TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
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Expropriations
N° RG 26/00020 - N° Portalis DBZS-W-B7K-23LM
JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2026
DEMANDEUR :
L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.C.I. BKR [Adresse 23], représentée par son gérant M. [K] [W], domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]
non comparante
En présence de Monsieur [N] [G], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.
DÉBATS :
A l’audience publique du 11 Septembre 2026, après avoir entendu :
Me d’Halluin
M. [G]
date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 octobre 2026 puis prorogé pour être rendu le 23 Octobre 2026
JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2026
EXPOSE DU LITIGE
La Métropole européenne de [Localité 1] (MEL), l'Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF), la Société publique locale d'aménagement (SPLA) « La Fabrique des Quartiers » et l'ANRU mènent depuis plusieurs années un projet d'aménagement de requalification du [Adresse 24] dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPRU).
L'enquête publique unique préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire du projet s'est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.
Le projet été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.
La parcelle cadastrée CX [Cadastre 1] d'une contenance de 65 m² sise [Adresse 23], appartenant à la S.C.I. BKR est concernée par le projet.
Le 25 juillet 2025, le service des Domaines a évalué l'immeuble à 94 000 euros, avec une marge d’appréciation de 10 %, assorti d'une indemnité de remploi de 10 600 euros.
L'Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre par acte de commissaire de justice signifié à la S.C.I. BKR (signification à personne morale le 22 avril 2026 à M. [K] [W], gérant).
Faute d'accord, l'Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l'expropriation, par mémoire reçu au greffe le 9 juin 2026 et a maintenu son offre d'une indemnité totale de 104 600 euros, dont 94 000 euros à titre d’indemnité principale et 10 600 euros de remploi, conformément à l'évaluation des Domaines. Il se fonde sur un prix de 1 000 €/m²P et une surface de 93,80 m²P, sur la base de sept termes de comparaison.
Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 30 juin 2026, M. le commissaire du gouvernement se fonde sur un prix de 1114€/m²P. Il cite cinq termes de comparaison supplémentaires et demande la fixation au prix de 104 000 euros d'indemnité principale outre une indemnité de remploi de 11 600 euros, soit une somme totale de 115 600 euros.
La visite des lieux s’est déroulée le 25 août 2026, en présence du représentant de l'Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et en l’absence de la S.C.I. BKR régulièrement avisée de la date d’audience et du transport par acte de commissaire de justice remis à personne morale.
La S.C.I. BKR ne s’est pas fait représenter en la procédure, de sorte que la décision sera réputée contradictoire, étant susceptible d’appel.
L’affaire a été retenue à l'audience du 11 septembre 2026 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2026 prorogé au 23 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l'utilité publique que :
- les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
- l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.
I- Sur l'indemnité principale d'expropriation
1/ Sur la consistance du bien
Le bien est situé sur la commune de [Adresse 24], à proximité de la [Adresse 5].
Il s’agit d’une maison d’angle mitoyenne édifiée à la fin du XIXème siècle, d’une surface utile d’habitation, d’après l’application fiscale cadastrale, de 80 m² plus un grenier de 20 m² (surface pondérée à 0,3) et une cave de 26 m² (pondérée à 0,3) soit une surface utile pondérée ( S.U.P.) de 93,80 m².
La maison comprend en rez-de-chaussée : petit sas d’entrée donnant sur un séjour, une cuisine avec escalier vers les étages, une petite cour, des WC, une salle de bains a priori aménagée sur l’espace cour (plafond de plexiglas, très mauvais état, présence de traces de rouille). Sols carrelés, murs peints avec carrelage partiel dans la cuisine et la salle de bains.
À l’étage : grand palier desservant trois chambres, parquet flottant.
La visite s’est faite en l’absence du propriétaire, la locataire, bien que non avisée du transport, y ayant acquiescé. La maison est dans un état très moyen avec des fenêtres simple vitrage, des traces de moisissures au-dessus des fenêtres du rez-de-chaussée, un puits de jour avec des plaques de polycarbonate sans isolation dans la salle de bains, des traces d’infiltration aux plafonds de l’étage. La locataire explique que certains travaux préconisés par la mairie ont été réalisés, comme l’installation d’une pompe à chaleur pour remplacer la chaudière ne fonctionnant plus. La locataire évoque aussi la présence de rats.
L’autorité expropriante relate que des signalements ont été faits par le service d’hygiène de la ville depuis juillet 2024 avec mise en demeure de réaliser des travaux en août 2025 en listant des désordres persistant au [Cadastre 3] juin 2025 : défaut de fermeture de la porte d’entrée, dégradations de l’ensemble des menuiseries, développement de moisissures, présence d’un défaut d’étanchéité au niveau des éléments de commande de l’installation électrique, défaut d’étanchéité de la porte de la cave, dégradation du cumulus, encombrement des chéneaux, traces d’infiltration sur le plafond de la chambre témoignant d’un défaut d’étanchéité de la toiture, défaut de solidité du garde-corps, instabilité de plusieurs tuiles.
D’après la locataire, il aurait uniquement été remédié aux désordres du chéneau et au remplacement de la chaudière.
La maison est louée.
Le bien et classé en zone UOP14 par le PLUi3 de la MEL en vigueur, soit un zonage dédié à « la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain du [Adresse 24] et [Adresse 25] »
2/ Sur la date de référence
Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 4], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l²'immeuble.
En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce, la dernière modification du PLUi de la Métropole européenne de [Localité 1] est intervenue par délibération du 28 juin 2024.
Il convient de retenir cette date comme date de référence.
3/ Sur la méthode à appliquer
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.
La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.
Les parties s'accordent sur l'application de la méthode par comparaison.
4/ Sur l’estimation du bien
Aux termes de l'article L322-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, sous réserve de l'article L.322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
Les parties citent les termes de comparaison suivants :
Termes de comparaison cités par l'autorité expropriante :
SPFE de [Localité 15] (5914P03)
N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
terrain (m²)
SUP (m²)
Prix total (€)
Prix/m²
SUP
E1
2024P05913
CX [Cadastre 2]
[Adresse 7]
27/02/2024
62
79,7
52000
652,45
E2
2024P10166
CX [Cadastre 9]à[Cadastre 10]
[Adresse 8]
26/03/2024
102
90,4
49000
542
E3
2024P10456
CX [Cadastre 11]/[Cadastre 12]/[Cadastre 13]
[Adresse 9]
26/03/2024
123
91
90000
989
E4
2024P28030
CX [Cadastre 3]
[Adresse 10]
06/09/2024
93
80,2
55000
685,79
E5
2024P28210
CX [Cadastre 14]
[Adresse 11]
01/10/2024
64
76
85000
1118,42
E6
2024P28575
DW 8
[Adresse 12]
03/10/2024
90
80,6
105000
1302,70
E7
2025P01768
CX [Cadastre 4]
[Adresse 13]
27/12/2024
68
91,4
107000
1170,70
Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement
Sur Roubaix, même pâté de maisons, en €uros
N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
terrain (m²)
SUP (m²)
Prix total
Prix/m²
SUP
[Adresse 15]
2023P22130
CX [Cadastre 5]
[Adresse 16]
27/06/2023
55
88
123000
1397,73
[Adresse 17]
2023P22238
CX [Cadastre 6]
[Adresse 18]
27/06/2023
64
81
114000
1407,41
[Adresse 19]
2023P36582
CX [Cadastre 7]
[Adresse 20]
20/11/2023
56
74,7
90000
1204,82
[Adresse 21]
RG 25-00029
CX [Cadastre 8]
[Adresse 22]
10/10/2025
69
89,8
100000
1113,59
Il convient d’écarter les termes E1 à E4, E6 et E7 en ce qu’ils correspondent à des biens libres d’occupation, au contraire du bien de la SCI BKR qui est loué.
Les autres termes ont été visités par le service des Domaines.
Les termes CdG1, CdG2 sont décrits comme en bel état d’entretien. Le terme CdG3 est en bon état d’entretien. Le terme CdG4 est décrit comme dans un état correct/moyen, avec châssis en double vitrage, bois et PVC, avec quelques traces d’humidité. Le terme E5 est décrit comme dans un assez bon état d’entretien, avec tout-à-l‘égout, chauffage central gaz et fenêtres double vitrage.
Les termes E5 et CdG 1 à 4 correspondent à des cessions et acquisitions récentes d'immeubles à usage d'habitation situés dans le même secteur géographique, présentant une même période de construction et des surfaces similaires.
Il ressort de ces cinq termes un prix moyen de 1248,39 €/m²P. Cependant, ces biens sont dans un meilleur état que le bien en cause qui a des fenêtres simple vitrage, des problèmes importants d’infiltration et de moisissures, et qui a fait l’objet d’une mise en demeure de réaliser des travaux de la part du service d’hygiène de la mairie.
Les prix en bas de fourchette sont de 1118,42 €/m²P et de 1113,59€/m²P. Ces deux biens sont encore en meilleur état que l’immeuble considéré, avec notamment des fenêtres double vitrage.
Dans ces conditions, compte tenu de l'état du bien tel qu’il a été constaté lors de la visite, le prix de 1000€/m²P offert par l’EPF apparaît satisfactoire.
En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à la S.C.I. BKR doit être fixée à 94 000 euros (1 000€ x 93,80 m² = 93 800 € arrondi à 94 000 euros).
II- Sur les indemnités accessoires
Sur l'indemnité de remploi
Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.
L'indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.
Il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante :
- 8 000 euros x 25 % = 2 000 euros
- 86 000 euros x 10 % = 8 600 euros
= 10 600 euros.
III- Sur les demandes accessoires
En vertu de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.
Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts de France.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
FIXE la date de référence au 28 juin 2024 ;
FIXE l’indemnité de dépossession revenant à la S.C.I. BKR, pour la parcelle cadastrée CX [Cadastre 1] d'une contenance de 65 m² sise [Adresse 23], à 104 600 euros se décomposant ainsi :
indemnité principale : 94 000 euros indemnité de remploi : 10 600 euros ;
LAISSE les dépens à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts de France.
Le Greffier Le juge de l'expropriation