TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]
JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026
Minute n° :
N° RG 25/00918 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HBFW
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
O.P.H LOGEM [Localité 2]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [N] (salarié) muni d'un pouvoir de représentation
DÉFENDEUR :
Monsieur [S] [F]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Bérengère DUFOUR, avocat au barreau d'ORLEANS
A l'audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026 prorogé à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
EXPOSE DES FAITS
Par contrat en date du 28 avril 2014, prenant effet le 29 avril 2014, l’OPH [J] a donné à bail à Monsieur [S] [F] un bien à usage d’habitation de type T3 situé au [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 423,96 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.
Des loyers étant demeurés impayés, la société [J] a fait signifier le 26 juin 2024 à Monsieur [S] [F] un commandement de payer sous 6 semaines visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1912,48 euros, selon décompte en date du 15 juin 2024.
La société [J] a ensuite fait assigner Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, aux fins suivantes :
• Constater la résiliation du contrat de location du logement d’habitation sis à [Adresse 5], les causes du commandement visant la clause résolutoire n’ayant pas été réglées dans le délai contractuel ;
• Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] [F] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
• Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
• Condamner Monsieur [S] [F] au paiement de la somme de 3.853,14 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 15 novembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompter qui sera fourni lors des débats ;
• Condamner Monsieur [S] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges calculé tel que si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit
• Condamner Monsieur [S] [F] au paiement de la somme de 400,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
• Condamner Monsieur [S] [F] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).
L’affaire évoquée le 10 juin 2025 a été renvoyée à deux reprises au 18 novembre 2025 et 10 mars 2026 afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et arguments dans le strict respect du principe du contradictoire.
Par conclusions en réponse soutenues à l’audience de jugement du 10 mars 2026, l’avocat de Monsieur [S] [F] sollicite du tribunal qu’il :
rejette les demandes mal fondées de la société [J],suspende la clause résolutoire figurant au bail, lui accorde les plus larges délais de paiement au visa de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de difficultés financières et de sa situation de santé précaire, puis dise et juge que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si les délais de paiement ont été respectés,condamne, à titre reconventionnel, la société [J] à lui payer la somme de 8.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance et le préjudice moral subis dans le logement du fait, en premier lieu, d’un dégât des eaux survenu le 2 janvier 2024 et résolu après 14 mois seulement, en second lieu, d’un dysfonctionnement du système de chauffage au cours de l’hiver 2024/2025, et enfin, de l’absence de proposition de relogement dans des locaux adaptés à son handicap,juger que cette somme sera déduite du montant de l’arriéré locatif dû,fasse injonction à la société [J] de lui délivrer un logement adapté à son handicap, à savoir au rez-de-chaussée avec des portes permettant le passage d’un fauteuil roulant, conformément aux articles R111-18 et suivants du code de la construction et de l’habitation,rejette toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société [J], et notamment sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,condamne la société [J] à la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamne la société [J]aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.
La société [J] -représentée avec pouvoir par Monsieur [N], salarié de la société- a maintenu ses demandes introductives d’instance et actualisé la dette locative à la somme de 8.370,75 euros, hors frais de poursuite (arrêtée au 3 mars 2026-échéance de février 2026 incluse). Le bailleur a ensuite fait état d'une reprise effective du règlement des loyers courants depuis 2 mois, tout en déclarant suivant conclusions écrites soutenues et versées aux débats, s’opposer :
d’une part, à l’octroi de tous délais de paiement à Monsieur [S] [F] dans la mesure où ce dernier a suspendu volontairement et illégalement le règlement de ses loyers et charges sous le prétexte, notamment, d’un dégât des eaux survenu dans une chambre de l’appartement (T3) en janvier 2024 et réparé tardivement en mars 2025,
d’autre part, à sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour le préjudice moral et les troubles de jouissance qu’il estime avoir subi du fait de cette carence, et vu l’absence de proposition de relogement du bailleur au regard de son handicap.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [S] [F] ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous des 14 janvier et 7 février 2025 proposés par le travailleur social. En revanche, une action de prévention des expulsions a été menée d’où il ressort que Monsieur [F], retraité, qui vit en couple avec sa fille majeure en recherche d’emploi, a connu des difficultés financières suite à un trop perçu de la CAF qui a déséquilibré son budget et entraîné la présente dette locative.
Les dossiers des parties ayant été déposés à la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026, prorogé au 30 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.
I. SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 s’appliquant à la date de l’assignation.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés de la société [J] est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dans sa rédaction applicable à l'époque de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail du 28 avril 2014, prenant effet le 29 avril 2014 contient une clause résolutoire donnant au locataire un délai de 2 mois pour s’acquitter de sa dette locative à compter de la délivrance du commandement de payer (article 3.5 page 5 des conditions générales), lequel visait ladite clause et a été signifié le 26 juin 2024 aux fins de paiement d’une somme de 1.912,48 euros en principal.
Monsieur [S] [F] avait jusqu’au lundi 26 août 2024 à 24 heures pour régler cette somme, dans la mesure où le commandement de payer du 26 juin 2024 lui a laissé le délai de deux mois contractuellement prévu pour régler la somme de 1.912,48 euros, et non le délai de six semaines légalement prévu depuis la loi du 27 juillet 2023.
Ce commandement étant demeuré infructueux -à l’exception d’un seul règlement au montant insuffisant de 720,00 € dans le délai de 2 mois- il y a lieu, par conséquent, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024 à 24 heures.
III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'OPH [J] produit un décompte pour établir que Monsieur [S] [F] reste devoir, hors frais de poursuite (129,32 euros et 179,99 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 8.370,75 € à la date du 3 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.
Représenté par son avocat à l'audience, Monsieur [S] [F] ne conteste pas le principe de sa dette locative et en reconnaît le montant, déduction faite toutefois des frais de poursuites.
Cependant, du fait de cette reconnaissance, Monsieur [S] [F] accepte expressément la facturation des « pénalités d’enquête OPS » qui lui ont été imputées à concurrence d’une somme de 30,48 €, et il n'y aura donc pas lieu de soustraire cette somme non contractuelle de la dette locative précitée.
Monsieur [S] [F] sera donc condamné à verser à l'OPH [J] une somme de 8.370,75 € dont il reste redevable au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés selon décompte du 3 mars 2026 (échéance de février 2026 incluse), ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
IV- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERETS
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment tenu de remettre au locataire un logement décent et de lui assurer la jouissance paisible des locaux et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse.
Or, il est constant que le contrat de bail consenti le 28 avril 2014 par l'OPH [J] portait sur appartement de type T3 à usage d’habitation principale, et que Monsieur [S] [F] a dû subir, avec sa compagne et sa fille majeure, les désagréments et conséquences du sinistre « dégât des eaux » déclaré le 2 janvier 2024 affectant la chambre du couple [F], laquelle a été fortement dégradée et est devenue, en pratique, inhabitable du fait de l’humidité ambiante et des moisissures présentes (cf. P.V. Constat commissaire de justice du 28 novembre 2024 - pièce n°14 Me [V]) obligeant Monsieur [F] et sa compagne à dormir dans leur salon, ceci, jusqu’au 19 mars 2025 où la remise en état de la pièce sinistrée a été réalisée.
L’humidité ambiante et l’apparition constante de moisissures dans l’appartement durant cette longue période de 14 mois d’attente de la réalisation de travaux de réfection de la pièce sinistrée a, sans conteste, eu un impact direct et certain sur l’état de santé déjà précaire de Monsieur [S] [F], et lui a généré un stress tant physique que psychologique, caractérisant ainsi le trouble manifeste apporté à la jouissance paisible et normale du logement loué due par son bailleur.
En dehors des conséquences de ce dégât des eaux, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts soutenue par Monsieur [S] [F] porte également sur le préjudice moral et les troubles de jouissance qu’il estime avoir subi du fait, en premier lieu, du dysfonctionnement du système chauffage de son logement au cours de l’hiver 2024/2025, et en second lieu de l’absence de toute proposition par son bailleur social d’un relogement qui puisse être adapté à son handicap, à savoir un accès au rez-de-chaussée avec des portes permettant le passage d’un fauteuil roulant, et ce, en application des dispositions des articles L163-1 et L163-2 du code de la construction et de l’habitation.
Sur ces fondements, Monsieur [S] [F] sollicite, en conséquence, une indemnité globale d’un montant de 8.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues.
De l’analyse et examen minutieux des documents régulièrement produits aux débats, et notamment du procès-verbal de constat des lieux établi en date du 28 novembre 2024 -soit 11 mois après la survenance du sinistre- par le commissaire de justice requis par Monsieur [F] (pièce n°14 Me [V]), il ressort « qu’ il existe d’importants désordres dans ce logement, qui empêchent une jouissance paisible des lieux, et qui sont manifestement liés à la présence d’un ou plusieurs dégâts des eaux non solutionnés » .
Il apparaît donc constant - et parfaitement établi par les éléments du dossier - que ce sinistre « dégât des eaux » a eu un impact direct et certain sur la jouissance paisible et les conditions de confort et d’habitabilité du logement dus par le bailleur social à Monsieur [S] [F] ainsi qu’aux occupants des lieux, l’une des chambres mis à leur disposition ne présentant plus le caractère de salubrité et de conformité à l’usage d’habitation que ces derniers étaient en droit d’exiger pendant une période qui sera fixée à 14 mois, et au cours de laquelle a perduré -à défaut d’exécution urgente de travaux de réfection- un phénomène tout à fait anormal d’humidité dans les locaux loués, susceptible, par ailleurs, de porter gravement atteinte à leur santé .
Au cas présent, il est ainsi démontré que la responsabilité civile contractuelle de l'OPH [J] est engagée pour négligence fautive envers Monsieur [S] [F], le préjudice subi par ce dernier s’avérant bel et bien caractérisé par le fait qu’il n’a pu jouir normalement de l’intégralité de son logement en bénéficiant des normes de conformité et de sécurité sanitaire élémentaires, ceci sur une longue période de 14 mois (janvier 2024 à mars 2025) durant laquelle le bailleur social a gravement tardé à rendre le bien conforme à sa destination d’habitation, ce qui justifie amplement l'octroi de dommages et intérêts à la charge exclusive du bailleur social en réparation du réel préjudice de jouissance subi par le locataire en place, et par ses occupants.
Il conviendra donc de condamner l'OPH [J] à régler à Monsieur [S] [F] une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance qui correspond à 35 % du montant du loyer mensuel fixé à 454,91 € au cours de l’année 2024, soit une indemnité de 159,21 € calculée sur une période de 14 mois, s’élevant à la somme de 2.228,94 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
S’agissant du préjudice moral et des troubles de jouissance réclamés par Monsieur [S] [F] au titre du dysfonctionnement allégué du système chauffage de son appartement au cours de l’hiver 2024/2025, mais également de l’absence de proposition de la part de son bailleur d’un relogement adapté à son handicap (logement en rez-de-chaussée avec des portes permettant le passage d’un fauteuil roulant), force est de relever, à l’analyse, l’absence de toutes pièces suffisamment probantes versées aux débats par le locataire-défendeur, et par conséquent susceptibles de caractériser une quelconque faute ou carence fautive qui pourrait être imputée à l'OPH [J] dans l’exécution de ses obligations de bailleur social.
Sur ce chef de demandes, Monsieur [S] [F], qui succombe dans la charge de la preuve qui lui incombe, ne pourra qu’en être intégralement débouté.
V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [S] [F], représenté par son avocat à l'audience, sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative. Le locataire, qui a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.
L'OPH [J] s’oppose à un tel plan d'apurement.
Or, Monsieur [S] [F] reste redevable auprès de l'OPH [J] d’une somme de 8.370,75 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation demeurés impayés selon décompte du 3 mars 2026 (échéance de février 2026 incluse), tandis que l'OPH [J] devra indemniser Monsieur [S] [F] de son préjudice de jouissance, qui calculé sur une période de 14 mois, s’élève à la somme de 2.228,94 euros,
Après compensation légale entre ces 2 sommes (8.370,75 € - 2.228,94 €), Monsieur [S] [F] reste redevable envers l'OPH [J] un montant de 6.141,81 €, qui apparaît de nature à permettre de solder la dette locative dans un délai inférieur ou égal à trois années, ceci conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023.
Il y aura donc lieu d'accorder des délais de paiement à Monsieur [S] [F] selon les modalités indiquées dans le dispositif, comportant 35 mensualités de 171,00 euros en plus de l'échéance locative, pour apurer la dette locative, et une 36 ème échéance majorée des intérêts et frais.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [S] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.
VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [S] [F] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [S] [F] sera condamné à lui verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 28 avril 2014, prenant effet le 29 avril 2014 entre l’OPH [J] et Monsieur [S] [F], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 26 août 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à la société [J], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 8.370,75 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte du 3 mars 2026 (échéance de février 2026 incluse), ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE l'OPH [J] à régler, à titre reconventionnel, à Monsieur [S] [F] la somme de 2.228,94 euros de dommages et intérêts correspondant à son préjudice de jouissance, assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DIT QUE la compensation légale s’appliquant entre ces 2 sommes (8.370,75 € - 2.228,94 €), Monsieur [S] [F] devra régler à la société [J], prise en la personne de son représentant légal, la somme résiduelle de 6.141,81 € (six mille cent quarante et un euros et quatre-vingt-un centimes) assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [S] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 171,00 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [J] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [S] [F] soit condamné à verser à la société [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à la société [J], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2026, la minute étant signée par le juge et par la greffière.
La greffière, Le Juge,