TRIBUNAL JUDICIAIRE · 2ème Chambre civile — 22 octobre 2026

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE N° 2026/605

JUGEMENT : S.C.I. LOUGALIMMO c/ [Y] [VK], [R] [VK], S.C.P. [C]-NEBLE-GIRAUD, S.C.P. FROUMESSOL-[HL]

Du 22 Octobre 2026
2ème Chambre civile
N° RG 24/02809 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P37N

Grosse délivrée à
Me Frédéric DE BAETS - 132
Me BENAMOU - 112
Me BERLINER - 103

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt deux Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’est tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats, conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue le 16 Juin 2026 en audience publique, devant :
Président : Madame MORA
Greffier : Madame ISETTA, présent uniquement aux débats.

Le Juge rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :
Président : Madame Mélanie MORA
Assesseur : Madame Karine LACOMBE
Assesseur : Madame Françoise BENZAQUEN

DÉBATS

A l’audience du 16 Juin 2026, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 22 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Octobre 2026, signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE

S.C.I. LOUGALIMMO, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Olivier isaac BENAMOU de l’AARPI FIELDS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Madame [Y] [VK]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Frédéric DE BAETS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [R] [VK]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Frédéric DE BAETS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.P. [C]-NEBLE-GIRAUD, étude notariale, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.P. FROUMESSOL-[HL], étude notoriale, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu les exploits d'huissier en date des 8 mars 2021 au terme desquels la SCI LOUGALIMMO a fait assigner madame [O] [M], madame [Y] [VK], monsieur [R] [VK], l'étude notariale SCP [C] NEBLE GIRAUD, la SCP FROUMESSOL-[HL] devant le tribunal de céans ;
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 21/963.

Le 6 novembre 2023 a été constatée l'interruption d'instance suite au décès de madame [O] [M] veuve [VK].

Par conclusions aux fins de réenrôlement (RPVA 10 juin 2024) la SCI LOUGALIMMO sollicite, au visa des articles 1103, 104, 1137, 1604, 1641 suivants du Code Civil, subsidiairement les articles 1240 et suivants du Code Civil de :
- la voir recevoir en ses conclusions, l'en voir dire bien fondée et, en conséquence :
- voir juger que Monsieur [R] [VK], Madame [Y] [VK] doivent la garantie des vices cachés de la chose vendue au regard des dispositions des articles 1641 et suivants,
- voir juger que Monsieur [R] [VK], Madame [Y] [VK] ont commis un dol à son préjudice,
- voir juger que Monsieur [R] [VK], Madame [Y] [VK] n'ont pas délivré la chose vendue conforme aux prescriptions contractuelles figurant à l'acte notarié à son préjudice,
- voir juger que la SCP [C] NEBLE-GIRAUD et la SCP FROUMESOL-[HL] ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité professionnelle,
En conséquence,
- voir condamner in solidum Monsieur [R] [VK], Madame [Y] [VK] ainsi que la SCP [C]- NEBLE- GIRAUD et la SCP FROUMESSOL-[HL] à lui verser à la SCI LOUGALIMMO la somme de 137.457 € en raison de la diminution manifeste de la valeur de son bien,
- voir condamner in solidum Monsieur [R] [VK], Madame [Y] [VK] ainsi que le SCP [C]-NEBLE-GIRAUD et la SCP FROUMESSOL-[HL] à verser à la SCI LOUGALIMMO la somme de 15.000 € en raison du préjudice subi au regard des dispositions des articles 1103, 104 et 1240 du Code civil,
- voir condamner in solidum tout succombant à lui verser la somme de 5.000 € au titre des frais
irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- voir condamner tout succombant aux entiers dépens ;

La procédure a été réinscrite au rôle sous le numéro de RG 24/2809.

Vu le jugement en date du 17 octobre 2025 du tribunal judiciaire de Nice qui a :
- ordonné la réouverture des débats,
- enjoint à la SCI LOUGALIMMO de produire les actes antérieurs concernant les biens acquis mentionnés en page 4, 5 et 7 de l'acte notarié du 11 mars 2019 à savoir l'acte notarié d'acquisition du 11 octobre 1976, l'acte notarié d'acquisition du 23 janvier 1980, l'attestation de propriété du 19 mai 2004 et l'attestation de propriété du 28 décembre 2010,
- enjoint à la SCI LOUGALIMMO de produire les éléments afférents à la composition et à la recomposition des lots du lotissement [U] des 3 février 1976 et 22 mars 1979 visés en page 13 de l'acte notarié du 11 mars 2019,
- enjoint à la SCI LOUGALIMMO de produire un constat d'huissier ou toute autre pièce permettant de visualiser précisément les lieux visités avant l'acquisition, leur superficie et de localiser sur le cadastre la maison visée dans l'acte notarié du 11 mars 2019,
- enjoint à Monsieur [R] [VK] et Madame [Y] [VK] de produire l'entier dossier réalisé par l'agence ORPI Rubens et Partners relatif à l'estimation du bien,
- invité Monsieur [R] [VK] et Madame [Y] [VK] à se prononcer sur la difficulté résultant de leur demande au bénéfice de madame [O] [M] veuve [VK], décédée, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile réservé l'ensemble des demandes;

Vu les dernières conclusions (RPVA 5 décembre 2024) au terme desquelles monsieur [R] [VK] et madame [Y] [VK] sollicitent au visa des articles 1103, 104, 1240 et 1641 du Code civil, de l’article 700 du Code de procédure civile, de voir débouter la SCI LOUGALIMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions, de voir condamner la SCI LOUGALIMMO au paiement d’une somme de 8.000 € à [R] [VK], [O] [M] veuve [VK] et [Y] [VK], de voir condamner la SCI LOUGALIMMO aux entiers dépens;

Vu les dernières conclusions (RPVA 27 février 2026) au terme desquelles la SCP FROUMESSOL [HL] LARERE et la SCP JEAN-CLAUDE NEBLE & VIRGINIE GIRAUD sollicitent au visa de l’article 1240 du code civil de voir :
-juger que Me [C] et [HL] n’ont commis aucun manquement fautif ayant causé le préjudice invoqué par la SCI LOUGALIMMO ;
-juger que la SCI LOUGALIMMO ne justifie d’aucun préjudice indemnisable actuel et certain causé par un manquement de Me [C] et [HL] ;
-débouter la SCI LOUGALIMMO de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions telles que dirigées à leur encontre,
-condamner la SCI LOUGALIMMO à leur payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
-écarter l’exécution provisoire de la décision en cas de condamnation ;

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026 avec effet différé au 15 mai 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI LOUGALIMMO expose avoir acquis des consorts [VK] par acte notarié du 11 mars 2019 une propriété bâtie comprenant une maison à usage d’habitation et un terrain en nature de jardin située [Adresse 1], cadastrée sous les numéros de section B [Cadastre 1] et B numéro [Cadastre 2].

Elle recherche la responsabilité de madame [Y] [VK] et de monsieur [R] [VK] sur le fondement des vices cachés, faisant valoir qu'elle n'a pas eu connaissance de l'existence du vice, à savoir l’illégalité de l’édification de la maison, au moment de la vente, qu’elle ne l'a découvert qu'au moment de la réponse de la préfecture suite au dépôt d'une déclaration préalable de travaux à la mairie de [Localité 2] le 10 septembre 2019, que la maison n'a pas d'existence légale ce qui rend la chose vendue impropre à son usage, qu'elle ne l'aurait pas achetée ou à moindre prix, si elle l'avait su, qu'elle n'aurait acheté que le terrain, que le vice est antérieur à la vente en l'absence de permis de construire.
Elle soutient que les vendeurs ne pouvaient ignorer l'existence des vices, qu'ils ne l'en ont pas informée.

Elle fait valoir que Monsieur [X] [VK] et Madame [I] [B], sa compagne, ont habité cette maison en résidence secondaire jusqu'au décès de Monsieur [X] [VK] le 5 juillet 2010 ; qu'à l'époque, l'alimentation en électricité et en eau de la maison étaient raccordés sur la maison du terrain [Cadastre 3] qui appartenait à Monsieur et Mme [K] [WB] [VK].

Elle fait plaider que le permis de 1977 présenté par les vendeurs lors de la vente du bien n'était
qu'un projet, une " ESQUISSE-PERMIS DE CONSTRUIRE-PLAN D'EXÉCUTION ", que le vendeur avait conscience de l'irrégularité au moment de la vente.

Elle fait valoir que le permis de construire et le cahier des charges PC 0601J1175 accordé à Monsieur [K] [VK] le 22décembre 1977 reprend la démolition de la maison qui lui a été vendue : " ABRI A DÉMOLIR ", que c'est l'abri à démolir qui a été vendu, que le projet de PERMIS DE CONSTRUIRE n'est délivré que pour la parcelle [Cadastre 2].

Elle soutient devoir détruire la maison, déposer un permis de construire, entreprendre des travaux importants pour reconstruire une maison, du seul fait qu'elle n'a acheté qu'un terrain, sans maison.

Elle précise qu'à l'origine, était prévue la rénovation de la maison existante dont la superficie avoisinait les 50 m², avec une extension de la maison existante de 40 m², pour un montant de 67.409 € ; que sa déclaration préalable de travaux a été refusée par l'urbanisme au regard de la construction existante " illégale " ; qu'elle a dû déposer un permis de bâtir, que le coût de la reconstruction est estimé à 202.206 € soit,une différence de 135.457 €.

Elle précise avoir en juillet 2019 fait installer, en l'absence d'eau et d'électricité sur le terrain, une station d'épuration des eaux usées, pour un coût de 12.500 €, chantier arrêté sur ordre de la Mairie, un permis de construire étant exigé.

Elle expose avoir dû louer une habitation le temps de la régularisation de la vente, qui, à ce jour, n'est pas acquise.

A titre subsidiaire, elle recherche la responsabilité des vendeurs pour dol ou à défaut pour défaut d'information, au motif qu'ils ont sciemment retenu les informations afférentes aux vices affectant le bien en ne les portant pas à sa connaissance.

Elle fait valoir que les consorts [VK] n'ont pas indiqué que la police municipale avait établi le 10 décembre 2008 l'état d'insalubrité de l'habitation, qu'ils savaient au mieux que cette construction était en très mauvais état et que cela lui a été caché.

Elle soutient que le permis de construire de 1977 et la déclaration d'achèvement de travaux de 1981 concerne la parcelle [Cadastre 2] ; que pour la parcelle [Cadastre 1], le vendeur savait qu'une simple " esquisse " de demande de permis avait été déposée.

Elle fait valoir que le vendeur a une obligation de délivrance conforme, que tel n'a pas été le cas car il existe une différence criante entre " entièrement à rénover " figurant à l'acte notarié et détruire et tout reconstruire.
Elle fait plaider que la preuve de cette non-conformité au contrat est manifeste car la maison vendue est une construction illégale, construite en violation des règles d'urbanisme.

Elle soutient que la SCP [C]-NEBLE-GIRAUD, a commis des carences et négligences dans la vérification des informations mensongères transmises par le vendeur, dans le cadre de la rédaction de son acte et manqué à son devoir de conseil, que Maître [HL] de l'ÉTUDE FROUMESSOL et ASSOCIES ayant participé à la vente en tant que conseil du vendeur, n'a pas remarqué les incongruités de l'acte établi par son confrère et a manqué, par négligence, à son devoir de conseil.

Elle fait valoir que le notaire n'a pas pris soin de vérifier l'existence légale de la maison édifiée sur le terrain en l'état d'une contradiction dans l'acte, ou la réalité de la contenance du bien vendu eu égard aux anomalies évidentes pour un professionnel de l'immobilier, qu'il n'a pas vérifié les documents reçus du service de l'urbanisme.

Elle fait valoir avoir eu plusieurs échanges par mails avec les services de la Mairie, ainsi qu'avec les notaires en charge de la vente, que le défaut d'information et l'inefficacité de l'acte constituent la faute du notaire.

Elle soutient que les notaires auraient dû solliciter des services de l'urbanisme, le permis de bâtir pour les parcelles vendues section B [Cadastre 1] et section B [Cadastre 2].

Elle précise avoir, en réponse au courrier de refus de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer des Alpes Maritimes en date du 28.10.2019 fait un recours gracieux auprès de la Mairie de [Localité 2] sans réponse favorable, qu'un arrêté du 15.07.2021 lui a accordé le permis de construire, que l'arrêté du 16.12.2021 le lui a retiré, qu'une procédure devant le tribunal administratif de NICE est actuellement pendante.

En réponse, Monsieur [R] [VK] et Madame [Y] [VK] font valoir que l'acte de vente du 11 mars 2019 exclut sans ambiguïté la garantie des vices cachés à laquelle est tenu le vendeur, qu'ils n'ont pas la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, que la SCI LOUGALIMMO n'apporte pas la preuve que les vices cachés étaient connus par eux.

Ils rappellent être devenus propriétaires du bien objet de la vente dans le cadre d'une succession, qu'à leur connaissance, il existe sur le terrain une maison à usage d'habitation insalubre, que l'acte précise qu'elle doit faire l'objet d'une rénovation complète, qu'ils ignorent tout de la situation " urbanistique " de la maison édifiée sur le terrain, ce qui est confirmé par les éléments transmis par la municipalité.

Ils exposent qu'aucune preuve n'est rapportée de l'existence d'un dol, qu'à la demande de [O] [VK], depuis décédée, la Police municipale de [Localité 2] a établi le 10 décembre 2008 une attestation précisant l'état d'insalubrité de l'habitation, qu'avant l'acquisition, les associés représentants de la SCI LOUGALIMMO ont pu visiter le bien, que l'acte précise la rénovation complète à prévoir de la maison.

S'agissant du défaut de délivrance conforme, ils font valoir qu'il n'y a aucune discordance entre la description contractuelle de l'immeuble et l'objet de la vente.

Ils précisent que le prix de la vente correspond au prix d'un terrain seul à [Localité 2] selon le prix du marché, qu'il n'a pas été tenu compte lors de la vente de la construction édifiée eu égard à son piteux état.

Ils relèvent que la SCI LOUGALIMMO ne produit pas la réponse et les observations qu'elle a ou aurait pu adresser à la Préfecture pour s'opposer à une éventuelle autorisation tacite de travaux, que la SCI LOUGALIMMO était fondée à invoquer les dispositions de l'article L421-9 du Code de l'Urbanisme, opposer à la préfecture les déclarations des vendeurs contenues à l'acte authentique.

Ils font valoir que la somme de 70.000 € sollicitée n'est pas justifiée, ni le préjudice de jouissance.

Ils soutiennent qu'aucune disposition légale n'impose la solidarité des vendeurs avec les notaires.

Ils soutiennent qu'il résulte d'un courriel entre madame [ZH] [LR] et monsieur [R] [VK] que leur bonne foi est incontestable.

Ils font valoir que le retrait du permis de construire accordé initialement à la SCI LOUGALIMMO est consécutif au comportement de cette dernière, que la Commune a retenu une fraude, car lors du dépôt de sa demande de permis de construire, la SCI LOUGALIMMO a déclaré que sa parcelle avait une contenance de 728,86 m², alors qu'elle a une contenance de 563 m², telle que cela résulte du titre de propriété et de la déclaration préalable de travaux.

Ils précisent que le bien immobilier a fait l'objet d'une évaluation avant la vente le 28 juillet 2017, par l'agence ORPI, que la maison a été évaluée entre 150.000 € et 170.000 €, que la valeur du terrain a été estimé entre 170.000 € et 180.000 €, sous réserve de la présence d'un point d'eau normalisé à moins de 150 mètres et de l'obtention d'un permis de construire, que le bien a été vendu 120.000 €, que le préjudice invoqué n'existe pas.

La SCP FROUMESSOL [HL] LARERE et la SCP JEAN-CLAUDE NEBLE & VIRGINIE GIRAUD précisent suite à la réouverture des débats, verser les titres antérieurs sollicités par le tribunal.

Elles rappellent l’origine de propriété du bien litigieux.

Elles en déduisent que la famille [VK] a conservé la partie bâtie de la propriété, avec la maison édifiée en vertu du permis de construire numéro 06 01 J 1175, obtenu par Monsieur [K] [VK] le 22 décembre 1977, que Me [C] et Me [HL] ont reçu 11 mars 2019 l’acte de vente d’une partie de la propriété, soit les parcelles cadastrées B1463 et B1464 par les consorts [VK] au profit de la SCI LOUGALIMMO.

Elles font valoir que, pour que leur responsabilité puisse être retenue, il est nécessaire que la SCI LOUGALIMMO démontre un manquement fautif et subir un préjudice indemnisable en lien direct avec ce manquement en vertu de l’article 1240 du code civil.

Elles soutiennent avoir procédé à une vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte ; que Me [C] a interrogé, avant la vente, la Mairie de [Localité 2] par lettre du 20 décembre 2018 sur la situation urbanistique des deux parcelles section B n°[Cadastre 1] et B n°[Cadastre 2] ; que la Mairie a répondu par un courrier du 25 janvier 2019 qu’un permis de construire avait été accordé à Monsieur [VK] le 22 décembre 1977, que la déclaration d’achèvement des travaux était en date du 18 août 1981, qu’aucun certificat de conformité n’avait été trouvé dans le dossier archivé et que l’immeuble ne faisait l’objet à ce jour d’aucun contentieux.

Elles font valoir que le permis de construire accordé le 22 décembre 1977 a été accordé sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4] de 3.480m² pour la construction d’une maison individuelle à usage de résidence principale, que sur le plan joint au permis figure la construction qui a été autorisée, que la déclaration d’achèvement des travaux datée du 18 août 1981et signée du maitre d’œuvre était jointe, que ces éléments ont été remis à la SCI LOUGALIMMO et annexés à l’acte de vente.

Elles font plaider que les parcelles B [Cadastre 1] et B [Cadastre 2] proviennent de la division de la parcelle anciennement B [Cadastre 4], achetée par M. [VK] en octobre 1976 et sur laquelle portait le permis de construire de 1977, que ce permis a autorisé la construction de la seule maison d’habitation qui est visée dans tous les actes et titres antérieurs, que rien ne leur permettait de penser que ce n’était pas la maison vendue à la SCI LOUGALIMMO, quand bien même d’autres parcelles de terres ont été ajoutées, divisées ou revendues au fil du temps.

Elles relèvent que les époux [VK] ont longtemps habité cette maison, qu’elle a ensuite été louée, que des taxes foncières et des taxes sur logement vacant ont été réglées.

Elles font valoir qu’il est inexact de soutenir que la maison aurait été construite illégalement et qu’elle n’existait pas au plan de l’urbanisme, que ce n’est pas ce qu’indique la mairie dans son courrier.

Elles soutiennent qu’au regard des règles de prescription en vigueur, aucune sanction au regard du droit de l’urbanisme ne pouvait plus être encourue, que les travaux soient ou non conformes, que les notaires n’avaient aucune raison de douter de la véracité de la déclaration de la Mairie et de procéder à des vérifications complémentaires dont il n’est pas précisé en quoi elles auraient dû consister et qui au demeurant n’auraient pu leur en apprendre davantage, les informations données par la commune étant exactes.

Elles font plaider que la société LOUGALIMMO n’a jamais fait état auprès du notaire de sa volonté d’entreprendre des travaux d’agrandissement de la villa, pouvant amener le notaire à effectuer des investigations complémentaires sur la possibilité de tels travaux, l’usage étant alors de subordonner la vente à une condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel, qu’il était seulement question de rénover et rafraichir la maison, ce qui ne nécessite ni permis, ni d’autorisation de travaux.

Elles font valoir que la SCI LOUGALIMMO n’agit pas en nullité ou en résolution de la vente, ce qui démontre que, même informée du fait que l’immeuble ne serait pas conforme au permis de construire, cela ne l’aurait pas conduite à renoncer à son acquisition, qu’elle ne démontre pas que si elle avait été informée du vice qu’elle invoque, elle serait parvenue éventuellement à négocier avec le vendeur une baisse du prix de vente.

Elles soutiennent que la SCI LOUGALIMMO ne rapporte pas de lien de causalité entre le défaut d’information reproché au notaire et le préjudice subi, que les difficultés rencontrées par la SCI LOUGALIMMO semblent plus liées à leurs démêlés avec une voisine, Mme [YV], ainsi qu’il résulte de leurs échanges avec la Commune, qu’une irrégularité de la construction est toujours restée floue.

Elles se demandent comment, alors que la Commune a tacitement accordé la déclaration préalable de travaux du 10 septembre 2019, la Préfecture a pu prendre un arrêté de retrait, sans avoir fait opérer une visite de recollement, en considérant que la construction a été édifiée sans permis.

Elles relèvent que la SCI LOUGALIMMO fait valoir dans ses conclusions en réplique avoir déposé un recours grâcieux contre la décision du 28 octobre 2019 lui refusant l’autorisation de travaux n’ayant donné lieu à aucune réponse favorable, avoir décidé de ne pas faire valoir ses observations ni avoir exercé de recours contentieux, que c’est cette carence à contester cette décision, qui est une des causes du préjudice invoqué par la société SCI LOUGALIMMO soit, la nécessité de déposer un permis de construire.

Elles soutiennent que si le permis de construire, accordé par arrêté du 15 juillet 2021a été retiré par arrêté du 16 décembre 2021, c’est en lien avec la superficie déclarée et non avec une éventuelle irrégularité de la construction, la SCI LOUGALIMMO ayant acquis deux parcelles d’une superficie totale de 5a 63 ca, donc de 563 m² comme indiqué dans l’acte de vente et ayant déclaré une assiette foncière de 728,86 m².

Elles soutiennent n’encourir aucune responsabilité à ce titre n’ayant jamais été informées, ni consultées, sur un tel projet de construction, le vendeur n’ayant conféré aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions.

Concernant les préjudices invoqués, elles font plaider que la SCI LOUGALIMMO a fait l’acquisition d’une villa à [Localité 2] qu’elle a payée 120 000 €, qu’elle ne risque aucune sanction pénale, ni une action en démolition qui serait fondée sur l’article L.480-14 du code de l’urbanisme, ni une action des tiers largement prescrites, qu’il n’est pas démontré que la valeur actuelle du terrain serait inférieure au prix qu’elle a payé, ce prix ayant été fondé sur la valeur du terrain lui-même et non sur celle de la maison qui est vétuste et à rénover , qu’il n’est pas démontré une diminution de valeur de 137.457 €, ce qui signifierait que le terrain valait moins que zéro, alors qu’il est situé en zone constructible.

Elles font valoir que coût de la rénovation ne saurait constituer un préjudice indemnisable, les travaux majorant la valeur de la villa profitant à la demanderesse et la maison ayant été vendue comme un bâti vétuste à rénover ; qu’elles ne sont pas responsables du préjudice de jouissance invoqué.

Sur la procédure

Selon l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, dans leurs dernières conclusions, monsieur [R] [VK] et madame [Y] [VK] forment des demandes au bénéfice de madame [O] [M] veuve [VK].

Cette dernière étant décédée, ces demandes sont irrecevables.

Sur la responsabilité des consorts [VK]

Selon l’article 1103 les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l’article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Selon l’article 1137 du code civil le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Selon l’article 1604 du code civil la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.
Selon l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

La SCI LOUGALIMMO invoque un vice caché de la part des vendeurs en exposant qu’après avoir déposé une déclaration préalable à la mairie de [Localité 2], elle a été avisée par la Préfecture des Alpes Maritimes le 28 octobre 2019 que la construction érigée sur le terrain l’a été illégalement et qu’elle doit être régularisée par un permis de construire.

Elle soutient que les vendeurs avaient connaissance de ces vices et ne l’en ont pas informée, que le projet du permis de construire n’est délivré que pour la parcelle [Cadastre 2] de 40 ca, qu’en réalité c’est l’abri à démolir mentionné sur le permis de construire et le cahier des charges qui leur a été vendu.

En l’espèce, il y a lieu de reprendre l’origine de propriété du bien litigieux.

Par acte de Maître [FZ] en date du 11 octobre 1976, Madame [ZG] [YQ] épouse [U] a vendu à Monsieur [WB] [VK] et Madame [O] [M], son épouse, une parcelle de terre à [Localité 2] cadastrée section B [Cadastre 4] pour 35a 47ca, provenant de la subdivision de la parcelle anciennement cadastrée B [Cadastre 5] et [Cadastre 6], ladite parcelle formant le lot 2 du lotissement simplifié [U].
L’acte stipule que l’acquéreur a déclaré que le terrain était destiné à la construction d’un immeuble dont les ¾ au moins destiné à l’habitation à édifier dans les 4 ans sur la partie du terrain située dans la zone à 1.500m², que des servitudes réciproques de passage ont été constituées entre les parties, d’où il résulte que madame [U] était propriétaire des parcelles B [Cadastre 7] B [Cadastre 8] et B [Cadastre 9] formant le lot 3 du lotissement.

Une demande de permis de construire a été déposée sous la référence J 1175 en date du 28 octobre 1977 portant sur la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 4] d’une superficie de 3480 m², précisant qu’il s’agit du lot n°2 du Lotissement [U] en vue de la construction d’une maison individuelle pour une surface totale de plancher de 201,31 m².
Selon courrier de la mairie de [Localité 2] du 25 janvier 2019, un permis de construire 0601J 11875 (784) a été accordé à monsieur [VK], une déclaration d’achèvement des travaux a été faite le 18 août 1981 et il n’y a pas eu de certificat de conformité retrouvé. Le courrier stipule que ces informations concernent la parcelle cadastrée D [Cadastre 2].

Par acte de Maître [PX] du 23 janvier 1980 Madame [U] a vendu aux époux [VK] les parcelles B [Cadastre 9] et [Cadastre 11], formant une partie du lot 3 du lotissement, d’une superficie de 34a 64ca.
L’acte stipule que cette parcelle détachée du lot 3 pour être rattachée au lot 2, forme du fait de ce rattachement un nouveau lot , le lot 4 du lotissement, composé à partir de cet acte des parcelles suivantes : la parcelle B [Cadastre 4] appartenant déjà aux époux [VK] pour 35 a 47ca, la parcelle B [Cadastre 9] pour 9a 80ca et la parcelle B [Cadastre 11] pour 24a 64 ca, soit une superficie totale au cadastre de 70a 21ca.
Cet acte spécifie que la partie du lot 3 restant appartenir à Mme [U], constitué des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 12], constitue désormais le lot 5 du lotissement, que la modification des limites des lots 2 et 3, devenant les nouveaux lots 4 et 5 a été autorisée par arrêté préfectoral du 22 mars 1979.

Monsieur [WB] [VK] est décédé le 22 novembre 2003, laissant pour lui succéder sa veuve, Mme [M], et [X] [VK] et [Y] [VK].

L’attestation immobilière titrant les héritiers sur les biens immobiliers entrant en tout ou partie dans la succession a été reçue par acte de Me [YJ] du 19 mai 2004.
Dans cette attestation, le bien litigieux est désigné comme une propriété sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation et terrain attenant, cadastrée B [Cadastre 9], B [Cadastre 4] et B [Cadastre 11] pour 69 a 61 ca et formant le lot 4 du lotissement, qu’au titre de l’origine de propriété, il est rappelé l’acquisition des terrains par les deux actes notariés précités, et encore « les constructions, pour les avoir faites édifiées de leurs deniers communs (…) en vertu d’un permis de construire numéro 06 01 J 1175. »

Monsieur [X] [VK], l’un des héritiers, est décédé le 5 juillet 2010, laissant pour lui succéder son fils [R] [VK], dont il dépendait de sa succession les 3/16ème en nu propriété de la propriété de [Localité 2].

L’attestation immobilière à son profit concernant ce bien a été dressée par acte de Me [JW] en date du 28 décembre 2010 et indique que le bien, précédemment cadastré section B [Cadastre 9], [Cadastre 4] et [Cadastre 11] pour une contenance totale de 69a 61ca et formant le lot 4 du lotissement, a depuis fait l’objet d’une division cadastrale établie au terme d’un document d’arpentage n° 1031 N publié au 4ème Bureau des Hypothèques de [Localité 5] les 20 février et 16 mars 2006 volume 2006P n° 995 ; la propriété restante est décrite comme une propriété sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation à rénover entièrement et terrain attenant, désormais cadastrés section B [Cadastre 2], B [Cadastre 1], B [Cadastre 13] et B [Cadastre 9] pour un total de 37a 38ca.

Le 11 mars 2019 Maître [C] a reçu avec la participation de Maître [HL] aux intérêts du vendeur, la vente entre d'une part, madame [O] [M] veuve [VK], madame [Y] [VK], monsieur [R] [VK] et d'autre part, la SCI LOUGALIMMO d'une propriété sise [Adresse 1] à [Localité 2] comprenant :
- Une maison à usage d'habitation à rénover entièrement élevée d'un simple rez-de-chaussée et composée de : séjour, une chambre, cuisine, salle d'eau avec water-closet,
- Un terrain autour en nature de jardin.
Figurant au cadastre :
- section B numéro [Cadastre 1] lieudit [Adresse 1] pour une contenance de 5 ares et 23 centiares,
- section B numéro [Cadastre 2] lieudit versant de [Localité 9] pour une contenance de 40 centiares, moyennant un prix de 120 000 €.

Sont rappelés dans l’acte, les précédentes acquisitions.

Il comporte une clause élusive des vices apparents et des vices cachés.

L’acte rappelle également les dispositions relatives au lotissement.

Il mentionne le courrier de la mairie de [Localité 2] du 25 janvier 2019, selon lequel la maison d’habitation a été édifiée en vertu d’un permis de construire numéro PC 0601J1175 (784) accordé à monsieur [VK] le 22 décembre 1977, que la déclaration d’achèvement des travaux a été faite le 18 août 1981 et qu’il n’a pas été retrouvé de certificat de conformité, que l’immeuble ne fait l’objet d’aucun contentieux en matière d’urbanisme.

Il se déduit de ces éléments d’une part que sur l’ensemble des actes relatant l’origine de propriété du bien, le seul bâtiment édifié sur la propriété des consorts [VK] est la construction édifiée en vertu du permis de construire numéro 06 01 J 1175, obtenu par Monsieur [K] [VK] le 22 décembre 1977 et d’autre part, que la mairie de [Localité 2] spécifie que ce bien se situe sur la parcelle cadastrée B [Cadastre 2] mais à la date du permis de construire, la parcelle sur laquelle devait être édifiée la construction était la parcelle cadastrée B [Cadastre 4].

Les parcelles B [Cadastre 2], B [Cadastre 1] visées à l’acte litigieux, ne le sont pas dans l’attestation notariée du 19 mai 2004, mais dans celle du 28 décembre 2010, ce qui signifie que cette nouvelle numérotation des parcelles est intervenue bien postérieurement à la date d’achèvement des travaux de la maison, intervenue en 1981.

Le plan cadastral versé aux débats ne mentionne aucune construction sur la parcelle B [Cadastre 2] mais la SCI LOUGALIMMO ne produit aucune pièce, aucun constat d’huissier, comme sollicités dans sa décision avant dire droit par le tribunal, permettant de se rendre compte de la localisation précise du bien. Elle a été avisée, tel que cela résulte de l’acte notarié, qu’il n’a pas été retrouvé de certificat de conformité au permis de construire.

L’attestation de conformité du 18 août 1981 signée par monsieur [VK] en qualité de « maître d’œuvre », qui suit la déclaration d’achèvement de travaux (pièces 9 du demandeur), ne peut suffire à attester de la réalité des travaux dès lors qu’avant 2007, il appartenait à l’autorité compétente, de procéder à un contrôle des travaux et de délivrer un certificat de conformité.

Par conséquent, la SCI LOUGALIMMO échoue à démontrer que le bien acquis ne serait pas celui concerné par le permis de construire.

De la même manière, elle échoue à démontrer la connaissance par les vendeurs d’une illégalité prétendue de la construction dès lors que sont mentionnés dans l’acte notarié, les références du permis de construire afférent à la construction, l’absence de certificat de conformité au permis de construire, se contentant de l’affirmer.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande sur le fondement des vices cachés.

La SCI LOUGALIMMO fonde également ses demandes sur le dol, faisant valoir ne pas avoir eu connaissance avant l’acquisition d’un courrier de la police municipale du 10 décembre 2018 adressé à madame [VK], produit aux débats par les consorts [VK], qui fait état de l’insalubrité de la maison.
Elle ne produit aucune pièce, aucun constat d’huissier permettant de se rendre compte de l’état du bien.

Le descriptif de l’agence ORPI du 28 juillet 2017 décrit une maison de 40 m² sans chauffage, construite dans les années 1970 comprenant une cuisine, une chambre, un séjour, un WC. L’avis de valeur du même jour mentionne un terrain constructible sans mention de l’habitation et l’évalue entre 170 000 et 180000 euros sous réserve de la présence d’un point d’eau normalisé à moins de 150 m² et de l’obtention d’un permis de construire.

Le bien a été acquis pour la somme de 120 000 euros et l’acte notarié mentionne expressément que le bien est à rénover entièrement.

Il n’est pas contesté que la SCI LOUGALIMO a pu visiter le bien avant de l’acquérir.

Par conséquent, le courrier du 10 décembre 2018 établi par la police municipale de [Localité 2], qui indique que la maison est insalubre à l’habitation, sans aucune autre précision, ne permet pas de prouver l’existence de manœuvres frauduleuses de la part des vendeurs en vue de dissimuler tout ou partie de l’état du bien à la SCI LOUGALIMMO.

