TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 26/02518
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMSA
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 03/11/2026
Etablissement public HABITAT 77
C/
Madame [R] [J]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
-Maître Jeanine HALIMI
-SELARL IMBERT & ASSOCIES
Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
-Préfet de Seine-et-Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 03 NOVEMBRE 2026
Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX , Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDERESSE :
Etablissement public HABITAT 77
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Jeanine HALIMI, Avocat au Barreau des HAUTS-DE-SEINE
ET :
DÉFENDERESSE :
Madame [R] [J]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Maître Laurence IMBERT de la SELARL IMBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MELUN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 29/05/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
Après débats à l'audience publique du 22 septembre 2026 ,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2021, la société HABITAT 77 a loué à Mme [R] [J] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 375,71 € hors charges.
Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, la société HABITAT 77 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 7 543,29 € au titre des loyers et charges échus, mois d’octobre 2026 inclus.
Les impayés de loyer ont été signalés le 7 juin 2026 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, la société HABITAT 77 a fait assigner Mme [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
condamner la locataire à payer la somme de 9 169,58 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 janvier 2026,constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire, et jusqu’à son départ définitif, la citée devra mensuellement, à titre d’indemnité d'occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges, ou, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tels garde meubles ou local de son choix, au frais, risques et périls de la citée, sous réserve des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,condamner la locataire à payer la somme de 360,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 24 février 2026.
L'affaire a été appelée à l'audience de conciliation du 26 mai 2026, date à laquelle l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 22 septembre 2026. A cette date, la tentative de conciliation n’a pas pu aboutir.
A cette audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 12 351,38 €, au titre des loyers et charges échus au 15 septembre 2026, terme du mois d'août 2026 inclus. Elle précise que le dernier règlement date d’avril 2026.
Citée par acte délivré à sa personne, Mme [R] [J] est représentée par son conseil. Elle dépose des conclusions. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, et demande au juge d’écarter la demande de la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens, ainsi qu’au titre de l’exécution provisoire. Elle expose percevoir de très faibles ressources, à hauteur de 350,00 € par mois et ne formule ainsi aucune demande de délais.
L’affaire est mise en délibéré au 3 novembre 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
- Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saissine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 7 juin 2026. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 24 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
- Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 énonce les postes de charges récupérables, dont font partie les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, qui sont récupérables pour autant qu’elles apparaissent sur les avis fiscaux.
En l'espèce, la société HABITAT 77 verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.
Le décompte versé aux débats comporte également la facturation de pénalités pour défaut de réponse relative à l’enquête sociale. Aux termes de l’article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, les organismes d'habitations à loyer modéré procèdent à une enquête auprès de leurs locataires et recueillent l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 €, majorée de 7,62 € par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre.
En l'espèce, la bailleresse ne justifie pas de l'envoi à la locataire d'une sollicitation en lien avec cette enquête sociale.
Le décompte versé aux débats par la bailleresse comporte pourtant des frais correspondant à des pénalités pour absence de réponse à l'enquête sociale, à hauteur de 121,92 €.
Faute pour celle-ci de produire l'envoi des sollicitations conformes aux dispositions de l’article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il convient de soustraire de la dette de loyers et charges impayés contractée par Mme [R] [J] les frais correspondant aux pénalités d’enquête sociale, injustifiés.
Il ressort des pièces fournies qu'au 15 septembre 2026, la dette locative de Mme [R] [J] s’élève à la somme de 12.010,85 € (soit la somme de 12 351,38 € réclamée lors de l'audience, diminuée des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d'août 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.
Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
En l’espèce, le contrat de bail du 26 octobre 2021 unissant les parties stipule en son article « La résiliation du contrat pour défaut de paiement » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 janvier 2026.
- Sur l’expulsion
En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris. L’expulsion de Mme [R] [J] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Mme [R] [J] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
- Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [R] [J] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société HABITAT 77 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
CONDAMNE Mme [R] [J] à verser à la société HABITAT 77 la somme de 12.010,85 € (décompte arrêté au 15 septembre 2026, terme du mois d'août 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2021 entre la société HABITAT 77, d'une part, et Mme [R] [J], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7], sont réunies à la date du 27 janvier 2026 ;
ORDONNE en conséquence à Mme [R] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Mme [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HABITAT 77 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Mme [R] [J] à verser à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
CONDAMNE Mme [R] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière