TRIBUNAL JUDICIAIRE · Service des Criées — 3 novembre 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 03 Novembre 2026

N° RG 25/00243 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O5H3
78A

Jugement rendu le 03 Novembre 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

LE CREDIT LYONNAIS, SA immatriculée au RCS de [Localité 1] 954 509 741 au capital de 2.037.713.591 € ayant son siège social à [Localité 1] (69) [Adresse 1] et son siège central à [Localité 2] (94) [Adresse 2], pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIES SAISIES

Monsieur [S] [Y] [B]
né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 3] (ESSONNE)
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant

Madame [J] [X]
née le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Elisabeth BOUYGUES, avocat au Barreau du VAL D’OISE

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 22 octobre 2025 publié le 25 novembre 2025 volume 2025 S n°297 au service de publicité foncière du VAL D’OISE, la S.A. LE CREDIT LYONNAIS (ci-après, la S.A LCL) a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 6] (Val d’Oise), cadastrés section AE [Cadastre 1], appartenant à M. [S] [Y] [B] et Mme [J] [X].
Notifié le 06/11/2026

Par exploits séparés du 15 décembre 2025 délivrés à personne à Mme [J] [X] et à l’étude de commissaire de justice s’agissant de M. [S] [Y] [B], la S.A LCL les a fait assigner devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 16 décembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 04 juin 2026 à Mme [J] [X] par le biais du RPVA et à M. [S] [Y] [B] par acte de commissaire de justice délivré à personne, la S.A LCL demande au juge de l’exécution de :
- CONSTATER que la résiliation du contrat de prêt a été prononcée de manière loyale et régulière et que l’exigibilité anticipée des sommes prêtées est acquise à la banque,
- CONSTATER en conséquence que le poursuivant dispose d’une créance certaine, liquide et exigible,
- CONSTATER la validité de la présente procédure de saisie immobilière,
- STATUER sur les éventuelles contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées,
- FIXER le montant de la créance du poursuivant à la somme 430 547,32 euros, arrêtée au 2 juin 2026, en principal, frais, accessoires et intérêts au taux moratoire indiqué jusqu’à parfait paiement,
- MAINTENIR le montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée au montant visé dans le décompte de la banque,
- A titre subsidiaire, pour le cas où le juge considérerait comme abusif l'article 5 du contrat de prêt « EXIGIBILITE ANTICIPEE » en ce qu'il n'accorde pas un délai suffisant à l'emprunteur pour faire échec à la déchéance du terme :
- DIRE que l'article 5 du contrat de prêt « D'EXIGIBILITE ANTICIPEE » est abusif et réputé non écrit mais seulement en ce qu'il prévoit la possibilité pour la banque de prononcer la déchéance du terme en cas de non-paiement des échéances, et de maintenir l'ensemble des autres cas de résiliation,
- CONSIDERER que le contrat de prêt s'est poursuivi dans ses conditions contractuelles initiales, et que les échéances de prêt sont devenues mensuellement exigibles,
- FIXER le montant de la créance du créancier poursuivant à la somme de 52 500,75 euros représentant le montant des échéances échues et impayées au 9 juin 2026,
- ORDONNER la vente forcée du bien saisi et fixer les modalités de la vente,
- À titre subsidiaire, si la vente amiable venait à être autorisée à la demande des débiteurs, en déterminer toutes les modalités et taxer les frais de poursuites,
- STATUER sur les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 08 juin 2026, Mme [J] [X] demande au juge de l’exécution de :
- Modérer les indemnités forfaitaires d’un montant de 26 301,11 euros d’une part et de 1 333,57 euros d’autre part qui s’analysent en une clause pénale,
- Les ramener à de plus justes proportions et les fixer à 1 euros,
- Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Après renvoi, l'affaire a été appelée à l’audience du 09 juin 2026, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

Mme [J] [X], assistée par son avocat, et M. [S] [Y] [B], comparant en personne, ont sollicité oralement la vente amiable du bien saisi.

Le juge de l’exécution a soulevé la question de la prescription biennale des échéances impayées et les parties n’ont formulé aucune observation sur ce point.

La décision a été mise en délibéré au 03 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur l’exigibilité de la créance :

Aux termes de l'article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

- Sur la résolution unilatérale des contrats de prêt

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Selon l'article 1226 du même code applicable en l’espèce, s’étant substitué à l’article 1184 du code civil suite à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution.

Enfin, selon l'article 1229, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, la créance de la S.A LCL repose sur :
- la copie exécutoire d'un acte notarié reçu le 31 juillet 2020 par Maître [D] [C], Notaire à [Localité 7] (Val d’Oise), contenant un prêt n°50062358 EPW 711BH consenti par la S.A LCL à M. [S] [Y] [B] et Mme [J] [X] d’un montant de 429 367 euros, d’une durée de 252 mois, au taux hors assurance de 1,20% l’an,
- la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 04 octobre 2021 par Maître [P] [H], Notaire à [Localité 8] (Val d’Oise), contenant un prêt n°5006235 ADTTP11BH consenti par la S.A LCL à M. [S] [Y] [B] et Mme [J] [X] d’un montant de 26 424 euros, d’une durée de 246 mois, au taux hors assurance de 0,76% l’an.

Le créancier poursuivant se prévaut d’une résolution des contrats de prêt fondée sur l’article 1226 du code civil en raison des manquements graves et répétés des emprunteurs. Il expose que la mise en demeure exigée par l’article 1226 a été adressée aux emprunteurs le 28 janvier 2025 et que la résolution unilatérale des contrats de prêt est intervenue le 10 mars 2025, en l’absence de régularisation.

Il résulte des pièces versées aux débats que par courriers recommandés datés du 28 janvier 2025, distribués le 03 février 2025 s’agissant de Mme [J] [X] et revenus avec la mention « pli avisé mais non réclamé » s’agissant de M. [S] [Y] [B], la S.A LCL a mis en demeure les emprunteurs de payer les sommes de 25 848,72 euros et de 2 254,86 euros, correspondant au montant des échéances impayées des deux prêts, dans un délai de 30 jours, à défaut de quoi il poursuivra la résolution unilatérale des contrats susvisés, conformément à l’article 1226 du code civil, entrainant l’exigibilité anticipée de la créance.

La résolution unilatérale des deux prêts et l’exigibilité des sommes dues à ce titre, ont été notifiées aux emprunteurs par lettres recommandées avec avis de réception datées du 10 mars 2025, distribués le 17 mars 2025 à Mme [J] [X] et revenus avec la mention « pli avisé mais non réclamé » s’agissant de M. [S] [Y] [B].

Ainsi, le prêteur vise uniquement l’article 1226 du code civil et a prononcé la résolution unilatérale des contrats. Il ressort des décomptes produits que les mensualités étaient impayées depuis février 2024 s’agissant du prêt n°50062358 EPW 711BH et depuis mars 2023 concernant le prêt n°5006235 ADTTP11BH. Aussi, la S.A LCL a permis aux emprunteurs de régulariser les impayées dans un délai raisonnable de 30 jours avant de leur notifier la résolution des contrats de prêt en raison de la persistance de l’inexécution dont le caractère de gravité s'agissant d'impayés s'étalant sur plusieurs mois, est largement démontrée.

Dès lors, la résolution unilatérale des deux contrats de prêts a été régulièrement prononcée.

- Sur le montant de la créance

Le décompte arrêté au 17 octobre 2025 et visé au commandement de saisie, présente un solde débiteur de 427 624,18 euros en principal, intérêts et accessoires.

La S.A LCL actualise sa créance en principal, intérêts et accessoires à hauteur de 430 547,32 euros arrêtée au 02 juin 2026.

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l'appui de sa demande de maintien des indemnités forfaitaires à hauteur de 26 301,11 euros et de 1 333,57 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties, qu'elle est réglementée par les articles L313-51 et R313-28 du code de la consommation et que les indemnités réclamées ne sont pas manifestement excessives car elles respectent le plafond réglementaire. Il ajoute que les indemnités sollicitées indemnisent le préjudice subi par la banque en ce que le contrat n'a duré que 40 mois au lieu de 252 mois pour le prêt du 31 juillet 2020, et 11 mois au lieu de 246 mois pour le prêt du 4 octobre 2021.

Or les indemnités d'exigibilité de 7% réclamées par le créancier poursuivant qui constituent une clause pénale, apparaissent manifestement excessives eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel.

Elles seront donc réduites à 10% de leur montant, soit à 2 630,11 et 133,36 euros.

La créance du LCL sera donc mentionnée pour la somme de 405 676,11 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décompte arrêté au 02 juin 2026.

Sur la vente amiable :

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

M. [S] [Y] [B] et Mme [J] [X] sollicitent l'autorisation de vendre amiablement leur bien immobilier, et produisent :
- un mandat simple de vente consenti à l’agence KW LE BAIL d’[Localité 6] et signé le 17 janvier 2026 aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 395.000 euros avec une rémunération du mandataire fixée à 5% TTC du prix de vente (19 750 euros) à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 375 250 euros ;
- un mandat de vente sans exclusivité consenti à IAD Immobilier et signé le 23 janvier 2026 aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 389 900 euros, avec une rémunération du mandataire de 14 900 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 375 000 euros.

Ces éléments attestent de l'intention sérieuse des débiteurs saisis de vendre le bien.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien ainsi formulée.

Les parties conviennent à la barre que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à la somme de 300 000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par M. [S] [Y] [B] et Mme [J] [X] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 300 000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour à la somme de 3 288,06 euros. Au vu des justificatifs et articles du code de commerce, l’état de frais de poursuites qui sera à la charge de l'acquéreur conformément aux dispositions de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution sera taxé à hauteur de 3 052,50 euros après taxation des montants suivants :
-taxation du procès-verbal de description à la somme de 274,84 euros : application du tarif pour 1h sur place à défaut de précision dans l’acte (article A444-28 n°114 du code de commerce),
-taxation du coût des témoins pour à 13,20 euros : article A444-50 du code de commerce,
-déduction des frais de cahier de conditions de vente à hauteur de 20 euros : facture produite relative à l’achat groupé de cahiers de conditions de vente, sans lien avec la présente procédure,
-déduction du SCA à hauteur de 18,60 euros : montant non justifié,

-taxation du montant de la rédaction du cahier des conditions de vente à hauteur de 7,82 euros au lieu de 85,73 euros (cahier de 17 pages x 0,46 euros avec exclusion des pièces jointes en application des articles R322-10 du code des procédures civile d’exécution et A444-193 n°13 du code de commerce).

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Constate que la résolution unilatérale des contrats de prêts liant les parties, sur le fondement de l’article 1226 du code civil, a été régulièrement prononcée ;

Dit que la S.A. LE CREDIT LYONNAIS justifie d’une créance certaine, liquide et exigibilité ;

Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme de 405 676,11 euros arrêtée au 02 juin 2026 ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 6] (Val d’Oise), cadastrés section AE [Cadastre 1], appartenant à M. [S] [Y] [B] et Mme [J] [X] ;

Fixe à 300 000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 3 052,50 euros et seront à la charge de l'acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 02 mars 2027 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 22 octobre 2025 publié le 25 novembre 2025 volume 2025 S n°297 au service de publicité foncière du VAL D’OISE.

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Angelika LEMAIRE