COUR D'APPEL · Ch civ.1-4 expropriation — 20 octobre 2026

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 OCTOBRE 2026

N° RG 25/01442 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XBZA

AFFAIRE :

[C] [M] [A]

et autre

C/

COMMUNE DE [Localité 1]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Janvier 2025 par le juge de l'expropriation de [Localité 2]

RG n° : 24/100

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Stéphanie ARENA,

Me Stéphanie GAUTIER,

Mme [P] [S] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [C] [M] [A]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Camille MIALOT et Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT Avocats, Plaidants, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E403

Madame [B] [T] épouse [A]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Camille MIALOT et Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT Avocats, Plaidants, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E403

APPELANTS

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COMMUNE DE [Localité 1] représentée par son Maire en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et Me Stéphane DESFORGES de la LE SOURD DESFORGRES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [P] [S], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions des articles R311-27 et R 311-29 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'affaire a été débattue le 22 Septembre 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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M. et Mme [A] souhaitant vendre un bien d'une surface de 89,63 m², sis [Adresse 3] à [Localité 5] (95), sur la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1], une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la mairie le 15 mars 2024 et reçue le 27 mars 2024, visant un prix de 148 000 euros outre une commission d'agence immobilière de 13 000 euros. La commune de [Localité 5], faisant usage de son droit de préemption, a le 31 mai 2024 offert de fixer le prix à la somme de 50 000 euros, ce que M. et Mme [A] ont refusé.

Saisi par la commune de [Localité 5] selon requête datée du 16 juillet 2024, le juge de l'expropriation de [Localité 2] a par jugement en date du 24 janvier 2025 :

- rejeté les exceptions soulevées en défense ;

- fixé le prix de vente du bien de M. et Mme [A] à 50 000 euros (sur la base de 530,09 euros/m², soit 2 330,09 euros moins 1 800 euros) ;

- condamné la commune de [Localité 5] à payer à M. et Mme [A] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Par déclaration en date du 26 février 2025, M. et Mme [A] ont relevé appel de ce jugement.

En leur mémoire parvenu au greffe le 26 mai 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 18 juin 2025 dont le commissaire du gouvernement et la commune de [Localité 5] ont accusé réception respectivement les 30 juin 2025 et 20 juin 2025, M. et Mme [A] exposent :

- que le jugement dont appel a retenu à tort les 4 termes de comparaison proposés par la partie adverse ; qu'en effet il s'agissait de pavillons d'habitation et non pas d'immeubles de rapport ;

- que s'agissant des références proposées par le commissaire du gouvernement, ils retiennent les deux premières, sises à [Localité 5] ;

- qu'à hauteur d'appel, ils produisent 2 termes de comparaison qui sont des immeubles de rapport sis à proximité, en état dégradé, si bien que soustraire le coût des travaux de remise en état reviendrait à le décompter deux fois ; que de plus, ces deux biens sont occupés ce qui en amoindrit la valeur ;

- qu'en outre, la dégradation du bien litigieux est le fait de la commune de [Localité 5] ;

- qu'il faut donc retenir un taux de 1 709,73 euros/m², ce qui donne une valeur de 148 000 euros à laquelle s'ajoute la commission de 13 000 euros à la charge du vendeur.

M. et Mme [A] demandent en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix du bien à 50 000 euros, de le fixer à 148 000 euros, et de condamner la commune de [Localité 5] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 27 juin 2025 qui a été notifié par une lettre recommandée du 2 juillet 2025, la commune de [Localité 5] réplique :

- que le bien en question présente un péril grave et imminent pour la sécurité de ses occupants ; qu'il existe en effet des risques d'effondrement et de chutes ;

- que le commissaire du gouvernement avait, en première instance, valorisé cet immeuble à 40 400 euros ;

- que les termes de comparaison dont se prévalent les appelants ne sont pas adéquats.

La commune de [Localité 5] demande en conséquence à la Cour de confirmer le jugement.

Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire.

MOTIFS

En vertu de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.

En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l'article L 213-8.

Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.

L'article L 213-4 alinéa 1er du code de l'urbanisme prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.

Et l'article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l'absence d'un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d'aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 24 janvier 2025.

La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 1er juillet 2022, date à laquelle la commune de [Localité 5] a approuvé le plan local d'urbanisme. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'intimée compte faire du bien.

L'immeuble préempté est un immeuble de rapport, situé dans le centre ville de [Localité 5]. Sa surface habitable est de 89,63 m², répartie en rez-de-chaussée et deux étages, avec une petite cour à l'arrière du bâtiment, actuellement encombrée de gravats. Le bien, très dégradé, est composé de 3 appartements ; il est libre d'occupation.

La méthode d'évaluation par comparaison, si elle n'est pas obligatoire, est la plus communément utilisée.

M. et Mme [A] se fondent sur deux termes de comparaison qui avaient été versés aux débats par le commissaire du gouvernement en première instance, et que le premier juge a retenus, à savoir :

- le bien sis [Adresse 4] à [Localité 5], vendu le 15 janvier 2024 pour la somme de 2 086,96 euros/m² ;

- le bien sis [Adresse 5] à [Localité 5], vendu le 19 octobre 2023 pour la somme de 2 184,87 euros/m².

L'un de ces immeubles a son entrée murée alors que l'autre a été incendié. Si les appelants font valoir qu'eu égard à leur état il n'y avait pas lieu, comme a pu le faire le premier juge, de retirer une somme fixée à 1 800 euros/m² au titre du coût des travaux, il n'est pas produit de justificatifs précis sur l'état réel des deux biens susvisés. La Cour relève toutefois que s'agissant de celui sis [Adresse 4], seule la dépendance du rez-de-chaussée avait été sinistrée et non reconstruite. Il était donc en bien meilleur état que l'immeuble des appelants, lequel nécessite des travaux structurels lourds (désamiantage, déplombage, réfection totale de la plomberie, de l'électricité et de la charpente, de la toiture qui a connu des infiltrations importantes, travaux d'isolation intérieure et extérieure, changement du système de chauffage, rénovation de la façade...). Il sera rappelé en outre que les dommages affectant ce bien ont été évalués par l'expert de la compagnie d'assurance à 211 034,60 euros. La mairie a dû lancer une procédure de péril imminent et a obtenu du tribunal administratif une expertise, qui conclut à un péril grave et imminent pour la sécurité de ses occupants eu égard à des risques d'effondrement et de chutes. L'arrêté de péril n'a pas été levé.

Lors du transport sur les lieux, le juge de l'expropriation a constaté que le plafond était supporté par deux étais, que des fenêtres étaient murées, et que d'une manière générale le bâtiment était en très mauvais état.

En outre le juge de l'expropriation a à bon droit pris en compte 4 autres termes de comparaison constitués de biens qui n'étaient pas exactement semblables à celui de M. et Mme [A], mais qui offraient l'avantage d'être situés à [Localité 5], à proximité, et qui conservaient donc une représentativité.

Par ailleurs, c'est en vain que les appelants font valoir que si leur bien est en mauvais état, c'est du fait de la commune de [Localité 5]. En effet dans le cadre d'une procédure de fixation du prix d'un bien préempté le juge de l'expropriation n'a pas à statuer sur les responsabilités mais doit seulement fixer la valeur vénale de ce bien.

Dans ces conditions, c'est à juste titre que le juge de l'expropriation a statué comme il l'a fait, en retenant une valeur unitaire de 2 330,09 euros/m², mais en en déduisant celle de 1 800 euros/m² au titre des travaux, se fondant sur les écritures du commissaire du gouvernement qui avaient relevé que le coût d'une rénovation lourde était de 1 100 à 2 000 euros/m².

Le prix de vente du bien a été correctement fixé à 50 000 à euros. Le jugement est confirmé.

M. et Mme [A], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

- CONFIRME le jugement en date du 24 janvier 2025 ;

- CONDAMNE M. [C] [M] [A] et Mme [B] [T] épouse [A] aux dépens d'appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT