Minute n°26/
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
============
JUGEMENT du 15 Octobre 2026
__________________________________________
DEMANDEUR :
HABITAT 44
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [R] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Séverine FONTAINE
GREFFIER : Cynthia HOFFMANN
PROCEDURE :
date de la première évocation : 03 Septembre 2026
date des débats : 03 Septembre 2026
délibéré au : 15 Octobre 2026
RG N° N° RG 26/01136 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OPHN
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me GRESLE
CCC à M. [M] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 octobre 2021, HABITAT 44 a donné à bail à Monsieur [R] [M] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer révisable et actuel de 490,87 euros, provision sur charges incluse.
Par acte d'huissier en date du 1er septembre 2025, la société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.240,06 euros, en visant la clause résolutoire.
Par acte du 13 mars 2026, HABITAT 44 a fait citer Monsieur [R] [M], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :
L'expulsion de tout occupant ;Le paiement des loyers échus d'un montant de 4.853,54 euros ; La fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 482,62 euros ;Une indemnité de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;La condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.A l'audience du 3 septembre 2026, HABITAT 44 actualise sa créance à la somme de 9.591,10 euros.
Monsieur [R] [M], bien que régulièrement assigné, n'a pas comparu.
A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 15 octobre 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.
SUR CE
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 2 septembre 2025, soit deux mois avant l'assignation, et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 16 mars 2026, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.
Sur le montant des loyers dus
La société bailleresse réclame une somme de 9.591,10 euros au titre du loyer et des charges selon décompte arrêté au 31 août 2026.
Il est produit un décompte conforme au bail en ce qui concerne les loyers et les charges. En revanche, il est également inclus dans ce décompte des frais qui ne relèvent pas de la dette locative et doivent en être exclus.
En effet, il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 273,65 euros.
Également, selon les articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, le baille ne produit aucune mise en demeure adressée au locataire pour lui demander de justifier de ses ressources, ni aucun constat d'huissier, et ce alors même que le texte de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit expressément un délai de 15 jours à l'issue duquel le bailleur social peut appliquer le supplément de loyer provisoire, en l'absence de réponse du locataire. L'existence d'un délai suppose en effet de pouvoir en déterminer le point de départ et seul l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception permet de respecter les dispositions de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation.
Dès lors, la société bailleresse qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement de ces sommes, lesquelles seront retirées de la dette locative.
Par voie de conséquence, il convient de tenir Monsieur [R] [M] au paiement de la somme de 6.972,85 euros.
Le locataire doit être condamné au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.
Sur la clause résolutoire
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.
Par exploit du 1er septembre 2025, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.240,06 euros au titre des loyers échus.
Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.
Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise à la société bailleresse à la date du 2 novembre 2025.
La procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par le locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 490,87 euros.
Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
Sur les demandes annexes
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 1er septembre 2025.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 14 octobre 2021 entre HABITAT 44 et Monsieur [R] [M] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 5], conformément à la clause résolutoire acquise le 2 novembre 2025 ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à HABITAT 44 la somme de 6.972,85 euros au titre des loyers, charges et des indemnités d'occupation échus et impayés au 31 août 2026, échéance du mois d’août 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à HABITAT 44 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 490,87 euros due à compter du 1er septembre 2026 , laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l'Etat, à compter de la défaillance et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;
DIT qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à HABITAT 44 la somme de 300 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [R] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er septembre 2025 ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire ;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;
DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection
Cynthia HOFFMANN Séverine FONTAINE