N° RG 25/11113 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OBTZ
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
11ème civ. S1
N° RG 25/11113 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OBTZ
Minute n°
☐ Copie exec. à :
Me Apolline SCHMITT
Monsieur [I] [M]
☐ Copie c.c à la Préfecture
Le
Le Greffier
Me Apolline SCHMITT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
23 OCTOBRE 2026
DEMANDERESSE :
Association ARSEA - GALA, Association Régionale Spécialisée d’Action Sociale d’Education et d’Animation
SIREN n° 775 641 830
représentée par son Directeur, M. [G] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me KUENTZ substituant Me Apolline SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 167
DEFENDEUR :
Monsieur [I] [M]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparant en personne
OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière
DÉBATS :
A l'audience publique du 23 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2026.
JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé avec prise d'effet au 23 mars 2023 Monsieur et Madame [B] ont donné en location à l'Association ARSEA-GALA un logement à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 520 euros outre 40 euros de provisions pour charges, payable d'avance le 5 de chaque mois.
Suivant « contrat de sous-location» du 31 mai 2023 avec prise d'effet à la même date, l'Association ARSEA-GALA a attribué à Monsieur [I] [M] la jouissance privative, à usage exclusif d'habitation, dudit logement sis [Adresse 5] à [Localité 3] pour une durée de 3 ans renouvelable tacitement, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 520 euros outre 55 euros de provisions pour charges, payable le 10 de chaque mois.
Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, l'Association ARSEA-GALA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5 487,50 euros au titre des loyers et charges échus au 1er octobre 2025 et ce, dans un délai de 8 jours
Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, l'Association ARSEA-GALA a assigné Monsieur [I] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1134 et 1728 du code civil :
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans la convention d'occupation précaire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire de ladite convention,
en conséquence,
- ORDONNER son expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- ORDONNER la suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- CONDAMNER le défendeur au paiement d'un montant de 5 487,50 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois d'octobre 2025 inclus, augmenté des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire valant mise en demeure de payer,
- FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle due par le défendeur à compter du 1er novembre 2025 à un montant équivalent à la participation financière actuelle (soit 571 euros charges comprises) et ce, jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés et le condamner au paiement de celle-ci,
- DIRE que l'indemnité d'occupation mensuelle sera révisable suivant l'indice de référence des loyers et portera intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- CONDAMNER le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation ainsi que de la notification de l'assignation à la préfecture,
- DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'Association ARSEA-GALA expose qu'elle a pris à bail un logement appartenant à Monsieur et Madame [B] dans le but de permettre l'accession au logement à certaines personnes en difficultés ou en période d'insertion, que c'est dans ce cadre qu'elle a conclu avec Monsieur [I] [M] un contrat qu'elle dit être une convention d'occupation précaire ; que ce contrat ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 mais aux dispositions de droit commun des contrats de louage des articles 1714 et suivants du code civil. Elle soutient que le contrat litigieux contient une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement de la participation financière mensuelle, que l'occupant n'ayant pas respecté son obligation de la verser régulièrement, elle a fait jouer ladite clause après des courriers adressés en vain à ce dernier et obtention de l'autorisation d'engager une procédure d'expulsion.
L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du Bas-Rhin le 22 octobre 2025.
A l'audience, l'Association ARSEA-GALA, représentée par son conseil, se réfère à son assignation et sollicite l'autorisation de produire un décompte actualisé en cours de délibéré. Elle précise que Monsieur [M] fait l'objet d'une obligation de quitter le territoire français et qu'il a été un temps incarcéré.
Cité à étude, Monsieur [I] [M] comparaît en personne. Il indique ne plus procéder au paiement des loyers et confirme l'obligation qui pèse sur lui de quitter le territoire français. Il indique avoir été incarcéré en 2024 pour des faits de violence, qu'il na pas de proche en France sauf une sœur.
Le rapport de l'enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives reçu le 17 avril 2026 fait état de ce que Monsieur [I] [M] ne dispose d'aucune ressources financières. Célibataire, il est père de 4 enfants pour lesquels il na pas de droit de garde. En France depuis 2013, il est en situation irrégulière depuis dix ans, il est sous le coup d'une obligation de quitter le territoire français depuis février 2024. Il a perçu l'AAH et les APL jusqu'au mois de décembre 2024. Du fait de la situation administrative de Monsieur [M], l'association ARSEA-GALA a dû mettre fin à l'accompagnement social. Pour les mêmes raisons, le travailleur social conclut qu'il n'est pas possible de travailler un projet de maintien ou de relogement.
L'affaire a été mise en délibéré à ce jour. La demanderesse a été autorisée à fournir un décompte actualisé sous deux semaines.
Par note en délibéré reçue le 2 juillet 2026, le conseil de l'association ARSEA-GALA a transmis un décompte actualisé au 30 juin 2026 faisant état d'un solde débiteur de 10 083,99 euros.
MOTIFS
I. Sur les demandes principales
• Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En l'espèce, le contrat intitulé « contrat de sous-location Un Chez Soi d'Abord » vise dans son préambule « le décret n°2016-1940 du 28 décembre 2016 qui a créé un nouveau type d'appartement de coordination thérapeutique « Un Chez Soi d'Abord » qui consiste à permettre à des personnes majeures, durablement sans abri et atteintes d'une pathologie, à accéder sans délai à un logement en sous-location et de s'y maintenir ».
Il y a lieu de relever que ledit décret visé dans le contrat de sous-location a créé notamment l'article D312-153 du code de l'action sociale et des familles qui dispose que « Les appartements de coordination thérapeutique prévus au 9° du I de l'article L. 312-1 fonctionnent sans interruption et hébergent à titre temporaire des personnes en situation de fragilité psychologique et sociale et nécessitant des soins et un suivi médical, de manière à assurer le suivi et la coordination des soins, à garantir l'observance des traitements et à permettre un accompagnement psychologique et une aide à l'insertion ».
L'article D.312-154-1 dispose entre que « La personne accueillie ou son représentant légal conclut avec l'organisme gestionnaire un contrat de prise en charge comportant les mentions prévues au VI de l'article D. 311. Ce contrat est conclu et prend effet, par dérogation au III du même article, au plus tard à la date d'effet du contrat de location ou de sous-location du logement.
Lorsqu'une personne demande qu'il soit mis fin à son accompagnement, lorsqu'elle est prise en charge par un autre établissement ou service sanitaire ou médico-social ou lorsqu'elle cesse tout contact avec l'équipe pluridisciplinaire, elle conserve pendant un délai de six mois le droit à ce que cet accompagnement soit repris à sa demande, sans délai et sans conclusion d'un nouveau contrat de prise en charge. Lorsque le nombre de personnes dont le contrat de prise en charge est ainsi suspendu excède 10 % de la capacité d'accompagnement, l'organisme gestionnaire en informe sans délai le directeur général de l'agence régionale de santé ».
Dès lors il y a lieu de relever que le contrat de sous-location qui lie les parties en l'espèce est une convention d'occupation précaire.
Ledit contrat prévoit dans son article 8 que le contrat de sous-location sera résilié de plein droit en cas notamment de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu. L'article 9 prévoit que le sous-locataire s'engage à libérer les lieux de tous ses effets personnels, de restituer les clés et de régler le solde locatif restant. L'article 10 prévoit notamment qu'en cas de contentieux, la direction proposera au sous-locataire une réunion de conciliation, sans coopération aucune du sous-locataire l'établissement ARSEA-GALA devra l'assigner devant le tribunal pour faire constater les motifs de résiliation de plein droit du contrat. Dans le cas d'un défaut de paiement des loyers et des charges, l'ARSEA-GALA doit préalablement faire signifier au sous-locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines informations et notamment la faculté pour l'occupant de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
L'Association ARSEA-GALA produit aux débats notamment :
• le contrat de location passé avec les propriétaires,
• le contrat de sous-location,
• l'autorisation donnée par le directeur général de l'association d'engager la procédure judiciaire d'expulsion à l'égard de Monsieur [I] [M],
• un courrier du 2 avril 2025 indiquant à Monsieur [M] l'informant d'un solde locatif de 1 553,30 euros et lui proposant qu'il quitte amiablement le logement sous réserve d'une régularisation ultérieure de sa situation administrative qui lui permettrait de lui proposer un nouveau logement et la mise en place d'un plan d'apurement,
• un courrier du 23 juin 2025 indiquant à l'occupant qu'il ne respecte pas ses obligations notamment celle relative au paiement des échéances et qu'il est redevable d'une dette de 2 702,50 euros, de l'information lors d'une visite à domicile du 19 juin 2025 de la fin de l'accompagnement dans le cadre du dispositif « Un chez soi d'abord » en raison de l'absence de ressource et de titre de séjour en cours de validité de Monsieur [M], l'état des lieux de sortie était fixé au 31 juillet 2025,
• le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 octobre 2025,
• des décomptes et notamment pour le dernier en date du 30 juin 2026 faisant état d'une dette de 10 083,99 euros.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le loyer et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payée. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 8 jours à compter du commandement de payer du 10 octobre 2025.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 19 octobre 2025.
L'expulsion de Monsieur [I] [M] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
• Sur la demande en paiement
Aux termes de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l'espèce, l'Association ARSEA-GALA verse aux débats la convention d'occupation précaire ainsi que le décompte des loyers et des charges et indemnités d'occupation mensuelles, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.
Il ressort des pièces fournies qu'au 30 juin 2026, la dette locative de Monsieur [I] [M] s'élève à la somme de 10 083,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles impayées concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de juin 2026 inclus. Il convient donc de condamner le défendeur au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025 pour la somme de
5 487,50 et à compter de la présente décision pour le surplus.
• Sur l'indemnité mensuelle d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le bailleur. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 octobre 2025 et que le locataire est occupant sans droit ni titre. Dès lors, Monsieur [I] [M] sera condamné au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation à compter du 19 octobre 2025 et jusqu’au 30 juin 2026, somme déjà prise en compte au titre de la demande en paiement, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juillet 2026 et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant de la contribution financière indexée, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
II. Sur les demandes accessoires
• Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [I] [M] succombe à l'instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.
• Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Compte tenu des situations financières respectives des parties, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
• Sur l'exécution provisoire
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au « contrat de sous-location [Adresse 6] » du 31 mai 2023 entre l'Association ARSEA-GALA, d'une part, et Monsieur [I] [M], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 3] sont réunies à la date du 19 octobre 2025 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [I] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'Association ARSEA-GALA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [I] [M] à verser à l'Association ARSEA-GALA une somme de 10 083,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles impayées (décompte du 30 juin 2026 échéance du mois de juin 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025 pour la somme de 5 487,50 et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [I] [M] à verser à l'Association ARSEA-GALA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de l'indemnité indexée, tel qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de juillet 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DÉBOUTE l'Association ARSEA-GALA du surplus de ses prétentions ;
CONDAMNE Monsieur [I] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
ORDONNE transmission d'une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.
Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Gussun KARATAS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.
La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS