CAA13 · 1ère chambre - formation à 3 — 28 avril 2022

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 M. et Mme B D ont demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler l'arrêté du 13 juin 2017 par lequel le maire de Nice ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux sollicitée par M. A C, ensemble la décision du 27 septembre 2017 portant rejet de leur recours gracieux.  
 Par un jugement n° 1705111 du 10 août 2020, le tribunal administratif de Nice a annulé l'arrêté attaqué. 
 Procédure devant la Cour : 
 Par une requête enregistrée le 6 octobre 2020, M. C, représenté par Me Szepetowski, demande à la Cour : 
 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 10 août 2020 ; 
 2°) de rejeter les demandes des consorts D ; 
 3°) de mettre à la charge des consorts D une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - le fait que la construction existante aurait été irrégulière et réalisée en contrariété d'un permis de construire définitif n'empêche pas l'obtention d'une autorisation de travaux portant sur des éléments dissociables de cette construction, ce qui est le cas de la piscine, du local technique et des autres aménagements divers ne prenant pas appui sur la construction existante et qui sont sans lien avec la hauteur reprochée ; 
 - les modifications apportées sur le bâtiment n'aboutissent pas à aggraver l'irrégularité de la construction initiale au regard des règles d'urbanisme. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 28 mai 2021, M. et Mme B D, représentés par la SARL Cinersy, agissant par Me Dersy, concluent au rejet de la requête et demandent qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de M. C et de la commune de Nice en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils font valoir qu'ils avaient intérêt à agir et qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Quenette,  
 - et les conclusions de Mme Gougot, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. M. et Mme C, propriétaires d'un terrain situé 5 chemin de l'Abbaye de Saint Pons, à Nice, ont déposé une déclaration préalable de travaux le 10 avril 2017, complétée les 15 mai et 6 juin 2017, tendant à la régularisation des modifications de l'aspect extérieur, de la surface de plancher et des abords d'une villa, à la création d'une piscine avec plage et local technique, d'une terrasse et d'une clôture. Par un arrêté du 13 juin 2017, le maire de Nice ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux, tout en relevant que la hauteur de la construction n'était pas réglementaire et qu'une régularisation à cet égard n'était pas envisageable. M. C relève appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé l'arrêté du 13 juin 2017. 
 Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 
 2. Le tribunal administratif de Nice a annulé l'absence d'opposition à la déclaration préalable en litige au seul motif que le maire de Nice ne pouvait légalement autoriser les travaux litigieux sans inviter les déclarants à présenter une demande visant à la régularisation de l'ensemble de la construction en cause, y compris sa hauteur.  
 3. M. C soutient d'une part, que le fait que la construction existante aurait été irrégulière et réalisée en contrariété d'un permis de construire définitif n'empêche pas l'obtention d'une autorisation de travaux portant sur des éléments dissociables de cette construction, s'agissant de la piscine, du local technique et des autres aménagements divers ne prenant pas appui sur la construction existante et qui sont sans lien avec la hauteur reprochée, et, d'autre part, que les modifications apportées sur le bâtiment n'aboutissent pas à aggraver l'irrégularité de la construction initiale au regard des règles d'urbanisme. 
 4. Lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s'appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d'autres éléments bâtis sur le terrain d'assiette du projet si l'autorisation demandée ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l'objet de la demande d'extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique. 
 5. Il ressort des pièces du dossier que les travaux sur lesquels porte la déclaration préalable déposée par M. et Mme C consistent en la régularisation de la " modification de l'aspect extérieur, de la hauteur, de la surface de plancher, et des abords de la villa " et sur " la création d'une piscine avec plage et local technique, d'une terrasse et d'une clôture ". Or, il est constant, ainsi que le relève l'arrêté litigieux lui-même, que la construction ayant donné lieu au permis de construire initial présente une hauteur de 9,04 mètres, en méconnaissance des prescriptions du permis de construire initial et des dispositions de l'article UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, qui prévoient que dans le secteur UC, la hauteur des bâtiments au-dessus du sol ne peut excéder 7 mètres. Si M. C soutient que les travaux relatifs à la piscine et au local technique portent sur des éléments distincts de la maison principale, il ressort toutefois des pièces du dossier que la piscine est implantée à seulement 2,7 mètres de la terrasse en bois qui jouxte la maison, que cette terrasse est reliée à la piscine sur le plan de masse par un cheminement en bois et que le rez-de-jardin de la maison sert de pool-house ainsi que cela ressort des annotations du plan de la façade nord de la maison versé à la déclaration préalable de travaux. Au demeurant, il ressort du constat d'huissier du 1er mars 2021 que la terrasse en bois au pied de la maison a été prolongée pour former une plage continue entre la maison et la piscine. Par suite, la piscine et le local technique qui en dépend, doivent être regardés comme attenant à la maison principale et forment avec elle un ensemble immobilier unique. Si M. C soutient que " d'autres aménagements divers ne prenant pas appui sur la construction existante " sont également dissociables de la construction principale, il n'apporte pas de précision suffisante sur les aménagements en cause pour permettre à la Cour d'en estimer le bien-fondé. Si M. C soutient enfin que les travaux en litige, bien que portant sur la construction principale, sont sans lien avec la hauteur reprochée, le maire de Nice ne pouvait, au regard des principes rappelés au point 4, légalement les autoriser sans inviter les déclarants à présenter une demande visant à la régularisation de l'ensemble de la construction en cause.  
 6. Il résulte de ce qui précède que M. C n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a annulé l'arrêté du 3 juin 2017. 
 Sur les frais liés au litige : 
 7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et Mme D, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. C demande au titre des frais liés au litige. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge seule de M. C la somme de 2 000 euros au profit de M. et Mme D au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. C est rejetée. 
 Article 2 : Il est mis à la charge de M. C la somme de 2 000 euros au profit de M. et Mme D en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Les conclusions de M. et Mme D tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative à l'encontre de la commune de Nice sont rejetées. 
 Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. A C et à M. et Mme B D.  
 Copie en sera adressée à la commune de Nice. 
 Délibéré après l'audience du 7 avril 2022, où siégeaient : 
 - Mme Helmlinger, présidente de la Cour, 
 - M. d'Izarn de Villefort, président assesseur,  
 - M. Quenette, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 28 avril 2022.