TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
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Expropriations
N° RG 26/00006 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2PFP
JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2026
DEMANDEUR :
L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEURS :
Mme [O] [L] [E], demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)
M. [Y] [N] [E], demeurant [Adresse 3] (ESPAGNE)
M. [H] [E], demeurant [Adresse 4] (CHINE)
Mme [O] [E], demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)
Mme [T] [E], demeurant [Adresse 5] (BELGIQUE)
M. [F] [E], demeurant [Adresse 6] (BELGIQUE)
M. [V] [E], demeurant [Adresse 7] (BELGIQUE)
Mme [K] [E], demeurant [Adresse 8] (BELGIQUE)
M. [W] [E], demeurant [Adresse 9] (BELGIQUE)
M. [Z] [E], demeurant [Adresse 10]
représentés par Me Frédéric LEPLAT, avocat au barreau de LILLE
En présence de [P] [J] [S], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.
DÉBATS :
A l’audience publique du 11 Septembre 2026, après avoir entendu :
Me Delgorgue
Me Leplat
Mme [S]
date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 23 Octobre 2026.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2026
EXPOSE DU LITIGE
[Adresse 11] a déjà bénéficié des programmes de l'ANRU [Localité 1] [Adresse 12] et du Programme de Requalification des [Adresse 36] ([Adresse 36]).
Un nouveau projet visant à redonner une attractivité commerciale et résidentielle à la [Adresse 13] et à offrir aux habitants, commerçants et usagers de ce secteur un cadre de vie agréable et sécuritaire a été initié.
Le 24 novembre 2022, le président de la MEL sollicitait du préfet du Nord, l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire.
L'Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF) a été chargé d'acquérir un ensemble d'immeubles sis dans le périmètre de l'opération dite « [Adresse 37] », ledit périmètre comprenant le [Adresse 11]-secteur [Adresse 38].
Par arrêté du 20 juillet 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet. L'enquête s'est déroulée du 26 septembre au 11 octobre 2023.
Le projet était déclaré d’utilité publique le 21 mai 2024. Par arrêté du 27 décembre 2024, l’autorité préfectorale a déclaré immédiatement cessibles les parcelles concernées par le projet.
Les parcelles cadastrées SV [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises [Adresse 39] et [Adresse 10] à [Localité 1] de contenances respectives de 151 m² et 112 m² appartenant aux héritiers connus de [R] [B] épouse [E] décédée le 18 octobre 2020 à [Localité 3] (Belgique) sont concernées par le projet.
Le 19 décembre 2025, le service des Domaines a évalué l'immeuble à la somme de 443 000 euros, augmentée d’une indemnité de remploi de 45 500 euros avec une marge d’appréciation de 10 %.
L’ordonnance du juge de l’expropriation du 3 juillet 2025 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant aux consorts [E] au profit de l’EPF.
L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité conforme à l’évaluation des Domaines aux héritiers connus de [R] [B] épouse [E] selon les modalités suivantes :
- M. [U] [L] [E]: par lettre recommandée avec avis de réception à l’international du 24 janvier 2025
- M. [Y] [N] [E] :par lettre recommandée avec avis de réception à l’international du 24 janvier 2025 (avis de réception signé)
- M. [H] [E] :par acte de commissaire de justice transmis à l’autorité compétente transmis le 9 juillet 2025
- Mme [O] [E] :par lettre recommandée avec avis de réception à l’international du 24 janvier 2025
- Mme [T] [E] ; par lettre recommandée avec avis de réception à l’international du 24 janvier 202( (avis de réception signé le 4 février 2025)
- M. [F] [E] :par lettre recommandée avec avis de réception à l’international du 24 janvier 2025 (avis de réception signé le 7 mars 2025)
- M. [V] [E] : par lettre recommandée avec avis de réception à l’international du 24 janvier 2025 (avis de réception du 20 février 2025)
- Mme [K] [E] :par lettre recommandée avec avis de réception à l’international du 24 janvier 2025 (avis de réception signé)
- M. [W] [E] :par lettre recommandée avec avis de réception à l’international du 24 janvier 2025 (avis de réception signé le 28 janvier 2025)
- M. [Z] [E] :par lettre recommandée avec avis de réception à l’international du 24 janvier 2025 (avis de réception du 7 mars 2025).
Faute d’accord, par mémoire reçu au greffe le 24 février 2026, l'EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant aux consorts [E] à la somme totale de 488 500 euros dont 443 000 euros d'indemnité principale et 45 500 euros d'indemnité de remploi.
Il se fonde sur quatre termes de comparaison pour retenir un prix de 1300€/m²P appliqué à une surface utile pondérée (SUP) de 340,40 m².
Me [M] s’est constitué au soutien des intérêts des consorts [E] le 11 mars 2026.
Dans un mémoire reçu au greffe le 13 mars 2026, les consorts [E] demandent à la juridiction de :
- Fixer le montant de l'indemnité principale d’expropriation à la somme de 650 000 euros ;
- Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 64 200 euros ;
- Condamner l'Etablissement public des Hauts-de-France à leur payer la somme de 716 200 euros à titre d’indemnité totale ;
- Ordonner l'exécution provisoire ;
- Condamner l’EPF à une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Ils se fondent sur trois études immobilières estimant le prix du bien entre 644 500 euros et 650 000 euros.
Dans ses conclusions reçues au greffe le 18 mai 2026, Mme le commissaire du gouvernement demande à la juridiction de fixer l’indemnité totale de dépossession à 671 100 euros dont 609 000 euros d'indemnité principale et 66 100 euros d'indemnité de remploi.
Elle retient une SUP de 340,40 m². Elle corrige les données des termes de comparaison de l’EPF et cite trois termes de comparaison complémentaires situés à moins de 500 mètres. Elle se fonde sur un prix supérieur à l’évaluation domaniale de 1790€/m²P.
La visite des lieux a été organisée à la date du 2 juin 2026. Cependant, à cette date, seul M. [V] [E], gérant du commerce exploité au rez-de-chaussée, était présent. Il a indiqué ne pas avoir été informé par son conseil du transport. Ledit transport a de ce fait été reporté à la date du 4 août 2026.
La visite a pu se dérouler à cette date, en présence du représentant de l'EPF et de son conseil, de Mme le commissaire du gouvernement, de M. [V] [E] propriétaire indivis et gérant du commerce, de Mme [O] [E], propriétaire indivis et du conseil des consorts [E], Me Leplat, succédant à Me [M].
L’EPF a notifié un mémoire récapitulatif et responsif et un mémoire récapitulatif et responsif n°2 reçus les 14 août et 7 septembre 2026 au greffe. Dans le dernier état de ses écritures, l'EPF demande à la juridiction de fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 872 400 euros se décomposant de la manière suivante :
- indemnité principale : 792 000 euros
- indemnité de remploi : 80 400 euros.
Il se fonde sur une SUP de 440 m² et un prix unitaire de 1 800 €/m²P. Il pondère la surface de la chambre froide, surface annexe, à 0,5 et exclut les surfaces des parties communes. Il estime que seuls les biens de grande surface sont comparables et que les études produites n’ont pas de force probante. Il estime le délai de six mois pour le calcul de l’indemnité pour perte de revenus locatifs suffisant faute de justificatif de difficulté à retrouver un bien similaire. Il estime que la demande à ce titre ne peut prospérer puisqu’elle suppose l’existence d’un bail, fait générateur de loyers au jour de l’expropriation.
Les consorts [E] ont notifié deux mémoires récapitulatifs 1 et 2, reçus au greffe les 5 et 26 août 2026. Dans le dernier état de leurs écritures, les consorts [E] modifient leurs demandes et sollicitent de la juridiction de :
– Fixer les indemnités leur revenant ainsi :
→ indemnité principale : 1 091 941,03 euros ;
→ indemnité de remploi : 110 394,10 euros ;
→ indemnité pour perte de revenus locatifs provenant du bail commercial : 20 214,09 euros
→ indemnité pour perte de revenus locatifs provenant du logement :12 031,94 euros ;
→ le montant du remboursement du géomètre : 1591,20 euros ;
- Condamner l’EPF au paiement de la somme totale de 1 236 172,36 euros ;
- Dire qu’à défaut de paiement ou de consignation intégrale dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, les sommes allouées porteront intérêt au taux légal, sans préjudice du droit des expropriés à solliciter la réévaluation de l’indemnité en application de l’article L.323-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
- Ordonner l'exécution provisoire ;
- Condamner l'EPF à une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Ils contestent la pondération des chambres froides et se fondent sur une surface pondérée de 508,175m². Ils discutent les termes et s’appuient sur une décision du juge de l'expropriation du département du Nord du 12 septembre 2025 (RG24/48). Ils revendiquent un prix de 2148,57€/m²P, correspondant à la moyenne des trois études immobilières. Ils s’estiment fondés à réclamer une indemnité pour perte de revenus locatifs s’agissant de la partie habitation, au motif qu’une pièce est laissée à la disposition du gérant du commerce en contrepartie de la prise en charge des charges d’eau, d’électricité et de taxe foncière.
Dans ses conclusions n°2 reçues au greffe le 27 août 2026, Mme le commissaire du gouvernement demande la fixation de l’indemnité totale de dépossession à la somme de 931 600 euros se décomposant de la manière suivante :
- indemnité principale : 836 000 euros
- indemnité de remploi : 84 800 euros
- indemnité pour perte de revenus locatifs : 10 800 euros.
Elle se fonde sur un prix unitaire de 1900€/m² et une surface utile pondérée (SUP) de 440 m². Elle pondère les surfaces et considère que le bien est dans un état correct. Elle discute les termes de comparaison et privilégie les biens de grande surface. S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, elle estime le délai de six mois adapté et exclut toute indemnisation pour la location de la partie habitation, faute de bail.
L'affaire a été utilement appelée à l’audience du 11 septembre 2026, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l'utilité publique que :
- les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
- l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.
I- Sur l'indemnité principale d'expropriation
1/ Sur la consistance du bien
Le bien est situé à [Localité 1], dans le [Adresse 11], à proximité de la [Adresse 18] ou « [Adresse 19] ». Il est situé au début de la [Adresse 13]. Il convient de relativiser l’intérêt de l’emplacement, étant rappelé qu’il est situé [Adresse 13] et non en face des halles (emplacement commercial n°1), et qu’il est concerné par un projet de rénovation urbain destiné à redonner une attractivité commerciale et résidentielle à cette rue marquée par l’insécurité et la délinquance.
Les parcelles sont entièrement bâties de deux immeubles mixtes.
Il s’agit de deux immeubles érigés en R+2, avec double mitoyenneté, qui ont été réunis par les parents des indivisaires pour accueillir leur famille. Le rez-de-chaussée correspond à un local commercial à usage de commerce d’alimentation. Il comporte un grand espace de vente et au fond, deux chambres froides/réserves outre une chambre froide non utilisée et un espace de stockage, ces dernières pièces ne disposant d’aucune fenêtre ni lumière naturelle. Il dispose d’un volet roulant métallique sur la porte, menuiseries en aluminium.
La partie habitation dispose d’un accès indépendant avec fenêtres en bois, enseigne en façade. Certaines vitres sont cassées en façade, la peinture est abîmée.
Au 1er étage, on trouve un espace de vie avec balcon, cuisine, cinq chambres, outre une chambre sans ouverture directe sur l’extérieur (fenêtre donnant sur la pièce de vie) et une salle d’eau et au 2ème étage deux salles de bains/d’eau, une suite parentale avec salle de bain complète (douche et baignoire) et deux autres chambres.
L’ensemble est complété par une cave unique, accessible par une trappe, avec les murs et sols bruts.
Si certains espaces sont dans un bon état, comme la suite parentale, les autres espaces sont dans un état moyen. Notamment, les plafonds de la cuisine sont noircis, le parquet flottant de la pièce de vie est très abîmé. Le local commercial est également dans un état moyen, avec de nombreux fils électriques pendants dans les réserves au rez-de-chaussée.
L’état global du bien doit être qualifié de moyen.
Le local commercial est loué à la S.A.S. Epicerie Asie Nord, dont le gérant est l’un des indivisaires, M. [V] [E]. Il occupe une partie des étages avec sa famille.
La parcelle est classée en zone UCM 2.1.1 du PLUi de la MEL, approuvé par délibération du 11 décembre 2019.
2/ Sur la surface
Les expropriés ont produit un certificat de mesurage établi par le cabinet Geonov le 24 juillet 2026.
Les parties s’opposent sur la pondération des chambres froides, de la cave et la prise en compte des parties communes.
La surface habitable est définie par l'ancien article R.111-2 du code de la construction et l'habitation abrogé le 1er juillet 2021 comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
L’article D353-16 code de la construction dispose que la surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu'elle est définie à l'article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement.
Selon l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts, pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur.
Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire.
En matière d'expropriation, il est d'usage de privilégier la surface habitable pondérée qui correspond à la surface utilisable d'un logement, annexes comprises (balcon, terrasse, loggia, cave, garage et grenier), les dites annexes étant pondérées en fonction de leur intérêt d'utilisation, selon des coefficients déterminés par le cadastre (CA [Localité 4] Pôle 4, chambre 7, 9 mars 2023 – n° 21/17340).
Sur les parties communes
S’agissant d’un immeuble de rapport mixte, il convient de ne pas prendre en compte la surface des parties communes (paliers et couloirs), compte tenu de leur absence de plus-value pour ce type de bien et afin de permettre une comparaison pertinente avec les termes cités, le cadastre ne les prenant pas en considération.
Sur la pondération des annexes
La pondération est nécessaire et utile afin de permettre une comparaison pertinente avec les références de marché citées par les parties, les surfaces de ces termes étant elles-mêmes calculées selon le barème des services cadastraux.
S’agissant de la cave, qui est à l’état brut, non carrelée, une pondération de 0,2 est adaptée et elle sera reprise pour une surface de 2,70 m²P (13,50m² x 0,2).
S’agissant du local commercial, il est d’usage de pondérer les espaces annexes afin de prendre en compte leur utilité pour le commerce. Les chambres froides et/ou réserves comme mentionné par le géomètre sont situées au fond du local commercial. Elles ne disposent d’aucune source de lumière naturelle ni d’aucune ouverture sur l’extérieur (en fond de parcelles mitoyennes des deux côtés et pas de puits de lumière). Leur utilité pour le commerce est donc plus limitée. Le coefficient de 0,5 appliqué par Mme le commissaire du gouvernement est d’usage en la matière et pertinent. Il convient donc d’appliquer ce coefficient de 0,5 à la surface reprise par le géomètre au titre des réserves de 76,10 m², soit une SUP de 38,05 m² pour les réserves. De même, les sanitaires seront pondérés à 0,5, soit 0,85 m²P (1,7 x 05).
La surface utile pondérée du commerce (SUP) est ainsi de :
- 139,50 m² (boutique)
- 38,50 m² (réserves)
- 0,85 m² (sanitaires)
= 178,40 m²P.
S’agissant des étages, la surface, hors parties communes (couloirs et paliers) est de :
- 169,99 m² (93,89+10,6+5,6+44+[Adresse 39],9)
- 88,87 m² (68,47+6,1+14,3).
Il sera ainsi retenu la surface utile pondérée suivante :
- Partie commerce :178,40 m²
- Partie habitation : 258,86 m² (169,99m² + 88,87 m²)
- cave : 2,70 m²
= 439,96 m²P arrondi à 440 m²P
3/ Sur la date de référence
Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 4], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.
Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.
Lorsqu'il est fait application de l'article L. 213-2-1, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est:
- pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :
i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;
- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.
En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique soit le 26 septembre 2022.
4/ Sur la méthode à appliquer
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.
La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.
Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison globale.
5/ Sur l’estimation du bien
Les parties citent les termes de comparaison repris dans les tableaux suivants, après correction des données par Mme le commissaire du gouvernement :
Termes de comparaison cités par l'autorité expropriante :
A [Localité 1]
N°
Réf.
enregistrement
Réf.
Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
terrain (m²)
SUP (surface utile pondérée en m²)
Prix total
Prix/m²
1
5914P03
2020P01499
MS [Cadastre 3]
[Adresse 20]
Febvrier à [Localité 1]
21/01/2020
102
186,6*
187860
1006,75*
2
5914P03
2024P34984
298 AM 18
[Adresse 21]
[Adresse 21] à [Localité 6]
20/11/2024
115
210
292000
1390,48
3
5914P03
2023P06311
EL [Cadastre 4]
[Adresse 24]
[Localité 9] à [Localité 1]
09/02/2023
271
191*
239000*
1251,31*
4
[Adresse 27]
27/06/2024
147,4
178000
1208
Termes de comparaison cités par consorts [E] :
N°
Réf.
enregistrement
Réf.
Cadastrales
Adresse
Date
mutation
Surface
terrain (m²)
SUP (surface utile pondérée en m²)
Prix total
Prix/m²
5
5914P03
2021P05611
SV [Cadastre 5]
[Adresse 28]
08/06/2021
68
111*
270000
2432,43*
* surfaces utiles pondérées corrigées
La partie expropriée joint également trois études de cabinets d’expertise immobilière estimant la valeur de l’immeuble :
- Cabinet IAD 10 octobre 2025 : 2188€/m²
- Cabinet MAGEN 30 juillet 2025 : 2138€/m²
- Cabinet LFImmo 30 juin 2025: 2120€/m²
Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement
N°
Réf.
Enregistrement
/jugement
Réf.
Cadastrales
Adresse
Date
mutation /
Jugement
Surface
terrain (m²)
SUP (surface utile pondérée en m²)
Prix total
Prix/m²
6
5914P03
2021P09452
SX [Cadastre 6]
[Adresse 29]
[Adresse 29]
01/07/2021
172
402
720000
1791,05
7
RG 24/00048
SV [Cadastre 10]-
SV [Cadastre 8]
[Adresse 31]
12/09/2025
138
450
902000
2000
8
RG 22/00064
SV [Cadastre 9]
[Adresse 32]
14/04/2023
96
235
446650
1900
Les estimations immobilières ne constituent pas des termes de comparaison pertinents dès lors qu’il ne s’agit pas de ventes effectives mais uniquement d’une évaluation, ce qu’admettent les expropriés. En revanche, les ventes cités dans ces estimations peuvent être prises en considération, sous réserve que les éléments donnés permettent l’identification des cessions.
Il convient d’écarter le terme 1 comme trop ancien pour dater de plus de cinq ans au jour de saisine de la juridiction.
Le terme 2 est un bien situé à [Localité 6]-[Localité 1]. Il n’est pas dans le même secteur géographique que le bien à évaluer, s’agissant d’un immeuble situé à [Localité 14] et plus spécifiquement [Adresse 13]. Il sera donc écarté.
Le terme 3 est libre alors que le bien concerné est occupé. Et il est également dans un autre quartier de [Localité 1]. Il n’est donc pas pertinent et sera écarté.
S’agissant du terme 4, Mme le commissaire du gouvernement n’a pu identifier le bien. En toute hypothèse, la [Adresse 34] n’est pas dans le secteur de [Localité 14], de sorte que le bien n’est pas comparable et sera écarté.
S’agissant des ventes citées dans les études immobilières, les trois ventes citées par le cabinet IAD correspondent à des immeubles à seul usage d’habitation et non mixte, de sorte qu’ils ne sont pas pertinents. Le cabinet LFIMMO cite sept cessions. Les trois cessions de biens intervenus à [Localité 15] et [Localité 16] seront écartés comme n’étant pas dans le même secteur géographique. Les quatre autres exemples, mentionnés comme des cessions à [Localité 1], ne comportent pas la rue et les seuls éléments mentionnés n’ont pas permis à Mme le commissaire du gouvernement de les identifier. Il n’est donc pas permis de vérifier les données avancées, notamment en termes de prix unitaire, de sorte qu’ils sont dépourvus de valeur probante.
Les termes 5 à 8 correspondent à des cessions et acquisitions récentes d’immeubles mixtes de rapport situés dans le même secteur géographique présentant les mêmes problématiques. Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenus.
Il en résulte un prix moyen de 2030,87€/m²P. Si l’on retient uniquement les deux termes avec une surface similaire de plus de 400 m²P, soit les termes 6 et 7, le prix moyen est de 1895,52 €/m²P
Il sera relevé que le terme 6 est relativement ancien, datant de plus de cinq ans à la date de la présente décision. À l’inverse, le terme 7, issu d’une fixation judiciaire, présente de nombreuses caractéristiques communes, puisqu’il est dans la même rue et confronté aux mêmes problématiques, qu’il s’agit d’une expropriation intervenue dans le cadre du même projet et qu’il est composé de deux immeubles qui ont été réunis. De plus, l’immeuble était également dans un état moyen. Ce terme est ainsi à privilégier.
Au regard de ces éléments et de l’état moyen du bien, il convient de retenir un prix de 2000€/m²P.
En conséquence, l’indemnité de dépossession revenant aux consorts [E] doit être fixée à 880 000 euros (2000€/m²P x 440 m²P = 880 000 euros).
II- Sur les indemnités accessoires
1/ Sur l'indemnité de remploi
Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.
L'indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.
Il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante :
- 8 000 euros x 25 % = 2 000 euros
- 872 000 euros x 10 % = 87 200 euros
= 89 200 euros.
2/ Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs
Il est constant que la perte des revenus locatifs est indemnisable, compte tenu de l'existence d'un lien de causalité entre l'expropriation et la perte de revenus locatifs, qui génère un préjudice direct et distinct accessoire de celui résultant de la dépossession foncière, correspondant au délai nécessaire pour acquérir un autre bien et trouver un autre locataire, équivalents.
La consistance juridique d'un bien s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation, en l'occurrence le 3 juillet 2025.
Il est justifié d’un bail commercial conclu en 2016 avec un loyer de 1800€ mois. Aucune clause ne prévoit l’indexation du loyer, donc seul le loyer stipulé de 1800 euros peut être indemnisé.
S’agissant de l’occupation des étages par le gérant avec sa famille, il est acquis aux débats qu’elle est à titre gracieux. Le fait que l’occupant prenne en charge ses propres dépenses d’énergie et la taxe foncière ne peut s’assimiler au paiement d’un loyer. De plus, cet arrangement a pour seul effet que les autres indivisaires n’assument aucun coût pour l’immeuble. Ils n’en retirent aucun revenu autre que le loyer commercial. Il n’y a donc aucune perte de revenus indemnisable.
L’indemnité pour perte de revenus locatifs sera donc fondée sur le seul loyer commercial de 1800€/mois.
S’agissant du délai nécessaire pour acquérir et relouer un bien équivalent, il appartient au propriétaire exproprié de démontrer son préjudice, seul le préjudice direct et certain causé par l’expropriation étant indemnisable.
Il convient de souligner que l’immeuble exproprié est situé dans la ville de [Localité 1]. Eu égard à la taille et à l’importance de l’agglomération lilloise, il ne peut être prétendu sans justificatif qu’il est difficile de trouver un immeuble similaire à acquérir sur le marché immobilier lillois, ou dans les communes proches, ce d’autant qu’il s’agit d’un immeuble de rapport à usage mixte avec un local commercial et des étages à usage d’habitation, sans particularité. De plus, seul le local commercial étant loué, il n’y aura qu’un locataire commercial à trouver pour être dans une situation équivalente, ce locataire étant en outre membre de l’indivision.
Dans ces conditions, le délai de six mois apparaît suffisant.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 10 800 euros (1800€ x 6 mois).
3/ Sur le remboursement du coût du mesurage
Les frais engagés par les parties pour justifier de leurs prétentions ne sont pas indemnisables en tant que tels et sont compris dans l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.
La demande de remboursement du géomètre sera donc rejetée.
III- Sur la demande de condamnation
La compétence du juge de l'expropriation du département du Nord est limitée à la fixation de l’indemnité de dépossession et il ne lui appartient pas de prononcer une condamnation.
Il convient donc de rejeter tant la demande de condamnation que la demande tendant à prévoir un délai pour le paiement et des intérêts de retard.
IV- Sur les demandes accessoires
En vertu de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.
Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l'EPF. Il sera également condamné à payer aux consorts [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
FIXE la date de référence au 26 septembre 2022 ;
FIXE l’indemnité de dépossession revenant aux consorts [E], pour les parcelles cadastrées SV [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises [Adresse 39] et [Adresse 10] à [Localité 1] de contenances respectives de 151 m² et 112 m² à 980 000 euros se décomposant ainsi :
indemnité principale : 880 000 euros indemnité de remploi :89 200 euros indemnité pour perte de revenus locatifs : 10 800 euros ;
REJETTE la demande au titre du remboursement du géomètre ;
REJETTE la demande de condamnation de l'Etablissement public des Hauts-de-France au paiement de l’indemnité de dépossession ;
REJETTE la demande tendant à prévoir des intérêts de retard sur l’indemnité totale à défaut de règlement dans les trois mois ;
CONDAMNE l'Etablissement public foncier des Hauts-de-France à payer à consorts [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;
LAISSE les dépens à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts-de-France.
Le Greffier Le juge de l'expropriation