REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D’APPEL DE BASTIA
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO
CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
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N° RG 24/00170 - N° Portalis DBXH-W-B7I-DBQ7
N° de Minute : 263/2026
JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2026
Au nom du peuple français
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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Après débats à l'audience publique tenue le 17 mars 2026, sous la présidence de Madame GONZALVEZ, Vice-présidente en charge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur SAKANDE, Greffier, et de Madame GUILLET, Greffier lors du prononcé, le délibéré de l'affaire a été fixé au 21 mai 2026 et prorogé au 07 juillet 2026, au 30 juillet 2026, au 02 septembre 2026, au 02 octobre 2026 puis au 20 octobre 2026.
ENTRE :
La S.A.S. CORSICA ATRIUM
sise 37 rue des Aciéries 42000 SAINT ETIENNE
Rep/assistant : Me Laura LUCCHESI, avocat au barreau d’AJACCIO
D’UNE PART,
ET :
Monsieur [I] [O], demeurant 3, rue Nicolas Pietri 20000 AJACCIO
Rep/assistant : Me Hélène NASSIBIAN-GIOVANNUCCI, avocat au barreau d’AJACCIO
Rep/assistant : Me Valérie MARTIN-PORTALIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant exploit en date du 9 octobre 2024, la société Corsica Atrium a assigné M. [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection d'Ajaccio aux fins de voir
-constater que M. [O] est occupant sans droit ni titre des biens immobiliers sis sur la commune d’Ajaccio et figurant au cadastre CE24 et CE400,
-ordonner l’expulsion de M. [O], et celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux, au besoin avec le concours de la force publique,
-supprimer le délai de deux mois prévus par les dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
-rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
-condamner M. [O] au paiement d’une indemnité à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 181379 euros du 22 mai 2024 au 1er octobre 2024,
-condamner M. [O] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 5000 euros à compter du 1er octobre 20124 jusqu’à la libération effective des lieux,
-condamner M. [O] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 10000 euros à compter du 1er juin 2025 au 1er septembre 2025,
-condamner M. [O] au paiement de la somme de 350000 euros en préjudice d’immobilisation,
-condamner M. [O] au paiement de la somme de 500000 euros pour le préjudice lié à l’impossibilité de vendre le bien,
-condamner M [O] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-le condamner aux entiers dépens et intérêts de retards légaux.
A l'audience du 17 mars 2026, à laquelle l'examen de l'affaire est retenu, après plusieurs renvois demandés par au moins une des parties, la société Corsica Atrium, représentée par son conseil, se rapporte expressément à ses dernières écritures et sollicite de voir :
-constater que M. [O] est occupant sans droit ni titre des biens immobiliers sis sur la commune d’Ajaccio et figurant au cadastre CE24 et CE400,
-ordonner l’expulsion de M. [O], et celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux, au besoin avec le concours de la force publique,
-supprimer le délai de deux mois prévus par les dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
-rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
-condamner M. [O] au paiement d’une indemnité à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 181379 euros du 22 mai 2024 au 1er octobre 2024,
-condamner M. [O] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 5000 euros à compter du 1er octobre 2024,
-condamner M. [O] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 10000 euros à compter du 1er juin 2025 au 1er septembre 2025,
-condamner M. [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 5000 euros à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux,
-condamner M. [O] au paiement de la somme de 50000 euros à titre de dommages et intérêts,
-condamner M [O] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-le condamner aux entiers dépens et intérêts de retards légaux.
Il convient de s'y référer pour un exposé des moyens développés, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.
A l'audience du 17 mars 2026, M. [O], comparant par son conseil, s’en réfère à ses conclusions écrites et demande au tribunal de :
-se déclarer incompétent pour les demandes indemnitaires étrangères,
-déclarer irrecevable la demande l’expulsion,
-subsidiairement constater l’existence d’une contestation sérieuse,
-débouter la société Corsica Atrium de l’ensemble de ses demandes,
-écarter l’exécution provisoire,
-ordonner la compensation,
-condamner la société Atrium au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-la condamner aux dépens.
Il convient de s'y référer pour un exposé des moyens développés, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.
A l'issue des débats, l'affaire est mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile, prorogé.
MOTIFS
Sur l’incompétence du juge des contentieux de la protection
La partie défenderesse soulève l’incompétence de la juridiction au motif que les demandes de 350 000 et 500 000 euros relèveraient d’un contentieux contractuel et patrimonial distinct, supposant l’analyse d’engagements liés à une promesse de vente et à une stratégie capitalistique, excédant la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection.
L’article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, dans sa rédaction issue de la loi n°2019 222 du 23 mars 2019, prévoit la compétence d'attribution matérielle du juge des contentieux de la protection, en rappelant que celui-ci est compétent en ce qui concerne les actions dont un contrat de louage d'immeubles « à usage d’habitation » ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.
En vertu de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».
En l’espèce, le juge des contentieux de la protection est donc compétent pour connaitre du présent litige.
-Sur la demande de requalification du bail
Aux termes de l'article 2 de la loi 11289-462 du 6 juillet 1989, "les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d 'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligations professionnelles, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de I 'habitation. Toutefois, ce titre ne s 'applique pas | aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ; Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de I 'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 »
En l'espèce, aucun élément ne caractérise la commune volonté des parties de soumettre globalement leur relation contractuelle, de manière certaine et explicite aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en l'absence de toute référence à ce texte dans les différents contrats conclus.
Au contraire, il ressort des pièces produites que les parties ont expressément manifesté la volonté d'écarter les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables à la location des locaux à usage d'habitation principale. En effet, en dépit du fait que le contrat produit aux débats ne soit pas signé et mentionne un tiers, il prévoit expressément que « la location fait l’objet des présentes est une location saisonnière dont la durée ne peut excéder 90 jours et pour un loyer mensuel de 5000 euros ». Le fait que M. [O] ait versé la somme de 3700 euros correspondant à une partie du loyer le 4 mars 2024 et les échanges d’e-mails produits aux débats démontrent que M. [O] et la société Corsica Atrium ont entendu conclure un bail saisonnier, ce qui est corroboré par le fait que ledit bien est proposé en location saisonnière de tourisme via l’agence DPCA Conciergerie Ajaccio. Au vu de ces éléments, la demande de requalification du contrat de location apparait mal fondée et sera rejetée.
Il en résulte que le contrat de bail liant les parties, consistant en une location saisonnière, n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et il doit être considéré que la relation contractuelle a pris fin à l'expiration du contrat de location conclu entre les parties, soit le 22 mai 2024.
M. [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et devra être expulsé.
Aucune considération tirée des circonstances de l'espèce et du comportement de l'occupant ne justifie de supprimer le délai de deux mois de principe suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.
Par ailleurs, l'occupant est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation, destinée à indemniser le propriétaire du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation de son bien immobilier.
Le montant de cette indemnité est fixé en tenant compte de la valeur locative du bien, des estimations fournies et des situations respectives des parties.
En I 'espèce, M. [O] devra payer une indemnité d'occupation, d'un montant de 5000 euros par mois, à compter du 22 mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.
-Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice d’immobilisation et lié à l’impossibilité de vendre le bien
Le préjudice invoqué a déjà été pris en compte dans l’octroi d’une indemnité d’occupation.
Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.
-Sur la demande de compensation formée par M. [O]
La demande n’est pas justifiée en l’état et sera rejetée.
-Sur les autres demandes
M. [O], partie perdante, sera condamné à payer les dépens.
M. [O] sera condamné à payer à la société Corsica Atrium la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,
REJETTE l’exception d’incompétence,
DEBOUTE M. [I] [O] de sa demande de requalification du contrat de bail ;
CONSTATE que M. [I] [O] est occupant sans droit ni titre du logement sis Ajaccio Cadastré CE24 et CE400 depuis le 22 mai 2024 ;
ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, à I 'expiration d'un délai de deux mois après délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE M. [I] [O] à payer à la société Corsica Atrium la somme de 5000 euros par mois au titre des indemnités d’occupation du 22 mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ;
REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts formée par la société Corsica Atrium ;
REJETTE la demande de compensation formée par M. [I] [O] ;
CONDAMNE M. [I] [O] à payer les dépens ;
CONDAMNE M. [I] [O] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le Greffier Le Juge