TRIBUNAL JUDICIAIRE · 3ème Ch. Civile Cab. 3 — 4 novembre 2026

N° RG 25/05825 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NV2R

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 25/05825 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NV2R

Me Olivier BILGER
Me Stéphanie BOEUF
Me Véronique KWIATKOWSKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ALBER, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le N° 839.386.653. prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Olivier BILGER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 44

DEFENDERESSES :

Compagnie d’assurance THELEM, société d’assurance mutuelle immatriculée au RCS d’Orléans sous le n° 085.580.488, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Véronique KWIATKOWSKI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 286

S.C.I. TABAC-CORBEAU,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes en matière de baux commerciaux

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Septembre 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

Faits et procédure

La Société SCI TABAC CORBEAU est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 1].

Son assureur est la Société Thélem Assurances depuis le 24 mai 2016.

Le 1er juin 2018, la Société SCI TABAC CORBEAU a consenti à la SARL ALBER un bail commercial par contrat sous seing privé portant sur les locaux au rez-de-chaussée et 1er étage pour y exercer une activité la restauration traditionnelle, de l'immeuble [Adresse 1], section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] du cadastre.

Le 26 janvier 2022, les biens loués ont fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité pris par la mairie de [Localité 1] faisant interdiction de toute occupation et utilisation des locaux pour péril imminent.

Par acte du 8 juillet 2022, la société ALBER a assigné la société SCI TABAC CORBEAU devant le Tribunal Judiciaire de Strasbourg statuant en matière de référés civils aux fins de provisions.

Le 19 décembre 2022, la SCI TABAC CORBEAU a appelé en intervention forcée son assureur la Société THELEM afin de la garantir de toutes éventuelles condamnations dirigées à son encontre. La demande de jonction entre les deux procédures a été rejetée.

Par ordonnance du 26 janvier 2023, la SCI TABAC CORBEAU a été condamnée à verser à la Société ALBER une provision de 50 000,00 € ainsi que 2 000 € au titre de l'article 700 du CPC.

Par ordonnance du 19 mai 2023, la SCI TABAC CORBEAU a été déboutée de ses demandes à l'encontre de son assureur.

Par acte introductif d'instance du 14 avril 2023, la SARL ALBER a assigné La SCI TABAC CORBEAU devant le juge du fond aux fins d'indemnisation des préjudices subis.

Par assignation en intervention forcée du 7 novembre 2023, la SCI TABAC CORBEAU a appelé en garantie son assurance, la société THELEM ASSURANCES. La procédure en intervention forcée a fait l'objet d'une jonction avec l'instance principale sous le numéro RG 23/03402.

Le 25 septembre 2024, la juge de la mise en état a octroyé une provision de 150 000 euros à la société ALBER et a désigné Monsieur [W] [X] aux fins de réaliser la mission d'expertise judiciaire confiée.

Par ordonnance du 8 janvier 2025, le Juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer de l'affaire dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise définitif.

En date du 6 mars 2025, l'Expert judiciaire a déposé son rapport définitif et l'instance a été reprise.

Par ordonnance du 26 novembre 2025, la SCI TABAC CORBEAU a été déboutée de sa demande de sursis à statuer.

La clôture est intervenue le 29 avril 2026 par ordonnance du même jour. L'affaire a été fixée en plaidoirie à l'audience du 09 septembre 2026.

Prétentions et moyens

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 10 mars 2026, la SARL ALBER sollicite du tribunal de :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial par contrats sous seings prives concernant les locaux en rez-de-chaussée et au 1er étage de l'immeuble sis [Adresse 1] ;
CONDAMNER solidairement la SCI TABAC CORBEAU et son assureur la société THELEM à indemniser la SARL ALBER a hauteur de :
- 6 201 € au titre de la perte de marchandise ;
- 264 448 € au titre de la perte d'exploitation du 22/01/2022 au 30 avril 2026 ;
- 31 320 € au titre des charges de personnel et frais bancaires liés à la fermeture ;
- 41.555.62 € au titre des frais bancaires et frais exceptionnels post fermeture 2022-2024 ;
- 717 987 € au titre de la valorisation du fonds de commerce au moment de la fermeture administrative ;

- 63.005.28 € au titre de la prise en charge des frais d'acquisition du fonds de commerce ;
- 280 720 000 € au titre de la perte de chance de réaliser un bénéfice ;
- 49 992, 40 € au titre de la clause pénale de I'accord Bière
- 50 682,34 € au titre des surcouts liés à l'exigibilité anticipée des encours bancaires.
CONDAMNER la SCI TABAC CORBEAU à indemniser la SARL ALBER à hauteur de 50 0000 euros au titre de son préjudice moral ;
En tout état de cause,
CONDAMNER solidairement la SCI TABAC-CORBEAU et son assureur la société THELEM à payer à la société ALBER la somme de 6 000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement la SCI TABAC-CORBEAU et son assureur la société THELEM à payer à la société ALBER les entiers frais et dépens de la procédure en ce compris les frais d'expertise ;
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution par provision de la décision a intervenir, au besoin, l'ORDONNER ;

Elle indique qu'un arrêté de mise en sécurité en date du 26 janvier 2022 a été délivré a la SCI TABAC - CORBEAU et qu'en tant que preneur elle est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux donnés à bail par la SCI TABAC-CORBEAU depuis le 26 janvier 2022. Elle ajoute que les travaux consistant en une refonte totale des locaux donnés à bail, ont conduit à la destruction des éléments d'incorporation des locaux, et ne sont pas terminés à ce jour. Elle considère qu'en donnant à bail des locaux non conformes, rendant les locaux impropres à leur destination, la SCI TABAC-CORBEAU engage sa responsabilité à son égard et qu'elle a manqué à son obligation de délivrance au titre des baux commerciaux consentis a la société ALBER.

À l'égard de l'assureur, elle indique sur le fondement de l'article L124-3 du code des assurances que l'assureur de son bailleur doit la garantir.

Sur l'indemnisation de ses préjudices, elle indique que la perte de marge brute doit être indemnisée.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 03 décembre 2025, la SCI TABAC-CORBEAU sollicite du tribunal de :

DÉBOUTER la Société ALBER de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SCI TABAC-CORBEAU dans le cadre du présent incident ;
À titre subsidiaire, ACCORDER à la SCI TABAC-CORBEAU le droit de conclure plus amplement sur le fond et ce dès lors que la SARL ALBER aura chiffré ses demandes.
À titre infiniment subsidiaire, DECLARER l'appel en garantie recevable et bien fondé.
DIRE que THELEM Assurances prendra en charge les condamnations qui pourraient être mises à la charge de la SCI TABAC CORBEAU ainsi que les frais de défense en justice.
CONDAMNER THELEM Assurances au versement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC.
CONDAMNER THELEM Assurances aux entiers frais et dépens de l'incident.

Elle indique qu'elle n'a pas commis de manquement, indiquant que des travaux ont été réalisés dans les locaux et que la mise en sécurité n'a été faite que 4 ans après la location du local. Elle ajoute que le preneur était au courant de sa volonté de réaliser des travaux structurels dans l'immeuble. Elle ajoute que l'arrêté d'insalubrité de 2015 et celui de 2022 n'ont pas les mêmes objets.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 07 avril 2026, la compagnie d'assurance THELEM sollicite du tribunal de :
À titre principal, PRONONCER la nullité de la police d'assurance souscrite par la SCI TABAC-CORBEAU auprès de la société THELEM ASSURANCES
DÉBOUTER la SCI TABAC CORBEAU et la SARL ALBER de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions formulés à l'encontre la société THELEM ASSURANCES, et notamment de leurs demandes tendant à l'appel en garantie,
À titre infiniment subsidiaire, Si le Tribunal devait considérer que la police d'assurance est mobilisable et entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société THELEM ASSURANCES, LIMITER la condamnation prononcée à l'encontre de la société THELEM ASSURANCE à la somme maximale de 847 740 €, correspondant au plafond de garantie contractuellement applicable,
En tout état de cause, CONDAMNER solidairement la SCI TABAC-CORBEAU et la SARL ALBER aux entiers frais et dépens de la présente instance ainsi qu'à la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Elle indique que le contrat d'assurance est nul en l'absence d'aléa sur le fondement de l'article L121-15 du code des assurances, l'assuré ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral d'insalubrité en 2015 et ayant donc connaissance de la vétusté et du mauvais état de son immeuble. À titre subsidiaire, elle soutient que la police d'assurance souscrite par la SCI TABAC-CORBEAU ne garantit pas les préjudices invoqués par la SARL ALBER du fait de la définition des préjudices garantis, car ce sont des préjudices immatériels qui ne sont pas consécutifs à des dommages matériels du fait de l'absence de sinistre ou de fait dommageable au sens du contrat. Elle ajoute à titre très subsidiaire, que la police d'assurance souscrite par la SCI TABAC-CORBEAU est privée d'effet à l'égard de la SCI TABAC-CORBEAU du fait de son comportement fautif du fait de l'absence de réalisation des travaux. Elle indique que l'indemnité est plafonnée.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il sera rappelé qu'aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir " juger ", " dit ", " constaté " ou " donné acte " en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

I. Sur la responsabilité du bailleur

A. Sur la responsabilité

Les termes de l'article 1719 du Code civil prévoient que : " Le bailleur est oblige, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Par ailleurs, l'article 1720 du même Code dispose que : " Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. ll doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. "

L'article R145-35 du code du commerce prévoit :
Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Il est constant que sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, cette solution se justifiant par l'obligation de délivrance à la charge du bailleur conformément à l'article 1719 du code civil consistant à maintenir les lieux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que la Sci Tabac-Corbeau a donné à bail commercial à la Sarl Alber des locaux situés [Adresse 1] selon un acte sous seing privé en date du 1er juin 2018 pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2018 moyennant un loyer mensuel de 1 700 € hors taxes, que la Sarl Alber y exploite un fonds de commerce ayant pour activité la restauration traditionnelle - brasserie.

Or, l'article 7 de l'arrêté préfectoral en date du 17 février 2015 déclarant l'insalubrité remédiable du patrimoine de l'immeuble [Adresse 1] précisait que les locaux ne pouvaient être loués sans faire de distinction. Cet arrêté concerne l'intégralité de l'immeuble. Par conséquent, les locaux ne pouvaient être loués à la SARL ALBER.

Par ailleurs, il ressort du rapport de la police du bâtiment de [Localité 1] du 20 janvier 2022 que le bâtiment a souffert et souffre d'un manque d'entretien qui a pour conséquence le déplacement horizontal de la superstructure et que ces déplacements ont créé des désordres structurels à la jonction avec le mur mitoyen avec désolidarisation progressive des solives et poutres. Il est noté qu'en plus de l'instabilité générale du bâtiment s'ajoute la vétusté des éléments de l'immeuble. Une mise en sécurité urgente pour danger imminent manifeste est préconisée. Les mesures à mettre en place consistent notamment en la condamnation de l'accès à l'ensemble de l'immeuble, y compris le restaurant du rez-de-chaussée.

Par un arrêté de mise en sécurité pris par la mairie de [Localité 1] le 26 janvier 2022, la Sci Tabac-Corbeau est tenue de prendre toutes les mesures propres à assurer la sécurité publique et à faire cesser le dommage imminent en faisant réaliser dans un délai de dix jours des travaux de sécurisation sous le contrôle d'un homme de l'art, l'ensemble de l'immeuble étant interdit à toute occupation et utilisation, y compris le restaurant situé au rez-de-chaussée, la mainlevée de l'arrêté ne pouvant être prononcée qu'après transmission d'un rapport d'un homme de l'art et constatation par les services communaux des travaux effectués.

Il en a résulté pour la SARL ALBER l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce.

Par conséquent, la société SCI TABAC CORBEAU a manqué à son obligation de délivrance envers la SARL ALBER.

Pour ce qui est de la réalisation des travaux suite à l'arrêté de péril imminent, l'article 3-3-12 du bail signé par les parties intitulé " mise en accessibilité des locaux et des parties communes " précise " […] En conséquence, les Parties déclarent expressément que le Preneur a été informé des projets de travaux initiés par le Bailleur ayant pour objet de permettre à l'immeuble de répondre aux normes susvisées ainsi qu'à la modification de la cage d'escalier ". Il concerne des travaux projetés par le bailleur pour " permettre à l'immeuble de répondre aux normes susvisées [accessibilité des parties commues articlée R. 111-19-8 du code de la construction et de l'habitation] ainsi qu'à la modification de la cage d'escalier " et ne fait pas mention de travaux qui seraient imposés par une autorité administrative.

De même, si l'article 3-3-15 du bail " travaux effectués par le bailleur " précise que le preneur ne pourra prétendre à une indemnisation ou à une diminution de loyers en cas " [d'] entretiens, remplacements, réparations, travaux, modifications, surélévations ou même constructions nouvelles ", il s'agit selon cette même clause de travaux décidés par le bailleur et non imposés par une autorité administrative.

De plus, si l'article 3-3-26 du bail stipule que le preneur " fera son affaire personnelle de tous dommages causés aux aménagements qu'il effectuera dans les locaux ainsi que ceux causés aux mobilier, matériel (…) ", cet article n'est pas applicable à la présente situation. En effet, la société ALBER ne sollicite pas réparation d'un dommage causé aux aménagements réalisés par ses soins, mais de divers préjudices consécutifs au manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Par conséquent, les travaux imposés par la mairie de [Localité 1] dans son arrêté du 26 janvier 2022 sont à la charge du bailleur. Par ailleurs, aucune clause contractuelle n'interdit au preneur de réclamer une indemnisation de son préjudice du fait de la situation.

C'est dans ce cadre que la Sci Tabac-Corbeau ne rapporte pas la preuve de ce que la Sarl Alber serait responsable du retard pris dans les travaux de renforcement de la structure et la rénovation du bâtiment pour lesquels elle avait obtenu un permis de construire le 17 juin 2020. En l'absence de la procédure de ces pièces, il résulte des précédentes ordonnances que M. [P], architecte, dans l'exposé du planning des travaux de son compte rendu de réunion du 4 mars 2021 fait état des raisons du retard des travaux, sans mentionner la Sarl Alber, et projette un démarrage à l'automne 2021 et une reprise au début de l'année 2022 et que selon un procès-verbal de constat du 17 décembre 2022 les travaux qui avaient débuté " ont dû être interrompus en raison du marché de Noël et de la fréquentation de l'hôtel (absence d'autorisation d'accès) " du 24 novembre 2021 au 6 janvier 2022.

Il n'est pas contesté par la Sci Tabac-Corbeau que les travaux ne sont pas terminés, que l'arrêté n'a pas été levé et que la Sarl Alber n'est pas en mesure d'exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués. Il ressort à cet égard du dossier que les locateurs d'ouvrage et la maitrise d'œuvre avaient rompu leurs contrats avec la Sci Tabac-Corbeau du fait du non-paiement, que les travaux ont été repris par le gérant de la Sci Tabac-Corbeau et son entreprise, et qu'à la date du 10 février 2026, les travaux n'étaient pas finalisés et que le dossier ne pouvait pas être clos par l'Eurométropole.

Ainsi, le manquement à l'obligation de délivrance est toujours actuel.

L'article 1124 du code civil prévoit que " La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ". L'article 1126 du code civil prévoit que " Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution ".

Le manquement à l'obligation de délivrance est une faute grave qui justifie la résiliation du bail.

Par conséquent, le bail est résilié à compte de la date du jugement.

B. Sur les préjudices

Il ressort du rapport d'expertise qu'il évalue les préjudices de la manière suivante :
- perte de marchandise 6 201 €
- Perte d'exploitation 38.352 €
- Charges de personnes et frais bancaires liés à la fermeture : 31.320 €
- Frais bancaires et frais exceptionnels post fermeture 2022-2024 : 41.555.62 €
- Valorisation du fonds de commerce au moment de la fermeture administrative : 633 993 €
- Prise en charge des frais d'acquisition du fonds de commerce : 63.005.28 €
À déduire. la provision allouée d'ores et déjà par le tribunal 150.000 €
Avec un chiffrage total de 664.426.90 € en tenant compte que le loyer n'est plus payé depuis janvier 2022.
Il note que si le fonds n'était pas indemnisé. Il faudrait réévaluer Ia perte d'exploitation de 144.861 €

Une grande partie des préjudices ne sont pas contestés et seront retenus selon l'évaluation de l'expert. Il convient d'étudier les contestations de l'évaluation des préjudices discutés.

Sur le calcul de la perte d'exploitation, les amortissements ont été déduits dans le calcul de la perte d'exploitation. Or, les amortissements font partie des charges et il ressort des annexes produites par la SARL ALBER que les charges sont bien prises en compte pour le calcul de la perte d'exploitation. Il n'est précisé par aucun des documents versés que les amortissements ne doivent pas être pris en compte dans le calcul. De plus, l'expert a justifié sa position en précisant que les amortissements pratiqués matérialisent la perte financière que la société ne subira pas du fait de la perte de valeur de ses investissements liés au temps et à l'usage (p13 du rapport). Les amortissements devant bien être déduits, une perte d'exploitation de 38 352 € est donc retenue. Par conséquent, il n'y a pas lieu d'intégrer les amortissements.

Sur la perte du fonds de commerce, l'expert indique que si la réouverture n'est plus possible, la valorisation du fonds de commerce doit être retenue. Or, au vu de la résiliation du bail, la réouverture n'est plus possible. Il ressort d'un échange de mail avec une agence immobilière que la location d'un local équivalent est impossible. Il a été appliqué une décote sur la valeur du fonds de commerce au vu de la baisse du chiffre d'affaires sur la période d'exploitation, donnée prise en compte pour le calcul de la valeur du fonds de commerce en cas de vente. Le fonds de commerce perdu doit être intégralement indemnisé sans surplus. C'est donc la valeur du fonds de commerce qui doit être indemnisée et cette valeur est bien dépendante de la fréquentation du fond. Par conséquent, la décote doit être retenue tel que le prévoit l'expert et la perte du fonds de commerce est évaluée à la somme de 633 993 €.

Sur la perte de chance de réaliser un bénéfice, l'existence de ce préjudice n'est aucunement justifiée alors que la perte d'exploitation et donc de réaliser un bénéfice est d'ores et déjà indemnisée.

Sur le préjudice lié à l'accord commercial bière, l'existence de cet accord avait été pris en compte par l'expert pour établir la valeur du fonds de commerce. Pour autant, il est justifié d'une mise en demeure pour paiement de pénalité dans le cadre de cet accord. Le courrier de mise en demeure de paiement d'une clause pénale pour non-respect de la vente du volume d'alcool est suffisant à démontrer l'existence de ce préjudice. Par conséquent, le préjudice est évalué à la somme de 49 992,40 euros.

Sur les frais bancaires post-expertise, l'expert avait pris en compte les frais bancaires indépendamment de la perte d'exploitation lorsqu'il s'agit de frais bancaires exceptionnels liés au sinistre.

Il ressort d'un courrier de la banque qu'il est fait état des frais suivants :
Compte courant n° [XXXXXXXXXX01] : 19,89 € au titre des intérêts du 09/12/2025 au 09/01/2026 au taux de 19,03 % ;
Prêt équipement n° 05906286 : -- 2 920,28 € au titre des intérêts du 01/07/2025 au 09/01/2026 au taux de 1,5 % major de 7 points ; 35 338,89 € au titre de l'indemnité conventionnelle de 13 % ;
Prêt équipement n° 05939201 : -- 1 239,13 € au titre des intérêts de retard du 10/07/2025 au 09/01/2026 au taux de 1,25 % major de 7 points ; 11 164,15 € au titre de l'indemnité conventionnelle de 13 % ;
Soit au total une somme de 50 682,34 €.

Ces frais sont des frais bancaires liés aux impayés, donc au sinistre, et sont des frais exceptionnels. Ils ne doivent donc pas être pris en compte au titre de la perte d'exploitation, mais de manière autonome.

Par conséquent, la société SCI TABAC CORBEAU sera condamnée à payer à la SARL ALBER la somme de 50 682,34 euros au titre des frais bancaires.

II. Sur le contrat d'assurance

L'article L124-3 du Code des assurances dispose que : " Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe ci l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entrainé la responsabilité de l'assuré ".

A. La nullité du contrat d'assurance

L'article L.121-15 du Code des assurances prévoit que : " L'assurance est nulle si, au moment du contrat, la chose assurée a déjà péri ou ne peut plus être exposée aux risques. "

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que l'immeuble avait fait l'objet d'un arrêté préfectoral en date du 17 février 2015 déclarant l'insalubrité remédiable du patrimoine.

Pour autant, il ressort de l'arrêté déclarant l'insalubrité que celle-ci a été déclarée pour :
- des risques de pathologies respiratoires liées à l'humidité du bâtiment et défauts d'étanchéité
- des risques infectieux et allergiques liés à la présence de pigeons, rongeurs et l'étant de malpropreté des lieux et le très mauvais état des surfaces
- du risque de chute liée à l'encombrement des communs et le défaut de planéité des sols
- risque d'incendie accru en raison de l'encombrement des communs
- risque d'émanation de gaz toxique lié à la présence de polyuréthane
- Risque de blessure lié à une ouverture de porte dont la hauteur est insuffisante
- risque d'exposition au plomb.

Il ressort de cet arrêté un manque d'entretien de cet immeuble. Ce premier arrêté imposait notamment de réaliser des travaux de remplacement des pièces de charpente dégradées, vermoulues, de faire vérifier l'intégrité de la toiture et de procéder à des travaux pour mettre fin aux dégâts des eaux sur la façade. Aucune constatation n'est faite sur le déplacement de la structure.

Des travaux ont été engagés par le propriétaire sans être finalisés au vu du courrier de la ville conforté par le courrier du maitre d'œuvre des travaux qui ont été engagés par la société SCI TABAC CORBEAU.

Le rapport fondant le 2ème arrêté explique que le manque d'entretien dont l'immeuble a souffert et dont il souffre encore est à l'origine du déplacement de la structure et donc avec les désordres. Cependant, il n'est pas établi à quelle date le manque d'entretien a constitué la cause du déplacement de la structure de l'immeuble.

La cause identifiée par le rapport avant l'arrêté de mise en sécurité est que le déplacement des éléments de charpente est à priori lié à la rupture ancienne de certains éléments porteurs au droit du cheneau, sans que cette rupture soit datée. La vétusté de la couverture en tuiles est notée.

Ainsi, le lien entre le premier arrêté et l'arrêté de péril imminent constatant le déplacement de la structure de l'immeuble n'est pas prouvé. À la date de souscription de l'assurance, il n'est pas prouvé que la structure de l'immeuble était déjà affectée de la cause qui a généré son instabilité. Il n'est donc pas prouvé que la cause génératrice était antérieure à la souscription et la Société Thélem Assurances ne démontre pas d'absence d'aléa (3e Civ., 25 février 2009, pourvoi n° 08-10.280).

Par conséquent, la Société Thélem Assurances est déboutée de sa demande de nullité.

B. Sur les dommages garantis

Le contrat d'assurance prévoit p 38 " 1. Votre responsabilité civile de propriétaire d'immeuble Cette assurance vous garantit contre les conséquences pécuniaires de la Responsabilité Civile que vous pouvez encourir en qualité de Propriétaire d'Immeuble lorsqu'elle est recherchée en 7 raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs à des dommages corporels et/ou matériels causés à autrui et provenant du fait : o Des bâtiments garantis et des cours, jardins, jeux d'enfants qui s'y trouvent installés en permanence, arbres et clôtures situés sur le terrain attenant ou non "

Le préjudice immatériel est défini par le contrat comme : " Tout préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d'un droit, de l'interruption d'un service rendu par une personne ou par un bien meuble ou immeuble, ou de la perte d'un bénéfice, et qu'entraîne directement la survenance de dommages corporels ou matériels garantis ". Sont définis le dommage matériel : " Toute détérioration ou destruction d'une chose ou substance, toute atteinte physique à des animaux " et le dommage corporel : " Toute atteinte corporelle subie par une personne physique. "

Le sinistre est défini comme toutes les conséquences dommageables d'un évènement susceptible d'entrainer la garantie.

En l'espèce, les dommages trouvent leur cause dans le déplacement de la structure de l'immeuble qui a atteint un tel stade qu'il est dangereux que l'immeuble soit occupé. L'arrêté de mise en péril n'est qu'une conséquence du dommage matériel. Par conséquent, un dommage matériel touchant l'immeuble a bien causé les préjudices de la SARL ALBER et la garantie a vocation à s'appliquer.

Les dommages dont il est demandé l'indemnisation sont des préjudices pécuniaires résultant de la privation de jouissance d'un droit. Ils correspondent donc bien à la définition des préjudices immatériels donnés par le contrat. Par conséquent, la police d'assurance a vocation à s'appliquer.

C. L'exclusion de la garantie responsabilité civile

Il ressort du contrat d'assurance que " n'est pas garantie les dommages résultant d'un défaut de réparation ou d'entretien indispensables incombant à l'assuré (tant avant qu'après le sinistre) sauf cas de force majeure " (p39).

En l'espèce, il ressort clairement du rapport fondant le 2ème arrêté que le manque d'entretien dont l'immeuble a souffert et dont il souffre encore est à l'origine du déplacement de la structure et donc avec les désordres.

De plus, la cause identifiée par le rapport avant l'arrêté de mise en sécurité est que le déplacement des éléments de charpente est à priori lié à la rupture ancienne de certains éléments porteurs au droit du cheneau, sans que cette rupture soit datée. La vétusté de la couverture en tuiles est notée.

Or, il n'est aucunement justifié que les travaux préconisés lors du premier arrêté aient été finalisés (réaliser des travaux de remplacement des pièces de charpente dégradées, vermoulues, faire vérifier l'intégrité de la toiture et procéder à des travaux pour mettre fin aux dégâts des eaux sur la façade).

Ainsi, le défaut de réparation et d'entretien indispensables incombant au bailleur est à l'origine du désordre.

La Société Thélem Assurances est donc bien fondée à se prévaloir de l'exclusion de garantie et la SARL ALBER est débouté de son appel en garantie.

III. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La réticence abusive ne se définit pas seulement par la contrainte d'intenter une action en justice.

Dans la situation présente, si le refus de la société SCI TABAC CORBEAU d'indemniser les préjudices de la SARL ALBER qui devaient être évalués par le tribunal est infondé, il ne ressort pas de leurs écritures et des éléments du litige qu'elle ait, en se positionnant ainsi excédé l'exercice normal de ses droits et qu'elle ait agi dans l'intention de nuire à cette société, avec malice, mauvaise foi, légèreté blâmable ou en commettant une erreur grossière équipollente au dol, quand bien même il est confirmé que ses contestations étaient infondées.

Par ailleurs, la SARL ALBER ne fournit pas de justification sur le préjudice dont elle réclame une indemnisation et dont elle évalue la réparation à une somme de 50 000 €.

Par conséquent, il n'est pas justifié de réticence abusive à l'indemniser de ses préjudices et la SARL ALBER est déboutée de sa demande de préjudice moral.

IV. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société SCI TABAC CORBEAU, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, la société SCI TABAC CORBEAU devra verser à la SARL ALBER une somme qu'il est équitable de fixer à 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et 2 500 euros à la Société Thélem Assurances qu'elle a appelées en garantie.

Il n'y a pas lieu de condamner la SARL ALBER à payer une indemnité à la Société Thélem Assurances.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

PRONONCE la résiliation du contrat de bail commercial intervenue le 1er juin 2018 entre la Société SCI TABAC CORBEAU, bailleur et la SARL ALBER, preneur, portant sur les locaux au rez-de-chaussée et 1er étage pour y exercer une activité la restauration traditionnelle, de l'immeuble [Adresse 1], section 17 n° [Cadastre 2] du cadastre.

DÉCLARE la société SCI TABAC CORBEAU responsable des dommages matériels causés à la SARL ALBER

CONDAMNE la société SCI TABAC CORBEAU à payer à la SARL ALBER les sommes de :
- au titre de la Perte de marchandise 6.201 €
- au titre de Perte d'exploitation 38.352 €
- Charges de personnes et frais bancaires liés à la fermeture : 31.320 €
- Frais bancaires et frais exceptionnels post fermeture 2022-2024 : 41.555.62 €
- frais bancaires post expertise de 50 682,34 euros.
- Valorisation du fonds de commerce au moment de la fermeture administrative : 633 993 €
- Prise en charge des frais d'acquisition du fonds de commerce : 63.005.28 €
- des pénalités dans le cadre de l'accord bière de 49 992,40 euros.

Soit une somme de 915 101,64 euros

DIT que les sommes versées au titre des provisions de 50 000 euros et 150 000 euros que la société SCI TABAC CORBEAU a été condamnée à payer à la SARL ALBER pourront être conservées par la SARL ALBER, à charge pour elle de déduire ce montant de sa créance ;

DÉBOUTE la SARL ALBER de sa demande de condamnation solidaire, de préjudice moral et d'appel en garantie à l'encontre de la Société Thélem Assurances ;

DÉBOUTE la Société Thélem Assurances de sa demande de nullité et d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la SARL ALBER ;

CONDAMNE la société SCI TABAC CORBEAU à payer à la SARL ALBER la somme de quatre-mille euros (4 000,00 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SCI TABAC CORBEAU à payer à la Société Thélem Assurances la somme de deux-mille-cinq-cents euros (2 500 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société SCI TABAC CORBEAU sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SCI TABAC CORBEAU aux entiers dépens y compris les frais d'expertise ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Anaëlle LAPORT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officier de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.