TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC
JUGE DE L.'EXÉCUTION
Procédure de saisie immobilière
JUGEMENT D'ORIENTATION DU 03 Novembre 2026
N° RG 25/00029 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F6BM
N° minute
JUGE DE L'EXÉCUTION : Madame Tiphaine ROUSSEL
GREFFIER : Madame Annie-France GABILLARD
ENTRE :
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU POITOU, établissement de crédit à forme de de société coopérative à capital variable immatriculée au RCS de POITIERS sous le numéro 399 780 097, dont le siège social est sis 18 rue Salvador Allende - 86000 POITIERS
Représentant : Maître Chrystelle MARION de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant
Représentant : Maître Viviane THIRY de la SCP CRUANES-DUNEIGRE & THIRY, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant
DEMANDERESSE
CRÉANCIER POURSUIVANT
d'une part,
ET :
S.C.I. DELTIMA, immatriculée au RCS de TOURS sous le numéro 823 302 930, dont le siège social est sis 30 route de Bordeaux - 37170 CHAMBRAY-LES-TOURS
Représentant : Maître Sandrine GAUTIER de la SELARL SELARL D’AVOCAT SANDRINE GAUTIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC
DÉFENDEURS
DÉBITEURS SAISIS
La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou a consenti à la SCI DELTIMA un financement sous la forme d’un prêt notarié n°10000710171 pour la somme de 400.000,00 euros, selon un taux d’intérêt annuel de 1,48 %, pour une durée maximale de 276 mois, remboursable après l’écoulement d’une période d’anticipation de 36 mois maximum, en 239 échéances de 1.926,50 euros (hors assurance) et 1 échéance de 1.927,78 euros (hors assurance), suivant acte au rapport de Maître [B] [V], notaire à Tours, en date du 6 juin 2019.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 janvier 2024, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou a mis en demeure la SCI DELTIMA de se conformer à ses engagements contractuels, et a précisé qu’à défaut de règlement des sommes dues, la déchéance du terme serait prononcée.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 avril 2024, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou a prononcé la déchéance du terme.
Se prévalant de la défaillance de la SCI DELTIMA, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou lui a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière suivant acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025 délivré Maître [X] [N], Commissaire de Justice associé, membre de la SELARL «[X] [N]-COMMISSAIRE DE JUSTICE DE JUSTICE», titulaire de l’Office de Commissaire de justice à la résidence de Sainte Maure de Touraine (37800) 30 , rue de Sepmes «La Flânerie», valant saisie de l’immeuble consistant en :
Un immeuble sis commune de MERDRIGNAC (Côtes-d'Armor)
1 Rue du Pont de l'Hyvet comprenant :
- Un ensemble immobilier composé d’un local technique, d’un local deux roues, de quatre bâtiments de plain-pied comprenant chacun : un studio et trois appartements de type 1,
- Un terrain avec étang.
Le tout cadastré F 1375 pour une contenance de 47a 90ca, ainsi qu'il résulte d'un extrait cadastral en date du 14 mars 2025.
Ce commandement a été publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc le 15 juillet 2025 sous le numéro 2204P01 S00040.
L'immeuble appartient à la SCI DELTIMA pour l’avoir acquis aux termes d'un acte reçu par Maître [P] [H], Notaire à Loudéac, le 6 juin 2019, publié au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 27 juin 2019, volume 2204P31 2019P1431.
La débitrice n’ayant pas réglé les sommes dans le délai qui lui était imparti dans le commandement sus visé, par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025 la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou a assigné la SCI DELTIMA devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de la vente de l’immeuble sous diverses modalités.
L’affaire a été audiencée le 18 novembre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.
A l’audience du 1er septembre 2026 l’affaire a été retenue en audience d’orientation.
Aux termes de ses conclusions en réplique II, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou demande au juge de l’exécution de :
Vu les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,
Rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de la SCI DELTIMA,Prononcer la validité de la procédure de saisie immobilière engagée par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou, à l’encontre de la SCI DELTIMASur l’immeuble sis commune de MERDRIGNAC (Côtes-d'Armor)
1 Rue du Pont de l'Hyvet comprenant :
- Un ensemble immobilier composé d’un local technique, d’un local deux roues, de quatre bâtiments de plain-pied comprenant chacun : un studio et trois appartements de type 1,
- Un terrain avec étang,
Le tout cadastré F 1375 pour une contenance de 47a 90ca,
Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,Fixer le montant de la mise à prix à la somme de 80.000€ (QUATRE VINGTS MILLE EUROS),Déterminer les modalités de la vente de l’immeuble ci-dessus désigné,Juger qu’en cas d’orientation en vente amiable, l’acte de vente devra être établi selon les modalités fixées au cahier des conditions de vente,Juger qu’en application des articles 13 et 14 dudit cahier des conditions de vente, les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés conformément aux dispositions de l’article 37 du décret du 2 avril 1960, seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant,Fixer le montant retenu de la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou, au titre du prêt 10000710171 à la somme de 402.207,94 euros au 10 avril 2025 sans préjudice des intérêts à échoir à compter de cette date et jusqu’au complet règlement, dans la limite fixée par les textes ou à défaut au montant des sommes échues impayées à la date de signification du commandement de saisie immobilière le 6 juin 2025,Désigner Maître [R] [F], membre la SAS ACTA 22 Commissaire de Justice associé, titulaire d’un office de Commissaire de justice à la résidence de Loudéac (22) 28D, Boulevard Victor Etienne 22600 Loudéac aux fins d'organiser la visite de l'immeuble et dire que le Commissaire de Justice pourra requérir la force publique et se faire assister des personnes visées à l'article L142-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,Condamner la SCI DELTIMA à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou la somme de 6.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Déclarer que les dépens devront être employés en frais privilégiés de vente.
Au soutien de ses prétentions, la Banque expose qu’elle justifie de l’envoi d’un courrier recommandé à la SCI DELTIMA pour la mettre en demeure de s’acquitter du retard constaté sur le prêt immobilier notarié n° 1000710171, dans un délai de 15 jours, à peine de déchéance du terme rendant le solde du prêt immédiatement exigible. Elle estime qu’il importe peu que l’avis de réception du courrier recommandé n’ait pas été signé par le gérant de la SCI DELTIMA, cette circonstance n’affectant pas la validité de la mise en demeure. Par ailleurs, s’agissant de la validité de la clause de déchéance du terme du prêt, la Banque fait valoir que la SCI DELTIMA est un professionnel de l’immobilier qui a acquis l’immeuble saisi à des fins d’investissement locatif, ce qui entre dans son objet social. Elle en déduit que la SCI DELTIMA ne peut se prévaloir de la jurisprudence de la Cour de cassation, rendue au visa des articles L212-1 et suivants du code de la consommation, en ce qui concerne le caractère abusif des clauses de déchéance du terme, opposées aux consommateurs ou non professionnels par le créancier professionnel. Ainsi, la SCI DELTIMA ne peut se prévaloir du caractère non-écrit de la clause de déchéance du terme pour remettre en cause l'exigibilité de la créance du poursuivant. Par ailleurs, la Banque s’en rapporte à justice s’agissant de la demande d’orientation en vente amiable. S’agissant du montant de la mise à prix, le créancier poursuivant précise qu’il y a lieu de tenir compte de l'état très dégradé de l'immeuble qui est en partie squatté.
Lors de l’audience, la SCI DELTIMA est représentée par son conseil.
Aux termes de ses conclusions N°3, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SCI DELTIMA demande au juge de l’exécution de :
Vu les articles L. 311-2 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution
Vu les articles R321-3 , R. 322-15, al. 1er, R322-20 et R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution
Vu l’article 1147 du Code civil
Vu l’article 700 du Code de procédure civile
A TITRE PRINCIPAL
Juger que l’envoi d’une mise en demeure précisant qu'en cas de défaut de paiement dans un certain délai, des échéances échues impayées, par le prêteur, constitue une condition préalable indispensable à la déchéance du terme du prêt,Juger que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ne justifie pas avoir adressé à la SCI DELTIMA une mise en demeure précisant qu'en cas de défaut de paiement dans un certain délai, des échéances échues impayées, elle entendrait se prévaloir de la déchéance du terme du prêt,Juger que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ne justifie pas avoir notifié à la SCI DELTIMA une notification de déchéance du terme lui faisant sommation de procéder au paiement de la créance qu’elle invoque à son égard,Juger que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ne peut se prévaloir de la déchéance du terme du crédit consenti à la SCI DELTIMAEn conséquence,
Juger que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ne démontre pas l’exigibilité de la créance visée au commandement de payer valant saisie immobilière,Annuler le commandement de payer valant saisie immobilière qui a été délivré à la SCI DELTIMA par Maître [X] [N], commissaire de justice, le 6 juin 2025 et publié au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 15 juillet 2025 sous le numéro 2204P01 S00040,Ordonner la radiation de ce commandement publié au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 15 juillet 2025 sous le numéro 2204P01 S00040 aux frais de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou dans les 8 jours suivant le jugement à intervenir,Juger que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ne peut se prévaloir de la déchéance du terme du prêt consenti à la SCI DELTIMA à compter du 15 avril 2024,Ordonner à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou la reprise de l’échéancier à compter de la décision à intervenir sur la base des intérêts contractuels à compter de la décision à intervenir, après déduction des paiements intervenus depuis le 15 avril 2024 pour un montant de 13.161,66 euros,Débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou de toute demande de paiement de quelques intérêts intercalaires que ce soient, entre la déchéance du terme et la reprise de l’échéancier,Débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou de toutes ses demandes, fins et conclusions,A TITRE SUBSIDIAIRE
Juger que la clause du contrat de prêt, prévoyant que la déchéance du terme pouvait être prononcée après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de 15 jours, a créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de la SCI DETLTIMA et doit être réputée non écrite,Juger que cette clause étant réputée non écrite, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ne pouvait valablement s’en prévaloir pour prononcer la déchéance du terme,Juger que la déchéance du terme est non avenue,Juger que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ne peut se prévaloir de l’exigibilité de la créance qu’elle invoque,Annuler le commandement de payer valant saisie immobilière qui a été délivré à la SCI DELTIMA par Maître [X] [N], commissaire de justice, le 6 juin 2025 et publié au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 15 juillet 2025 sous le numéro 2204P01 S00040,Ordonner la radiation de ce commandement publié au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 15 juillet 2025 sous le numéro 2204P01 S00040 aux frais de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou dans les 8 jours suivant le jugement à intervenir,Juger que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ne peut se prévaloir de la déchéance du terme du prêt consenti à la SCI DELTIMA à compter du 15 avril 2024,Ordonner à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou la reprise de l’échéancier à compter de la décision à intervenir sur la base des intérêts contractuels à compter de la décision à intervenir, après déduction des paiements intervenus depuis le 15 avril 2024 pour un montant de 13.161,66 euros,Débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou de toute demande de paiement de quelques intérêts intercalaires que ce soient, entre la déchéance du terme et la reprise de l’échéancier,Débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou de toutes ses demandes, fins et conclusions,TOUJOURS A TITRE SUBSIDIAIRE
Juger que le décompte produit par la banque est insuffisant, opaque et non vérifiable,Juger que la banque ne justifie pas du quantum exact de sa créance au jour du commandement,Juger que l’indemnité contractuelle de 7 % n’est pas démontrée dans son principe, son assiette et son calcul,Juger que les intérêts réclamés ne sont pas suffisamment justifiés,Juger que les paiements partiels n’ont pas été imputés de manière claire et contradictoire,Juger que la créance poursuivie n’est pas certaine liquide et exigible,Annuler le commandement de payer valant saisie immobilière qui a été délivré à la SCI DELTIMA par Maître [X] [N], commissaire de justice, le 6 juin 2025 et publié au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 15 juillet 2025 sous le numéro 2204P01 S00040Subsidiairement
Fixer le montant retenu de la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou, au titre du prêt 10000710171 à la somme de 362.498,70 euros au 10 avril 2025A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
Autoriser la SCI DELTIMA à procéder à la vente amiable de l’immeuble,Fixer le montant en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu à la somme de 170.000 euros,EN TOUT ETAT DE CAUSE
Juger que la mise à prix demandée par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou et la SCI DELTIMA est de 80.000 euros et apparait manifestement insuffisante par rapport à la valeur vénale de l’immeuble qui était de 340.000 euros en 2019 et des conditions du marchéA défaut d’autorisation de vente amiable ou dans l’hypothèse où celle-ci n’aboutirait pas dans les délais accordés,
Juger que la mise à prix demandée par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou et la SCI DELTIMA est de 80.000 €uros et apparait manifestement insuffisante par rapport à la valeur vénale de l’immeuble qui était de 340.000 €uros en 2019 et des conditions du marché,Fixer le montant de la mise à la somme de 170.000 euros,Condamner, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou aux entiers dépens,Condamner, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou à payer à la SCI DELTIMA la somme de 6.000 euros.
La SCI DELTIMA conclut au débouté de la Banque. Elle fait valoir que cette dernière ne dispose pas d’une créance exigible lui permettant de poursuivre la vente forcée du bien objet de la saisie au motif d’une part que la SCI DELTIMA n’a jamais été mise en demeure de procéder au règlement des échéances impayées et d’autre part que la Banque n’a jamais notifié à la SCI DELTIMA la déchéance du terme et l’exigibilité du solde du crédit, estimant que la lettre de mise en demeure et le courrier de déchéance du terme ont été adressés à M. [M] ayant la qualité de caution solidaire, et non à la SCI débitrice. La défenderesse précise que les accusés de réception de ces courriers (mise en demeure et déchéance du terme) que la Banque prétend avoir adressés à la SCI DELTIMA sont totalement illisibles et qu’il est impossible d’en identifier le destinataire. Par ailleurs, la SCI DELTIMA se prévaut de la jurisprudence applicable en matière de clause abusive. Enfin, la SCI défenderesse fait valoir que le décompte visé au commandement de payer valant saisie ne satisfait pas aux exigences de précision, de lisibilité et de cohérence qui s’imposent en matière de saisie immobilière. La SCI DELTIMA conteste l’application de l’indemnité contractuelle de 7% appliquée par la Banque. A titre subsidiaire, la SCI DELTIMA sollicite l’autorisation de procéder à la vente amiable du bien objet de la saisie.
A l’issue des débats, la juge de l’exécution a indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 3 novembre 2026. A cette date, il a statué en ces termes :
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur le bien fondé de la mesure de saisie
En application des articles R 322-15, L 311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d'exécutions, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, à l'audience d'orientation, vérifie que le créancier poursuivant est muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que si ce titre exécutoire est une décision de justice, elle soit passée en force de chose jugée, et que la saisie immobilière porte sur tous les droits susceptibles de faire l'objet d'une cession.
En l’espèce, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou agit en vertu d’un prêt notarié n°10000710171 pour la somme de 400.000,00 euros, selon un taux d’intérêt annuel de 1,48 %, pour une durée maximale de 276 mois, remboursable après l’écoulement d’une période d’anticipation de 36 mois maximum, en 239 échéances de 1.926,50 euros (hors assurance) et 1 échéance de 1.927,78 euros (hors assurance), suivant acte au rapport de Maître [B] [V], notaire à Tours, en date du 6 juin 2019.
Malgré ces éléments, la SCI DELTIMA fait valoir que la Banque ne dispose pas d’une créance exigible lui permettant de poursuivre la vente forcée du bien repris au motif qu’elle n’a jamais été mise en demeure de procéder au règlement des échéances impayées et que la Banque n’a jamais notifié à la SCI DELTIMA la déchéance du terme et l’exigibilité du solde du crédit, estimant que la lettre de mise en demeure et le courrier de déchéance du terme ont été adressés à M. [M] ayant la qualité de caution solidaire, et non à la SCI débitrice. La défenderesse précise que les accusés de réception de ces courriers (mise en demeure et déchéance du terme) que la Banque prétend avoir adressés à la SCI DELTIMA sont totalement illisibles et qu’il est impossible d’en identifier le destinataire. Par ailleurs, la SCI DELTIMA se prévaut de la jurisprudence applicable en matière de clause abusive.
Sur ce,
S’agissant de la régularité de la mise en demeure, il résulte des pièces versées aux débats que :Le contrat de prêt prévoit dans ses conditions générales dans la clause DECHEANCE DU TERME-EXIGIBILITE DU PRESENT PRET : «En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après le Prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeurée infructueuse pendant 15 jours : En cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du des prêts du présent financement …».La Banque justifie de l’envoi d’un courrier recommandé le 9 janvier à la SCI DELTIMA pour la mettre en demeure de s’acquitter du retard constaté sur le prêt immobilier notarié n° 1000710171, dans un délai de 15 jours, à peine de déchéance du terme rendant le solde du prêt immédiatement exigible.
Cette lettre de mise en demeure du 9 janvier 2024 a été adressée au siège social de la SCI DELTIMA, 135, rue du colombier 37100 Tours, et l’accusé de réception a été signé le 15 janvier 2024. Sur ce point, il importe peu que l’avis de réception du courrier recommandé ait été signé par une autre personne que le gérant de la SCI DELTIMA, cette circonstance n’affectant pas sa validité.Il en résulte que la mise en demeure du 9 janvier 2024 est régulière.
D’autre part, il est constant que la jurisprudence retient, en ce qui concerne la clause de déchéance du terme d’un contrat de prêt immobilier consenti à un consommateur, que le délai de 15 jours prévu en cas de défaillance de l’emprunteur pour faire obstacle à la déchéance du terme est insuffisant, et que, dès lors la clause de déchéance du terme insérée au contrat de prêt immobilier est réputée non écrite et ne peut produire d’effet. Cependant, la SCI DELTIMA ne peut se prévaloir du caractère abusif de la clause de déchéance du terme puisqu’une SCI qui souscrit un prêt immobilier pour acquérir un immeuble conformément à son objet social est réputée agir à des fins professionnelles et ne peut donc pas invoquer le régime des clauses abusives du code de la consommation. A ce titre, la présente juridiction relève que l’objet social de la SCI DELTIMA est «L’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers ; Toutes opérations financières mobilières ou immobilières, se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation à condition toutefois d'en respecter le caractère civil». Dès lors, la SCI DELTIMA ne peut se prévaloir de la jurisprudence de la Cour de cassation, rendue au visa des articles L212-1 et suivants du code de la consommation, en ce qui concerne le caractère abusif des clauses de déchéance du terme, opposées aux consommateurs ou non professionnels par le créancier professionnel.Par conséquent, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou est bien munie d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.
La saisie est poursuivie après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux signifié le 6 juin 2025 délivré à Etude et rappelé dans les énonciations du cahier des conditions de vente.
Ce commandement de payer a été publié au Service de Publicité Foncière de Saint-Brieuc, le 15 juillet 2025 sous le numéro 2204P01 S00040.
Par conséquent, les conditions posées par l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution sont remplies puisque la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou dispose d’un titre exécutoire et que sa créance est exigible.
Sur le montant de la créance
La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou demande de voir fixer sa créance au titre du prêt 10000710171 à la somme de 402.207,94 euros au 10 avril 2025 sans préjudice des intérêts à échoir à compter de cette date et jusqu’au complet règlement, dans la limite fixée par les textes ou à défaut au montant des sommes échues impayées à la date de signification du commandement de saisie immobilière le 6 juin 2025.
Le décompte se présente comme suit :
Décompte provisoirement arrêté au 6 juin 2025
- Échéances impayées du 05/11/2023 au 15/04/2024 :
• en capital ..............................................................................7.267,38 €
• en intérêts au taux de 1,48% ......................................................2.897,91 €
• en intérêts de retard au taux de 4,48% .....................................4.531,84 €
- Principal des sommes devenu exigible au 15/04//2024
du fait de la déchéance du terme .........................................368.392,38 €
- Intérêts au taux de 1,48 %
du 15/04/2024 au 30/06/2024...............................................................................1.157,65 €
- PAIEMENT DU 30/06/2024............................................ -10.357,71 €
- Intérêts au taux de 1,48 %
du 30/06/2024 au 04/02/2025...................................................3.320,14 €
- PAIEMENT DU 04/02/2025............................................. -2.803,95 €
- Intérêts au taux de 1,48 %
du 04/02/2025 au 10/04/2025......................................................985,43 €
- Indemnité contractuelle
au taux de 7% ........................................................................26.816,27 €
TOTAL ARRÊTÉ AU 10/04/2025 ......................................402.207,94 €
La SCI DELTIMA ne rapporte pas la preuve du paiement total ou partiel de cette somme en dehors des sommes dont il est déjà tenu compte dans le décompte ci-dessus (à savoir le paiement du 30 juin 2024 à hauteur de 10.357,71 euros et le paiement du 4 février 2025 à hauteur de 2.803,95 euros), ou d'un fait qui aurait produit l'extinction de son obligation, conformément aux prescriptions de l'article 1315 alinéa 2 du code civil.
Cependant, la SCI DELTIMA conteste le montant de la créance objet du commandement valant saisie immobilière au motif que le décompte visé au commandement de payer valant saisie ne satisferait pas aux exigences de précision, de lisibilité et de cohérence qui s’imposent en matière de saisie immobilière. La SCI DELTIMA conteste en outre l’application de l’indemnité contractuelle de 7% appliquée par la Banque.
Sur ce,
En premier lieu, le tribunal constate que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou produit un décompte de sa créance arrêtée à la date du commandement de saisie immobilière (pièce N°8 de la demanderesse).
Ce décompte et celui figurant au commandement de payer permettent d’identifier avec une clarté suffisante la ventilation des sommes réclamées.
En second lieu, s’agissant de l’imputation des paiements intervenus le 30 juin 2024 et le 4 février 2025, la présente juridiction relève que l’absence de détail sur la façon dont les paiements ont été imputés ne constitue pas, en elle-même, une cause de nullité de l’acte dès lors que le décompte comporte les mentions légalement requises.
En troisième lieu, s’agissant du fait que la créance est arrêtée au 10 avril 2025 alors que le commandement a été délivré le 6 juin 2025, si aux termes de l’article R 321-3 du code des procédures civiles d’exécution «Outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte : […] 3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ;[…] Les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité», pour autant aucune disposition de ce texte n’impose que le décompte soit arrêté à la date de délivrance du commandement de payer. A ce titre, le tribunal relève que le délai écoulé entre le jour de l’arrêt de la créance (10 avril 2025) et le jour de la délivrance du commandement (6 juin 2025) est de 57 jours, soit moins de deux mois. Le commandement de payer ne comporte donc pas, contrairement à ce qu’affirme la SCI débitrice, une difficulté de cohérence temporelle.
Par conséquent, il y a lieu de rejeter le moyen tiré de la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière.
Enfin, s’agissant de l’indemnité forfaitaire à hauteur de 26.816,27 euros, l’article 1231-5 du code civil dispose que :
«Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure».
La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou réclame la somme de 26.816,27 euros à titre d’indemnité contractuelle de défaillance. Cette indemnité est prévue en page 11 du contrat de prêt du 6 juin 2019 et est équivalente à 7% des sommes dues en capital et en intérêts échus.
La clause du contrat de prêt qui stipule qu’en cas de défaillance de l’emprunteur une indemnité forfaitaire est due s’analyse en une clause pénale pouvant être réduite par le juge si elle présente un caractère excessif.
En l’espèce, la SCI DELTIMA a emprunté la somme de 400.000 euros. Le contrat de prêt dont la banque poursuit le recouvrement a été conclu en juin 2019. La SCI DELTIMA a honoré les échéances de prêt pendant près de cinq années et c’est seulement à compter de novembre 2023 que les règlements ont été irréguliers.
Il résulte du commandement de payer valant saisie immobilière que sur un capital de 400.000 euros, la SCI DELTIMA a réglé 102.104,50 euros (53 mois X 1.926,50€ par mois). En outre, chaque échéance de prêt contenait une part importante des intérêts au taux de 1,48 % si bien que pendant près de cinq années, la banque a perçu les intérêts qui constituent sa rémunération.
Par conséquent, l’engagement contractuel ayant été exécuté en partie et l’exécution partielle ayant déjà procuré des sommes importantes à la Banque, il y a lieu de faire droit à la demande de diminution de l’indemnité de défaillance, qui sera fixée à la somme de 5.000 euros.
En conséquence, il convient de fixer la créance de la partie poursuivante à la somme de 380.391,67 euros (TROIS CENT QUATRE VINGT MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES), au 10 avril 2025 sans préjudice des intérêts à échoir à compter de cette date et jusqu’au complet règlement.
Le montant de la créance sera mentionné au dispositif du présent jugement pour la somme ci-dessus visée.
Sur le bien saisi
Le bien saisi consiste en :
Un immeuble sis commune de MERDRIGNAC (Côtes-d'Armor)
1 Rue du Pont de l'Hyvet comprenant :
- Un ensemble immobilier composé d’un local technique, d’un local deux roues, de quatre bâtiments de plain-pied comprenant chacun : un studio et trois appartements de type 1,
- Un terrain avec étang.
Le tout cadastré F 1375 pour une contenance de 47a 90ca, ainsi qu'il résulte d'un extrait cadastral en date du 14 mars 2025.
L’ensemble objet de la saisie constitue des droits saisissables.
La condition posée par l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution est ainsi remplie.
Il sera donc constaté que la saisie porte sur des droits saisissables.
Sur le montant de la mise à prix
Le montant de la mise à prix a été fixé dans le cahier des conditions de vente à la somme de 80.000€.
Aux termes de l’article 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution : «Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale»
En l’espèce, la SCI DELTIMA estime que la mise à prix fixée à 80.000 euros est manifestement insuffisante au regard de la valeur vénale du bien et de ses caractéristiques.
Sur ce,
Il est constant que le bien a été acquis en 2019 pour un prix de 340.000 euros, ce qui constitue un point de départ objectif pour apprécier sa valeur. En outre, l’existence d’une occupation irrégulière ou d’une dégradation du bien ne saurait justifier une mise à prix éloignée de la valeur réelle. Par ailleurs, une mise à prix trop basse serait de nature à favoriser une adjudication à vil prix, au détriment du débiteur saisi.
La SCI DELTIMA est donc fondée à solliciter une mise à prix compatible avec la valeur économique du bien, ses caractéristiques intrinsèques et les conditions locales du marché immobilier. La présente juridiction doit cependant tenir compte du fait que la mise à prix doit rester attractive et ne pas être de nature à décourager d’éventuels enchérisseurs.
Par conséquent, la mise à prix en cas de vente forcée est fixée à 110.000 euros.
Sur la demande de vente amiable
En vertu des dispositions de l'article R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
L’article R322-20 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le débiteur saisi peut demander l’autorisation de vendre à l’amiable le bien saisi.
En vertu des dispositions de l'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble de ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
En application de l’article R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, la vente amiable du bien saisi peut être autorisée si elle est conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
En l’espèce, SCI DELTIMA demande la possibilité de vendre le bien immobilier à l’amiable au prix plancher de 170.000€.
La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou s’en rapporte à justice sur la demande d’orientation en vente amiable.
La demande de vente amiable du débiteur au prix minimum de 170.000€ est cohérente avec l’estimation de l’immeuble et lui donne la possibilité de se laisser une marge de négociation importante pour permettre une vente rapide.
Par conséquent, tenant compte des sommes dues à la banque, de la valeur du bien immobilier lors de l’achat en 2019 (340.000 euros) et malgré l’absence de production d’une estimation actualisée du bien immobilier, il convient de faire droit à la demande de vente amiable en précisant que le prix plancher de celle-ci ne pourra être réalisée pour une somme inférieure à 170.000€ net vendeur frais et émoluments en plus à la charge de l’acquéreur.
En outre, cette vente amiable devra respecter les règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution notamment concernant la consignation du prix de vente à la caisse des dépôts et consignation ainsi que le règlement par l’acquéreur en plus du prix de vente des frais taxés et émoluments de vente tarifiés.
Sur les frais et dépens
Afin de permettre au créancier poursuivant d’être dédommagé des frais de poursuite par l’acquéreur lors de la conclusion de la vente, il convient de taxer les frais de poursuite lesquels seront payés en sus du prix de la vente et non employés en frais privilégiés de vente, conformément à l’article R322-58 du Code de procédure civile d’exécution.
Sur la date de l’audience de rappel
En application de l’article R.322-21 alinéa 3 du code de procédure civile d’exécution il y a lieu de fixer la date à laquelle l’affaire sera rappelée au sein du dispositif de la présente décision afin de procéder aux vérifications prescrites par l’article R.322-25 du code de procédure civile d’exécution, étant rappelé qu’à cette date le juge de l’exécution ne pourra accorder un délai supplémentaire d’une durée maximum de trois mois que si le débiteur saisi justifie d’un engagement écrit de l’acquisition et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente.
PAR CES MOTIFS
La juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,
Constate que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;
Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;
Constate que la créance dont le recouvrement est poursuivi par la Caisse Régionale de Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle de la Touraine et du Poitou s’élève à la somme de 380.391,67 euros (TROIS CENT QUATRE VINGT MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES), au 10 avril 2025 sans préjudice des intérêts à échoir à compter de cette date et jusqu’au complet règlement ;
Fixe la mise à prix à 110.000 € en cas de vente forcée ;
Autorise la SCI DELTIMA à vendre à l’amiable le bien saisi ;
Fixe à 170.000€ net vendeur la somme en deçà de laquelle la propriété ne peut être vendue ;
Déboute la SCI DELTIMA de ses autres demandes ;
Taxe les frais de poursuite à la somme de 6.359,92 euros;
Rappelle que ces frais seront à la charge de l’acquéreur de l’immeuble, en sus du prix de vente ;
Rappelle que la présente autorisation suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux éventuels créanciers inscrits pour déclarer leur créance, conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
Rappelle que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et de ses frais taxés ;
Dit que le prix de cette vente sera consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, en attente de répartition conformément aux dispositions des articles R.331-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
Ordonne le renvoi de l’examen du dossier à l’audience du
16 février 2027 à 14 heures 00
Au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc
Annexe Sévigné
22000 Saint-Brieuc
date à laquelle à défaut de vente amiable ou de demande de délai supplémentaire, la vente forcée pourra être reprise ;
Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.
LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXÉCUTION