COUR D'APPEL · Chambre 3-4 — 5 novembre 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2026

Rôle N° RG 26/03978 - N° Portalis DBVB-V-B7K-BPW4N

Société GBTP [R] [X] [A]

C/

Société GEOPHOROS 3

Copie exécutoire délivrée

le : 5 Novembre 2026

à :

Me Agnès ERMENEUX

Me Marie LESSI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 19 Février 2026 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00922.

APPELANTE

SARL GBTP [R] [X] [A] PUBLICS

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCEet ayant pour avocat plaidant Me Clément LAMBERT, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Olivier SINELLE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Société GEOPHOROS 3

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marie LESSI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Emmanuelle TRIOL, Présidente de chambre

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2026.

Signé par Madame Emmanuelle TRIOL, Présidente de chambre et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing en date du 1er décembre 2003, M. [W] [G] a donné à bail, à titre précaire, à la SARL [K] [X] [A] Publics ( ci-après GBTP) des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2], à savoir:

- un appartement F2,

- un garage de 30 m² environ,

- un terrain de 750 m².

Le bail autorisait l'exploitation par la société GBTP d'une activité commerciale et était consenti moyennant un loyer annuel de 7 800 euros.

Cette convention a été conclue pour une durée initiale de douze mois et a été tacitement reconduite pour une durée de douze mois. Elle a expiré le 30 novembre 2004.

Cette convention s'étant exécutée plus de deux ans, en application des dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux a été tacitement conclu pour une durée de neuf années.

Par acte du 4 décembre 2012, M. [W] [G] a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 avril 2014, M. [W] [G] a notifié à la SARL GBTP son droit de repentir et a fait une nouvelle offre de renouvellement de bail à compter du 1er décembre 2014.

Le 27 novembre 2014, le conseil de la SARL GBTP a confirmé l'accord de la preneuse s'agissant du renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2014, pour expirer le 30 novembre 2023.

Le 9 mars 2023, M. [W] [G] a vendu les bâtiments et terrains loués à la SNC Geophoros 3.

Suivant exploit du 11 août 2023, la SARL GBTP a sollicité de la SNC Geophoros 3 un nouveau bail, pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2023, aux clauses, charges et conditions du bail expiré.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, la société Geophoros 3 a refusé le renouvellement dans l'optique de démolir l'immeuble existant pour reconstruire un programme immobilier de logements. Usant de la faculté prévue par l'article [Etablissement 1] 145-18 alinéa 3 du code de commerce, lui permettant de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités et situé à un emplacement équivalent, la société Geophoros 3 a proposé à la société GBTP deux solutions de re-location situées sur la commune de [Localité 3], le remboursement des frais de déménagement ainsi qu'une indemnité compensatrice de privation temporaire de jouissance et de moins-value du fonds de commerce. Elle a en outre demandé la libération des locaux pour le 30 novembre 2023.

Par acte du 6 février 2024, la SARL [K] [X] [A] Publics a fait assigner la SNC Geophoros 3 devant le tribunal judiciaire de Toulon lui notifiant son refus exprès de l'offre ainsi faite et demandant notamment de:

- dire que les conditions de l'article L 145-18 alinéa 3 du code de commerce ne sont pas réunies,

- fixer l'indemnité d'éviction due à la SARL GBTP selon les formes et critères de l'article L 145-14 du code de commerce,

- juger que la société Geophoros 3 ne démontre pas son intention réelle de démolir et de reconstruire justifiant le refus de renouvellement du bail,

- juger que l'éviction entraîne la perte du fonds de la SARL GBTP et fixer l'indemnité d'éviction qui lui est due à la somme globale de 2 443 000 euros.

Reconventionnellement, la SNC Geophoros 3, invoquant des manquements contractuels de la part de la partie adverse à ses obligations, a sollicité, principalement, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur et voir ordonner son expulsion.

Par jugement en date du 19 février 2026, le tribunal judiciaire de Toulon a:

- débouté la SARL [K] [X] [A] Publics de sa demande de condamnation de la SNC Geophoros 3 à lui payer une somme de 2 443 000 euros à titre d'indemnité d'éviction,

- prononcé la résiliation judiciaire aux torts du preneur, à compter du 19 février 2026, du bail commercial portant sur un garage, un terrain et un appartement de type F2 conclu entre M. [W] [G], aux droits duquel se trouve la SNC Geophoros 3, et la SARL [K] [X] [A] Publics,

- autorisé la SNC Goephoros 3 à procéder à l'expulsion de la SARL [K] [X] [A] Publics et de tous occupants de son chef des locaux et terrains donnés à bail commercial, à défaut de départ volontaire dans le délai de 45 jours à compter du présent jugement, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 12 mois,

- dit qu'il sera procédé, conformément aux dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieux approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation des personnes expulsées d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point,

- condamné la SARL [K] [X] [A] Publics à payer en deniers ou quittance à la SNC Geophoros 3 une somme de 1 664,18 euros par mois, sous réserve de réindexation, correspondant au dernier loyer appelé, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 19 février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- débouté la SNC Geophoros3 de sa demande tendant à juger qu'elle est bien fondée à conserver la somme de 650 euros versée par la SARL [K] [X] [A] Publics à titre de dépôt de garantie,

- débouté la SNC Geophoros3 de sa demande tendant à être autorisée à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles et véhicules appartenant au défendeur jusqu'au paiement intégral de la dette,

- condamné la SARL [K] [X] [A] Publics aux dépens,

- condamné la SARL [K] [X] [A] Publics à payer une somme de 3 000 euros à la SNC Geophoros 3 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SARL [K] [X] [A] Publics de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que:

- pour solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial, la SNC Geophoros 3 invoque l'occupation par le preneur d'un terrain d'une surface totale de 2 366 m² alors que le terrain donné à bail représenterait une surface contractuelle de 1 300 m², soit 750 m² selon le bail initial du 1er décembre 2003 et 550 m² supplémentaire selon un avenant du 31 janvier 2008,

- dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, la faute du preneur peut-être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité, de sorte que le non-renouvellement du bail à son échéance le 30 novembre 2023 ne fait pas obstacle à l'action en résolution du bail prononcé aux torts du preneur intentée à titre reconventionnel par le bailleur,

- les parties s'accordent sur une surface de 2 366 m² du terrain occupé par la SARL GBTP,

- les pièces produites par cette dernière ne démontrent pas l'existence d'un accord de l'ancien bailleur, M. [W] [G], pour l'occupation de cette surface complémentaire,

- en l'absence de tout avenant portant sur une nouvelle extension de l'assiette et en l'état de l'acte de vente du 9 mars 2023 qui confirme que le terrain donné à bail au preneur est de 1 300 m² environ, il est établi que la SARL GBTP occupe un terrain excédant largement l'assiette du bail, ce qui constitue un motif suffisamment grave pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire de ce contrat, aux torts du preneur, aucune mise en demeure préalable du bailleur n'étant nécessaire pour former une telle demande.

Par déclaration en date du 31 mars 2026, la SARL [K] [X] [A] Publics a interjeté appel de ce jugement.

Elle a été autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance en date du 2 avril 2026 pour l'audience du 15 septembre 2026 à 9h00.

Elle a fait assigner la société Geophoros 3 par acte extra judiciaire du 21 avril 2026 et a déposé son assignation au greffe le 22 avril 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 11 septembre 2026, la SARL [K] [X] [A] Publics demande à la cour de:

- réformer le jugement déféré en ce qu'il a:

* débouté la SARL [K] [X] [A] Publics de sa demande de condamnation de la SNC Geophoros 3 à lui payer une somme de 2 443 000 euros à titre d'indemnité d'éviction,

* prononcé la résiliation judiciaire aux torts du preneur, à compter du 19 février 2026, du bail commercial portant sur un garage, un terrain et un appartement de type F2 conclu entre M. [W] [G], aux droits duquel se trouve la SNC Geophoros 3, et la SARL [K] [X] [A] Publics,

* autorisé la SNC Goephoros 3 à procéder à l'expulsion de la SARL [K] [X] [A] Publics et de tous occupants de son chef des locaux et terrains donnés à bail commercial, à défaut de départ volontaire dans le délai de 45 jours à compter du présent jugement, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 12 mois,

* condamné la SARL [K] [X] [A] Publics à payer en deniers ou quittance à la SNC Geophoros 3 une somme de 1 664,18 euros par mois, sous réserve de réindexation, correspondant au dernier loyer appelé, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 19 février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux,

* condamné la SARL [K] [X] [A] Publics aux dépens,

* condamné la SARL [K] [X] [A] Publics à payer une somme de 3 000 euros à la SNC Geophoros 3 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté la SARL [K] [X] [A] Publics de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes,

* rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Statuant à nouveau sur les prétentions de la société [K] [X] [A] Publics:

A titre principal

- annuler le congé donné à la société [K] [X] [A] Publics le 7 novembre 2023 par la société Geophoros 3 au visa de l'article L 145-18 alinéa 3 du code de commerce, dont les conditions ne sont pas réunies, et pour le moins le priver d'effet,

Subsidiairement,

- fixer l'indemnité d'éviction due par la société Geophoros 3 à la société [K] [X] [A] Publics à la somme de 2 443 000 euros ventilée comme suit:

* indemnité principale: 2 242 000 euros,

* frais de remploi: 100 000 euros,

* trouble commercial: 81 000 euros,

* réfactions diverses: 3 000 euros,

* frais de déménagement: 16 800 euros,

* indemnités de licenciement: sur justificatifs des sommes exposées,

- condamner la société Geophoros 3 au paiement de cette indemnité d'éviction,

Plus subsidiairement,

- surseoir à statuer sur le montant des indemnités dues en conséquence de la rupture des contrats de travail du personnel de la société [K] [X] [A] Publics jusqu'au paiement desdites indemnités ou de leur fixation judiciaire définitive,

En tout état de cause,

- écarter des débats la pièce produite en première instance par la société Geophoros 3 sous le n° 9, comme ayant été établie de manière illicite,

- débouter la société Geophoros 3 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la société Geophoros 3 à payer à la société [K] [X] [A] Publics la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Agnès Ermeneux, membre de la SCP Ermeneux- Cauchi, société d'avocats à la cour, sur son offre de droits et conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La société Geophoros 3, suivant ses conclusions notifiées et déposées par RPVA le 4 septembre 2026, demande à la cour de:

Vu l'article L.145-18 du code de commerce,

Vu les articles L.145-28 et L.145-33 du code de commerce,

Vu les articles 482, 483, 514 et 789 du code de procédure civile,

A titre principal,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon, en date du 19 février 2026, en ce qu'il a:

* débouté la SARL [K] [X] [A] Publics de sa demande de condamnation de la SNC Geophoros 3 à lui payer une somme de 2 443 000 euros à titre d'indemnité d'éviction,

* prononcé la résiliation judiciaire aux torts du preneur, à compter du 19 février 2026, du bail commercial portant sur un garage, un terrain et un appartement de type F2 conclu entre M. [W] [G], aux droits duquel se trouve la SNC Geophoros 3, et la SARL [K] [X] [A] Publics,

* autorisé la SNC Goephoros 3 à procéder à l'expulsion de la SARL [K] [X] [A] Publics et de tous occupants de son chef des locaux et terrains donnés à bail commercial, à défaut de départ volontaire dans le délai de 45 jours à compter du présent jugement, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte,

* dit qu'il sera procédé, conformément aux dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieux approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation des personnes expulsées d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point,

* condamné la SARL [K] [X] [A] Publics aux dépens,

* condamné la SARL [K] [X] [A] Publics à payer une somme de 3 000 euros à la SNC Geophoros 3 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté la SARL [K] [X] [A] Publics de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes,

* rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

- débouter la société GBTP de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- liquider l'astreinte prévue au jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 19 février 2026 et condamner la SARL [K] [X] [A] Publics à verser à la société Geophoros 3 la somme de 17 400 euros (astreinte calculée au 30 juin 2026), sauf à parfaire, à la date de l'arrêt à intervenir ;

- faire droit à l'appel incident de la société Geophoros 3, l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

* fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société GBTP à la société Geophoros 3, pour la période courant à compter du 19 février 2026 et ce jusqu'à son départ effectif, à la somme annuelle de 22 196 euros, TVA et charges en sus, sauf à parfaire;

* fixer l'astreinte assortissant le défaut de départ volontaire de la SARL [K] [X] [A] Publics et de tous occupants de son chef des locaux et terrains donnés à bail commercial, à hauteur d'une somme de 1 500 euros par jour de retard suivant l'expiration du délai de 45 jours suivant le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon ;

* autoriser la société Geophoros 3 à saisir et à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira aux frais, risques et périls du défendeur, les éventuels biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux;

* autoriser la société Geophoros 3 à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeuble, véhicules appartenant au défendeur jusqu'au paiement intégral de la dette ;

* dire que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R221-30 à R221-40 du code des procédures civiles d'exécution ;

* juger que la société Geophoros 3 est bien fondée à conserver la somme de 650 euros, sauf à parfaire, versée entre ses mains par la société GBTP à titre de dépôt de garantie ;

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour de céans infirmait le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire aux torts du preneur, à compter du 19 février 2026, du bail commercial portant sur un garage, un terrain et un appartement type F2 conclu entre [W] [G], aux droits duquel se trouve la SNC Géophoros 3, et la SARL [K] [X] [A] Publics:

1. A titre principal,

- juger parfaitement valable le refus de renouvellement valant congé signifié le 7 septembre 2023 par la société Geophoros 3 à la SARL [K] [X] [A] Publics;

- débouter la société [K] [X] [A] Publics de l'intégralité de ses demandes financières tant dans leur principe que dans leur montant à la fois exorbitant, disproportionné et injustifié.

2. Subsidiairement, si par impossible, les demandes financières présentées par la société GBTP étaient accueillies dans leur principe,

- juger que le fonds de commerce de la société GBTP est transférable,

- juger que la valeur du droit au bail est nulle compte tenu du caractère déplafonnable du loyer,

- fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 96 028 euros, correspondant à la somme des indemnités suivantes :

* indemnité principale : valeur du droit au bail (loyer déplafonnable) : néant ;

* indemnités accessoires :

' indemnité de remploi : néant,

' indemnité de trouble commercial :71 400 euros;

' indemnité de double loyer: 3 328 euros;

' frais de déménagement et de réinstallation : 16 800 euros;

' frais divers : 2 000 euros;

' frais de rédaction d'un nouveau bail : 2 500 euros.

3. A titre plus subsidiaire, si par impossible, les demandes financières présentées par

la société GBTP étaient accueillies dans leur principe, et si la cour venait à retenir

une valeur de droit au bail, en écartant le caractère déplafonnable du loyer,

- juger que le fonds de commerce de la société GBTP est transférable.

- fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 107 053 euros correspondant à la somme des indemnités suivantes :

* indemnité principale : valeur du droit au bail : 10 500 euros;

* indemnités accessoires :

' indemnité de remploi : néant ;

' indemnité de trouble commercial : 71 400 euros;

' indemnité de double loyer : 3 328 euros;

' frais de déménagement et de réinstallation :16.800 euros;

' frais divers : 2 000 euros;

' frais de rédaction d'un nouveau bail : 2 500 euros.

4. A titre infiniment subsidiaire, si par impossible, les demandes financières présentées par la société GBTP étaient accueillies dans leur principe, et dans l'hypothèse où par extraordinaire, la cour viendrait à écarter la transférabilité du fonds de commerce de la société GBTP,

- fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 1 317 750 euros, correspondant à la somme des indemnités suivantes :

* indemnité principale : valeur du fonds de commerce : 1 117 000 euros;

* indemnités accessoires :

' indemnité de remploi : 110 550 euros;

' indemnité de trouble commercial : 71 400 euros;

' frais de déménagement et de réinstallation : 16 800 euros;

' frais divers : 2000 euros;

' licenciement du personnel : sur justificatifs.

5. En tout état de cause,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due par la société GBTP à la société Geophoros 3, en cas de maintien du preneur dans les locaux loués, pour la période courant à compter du 1er décembre 2023 et ce jusqu'à son départ effectif, à la somme annuelle de 22 196 euros, TVA et charges en sus, sauf à parfaire.

- ordonner la compensation entre les indemnités d'éviction et d'occupation qui seront versées respectivement par le bailleur et le preneur, pour la période courant à compter du 1er décembre 2023 et ce jusqu'au départ effectif du preneur,

- désigner la Caisse des Dépôts et Consignation comme séquestre du paiement de l'indemnité d'éviction qui serait due par la société Geophoros 3 à la société GBTP, sous déduction des sommes dues par la société GBTP au titre de l'indemnité d'occupation;

- ordonner que la société GBTP procède, au jour de son départ effectif, à la libération des locaux et terrains loués, de tous occupants de son chef, ainsi que de tous meubles, véhicules et plus généralement de tout objet lui appartenant ou dont elle aurait la garde, de sorte que les terrains et locaux qu'elle loue soient intégralement vides, nettoyés et exempts de toute pollution, et ce, sous astreinte d'une somme de 1 500 euros par jour de retard suivant l'expiration du délai de trois mois visé à l'article L.145-29 du code de commerce ;

- débouter la société GBTP de toutes demandes plus amples ou contraires,

En tout état de cause:

- débouter la société GBTP de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

- condamner la société GBTP à payer à la société Geophoros 3 la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS

La société appelante demande à la cour d'écarter des débats le procès-verbal de constat du 13 février 2024 ( pièce 9 de la société Geophoros 3) comme ayant été établi de manière illicite.

Il est constant que par requête en date du 21 décembre 2023, la société Geophoros 3 a sollicité du président du tribunal judiciaire de Toulon l'autorisation de faire procéder à un constat d'huissier des conditions d'occupation du bien, objet du bail.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2024, il a été fait droit à cette demande et le 13 février 2024, le commissaire de justice désigné a notifié cette ordonnance à la société GBTP, avant la réalisation du constat ordonné et d'en dresser un procès-verbal le même jour.

Selon ordonnance en date du 13 août 2024, il a été fait droit à la demande de rétractation de l'ordonnance du 16 janvier 2024 présentée par la société GBTP, rendant ainsi que le reconnaît la SNC Geophoros 3 dans ses écritures, nul et non avenu le procès-verbal de constat du 13 février 2024.

Dans ces conditions, la pièce 9 communiquée par l'intimée, à savoir le constat d'huissier du 13 février 2024, doit être écartée des débats.

La SARL GBTP fait grief au tribunal de l'avoir déboutée de sa demande de condamnation au paiement d'une somme de 2 443 000 euros à titre d'indemnité d'éviction et d'avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail litigieux à ses torts exclusifs.

Elle s'appuie sur un courrier de M. [G], faisant suite à une précédente lettre de ce dernier du 29 avril 2014, à la lecture desquels il est manifeste que celui-ci avait parfaitement connaissance qu'elle occupait plus de surface que celle mentionnée dans le bail et son avenant du 31 janvier 2008, et a fait intégrer l'ensemble de la surface occupée dans le bail renouvelé, moyennant un nouveau loyer.

Elle estime que le consentement des parties est incontestable en ce que ces deux courriers expriment clairement:

- d'une part, la connaissance par le bailleur de la surface effectivement occupée par le preneur,

- d'autre part, l'accord du bailleur pour le renouvellement du bail incluant cette nouvelle surface.

Elle rappelle que du fait de ces deux courriers, le bailleur disposait d'un délai de deux ans pour saisir le juge des loyers commerciaux d'une action en fixation du loyer renouvelé à la somme de 29 300 euros conformément à la proposition contenue dans sa lettre du 29 janvier 2015, sans que son inaction ne remette en cause son accord sur le renouvellement du bail incluant un terrain de 2 366 m² et qu'à défaut, il disposait d'un délai de 5 ans à compter du 29 janvier 2015 pour saisir le juge d'une action en résolution du bail pour l'occupation de 2 366 m² de terrain, ce qu'il n'a pas fait puisqu'il avait donné son accord sur ce point. Elle estime que le consentement du bailleur pour la modification de la surface louée résulte du relevé de cette surface qu'il a fait établir par un géomètre-expert, ce qui lui a permis de proposer un nouveau loyer, le désaccord des parties sur le montant de ce nouveau loyer offert n'emportant pas anéantissement de l'offre de renouvellement du bailleur, mais lui ouvre simplement le droit de saisir le juge des loyers commerciaux pour le faire fixer.

Elle reproche également au premier juge:

- de s'être appuyé sur le contenu du contrat de vente du 9 mars 2023, en violation du principe de l'effet relatif des contrats,

- d'avoir prononcé la résiliation du bail en l'absence de mise en demeure préalable de la société Geophoros 3 de nature à permettre au débiteur de se mettre en conformité avec les clauses du contrat,

- de ne pas avoir apprécié le degré de gravité du manquement du locataire, d'autant que le bailleur avait connaissance depuis de nombreuses années de la surface réelle exploitée par son locataire ( 2014) et que la société Geophoros 3 n'a, entre 2023 et 2025, jamais fait état de la moindre difficulté.

Elle ajoute que l'affirmation de cette dernière selon laquelle elle n'aurait eu connaissance du courrier de M. [G] du 29 janvier 2015 et de la connaissance de la superficie réellement exploitée qu'au cours de la procédure de première instance est dénuée de toute portée, en ce que l'intimée n'est que subrogée dans les droits de son vendeur, M. [G], dans ses rapports contractuels avec le preneur et les informations que le vendeur n'auraient pas portées à sa connaissance lui ouvrent droit à une action contre ce dernier mais non contre le locataire.

La société Geophoros 3 sollicite, pour sa part, la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de la SARL GBTP.

Elle soutient que:

- dans sa demande de renouvellement du bail du 11 août 2023, la société GBPT rappelait la surface contractuelle de terrain de 1 300 m² résultant du bail et l'avenant mais n'a pas affirmé qu'elle exploitait la surface complète de 2 366 m²,

- cette demande de renouvellement évoquait, au contraire, une négociation qui semble n'avoir jamais aboutie, à propos d'une augmentation de loyer, conséquence d'une augmentation de surface exploitée,

- le fait que suite à la lettre du 29 janvier 2015, le loyer n'ait pas augmenté par la suite, trahit à l'évidence que l'assiette du bail est restée identique,

- la SARL GBTP n'est pas en mesure de préciser en vertu de quel acte, elle aurait tiré un prétendu droit à étendre son exploitation sur 1 000 m² complémentaires alors que le bail initial et son avenant de 2008 n'autorise l'exploitation que d'une surface de 1 300 m²,

- ce n'est qu'à l'occasion de la transmission du rapport établi à la date du 31 octobre 2024 par l'expert [S] intervenue en cours de procédure de première instance, qu'elle a appris que la preneuse occupait en réalité une surface de 2 366 m²,

- elle est donc fondée à poursuivre la résiliation judiciaire du bail aux torts de la SARL GBTP en ce l'infraction s'est poursuivie après son acquisition, d'autant qu'elle a répondu à la demande de renouvellement formée par le preneur par un refus exprès de renouvellement.

Elle relève qu'il n'est pas sérieux de prétendre que l'ancien bailleur aurait donné son accord pour un renouvellement s'étendant à une surface excédentaire de 1 000 m² de manière gratuite, alors qu'il sollicitait pour le total un prix de loyer renouvelé du double du loyer du bail expiré et que le preneur ne peut certainement pas imposer au bailleur la modification des conditions du bail, au moment de son renouvellement sans que cette modification ne soit établie par un acte écrit, qu'à défaut d'un tel accord exprès, le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré.

Elle précise qu'en application de l'article 2224 du code civil, elle a mis en oeuvre sa demande de résiliation judiciaire par ses conclusions au fond du 7 octobre 2025 lorsqu'elle a eu connaissance par la communication du rapport [S] de la surface réelle exploitée par la locataire, de sorte qu'aucune prescription ne peut lui être opposée.

Elle ajoute qu'elle ne tire pas ses droits vis-à-vis de la locataire de l'acte authentique de vente, mais du bail et de l'avenant, qu'aucune mise en demeure préalable n'était nécessaire et que la gravité du manquement reproché à l'appelante est incontestable.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1°D'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail convenu.

En vertu de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L'article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

La résolution judiciaire d'un bail commercial ne peut être prononcée qu'en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations nées du bail, qu'elles soient légales ou contractuelles, ledit manquement devant toutefois revêtir une gravité suffisante souverainement appréciée par le juge le jour où il statue. Le caractère de gravité suffisante s'apprécie en fonction de la nature de l'obligation inexécutée et de l'infraction relevée, de la persistance des manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.

Il n'est pas discuté que suite à la demande de renouvellement du bail formalisée le 11 août 2023 par la SARL GBTP, la bailleresse, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, a indiqué son intention de démolir l'immeuble existant afin d'y reconstruire un programme immobilier de logements. Elle s'est ainsi prévalue de l'article L 145-18 alinéa 3 pour refuser la demande de renouvellement sans indemnité d'éviction et avec offre d'un local de remplacement.

La société locataire a saisi le tribunal judiciaire de Toulon en notifiant son refus exprès de cette offre et afin de solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 2 443 000 euros.

Dans l'hypothèse du maintien dans les lieux du preneur dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction qu'il revendique, la faute que celui-ci commet peut-être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité.

Aux termes du contrat de location à titre précaire en date du 1er décembre 2003, M. [W] [G] a donné à bail à la société GBTP:

'- un garage de 30 m² environ,

- un terrain de 750 m²,

- un appartement F 2 ( comprenant un séjour , une cuisine, une chambre et une salle d'eau),

L'ensemble est situé [Adresse 4].'

La location était consentie et acceptée moyennant un loyer annuel de 7 800 euros payables par mensualités de 650 euros avant le 7 de chaque mois.

Un avenant a été régularisé entre ces mêmes parties le 31 janvier 2008, par lequel M. [G] s'est engagé à louer ' une parcelle de +/- 550 m² définis sur le plan joint en annexe, sur son terrain situé (...) pour un loyer de 325 euros mensuels à dater du 1er février 2008.'

Alors qu'au regard de ces deux documents contractuels, la surface du bail consentie à la preneuse est de 1 300 m² ( 750 m²+ 550 m²), les parties s'accordent sur le fait que la SARL GBTP occupe en réalité une surface de 2 366 m².

La preneuse soutient que le consentement du bailleur et du preneur était acquis pour un renouvellement portant sur un terrain de 2 366 m², en s'appuyant sur trois courriers des 29 avril 2014, 27 novembre 2014 et 29 janvier 2015 ( pièces 3, 4 et 5).

Dans le premier courrier, M. [G] exposait à la société GBTP ' J'ai l'honneur de vous rappeler la délivrance d'un congé sans offre de renouvellement pour le 30/11/2014 avec offre d'indemnité d'éviction (...) Au regard notamment de votre maintien dans les lieux et de votre demande, ce congé sans offre de renouvellement, sera converti en un congé avec offre de renouvellement pour le 01/12/2014 moyennant un loyer correspondant à l'ensemble des immeubles loués et la valeur locative de ceux-ci. A ce titre, je vous précise avoir mandaté M. [Q] [F], expert immobilier, afin de fixer cette valeur locative (...).'

Le 27 novembre 2014, le conseil de la SARL GBTP écrivait au bailleur de l'époque dans le cadre du renouvellement du bail consenti au preneur, pour lui proposer de fixer le loyer annuel hors charges à 15 390 euros ( soit 1 282, 50 euros par mois), correspondant au montant du loyer actuellement réglé, sans jamais évoquer la question de la surface louée.

Le 29 janvier 2015, le bailleur adressait un dernier courrier au preneur mentionnant que ' J'ai l'honneur de vous faire savoir que l'expert immobilier, mandaté par mes soins, a conclu que les locaux et le terrain que vous occupez ont une valeur locative au 01/12/2014 de 29 300 euros par an, arrêtée sur les bases suivantes:

- terrain: 2 366 m²,

- bureaux de 40 m² utiles,

- garage: 34 m² '.

Il n'est produit aucun autre échange entre les parties postérieurement à cette lettre du 29 janvier 2015, les actes établis entre les parties n'apportant aucune autre preuve que celle d'un terrain loué de 1 300 m² pour un loyer annuel de 15 390 euros.

Il ne peut être soutenu que le bailleur avait une parfaite connaissance que le bail renouvelé portait sur une surface de 2 366 m², pour laquelle il a donné son accord, alors qu'au contraire, la lecture de ces échanges révèle que M. [G] a fixé le prix de l'adjonction de cette surface complémentaire de plus de 1 000 m² au versement d'un loyer plus important mais n'a jamais accepté un renouvellement du bail portant sur une surface excédentaire plus que conséquente de manière gratuite alors qu'il réclamait précisément un quasi doublement du prix du loyer.

Aucun accord écrit n'a été formalisé entre les parties et il n'est pas contesté qu'aucun loyer supplémentaire n'a été réglé par le preneur en dépit d'une augmentation plus que substantielle de la surface exploitée.

Le loyer appliqué à compter du 1er décembre 2014, soit à la date du renouvellement du bail expiré, est resté inchangé et il n'existe aucun bail portant sur la partie excédentaire exploitée.

La SARL GBTP en a, au demeurant, parfaitement conscience en ce que dans sa demande de renouvellement du bail datée du 11 août 2023, elle fait état du contrat de location du 1er décembre 2023 et de son avenant du 31 janvier 2008 avec la mention des surfaces de terrain correspondantes, à savoir 750 m² et +/- 550 m². Elle relate ensuite les échanges entre M. [G] et elle-même, notamment le courrier du 29 janvier 20215 faisant état d'une valeur locative de 29 300 euros par an calculée pour un terrain de 2 366 m². A aucun moment, elle n'indique qu'elle exploite une surface totale de 2 366 m² et écrit qu'elle ' entend le renouvellement dudit bail à compter du 01.12.2023 pour une durée de 9 ans aux clauses et conditions du précédent bail et notamment en ce qui concerne le montant du loyer soit la somme de 1 284,23 euros par mois, 15 410, 76 euros par an', en d'autres terme pour un loyer identique et à l'évidence pour une assiette qui n'a pas davantage augmenté, à savoir 1300 m².

L'acte authentique du 9 mars 2023 par lequel la société Geophoros 3 acquiert de M. [G] le terrain litigieux énonce que le terrain donné à bail à la SARL GBTP en vertu du contrat de location du 1er août 2003 et de l'avenant du 31 janvier 2008 porte sur une surface globale de 1300 m², corroborant le fait que l'ancien bailleur n'a jamais donné son accord à une extension de l'assiette du bail à 2 366 m².

Le moyen tiré de l'effet relatif des contrats invoqué par l'appelante est parfaitement inopérant en ce que la société Geophoros 3 tire ses droits vis-à-vis de la SARL GBTP du contrat de location du 1er août 2003 ainsi que de son avenant du 31 janvier 2008 mais pas de l'acte authentique de vente.

Il ressort par ailleurs des pièces produites que la société Geophoros 3 n'a eu connaissance de l'exploitation de la surface excédentaire par la preneuse qu'au cours de la procédure de première instance, lorsque la société GBTP lui a communiqué le rapport d'évaluation du cabinet [S] de l'indemnité d'éviction calculée sur la base d'un terrain de 2 366 m².

La société Geophoros a donc formalisé sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire, par voie de conclusions, après avoir eu connaissance de l'infraction commise et il ne saurait, dans ces conditions, lui être reproché l'absence de mise en demeure préalable.

S'agissant enfin de la gravité du manquement reproché, il y a lieu de rappeler que l'occupation par le preneur d'un terrain excédant l'assiette du bail relève d'une exécution abusive de celui-ci justifiant la résolution du bail aux torts du preneur.

En outre, la gravité de l'infraction est d'autant plus établie que la SARL GBTP occupe sans droit ni titre une surface supplémentaire de 1 066 m² sur les 1 300 m² autorisés contractuellement, soit près du double, et ce gratuitement depuis de nombreuses années en ce qu'il est avéré qu'une telle situation existe a minima depuis 2014.

C'est donc à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à compter du 19 janvier 2026 aux torts exclusifs du preneur.

Par voie de conséquence, la SARL GBTP ne peut qu'être déboutée de sa demande de condamnation de la SNC Geophoros 3 à lui verser une somme de 2 443 000 euros à titre d'indemnité d'éviction.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a:

- autorisé la société Geophoros à procéder à l'expulsion de la SARL [K] [X] [A] Publics et de tous occupants de son chef des locaux et terrains donnés à bail commercial, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- dit qu'il sera procédé, conformément aux dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieux approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation des personnes expulsées d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point.

En revanche, aucune circonstance ne justifiait d'assortir l'expulsion de la preneuse, du prononcé d'une astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 45 jours à compter du jugement.

Il y a lieu de dire que la preneuse disposera d'un délai de 60 jours à compter de la signification du présent arrêt pour quitter les lieux et que passé ce délai, une astreinte de 200 euros par jour de retard courra pendant un délai de six mois.

En l'état de l'arrêt infirmatif sur ce point, il n' y a pas lieu de liquider l'astreinte telle que réclamée par la société intimée, qui ne pourra également qu'être déboutée de sa demande aux fins de voir fixer l'astreinte à la somme de 1 500 euros par jour de retard.

La société GBTP est donc redevable à compter du 19 février 2026, d'une indemnité d'occupation.

La bailleresse réclame que cette indemnité soit fixée à la somme de 22 196 euros par an, charges et taxes en sus, correspondant selon elle à la valeur locative du marché ainsi qu'il en résulte du rapport de M. [D] [Z] établi dressé à sa demande le 12 septembre 2022 antérieurement à son acquisition des lieux.

Il n' y a pas lieu de retenir cette valeur qui ressort d'un document non contradictoire, de sorte que l'indemnité d'occupation sera égale au loyer actuel, à savoir 19 970,16 euros par an TTC ( 1 664,18 euros par mois) et la locataire en sera redevable jusqu'à son départ effectif des lieux.

La société Geophoros 3 sollicite encore de la cour l'autorisation de conserver le dépôt de garantie de 650 euros.

Comme devant le premier juge, elle n'explique, ni ne motive une telle prétention alors que le contrat de location du 1er décembre 2003 stipule que le dépôt de garantie versé de 650 euros versé par le preneur lui sera restitué ' en fin de location, après déménagement et remise des clés, déduction faite de toutes sommes dont le preneur pourrait être tenu responsable.'

Cette demande sera donc rejetée.

La SNC Geophoros 3 demande, enfin, à être autorisée à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeuble, véhicules appartenant à la SARL GBTP jusqu'au paiement intégral de la dette.

Comme l'a retenu à juste titre le tribunal, faute de dette certaine, liquide et exigible, il ne peut être fait droit à un tel chef de demande.

En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions sauf s'agissant des modalités de l'astreinte assortissant le prononcé de l'expulsion de la société GBTP.

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Ecarte des débats la pièce 9 communiquée par la SNC Geophoros 3,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulon déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a autorisé la SNC Geophoros 3 à procéder à l'expulsion de la SARL [K] [X] [A] Publics et de tous occupants de son chef des locaux et terrains donnés à bail commercial, à défaut de départ volontaire dans le délai de 45 jours à compter du présent jugement, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant douze mois,

Statuant à nouveau sur ce point,

Autorise la SNC Geophoros 3 à procéder à l'expulsion de la SARL [K] [X] [A] Publics et de tous occupants de son chef des locaux et terrains donnés à bail commercial, à défaut de départ volontaire dans le délai de 60 jours à compter de la signification du présent arrêt, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant six mois,

Y ajoutant,

Rejette la demande de liquidation de l'astreinte formée par la SNC Geophoros 3,

Condamne la SARL [K] [X] [A] à payer à la SNC Geophoros 3 la somme de

6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL [K] [X] [A] aux dépens de la procédure d'appel.

Le Greffier, La Présidente,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signée par le président de chambre et le greffier.