TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 16 Octobre 2026
N° RG 26/01161 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MCBM
Jugement du 16 Octobre 2026
N°: 26/996
S.A. [L] [X]
C/
[K] [S] [P]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à S.A [L] [X]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me BARGINE
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 16 Octobre 2026 ;
Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 04 Septembre 2026.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Octobre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR :
S.A. [L] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Mme [R] [G], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
M. [K] [S] [P]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Jehanne BARGINE, avocat au barreau de RENNES
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 03 novembre 2023, la société [L] [X] a loué à Monsieur [P] [K] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 281,70 euros.
Par courrier recommandé du 11 juin 2024 reçu le 24 juin 2024, [L] [X] a écrit à Monsieur [P] pour préciser que le contrat de location arrive à échéance le 02 novembre 2024 et qu’il ne sera pas renouvelé.
Par acte de commissaire de justice du 02 juillet 2025, [L] [X] a fait délivrer à Monsieur [P] [K] [S] un commandement de payer la somme de 3203,86 euros au titre des redevances d’occupation, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 03 juillet 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026 délivré à étude, [L] [X] a fait assigner Monsieur [P] [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :
Constater l’occupation sans droit ni titre du fait du terme du bail eu égard aux formalités contractuelles, de non renouvellement de bail, réalisées par le bailleurA titre accessoire, si le juge considère la continuité du bail précaire d’un an, alors,
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est bien acquise, et constater la résiliation du bail à la date du 13 août 2025 et l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [B]ans tous les cas
Ordonner l'expulsion des lieux loués à Monsieur [P] [K] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant des locaux sis [Adresse 7], à [Localité 1], assortie d’une astreinte de 50€ par mois de retard à compter du prononcé de la décision à venir en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécutionAutoriser la société [L] [X] à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de Monsieur [P], conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécutionSupprimer le délai prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécutionFixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges tels que si le bail s’était poursuiviCondamner Monsieur [P] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 03/11/2024 jusqu’à la libération des lieux de tous meubles et occupants de son chef et remise des clés.Condamner Monsieur [P] [K] [S] à payer à [L] [X] la somme de 4452,43€ au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 21/01/2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire en actualisation de la dette,Condamner Monsieur [P] au paiement de la somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 28 janvier 2026.
L’affaire a été appelée lors de l’audience du 22 mai 2026, renvoyée au 04 septembre 2026 en raison de la demande d’aide juridictionnelle.
A cette audience, [L] [X], comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4872,13 euros.
Monsieur [P] [K] [S] s’est fait représenter. Par le biais de ses conclusions déposées à l’audience, son conseil demande :
A titre principal :
Déclarer nul et de nul effet le congé et le commandement de payer délivrés à Monsieur [P] et par conséquent,Débouter la société [L] [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusionsSubsidiairement,
Accorder un échéancier de la dette locative sur trois ansSuspendre les effets de la clause résolutoireEn tout état de cause
Débouter la société [L] [X] de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Il est précisé qu’il n’y a pas de contestation du montant de la dette sollicité.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2026
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».
Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.
I. Sur la validité du congé
[L] [X] relève que le terme du contrat est fixé dans le bail, que Monsieur [P] a été informé plus de trois mois avant la fin du contrat du non renouvellement du bail et ce alors qu’il ne s’agit plus d’une obligation légale puisque l’articfle R442-3-4 du code de la construction et de l’habitation prévoyant cette notification a été abrogé.
Monsieur [P] mentionne que le contrat précise dans sa clause 4,36,2 les cas limitativement énumérés dans lesquels la société peut mettre fin au bail, que le congé ne contient pas cette mention et qu’il n’a donc pas pu vérifier la validité du congé.
L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »
L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs.Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret.. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. »
En l’espèce, le contrat de bail précise que le bailleur met à disposition du locataire du 03/11/2023 et pour une durée de douze mois le bien sous les conditions générales et particulières ensuite mentionnées.
La clause numéro 2 précise « en application de l’article 442-8-4 du code de la construction et de l’habitation , la location est consentie pour une durée déterminée d’un an, le locataire ne pourra pas bénéficier du maintien dans les lieux. Le contrat de location ne sera pas renouvelé si la société d’HLM le décide. Dans ce cas, le locataire sera avisé trois mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » Le contrat contient également une clause 4.3.2 le congé donné a la volonté de la société d’HLM précisant « la société d’HLM peut mettre fin au contrat sous préavis de trois mois signifié par lettre recommandée ou acte d’huissier dans les cas suivants : non-respect des conditions d’admission telles qu’elles sont précisées dans les conditions particulières, trouble de la tranquillité des lieux mis à disposition y compris les locaux communs, hébergement ou prêt à un ou des tiers de tout ou partie du logement ou des locaux communs, modification de la destination du logement ou des locaux communs, négligence avérée de l’entretien du logement ou des locaux communs, négligence avérée de l’entretien du logement ou des locaux communs, irrespect du règlement de fonctionnement de la résidence sociale, le locataire n’occupe pas personnellement les locaux au moins 08 mois par an »
Le congé délivré ne contient pas le motif de la volonté de la société d’HLM.
Alors même qu’il est précisé dans le contrat qu’il n’est pas renouvelé si la société d’HLM le décide et que le contrat prévoit également les cas précis dans lesquels la société peut délivrer ce congé ; que le motif n’a pas été repris dans le congé, le locataire n’a pas été en mesure de vérifier la régularité du congé délivré et il sera donc déclaré nul.
II. Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire
• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5.1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
Contrairement à ce qu’indique Monsieur [P], le commandement de payer contient la précision du découpage actuel du loyer mensuel avec charges (cf loyer logement jeune 291,56€, loyer mobilier 29,07€ et montant des charges 95,56€ pour un montant total de 416,19€) et le décompte détaillé contient les échéances de ce montant de sorte qu’il a été en mesure d’identifier le bienfondé des demandes.
En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les six semaines à compter du commandement de payer du 02 juillet 2025.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 aout 2025.
• Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation
Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [P] [K] [S] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, [L] [X] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [K] [S], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [P] [K] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ou leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
L’article L412-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : «Les dispositions des articles L412-3 à L412-6 ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d'étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition »
Monsieur [P] n’a pas respecté son obligation de paiement il n’a pas repris le paiement des loyers et charges courantes (cf pour le mois d’août, le prélèvement de 426,64€ est revenu impayé et un unique versement de 100€ a été effectué). Cependant, Monsieur [P] [K] [S] a effectué plus de 1200€ de versements depuis le mois de mai 2026 et il n’est pas démontré qu’il ne remplit plus les conditions pour lesquelles un logement étudiant a été mis à sa disposition. La demande de suppression du bénéfice de la trêve hivernale sera donc rejetée.
Alors qu’il n’est pas démontré que Monsieur [P] a mentionné une volonté de ne pas respecter la décision de justice qui serait éventuellement ordonnée, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte.
• Sur la demande de condamnation en paiement
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que « le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».
Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, [L] [X] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte qu’au 31 août 2026, le locataire serait redevable de la somme de 5228,28€.
C’est à juste titre que le bailleur retire les frais de commandement de payer de 175,08€ et d’assignation de 181,07€ qui constituent des dépens de la procédure et la somme de 4872,13€ est due par Monsieur [P].
Ce dernier ne conteste pas le montant de cette dette et il ne mentionne pas avoir effectué des règlements autres que ceux mentionnés sur le décompte.
La dette locative concernant le local à usage d’habitation s'élève à 4872,13 euros au 03 septembre 2026, terme du mois de septembre 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme.
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux résidences universitaires en application de l’article 2 de cette loi et le contrat contient en page 2 la mention de l’application de l’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation et de la résidence universitaire. Contrairement à ce qu’invoque le défendeur, il est donc démontré que le bail est dérogatoire.
Le contrat contient la clause 4.5.1 qui dispose « le juge, saisi par le locataire, pourra toutefois, dans les conditions légales, en accordant des délais pour le règlement des sommes impayées, suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire »
Monsieur [P] justifie d’un contrat de mission temporaire du 30 mars 2026 au 03 juillet 2026 avec une rémunération de 12,02€ .
Monsieur [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et il ne lui sera donc pas accordé de délais de paiement avec suspension des effets de clause résolutoire.
IV. Sur les demandes accessoires
• Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [P] [K] [S] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 02 juillet 2025 et de l'assignation du 27 janvier 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de [L] [X]. Les frais liés aux éventuelles mesures conservatoires ne sauraient être inclus dans les dépens, faute pour le bailleur d'en démontrer l'existence et la nécessité.
• Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [L] [X], Monsieur [P] [K] [S] sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
PRONONCE l’annulation du congé délivré à Monsieur [P] par la société [L] [X] par courrier du 11 juin 2024 ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 novembre 2023 entre [L] [X], d’une part, et Monsieur [P] [K] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 13 aout 2025 ;
CONDAMNE Monsieur [P] [K] [S] à verser à [L] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNEMonsieur [P] [K] [S] à verser à [L] [X] la somme de 4872,13 euros, soit QUATRE MILLE HUIT CENT SOIXANTE DOUZE EUROS ET TREIZE CENTIMES, (décompte arrêté au 03 septembre 2026, terme du mois de septembre 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ;
DIT que Monsieur [P] [K] [S] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [P] [K] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande de voir dire que Monsieur [P] [K] [S] ne bénéficiera pas du délai prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution
DEBOUTE Monsieur [P] [K] [S] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Monsieur [P] [K] [S] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 02 juillet 2025 et de l'assignation du 27 janvier 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [P] [K] [S] à payer à [L] [X] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Madame la Préfète d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
La greffière, Le juge des contentieux de la protection,