TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
_______________________
Chambre 3 - CONSTRUCTION
************************
DU 29 Octobre 2026
Dossier N° RG 24/06213 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KLRL
Minute n° : 2026/360
AFFAIRE :
[C] [A] C/ [B] [E]
JUGEMENT DU 29 Octobre 2026
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique
GREFFIER lors des débats : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL
DÉBATS :
A l’audience publique du 02 Juillet 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Maître Muriel GESTAS
Maître [F] [P]
Délivrées le
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEUR :
Monsieur [C] [A], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Muriel GESTAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’UNE PART ;
DÉFENDEUR :
Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART ;
******************
EXPOSÉ DU LITIGE :
Une promesse de vente a été signée le 1er décembre 2022 devant Maître [I] [H], notaire à [Localité 2], entre M. [B] [E] et M. [C] [A] pour l’acquisition d’un terrain à bâtir situé [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré AM [Cadastre 1] et AM [Cadastre 2], au prix de 600 000 €.
Le bénéficiaire n’a pas levé l’option dans le délai qui expirait le 5 septembre 2023 à seize heures.
M. [A] a solliciité en vain la restitution de la somme de 20 000 € versée au notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, M. [C] [A] a fait assigner M. [B] [E] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir :
Déclarer M. [S] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions et en conséquence,
Ordonner la restitution au profit de M. [A] de la somme de 20 000 € détenue en l’étude » de Maître [H] par son comptable ou tout autre personne responsable de la gestion des sommes déposées dans le cadre de la promesse unilatérale de vente
Condamner M. [E] à payer à M. [A] la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Me [Localité 4], sur ses simples offres de droit.
M. [A] expose que l’acte notarié prévoyait une condition suspensive et que son projet l’a conduit à déposer un permis de construire par l’intermédiaire de l’architecte des bâtiments de France. Il souligne que la mairie a refusé l’édification du bien telle que prévu.
Il précise que pour des raisons factuelles nécessitant l’intervention d’un architecte des bâtiments de France, il n’a pas pu déposer la demande de permis de construire avant le 31 janvier 2023 mais le 28 mars 2023, ce qui ne l’empêche pas de se prévaloir de la condition suspensive puisque M. [E] qui ne lui a jamais adressé de lettre recommandée et que de son côté il n’est pas réputé avoir renoncé au bénéfice de ladite condition suspensive.
Par conclusions notifiées par RPVA le 6 mai 2025, M. [B] [E] demande au tribunal de :
Débouter M. [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
Condamner M. [A] au titre de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 20 000 euros
Dire que le notaire pourra se départir de ladite somme sur présentation de la copie exécutoire
Ne pas écarter l’exécution provisoire
Condamner M. [A] à la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il s’oppose à la restitution de l’indemnité d’immobilisation et sollicite le paiement d’une clause pénale en précisant que M. [A] qui est promoteur immobilier et gérant de la société New Promotion depuis 2007 ainsi que d’autres sociétés est rompu aux affaires mais qu’il n’a pas accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du permis de construire dans les délais contractuels.
Il indique que la demande de permis de construire a été déposé postérieurement au délai contractuel prévu à l’acte notarié et que le refus repose sur un non-respect du PLU.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2025. L’audience s’est tenue le 2 juillet 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
En l'espèce, la promesse de vente prévoit en pages 10 et 11 un paragraphe intitulé « Indemnité d’immobilisation », aux termes duquel les parties ont convenu de fixer le montant de cette indemnité à la somme de 20 000 €.
En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoquée par la partie qui y avait intérêt.
La promesse de vente notarié du 1er décembre 2022 prévoit la condition suspensive particulière d'obtention d’un permis de construire selon les termes suivants :
Règles générales
La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le BENEFICIAIRE d'un permis de construire au plus tard le 31 mai 2023, pour la réalisation sur le BIEN de l'opération suivante :
Construction d'une villa d'une surface de plancher maximale telle que prévue au PLU de la commune de [Localité 5], soit une emprise au sol maximum de 20 %, sur R+1.
II est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l'opération envisagée au plus tard le 31 janvier 2023, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente.
Toute modification de l'opération envisagée devra recueillir l'accord du PROMETTANT.
II est indiqué en tant que de besoin au BENEFICIAIRE qu'il n'est pas possible d'obtenir un permis de construire n'ayant pour assiette qu'une partie de l'unité foncière, cela aboutirait à une parcellisation sans qu'aucun contrôle ne soit possible.
Au cas où le BENEFICIAIRE ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.
La présente condition vaut autorisation immédiate pour le BENEFICIAIRE de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d'urbanisme applicables… »
En ce qui concerne la charge de la preuve, il incombe au bénéficiaire de la promesse, M. [C] [A], de démontrer qu’il a déposé dans les délais une demande de permis de construire conforme aux caractéristiques prévues dans la convention et que le permis lui a été refusé.
M. [A] justifie du refus de permis et il est également prouvé que la demande de permis a été déposé le 28 mars 2023, soit postérieurement à la date fixée par la promesse de vente au 31 janvier 2023. De plus, le permis déposé n’était pas conforme au PLU puisqu’il a été demandé par la mairie de [Localité 5] le 13 avril 2023, de corriger l’implantation du bâtiment conformément au règlement de la zone Uda du plan local d’urbanisme.
S’il n’est pas contesté que M. [A] n’a pas renoncé au bénéfice de la condition suspensive, encore faut-il que les conditions de cette dernière soient remplies pour qu’il puisse en bénéficier. De plus, il n’est communiqué aucun document aux termes duquel M. [B] [E] aurait expressément renoncé à se prévaloir du non-respect du délai pour l’obtention du permis de construire et il sera rappelé que si la renonciation n'a pas à être nécessairement expresse, elle doit en toute hypothèse être non équivoque, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Le permis de construire devait être obtenu au plus tard le 31 mai 2023 et compte tenu de la durée prévisible d'instruction de la demande, l'obtention d'un permis de construire avant cette date supposait son dépôt avant le 31 janvier 2023. M. [A] n’a pas respecté ce délai et aucune décision statuant sur sa demande de permis de construire n'est intervenue avant le 31 mai 2023.
Ainsi, la condition suspensive tenant à l’obtention du permis de construire avant le 31 mai 2023 a défailli du fait de M. [C] [A], le terrain a été immobilisé plusieurs mois et le demandeur avait respecté les délais prévus par la promesse de vente, le vendeur aurait été informé plus rapidement du refus de permis de construire. M. [A] n’est par conséquent pas fondé à solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 20 000 €, la condition est réputée accomplie conformément à l’article 1301-3 du code civil puisqu’il ne rapporte pas la preuve du respect de la promesse de vente quant au dépôt et à l’obtention du permis de construire dans les délais fixés. M. [E] n’a pas à démontrer une faute de la part du bénéficiaire, l’imputabilité de la défaillance de la condition suspensive résultant de la seule démonstration du non-respect des stipulations de la promesse de vente.
Le montant de l’indemnité d’immobilisation devra alors revenir à M. [B] [E] et il sera précisé que l’article 1231-5 du code civil, définit la clause pénale comme celle prévoyant des dommages et intérêts en cas d’inexécution par une partie à un contrat de ses obligations. Or en l’espèce, la promesse de vente ne prévoit pas une sanction en cas d’inexécution de la promesse de vente mais a pour objet de réparer les conséquences de la non réalisation de la vente. Il s’agit de la contrepartie du droit conféré aux bénéficiaires pendant un certain délai ce qui est différent d’une clause pénale, qui vient sanctionner l’inexécution de l’obligation alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées.
Par conséquent, l’indemnité d’immobilisation ne peut faire l’objet d’aucune modération ou réduction même d’office et Il résulte donc de ce qui précède, que la somme de 20 000 € placée sous séquestre devra être versée à M. [B] [E] et Maître [I] [H], désignée comme séquestre du versement à hauteur de 20 000 € opéré par M. [C] [A] dans le cadre de promesse de vente du 1er décembre 2022 qui lui a été consentie, sera déchargé de sa mission de séquestre par la remise de cette somme à M. [B] [E].
M. [C] [A], partie perdante, sera condamné solidairement, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de l’instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [B] [E] les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits et M. [C] [A] sera condamné à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code eu égard à l’ancienneté du litige.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort
CONDAMNE M. [C] [A] à verser à M. [B] [E] la somme de 20 000 € placée sous séquestre au titre de l’indemnité d’immobilisation ;
DIT que Maître [I] [H], Notaire à [Localité 2] désignée comme séquestre du versement à hauteur de 20 000 € opéré par M. [C] [A] dans le cadre de promesse de vente du 1er décembre 2022 qui lui a été consentie, sera déchargé de sa mission de séquestre par la remise de cette somme à M. [B] [E] ;
REJETTE toutes les demandes de M. [C] [A] ;
CONDAMNE M. [C] [A] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE M. [C] [A] à payer à M. [B] [E] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT- SIX.
La greffière, La présidente,