et qu'elles soient déduites des sommes réclamées par la Sci Notapierre,

- condamné la SAS Segef à payer une indemnité de 55 015,79 € à la société Notapierre au titre de la clause pénale,

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés, dans la limite de l'effet dévolutif de l'appel et y ajoutant,

- Ordonne la limitation de la clause pénale de l'article 12.05 des conditions générales du contrat à 10 % des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée

- Condamne la SAS Segef à payer une indemnité de 18.221,05 euros à la société Notapierre au titre de la clause pénale

- Dit les demandes de paiement des charges en 2021 et 2022 recevables

- Déboute la SCPI Notapierre de ses demandes de paiement des charges correspondant aux années 2021 et 2022

- Ordonne la restitution des sommes versées par la SAS Segef à la SCPI Notapierre au titre des charges 2021 et 2022 soit les sommes suivantes : 25 634,68 euros en 2021 et 12817,34 euros en 2022

-Déboute la SAS Segef de sa demande d'indemnisation pour régularisation tardive des charges

- Dit que le dépôt de garantie devra être déduit des sommes dues par la SAS Segef à la SCPI Notapierre

- Confirme le jugement pour le surplus

- Condamne la SAS Segef aux dépens d'appel

- Déboute les parties de leur demande formées en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE.