TRIBUNAL JUDICIAIRE · Charges de copropriété — 8 octobre 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BAUDOUIN
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me BAUDOUIN, Me DULIEU

■

Charges de copropriété

N° RG 23/01675 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CY2IM

N° MINUTE :

Assignation du :
01 Février 2023

JUGEMENT
rendu le 08 Octobre 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FOUINEAU IMMO, SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié, en cette qualité, audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0056

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représenté par Maître Antoine DULIEU de la SELARL BAILLET DULIEU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0099

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 08 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 23/01675 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2IM

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 11 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 7 Mai 2026, prorogée au 08 Octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [A] est propriétaire des lots n°85 (un appartement), 45 et 46 (deux caves), 29, 30 et 73 (trois chambres de service), 3 et 4 (deux box en sous-sol) dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 1er février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 8ème, représenté par son syndic la société FOUINEAU IMMO, a assigné, devant ce tribunal, M. [A] aux fins de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2,
Vu le décret du 17 mars 1967 et notamment l’article 35,
- condamner M. [A] à lui payer les sommes de :
* 24.977,99 euros suivant décompte arrêté au 1er trimestre 2023 inclus,
* 395 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,
* 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,
* 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- le condamner aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par mention au dossier du 27 novembre 2024, le juge de la mise en état a refusé la jonction de procédures sollicitée par M. [A] et a décidé que l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires, du chef des demandes reconventionnelles du défendeur, sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse récapitulatives avec reprise de l’exception de procédure et fin de non-recevoir, notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], demande de :
Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2,
Vu le décret du 17 mars 1967 et notamment l’article 35,
- déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles en paiement de dommages-intérêts et en production de factures de M. [A], et subsidiairement l’en débouter,
- le condamner à lui payer les sommes de :
* 7.054,11 euros suivant décompte arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus,
* 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,
* 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

M. [W] [A], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, demande de :
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu la loi L.441-9 du code de commerce,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,
A titre reconventionnel,
- le condamner à lui verser :
* la somme de 16.222,10 euros TTC à titre de dommages et intérêts en raison de l’inertie du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la mise en cause du tiers responsable des infiltrations dans le parking,
* la somme de 1.433,46 euros TTC à titre de dommages et intérêts compensant les sommes par lui versées pour les travaux - jamais réalisés - de réfection de la peinture des couloirs de service,
- la somme de 26.100 euros à titre de dommages et intérêts pour la privation de jouissance de ses deux box n°3 et 4 pour la période courant de janvier 2023 à mai 2025, sauf à parfaire,
- la somme de 1.749,22 euros TTC à titre de dommages et intérêts compensant la surconsommation d’eau,
- le condamner à lui communiquer :
* les factures HERELLE conformes à la législation concernant les travaux réalisés,
* les notes d’honoraires de Mme [B], architecte, conformes à la législation concernant les travaux réalisés,
* les notes d’honoraires de FOUINEAU IMMO, syndic, conformes à la législation concernant les travaux réalisés,
- la facture SOTERKENOS conforme à la législation en ce qui concerne la réalisation des travaux votés en AG du 19 juillet 2022 (résolution 7) et ratifiés en AG du 30.01.2024 (résolution 6),
- la facture MEGALUX des travaux d’électricité votés en AG du 30 janvier 2024 (résolution 7) et réalisés en décembre 2023,
- les procès-verbaux de réception des travaux SOTERKENOS et MEGALUX réalisés en décembre 2023,
- les factures et contrats de l’Assurance Dommage-Ouvrage correspondants aux différentes missions de travaux,
- les factures et contrats du Bureau de Contrôle correspondants aux différentes missions de travaux,
- le rapport de l’expertise de M. [D] concernant la recherche de fuite réalisée le 11 décembre 2024,
- le rapport de l’expert d’assuré (APEX expertises) concernant la proposition d’indemnisation du DDE de septembre 2021,
- le rapport de l’assureur de l’immeuble (ALLIANZ) concernant la proposition d’indemnisation du DDE de septembre 2021,
- le condamner à lui verser :
* une somme de 5.000 euros pour résistance abusive,
* la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [W] [A] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 16 octobre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 février 2026 et a été mise en délibéré au 7 mai 2026 prorogé en dernier lieu au 8 octobre 2026.

MOTIFS

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées” ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. Il appartient donc au copropriétaire de justifier de l’annulation d’une assemblée générale ou de résolutions et non au syndicat des copropriétaires d’établir l’absence de recours.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, il n’est pas discuté que M. [W] [A] est propriétaire des lots n°3, 4, 29, 30, 45, 46, 73 et 85.

La demande du syndicat des copropriétaires était, au titre des appels de charges et de travaux, initialement de 24.977,99 euros arrêtée au 1er trimestre 2023. Puis, compte tenu de règlements du défendeur intervenus en cours de procédure et de nouveaux appels émis, la demande a été de 19.287,31 euros arrêtée au 1er trimestre 2024, puis, eu égard aux nouveaux versements du copropriétaire et de l’émission de nouveaux appels de fonds, la demande, dans son dernier état, est de 7.054,11 euros arrêtée au 4ème trimestre 2024 (pièce Sdc. n°25).

M. [W] [A] expose que cette somme a été réglée par ses soins dès le 28 janvier 2025 par, notamment, la remise d’un chèque n°7891778 de 15.177,57 euros.

Le document versé aux débats par le défendeur (sa pièce n°75) mentionne effectivement le solde réclamé par le syndicat des copropriétaires au 19 novembre 2024 de 7.054,11 euros et le crédit au 4 février 2025 de 15.177,57 euros venant apurer la dette (outre les appels de fonds du 1er janvier 2025). Toutefois, ledit document ne porte aucune mention de son émetteur (seulement Orchestra impression) de sorte qu’il n’est pas établi qu’il provient du syndic et donc du syndicat des copropriétaires.

Faute d’admission irréfutable de l’encaissement du chèque précité, et sachant que M. [W] [A] ne conteste pas la réclamation du syndicat des copropriétaires en son montant, il sera condamné en deniers ou quittance, -et donc sous déduction de la somme de 15.177,57 euros sur justification de son encaissement par le syndicat des copropriétaires -, à payer à ce dernier la somme de 7.054,11 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 19 novembre 2024, 4ème trimestre 2024, “tvx de chemisage canalisation” et répartition des charges 2023 compris.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne prétend pas que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [W] [A] a agi de mauvaise foi, alors que les appels de fonds portant sur certains travaux, certes votés, étaient conséquents et qu’il a procédé depuis de nombreux mois à des règlements substantiels pour apurer la dette. En outre les procédures annexes ont pu contribuer à tendre les relations entre les parties.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le défendeur a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [W] [A] :

Le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité des demandes reconventionnelles formées par M. [W] [A] lesquelles tendent à obtenir la condamnation du demandeur à lui payer des dommages-intérêts et à lui communiquer certaines factures et divers autres documents.

Il soutient que ces demandes excèdent la compétence de la présente juridiction, cette compétence étant, compte tenu de son nom, limitée à l’examen des charges de copropriété.

Il ajoute qu’elles sont dépourvues de lien suffisant avec sa demande en paiement d’un arriéré de charges.

M. [W] [A], en réponse, “rend à la présente juridiction le (seul) nom qui est le sien, à savoir le Tribunal judiciaire de Paris”.

Il ajoute que ses demandes reconventionnelles sont en lien direct avec les demandes originaires, puisqu’il s’agit pour lui d’obtenir une indemnisation au titre des charges qu’il a été contraint de régler au titre des travaux de traitement des infiltrations des travaux de peintures et de la surconsommation d’eau, d’obtenir une indemnisation pour la perte de jouissance de ses box et d’obtenir des factures conformes correspondant aux travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires et pour le règlement desquels des charges ont été appelées.

Sur ce,

La présente juridiction ne constitue pas une juridiction autonome et distincte du tribunal judiciaire de Paris. Elle n’est pas dotée d’une “compétence” d’attribution, au sens des dispositions du code de l’organisation judiciaire, exclusivement et strictement affectée à l’examen des charges de copropriété, à l’exclusion de toute autre prétention. Le moyen du syndicat des copropriétaires à cet égard sera rejeté.

Le présent tribunal, toutefois, applique les dispositions du code de procédure civile en son ensemble.

Aux termes de l’article 70 code de procédure civile, “les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.”

Les demandes reconventionnelles de M. [W] [A] portent sur la condamnation du demandeur à lui verser :

* “la somme de 16.222,10 € TTC à titre de dommages et intérêts en raison de l’inertie du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la mise en cause du tiers responsable des infiltrations dans le parking,
* la somme de 1.433,46 € TTC à titre de dommages et intérêts compensant les sommes par lui versées pour les travaux - jamais réalisés - de réfection de la peinture des couloirs de service,
* la somme de 26.100 € à titre de dommages et intérêts pour la privation de jouissance de ses deux box n°3 et 4 pour la période courant de janvier 2023 à mai 2025, sauf à parfaire,
* la somme de 1.749,22 € TTC à titre de dommages et intérêts compensant la surconsommation d’eau”.

Il sollicite par ailleurs, à titre reconventionnel, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui communiquer :
* “les factures HERELLE conformes à la législation concernant les travaux réalisés,
* les notes d’honoraires de Mme [B], architecte, conformes à la législation concernant les travaux réalisés,
* les notes d’honoraires de FOUINEAU IMMO, syndic, conformes à la législation concernant les travaux réalisés,
- la facture SOTERKENOS conforme à la législation en ce qui concerne la réalisation des travaux votés en AG du 19 juillet 2022 (résolution 7) et ratifiés en AG du 30.01.2024 (résolution 6),
- la facture MEGALUX des travaux d’électricité votés en AG du 30 janvier 2024 (résolution 7) et réalisés en décembre 2023,
- les procès-verbaux de réception des travaux SOTERKENOS et MEGALUX réalisés en décembre 2023,
- les factures et contrats de l’Assurance Dommage-Ouvrage correspondants aux différentes missions de travaux,
- les factures et contrats du Bureau de Contrôle correspondants aux différentes missions de travaux,
- le rapport de l’expertise de M. [D] concernant la recherche de fuite réalisée le 11 décembre 2024,
- le rapport de l’expert d’assuré (APEX expertises) concernant la proposition d’indemnisation du DDE de septembre 2021,
- le rapport de l’assureur de l’immeuble (ALLIANZ) concernant la proposition d’indemnisation du DDE de septembre 2021”.

La demande du syndicat des copropriétaires porte sur des arriérés d’appels de charges et de travaux exigibles, sur la base d’assemblées générales qui ont approuvé les comptes, les budgets prévisionnels et les travaux.

Les prétentions de M. [W] [A] tendent à rechercher la responsabilité éventuelle du syndicat des copropriétaires et leurs potentielles conséquences financières. Elle visent à obtenir divers documents (factures, procès-verbaux de travaux, contrats, rapports d’expertise etc..).

Or, ces demandes, qui exigent d’examiner les éventuelles fautes du syndicat des copropriétaires du chef d’une prétendue “inaction dans le cadre de l’indemnisation par le tiers responsable des préjudices résultant des infiltrations survenues dans le parking” ou du chef d’une surconsommation d’eau alléguée, ne se rattachent pas aux prétentions originaires du syndicat des copropriétaires par un lien suffisant.

Par ailleurs, même à retenir l’alinéa 2 de l’article 70 précité, M. [W] [A] ne forme aucune demande de compensation, étant rappelé que le tribunal ne statue, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En conséquence, les demandes reconventionnelles de M. [W] [A], y compris celle au titre de dommages et intérêts qui n’est que la conséquence de ses autres prétentions, seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Sachant que M. [W] [A] n’a, en tout état de cause, procédé à des règlements qu’en cours de procédure et partie perdante au sens de l’article 696 précité, il sera condamné aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, BESNARD, Avocat.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [W] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [W] [A], de ce même chef, ne peut qu’être rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [W] [E] en deniers ou quittance, sous déduction de la somme de 15.177,57 euros sur justification de son encaissement par le syndicat des copropriétaires-, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 7.054,11 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 19 novembre 2024, 4ème trimestre 2024, “tvx de chemisage canalisation” et répartition des charges 2023 compris,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts,

DECLARE irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [W] [A],

CONDAMNE M. [W] [A] aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, BESNARD, Avocat, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE M. [W] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 octobre 2026.

La Greffière La Présidente