La SCI LOUGALIMMO invoque également la non-conformité du bien vendu par rapport au contrat, faisant valoir que la maison vendue est une construction illégale.

En l’espèce, la SCI LOUGALIMMO a formé une déclaration préalable pour la création d’une extension, l’installation d’un système d’assainissement autonome et d’une clôture à la mairie de [Localité 2].
Le 10 octobre 2019 a été délivrée tacitement par la Commune de [Localité 2] une autorisation pour la réalisation du projet.
Le 28 octobre 2019, le préfet des Alpes Maritimes a considéré cette autorisation illégale, indiquant que la construction existante a été érigée illégalement et a indiqué que la situation du bâti devait être régularisée par le biais d’une demande de permis de construire.
Le 11 décembre 2019, la mairie de [Localité 2] a retiré l’autorisation tacite accordée préalablement, puis a le 15 juillet 2021 accordé un permis de construire à la SCI LOUGALIMMO, qu’elle a retiré le16 décembre 2021 en relevant que les parcelles foncières ont une contenance de 563m² et non de 728,86 m² comme déclaré dans le dossier. Un recours a été formé contre cette décision devant le tribunal administratif.

Cependant, la prétendue non-conformité du bien vendu ne peut se déduire de l’évocation de sa construction illégale, dès lors que les vendeurs ont eu connaissance de la délivrance d’un permis de construire, du fait que la mairie de [Localité 2] n’a pas retrouvé de certificat de conformité avec le permis de construire, que l’acte notarié mentionne que le bien est à rénover entièrement, qu’ il n’est nullement fait mention avant la vente de la volonté des acquéreurs de subordonner leur achat à l’obtention d’un permis de construire ni stipulé dans l’acte de vente la volonté des acquéreurs de procéder à d’autres travaux que ceux de rénovation.

Par conséquent, l’argumentation de la SCI LOUGALIMMO à ce titre sera rejetée.

La SCI LOUGALIMMO sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de monsieur et madame [VK].

Sur la responsabilité des notaires

Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI LOUGALIMMO recherche les responsabilités de la SCP [C]-NEBLE-GIRAUD et de la SCP FROUMESSOL-[HL] faisant valoir qu’elles n’ont pas vérifié l’existence légale de la maison édifiée sur le terrain litigieux en l’état d’une contradiction dans l’acte, ou de la réalité de la contenance du bien vendu eu égard aux anomalies évidentes pour un professionnel de l’immobilier, qu’elles n’ont pas vérifié les documents reçus du service de l’urbanisme, que les Notaires auraient dû solliciter des services de l’urbanisme le permis de bâtir pour les parcelles vendues section B [Cadastre 1] et section B [Cadastre 2].

En l’espèce, la SCI LOUGALIMMO, qui fonde son action sur une erreur des notaires relativement à l’emplacement de la construction litigieuse, ne produit aucun document précisant où elle se situe.

Il résulte de l’origine de propriété qu’il n’est mentionné sur les actes successifs qu’une seule construction qui fait référence au permis de construire déposé en 1977, que la commune de [Localité 2] reprend les références de ce permis dans son courrier.

Dès lors, il n’appartenait pas aux notaires de subodorer l’existence éventuelle d’une autre construction, à supposer réelle sur les parcelles vendues, étant rappelé qu’il n’est mentionné aucune superficie de la construction dans l’acte, qu’il n’a pas été retrouvé, comme mentionné dans l’acte notarié, de certificat de conformité au permis de construire.

Par conséquent, la SCI LOUGALIMMO sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à l’égard de la SCP [C]-NEBLE-GIRAUD et de la SCP FROUMESSOL-[HL].

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile il y a lieu de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [Y] [VK], de monsieur [R] [VK], de la SCP [C]-NEBLE-GIRAUD et de la SCP FROUMESSOL-[HL] les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCI LOUGALIMMO sera condamnée à payer à madame [Y] [VK] et monsieur [R] [VK] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LOUGALIMMO sera condamnée à payer à la SCP [C]-NEBLE-GIRAUD et la SCP FROUMESSOL-[HL] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LOUGALIMMO, qui succombe, sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LOUGALIMMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes formées au nom de madame [O] [M] née [VK], décédée,

DEBOUTE la SCI LOUGALIMMO de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de madame [Y] [VK] et de monsieur [R] [VK],

DEBOUTE la SCI LOUGALIMMO de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SCP [C]-NEBLE-GIRAUD et de la SCP FROUMESSOL-[HL], y compris celle au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE la SCI LOUGALIMMO à payer à madame [Y] [VK] et monsieur [R] [VK] la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LOUGALIMMO à payer à la SCP [C]-NEBLE-GIRAUD et la SCP FROUMESSOL-[HL] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LOUGALIMMO aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT