CAA33 · 5ème chambre (formation à 3) — 22 avril 2022

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 M. C E et Mme D B ont demandé au tribunal administratif de Pau d'annuler l'arrêté du 12 janvier 2018 par lequel le directeur de l'établissement public foncier local Pays basque a exercé le droit de préemption urbain sur un immeuble situé sur une parcelle cadastrée BL 165 au 9 rue Loustau à Biarritz. 
 Par un jugement n° 1800320 du 16 juillet 2020, le tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande. 
 Procédure devant la cour : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés les 28 septembre 2020 et 8 octobre 2020, M. E et Mme B, représentés par Me Courrech, demandent à la cour : 
 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Pau du 16 juillet 2020 ; 
 2°) d'annuler l'arrêté du directeur de l'établissement public foncier local Pays basque du 12 janvier 2018 ; 
 3°) de mettre à la charge de l'établissement public foncier local Pays basque la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - le tribunal administratif a commis une erreur d'appréciation en estimant que la décision de préemption n'était pas tardive au regard de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ;  
 - la motivation de la décision de préemption ne fait aucunement référence à un programme local de l'habitat ; 
 - la préemption est exercée simplement aux fins de réhabilitation de l'immeuble alors que le droit de préemption a été délégué à l'établissement public foncier local Pays basque dans la perspective de la construction d'un programme de logements sociaux. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 16 avril 2021, l'établissement public foncier local Pays basque conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme A, 
 - les conclusions de M. Gueguein, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Chalmey, représentant M. C E et Mme D B, et de Me Louis, représentant l'établissement public foncier local du Pays basque. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. C E et Mme D B ont signé un compromis de vente en vue de l'acquisition d'un immeuble d'habitation située sur une parcelle cadastrée BL 165 au 9 rue Loustau à Biarritz pour un montant de 700 000 euros. A la suite de la réception le 16 octobre 2017, de la déclaration d'intention d'aliéner ce bien, l'établissement public foncier local (EPFL) Pays basque a exercé le droit de préemption urbain sur le bien en cause par un arrêté de son directeur du 12 janvier 2018. M. E et Mme B relèvent appel du jugement du 16 juillet 2020 par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté. 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d'être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d'Etat. () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. () ".  
 3. Il ressort des pièces du dossier que, par courriers du 1er décembre 2017, respectivement reçus les 4 et 6 décembre suivant, l'EPFL Pays basque a adressé au notaire en charge de la vente de l'immeuble litigieux, d'une part, une demande de visite du bien et, d'autre part, une demande tendant à la communication de documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble. En application des dispositions citées au point précédent, ces demandes ont eu pour effet de suspendre, à la date du 4 décembre 2017, le délai d'exercice du droit de préemption, lequel ne peut reprendre qu'à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption, en retenant la plus tardive de ces dates. Si la visite des lieux s'est déroulée le 14 décembre 2017, il ne ressort toutefois pas des pièces du dossier que l'EPFL Pays basque aurait reçu les documents demandés. En effet, le courriel du notaire du 14 janvier 2019, adressé au conseil des requérants, indiquant " En pièces jointes, les annexes adressées à l'EPFL le 6 décembre 2017 " et l'attestation notariée du 5 octobre 2020 selon laquelle les documents demandés auraient été envoyés à l'EPFL par un courriel du 6 décembre 2017 ne permettent d'établir ni l'envoi de ces pièces, ni leur réception par l'EPFL, faute de tout élément de preuve tant de l'envoi de ces documents que de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption. Par suite, le délai d'exercice de ce droit ainsi suspendu n'a pas repris et n'était donc pas expiré à la date de l'arrêté attaqué du 12 janvier 2018 ni à la date de sa notification aux propriétaires ni à celle de sa transmission au représentant de l'Etat. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision de préemption attaquée serait illégale en raison de sa tardiveté doit être écarté. 
 4. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. () ". 
 5. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. 
 6. La décision de préemption litigieuse mentionne le schéma de cohérence territoriale de l'agglomération de Bayonne et du sud des Landes approuvé le 6 février 2014 et le plan d'aménagement et de développement durable du plan local d'urbanisme intercommunal du pôle territorial Côte Basque Adour débattu en conseil communautaire du 21 décembre 2016, fixant les objectifs communaux de mixité sociale et de mixité fonctionnelle et précise que le projet s'inscrit dans le cadre de la mise en œuvre de la réalisation de logements locatifs sociaux, qu'il permet de réhabiliter l'immeuble et d'y réaliser des logements sociaux financés par des prêts aidés de l'Etat, eu égard aux besoins non satisfaits de la commune de Biarritz par rapport à la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). Une telle opération d'intérêt général a par nature pour objet la mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que l'opération porte sur une réhabilitation et non une nouvelle construction. Par suite, la décision attaquée est suffisamment motivée, alors même qu'elle ne vise pas le programme local de l'habitat, et l'EPFL justifiait, à la date à laquelle il a exercé le droit de préemption, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant à l'un des objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. 
 7. Il résulte de ce qui précède que M. E et Mme B ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande d'annulation de l'arrêté du 12 janvier 2018. 
 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'EPFL Pays basque, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de M. E et Mme B une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par l'EPFL Pays basque et non compris dans les dépens. 
 DECIDE : 
 Article 1er : La requête de M. E et Mme B est rejetée. 
 Article 2 : M. E et Mme B verseront à l'établissement public foncier local Pays basque une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. C E, à Mme D B et à l'établissement public foncier local Pays basque. 
 Copie en sera adressée pour information au préfet des Pyrénées-Atlantiques. 
 Délibéré après l'audience du 22 mars 2022 à laquelle siégeaient : 
 Mme Brigitte Phémolant, présidente, 
 Mme Nathalie Gay, première conseillère, 
 Mme Laury Michel, première conseillère, 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 avril 2022. 
 La rapporteure, 
 Laury A 
 La présidente, 
 Brigitte Phémolant 
 La greffière, 
 Virginie Santana 
 La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.