MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/02061 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GZTU
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT DU 03 Novembre 2026
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. JANUS CESSION KONSULT- KAPITALINVESTERING
(S.A.R.L. JANUS CESSION K&K)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS,
DÉFENDERESSE :
COMMUNAUTÉ URBAINE [Localité 1] [Localité 2]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Camille DELMOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et Me Romain THOME, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant substitué à l’audience de plaidoirie par Me Hugo TUAL, avocat au barreau ed RENNES,
LE :
Copie simple à :
- Me DELMOTTE
- Me [Localité 3]
Copie exécutoire à :
- Me DELMOTTE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.
GREFFIER : Edith GABORIT
Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 01 Septembre 2026.
Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2026
EXPOSE DU LITIGE
Vu l’assignation du 07 juin 2021 (RG 21/1397) par la SARL JANUS CESSION KONSULT - KAPITALINVESTERING (K & K) contre la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 1] POITIERS devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir principalement l’annulation de titres de recettes émis au titre de l’occupation du lieudit “[Adresse 3]” à CHAUVIGNY (86) ;
Vu l’ordonnance du 1er juin 2023 par laquelle le juge de la mise en état a prononcé la radiation ;
Vu l’avis de rétablissement au rôle du 23 août 2023 (RG 23/2150) ;
Vu l’ordonnance du 22 février 2024 par laquelle le juge de la mise en état a prononcé le retrait du rôle ;
Vu l’avis de rétablissement au rôle du 12 septembre 2025 (RG 25/2061) ;
Vu les écritures respectives des parties aux dates suivantes :
- SARL JANUS CESSION KONSULT - KAPITALINVESTERING (K & K) : 12 septembre 2025 ;
- COMMUNAUTE URBAINE [Localité 4] : 17 octobre 2025 ;
Vu la clôture prononcée au 02 avril 2026 ;
Vu la mise en délibéré du jugement au 03 novembre 2026 ;
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la demande principale de la SARL JANUS CESSION K&K en annulation des titres exécutoires pris par la Communauté Urbaine du [Localité 1] [Localité 2] mettant à sa charge des loyers et indemnités d’occupation relativement à l’immeuble industriel sis lieudit [Adresse 3] à [Localité 5].
L’article L642-7 du code de commerce dispose notamment que : « Le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l'administrateur lorsqu'il en a été désigné.
Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats, même lorsque la cession est précédée de la location-gérance prévue à l'article L. 642-13.
Ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire. Par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d'un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite. (...) »
En l’espèce, il résulte notamment du jugement du tribunal de commerce de Poitiers du 17 juin 2016 et de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 21 février 2017 (pièces JANUS n°1 et 2) que le contrat de crédit-bail du 28 janvier 2013 conclu entre la SOCIETE FINANCIERE DESHOULIERES et la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PAYS CHAUVINOIS a été inclus dans le périmètre de la cession.
Or le crédit-bail comprenait une stipulation qui conditionnait la validité de la promesse de vente à l’obligation faite au preneur d’exécuter l’ensemble des conditions à sa charge dans le crédit-bail, sous la forme d’une condition résolutoire pour le cas où toutes les conditions ne seraient pas exécutées par le preneur (pièce [Localité 1] [Localité 2] n°1, pages 20/21).
Il n’est à ce propos pas contesté entre les parties que la SARL JANUS CESSION K&K ne s’est pas acquittée des loyers à compter du 22 juin 2016 au 30 juin 2017, et qu’elle n’a pas non plus acquitté la taxe foncière sur cette période, ce qui résulte des titres exécutoires objets de la présente instance.
Il ne peut pas être considéré que la SARL JANUS CESSION K&K aurait été dans son bon droit en cessant de régler ces sommes, en ce qu’elle aurait déjà valablement levé l’option d’achat avant le 22 juin 2016. En effet, il ne peut être admis que la simple insertion, dans l’offre de reprise, d’une mention de « Reprise de l’option d’achat, y compris les avances du crédit bail » pour un euro, vaudrait levée de l’option d’achat, alors que d’une part cette offre de reprise n’a pas été adressée au crédit-bailleur à savoir la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PAYS CHAUVINOIS, et que d’autre part le formalisme contractuellement imposé pour la levée de l’option d’achat n’a pas été respecté.
En conséquence, la SARL JANUS CESSION K&K ne peut justifier l’absence d’exécution des charges financières du crédit-bail pour la période du 22 juin 2016 au 30 juin 2017, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets et a ainsi privé la SARL JANUS CESSION K&K de la faculté de lever l’option d’achat.
Dès lors, les titres exécutoires litigieux, qui mettent des sommes à la charge de la SARL JANUS CESSION K&K en suite de l’absence de levée de l’option d’achat, sont réguliers, et il faut rejeter les demandes principales de la SARL JANUS CESSION K&K en annulation de ces titres.
Sur la demande subsidiaire de la SARL JANUS CESSION K&K en inopposabilité à son égard du contrat de crédit-bail immobilier conclu le 28 janvier 2013 entre la SAS SOCIETE FINANCIERE DESHOULIERES et la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PAYS CHAUVINOIS.
L’article 1333 du code civil dispose notamment que : « La novation par changement de créancier requiert le consentement du débiteur. Celui-ci peut, par avance, accepter que le nouveau créancier soit désigné par le premier. (...) »
L’article L5211-41-3 du code général des collectivités territoriales dispose notamment que : « L’ensemble des biens, droits et obligations des établissements publics de coopération intercommunale fusionnés sont transférés à l'établissement public issu de la fusion.
(...)
L'établissement public issu de la fusion est substitué de plein droit, pour l'exercice de ses compétences, aux anciens établissements publics et, le cas échéant, aux communes incluses dans son périmètre dans toutes leurs délibérations et tous leurs actes.
Les contrats sont exécutés dans les conditions antérieures jusqu'à leur échéance, sauf accord contraire des parties. Les cocontractants sont informés de la substitution de personne morale par l'établissement public issu de la fusion. La substitution de personne morale aux contrats conclus par les établissements publics de coopération intercommunale et les communes n'entraîne aucun droit à résiliation ou à indemnisation pour le cocontractant. »
En l’espèce, au 1er janvier 2017, la COMMUNAUTE DE COMMUNES DU [Localité 6] a partiellement fusionné avec la COMMUNAUTE URBAINE DU [Localité 4], et cette dernière s’est de plein droit substituée à la première pour la poursuite de l’exécution du crédit-bail du 28 janvier 2013.
Dès lors, c’est à tort que la SARL JANUS CESSION K&K invoque une novation par changement de créancier, en ce que le mécanisme de la novation ne trouve pas à s’appliquer à la fusion entre collectivités territoriales, cette fusion obéissant à des règles propres.
Il en résulte que le crédit-bail du 28 janvier 2013 est opposable, y compris à compter du 1er janvier 2017, à la SARL JANUS CESSION K&K.
Sur la demande infiniment subsidiaire de la SARL JANUS CESSION K&K en réduction de la clause pénale stipulée dans le crédit-bail immobilier du 28 janvier 2013.
L'article 1231-5 du code civil dispose notamment que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »
En l’espèce, il ne peut être jugé que l’indemnité d’occupation, qui est inférieur au loyer prévu par le contrat de crédit-bail, serait manifestement excessive au sens de l’article 1231-5 précité du code civil.
En conséquence, il n’y a pas lieu à modération de la clause pénale en application de ce texte.
Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.
La SARL JANUS CESSION K&K, partie perdante, supporte les dépens.
La SARL JANUS CESSION K&K tenue aux dépens doit payer à la COMMUNAUTE URBAINE DU [Localité 4] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité, et sans qu’il n’y ait lieu à aucune autre condamnation sur le même fondement.
Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit qui résulte de l’article 514-1 du code de procédure civile, étant observé que la SARL JANUS CESSION K&K ne démontre pas en quoi cette mesure serait incompatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,
REJETTE toutes les demandes de la SARL JANUS CESSION KONSULT-KAPITALINVESTERING à l’égard de la COMMUANUTE URBAINE DU [Localité 4] ;
CONDAMNE la SARL JANUS CESSION KONSULT-KAPITALINVESTERING à payer à la COMMUNAUTE URBAINE DU [Localité 4] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL JANUS CESSION KONSULT-KAPITALINVESTERING aux dépens ;
REJETTE toute autre demande ;
MAINTIENT l’exécution provisoire.
Le Greffier Le Président