CAA75 · 1ère chambre — 7 juillet 2022

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 Mme D C épouse F, M. A F et Mme B F ont demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler l'arrêté du 13 novembre 2018, par lequel le préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris a déclaré d'utilité publique le projet de réalisation de onze logements sociaux sur la parcelle sise 80 rue de Javel dans le 15ème arrondissement de Paris et a déclaré immédiatement cessible ce bien immobilier au profit de la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA). 
 Par un jugement n° 1900583/4-2 du 18 mars 2021, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande.  
 Procédure devant la Cour : 
 Par une requête enregistrée le 20 mai 2021 et un mémoire en réplique enregistré le 28 mars 2022, Mme C épouse F et autres, représentés par Me Hauptman, demandent à la Cour : 
 1°) d'annuler le jugement n° 1900583/4-2 du tribunal administratif de Paris en date du 18 mars 2021 ; 
 2°) à titre principal, d'annuler l'arrêté du 13 novembre 2018 par lequel le préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris a, d'une part, déclaré d'utilité publique le projet de réalisation de onze logements sociaux sur la parcelle sise 80 rue de Javel à Paris (15ème arrondissement) et, d'autre part, déclaré immédiatement cessible à la SOREQA l'immeuble situé sur cette parcelle ; 
 3°) à titre subsidiaire, d'annuler l'arrêté du 13 novembre 2018 en tant qu'il concerne le bâtiment R +1 ;  
 4°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens. 
 Ils soutiennent que : 
 - ils ont qualité et intérêt pour agir ;  
 - les premiers juges ont commis une erreur de droit en considérant que le projet déclaré d'utilité publique entrait dans le champ de la concession d'aménagement conclue entre la Ville de Paris et la SOREQA ; 
 - le dossier soumis à l'enquête publique est insuffisant dès lors qu'il ne comporte pas d'annexe relative aux " caractéristiques principales des ouvrages les plus importants " et que l'appréciation sommaire des dépenses est imprécise et incomplète ; 
 - la parcelle sise 80 rue de Javel n'aurait pas dû être inscrite dans le périmètre de la concession d'aménagement conclue avec la SOREQA, l'immeuble bâti sur celle-ci n'étant pas en situation d'indignité, d'insalubrité ou de danger ;  
 - la SOREQA est intervenue en dehors de son champ de compétence en ce qui concerne le bâtiment en R+1 puisque, situé sur les parcelles sises 2 bis rue Lacordaire et 7 rue du général Etienne, il ne fait pas parti du périmètre de la concession d'aménagement ; 
 - la mise en œuvre d'une procédure d'expropriation n'était pas nécessaire, une partie des logements étant en bon état, l'une des propriétaires ayant pour projet de rénover les autres et la SOREQA disposant d'autres terrains lui permettant de réaliser son projet ;  
 - le projet ne pouvait être déclaré d'utilité publique ; le coût financier et les inconvénients d'ordre social sont excessifs au regard de l'intérêt du projet ; l'immeuble n'étant ni insalubre ni dégradé et six logements étant actuellement occupés par des personnes en situation de vulnérabilité.  
 Par un mémoire en défense enregistré le 1er mars 2022, la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que : 
 - la requête est irrecevable en l'absence d'intérêt à agir des requérants ; 
 - aucun des moyens de la requête n'est fondé. 
 Par des mémoires en défense enregistrés le 11 mars 2022 et le 5 avril 2022, la Société de requalification des quartiers anciens, représentée par la SCP Foussard-Froget, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - la requête est irrecevable en l'absence d'intérêt à agir des requérants ; 
 - aucun des moyens de la requête n'est fondé. 
 Par ordonnance du 15 mars 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 5 avril 2022 à 12 h. 
 Un mémoire, enregistré le 15 avril 2022, a été présenté pour les requérants par Me Hauptman postérieurement à la clôture d'instruction et n'a pas été communiqué.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus, au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Doré, rapporteur, 
 - les conclusions de Mme Guilloteau, rapporteure publique, 
 - les observations de Me Hauptman, pour les requérants, 
 - et les observations de Me Froger, pour la SOREQA.   
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par une délibération des 5 et 6 juillet 2010, la Ville de Paris a approuvé le lancement d'une opération d'aménagement et de traitement de situations d'habitant indigne, insalubre et dangereux dans plusieurs arrondissements de Paris, ainsi qu'une concession d'aménagement pour la réalisation de cette opération avec la SOREQA, dont l'article 2.2.1 déléguant à l'aménageur la possibilité d'acquérir les terrains par voies d'expropriation. Cette concession été signée le 7 juillet 2010 et modifiée en dernier lieu le 18 janvier 2016. Par un courrier du 12 avril 2018, la SOREQA a demandé au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris de prendre un arrêté portant ouverture des enquêtes publique et parcellaire en vue de la réalisation de  
 11 logements sociaux, pour une surface de plancher totale d'environ 746 m², sur la parcelle sise 80 rue de Javel à Paris (15ème arrondissement). Par un arrêté du 23 mai 2018, le préfet de la région Ile-de-France a prescrit l'ouverture d'une enquête conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique du projet et en vue de l'acquisition de la parcelle concernée, qui s'est déroulée du 25 juin au 13 juillet 2018 et à l'issue de laquelle le commissaire enquêteur a émis un avis favorable, assorti de deux recommandations, le 8 août 2018. Par un arrêté du 13 novembre 2018, le préfet de la région d'Ile-de-France a déclaré d'utilité publique l'opération projetée sur la parcelle et a déclaré immédiatement cessible au profit de la SOREQA ce bien immobilier, appartenant à la succession de Mme E veuve C. Mme D C épouse F, M. A F et Mme B F demandent à la Cour d'annuler le jugement du 18 mars 2021 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 13 novembre 2018. 
 Sur la régularité du jugement attaqué :   
 2. A supposer même que le tribunal ait commis, comme soutenu, une erreur de droit, une telle erreur affecterait le bien-fondé du jugement, dont il appartient au juge d'appel de connaitre dans le cadre de l'effet dévolutif, et non sa régularité. 
 Sur le bien-fondé du jugement attaqué :  
 S'agissant du dossier soumis à enquête publique :  
 3. Aux termes de l'article R. 112-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : " Lorsque la déclaration d'utilité publique est demandée en vue de la réalisation de travaux ou d'ouvrages, l'expropriant adresse au préfet du département où l'opération doit être réalisée, pour qu'il soit soumis à l'enquête, un dossier comprenant au moins : () 4° Les caractéristiques principales des ouvrages les plus importants ; 5° L'appréciation sommaire des dépenses ". L'obligation faite à l'expropriant d'indiquer au dossier soumis à enquête publique l'appréciation sommaire des dépenses a pour objet de permettre à tous les intéressés de s'assurer que les travaux ou ouvrages envisagés ont, compte tenu de leur coût total réel, tel qu'il peut être raisonnablement apprécié à la date de l'enquête, un caractère d'utilité publique.  
 4. Le dossier soumis à enquête publique comporte un document intitulé " parti d'aménagement ", lequel précise notamment que la construction sera composée d'un bâtiment de type R+4 et pourra accueillir onze logements sociaux du T1 au T5, pour une surface plancher totale d'environ 746 m². Il présente ainsi les caractéristiques principales de l'ouvrage projeté. Le dossier comporte également une appréciation sommaire des dépenses indiquant un coût prévisionnel total de 5 475 875 euros, dont 3 204 000 euros pour l'acquisition et la mise en état des sols et 2 271 875 euros pour les travaux. Ainsi, le dossier comporte de façon suffisamment détaillée l'appréciation des dépenses liées au projet faisant l'objet de l'enquête publique. Si les requérants remettent en cause le coût estimé des travaux, en se bornant à faire valoir que des travaux en sous-œuvre seraient nécessaires en raison de la présence d'une ancienne sablière, ils n'apportent aucun élément précis pour contester l'estimation réalisée. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier soumis à enquête publique doit être écarté. 
 S'agissant de l'inclusion de l'immeuble dans le périmètre de la concession d'aménagement : 
 5. Aux termes de l'article 1.1.1 de la concession d'aménagement conclue entre la Ville de Paris et la SOREQA le 7 juillet 2010, l'opération d'aménagement en cause " a pour objet principal de procéder au traitement de situations d'indignité, d'insalubrité ou de danger constatées dans des immeubles, ilots ou parties d'ilots du territoire parisien " et, aux termes de l'article 1.1.2 relatif au périmètre de la concession : " Les biens immobiliers concernés par l'opération d'aménagement concédé () sont désignés à l'Annexe 1 du présent traité. Ils comportent : () des hôtels meublés faisant l'objet d'un arrêté de fermeture administrative () ". 
 6. En premier lieu, les requérants soutiennent que le bâtiment en R+1 de l'immeuble, situé 2 bis rue Lacordaire et 7 rue du Général Etienne, ne fait pas partie du périmètre de la concession d'aménagement concédée à la SOREQA. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que " la parcelle " sise 80 rue de Javel a été inscrite dans le périmètre de la concession par la délibération de la Ville de Paris des 5 et 6 juillet 2010 et qu'elle est mentionnée à l'annexe 1 de cette concession. La Ville de Paris a ainsi délégué à la SOREQA ses pouvoirs en matière d'expropriation pour l'ensemble de la parcelle cadastrée EM 18, qui donne sur la rue de Javel, la rue Lacordaire et la rue du Général Etienne. Par suite, la SOREQA n'est pas intervenue, en sollicitant du préfet le lancement d'une procédure d'expropriation de l'ensemble des bâtiments présents sur cette parcelle, en dehors du champ de compétence que lui assignait la concession. Les requérants ne sont ainsi pas fondés à soutenir que le bâtiment en R+1 situé la parcelle en cause n'entrait pas dans le champ de la concession d'aménagement conclue entre la Ville de Paris et la SOREQA.  
 7. En deuxième lieu, l'illégalité d'un acte administratif, qu'il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée à l'appui de conclusions dirigées contre une décision administrative que si cette dernière a été prise pour son application ou s'il en constitue la base légale. Les actes, déclaration d'utilité publique et arrêtés de cessibilité, tendant à l'acquisition par voie d'expropriation des terrains nécessaires à la réalisation d'un projet d'intérêt général ne sont pas des actes pris pour l'application de la délibération approuvant la convention par laquelle la commune a confié à une société la réalisation de ce projet, laquelle ne constitue pas davantage leur base légale. 
 8. Les requérants soutiennent que la parcelle sise 80 rue de Javel n'aurait pas dû être inscrite dans le périmètre de la concession d'aménagement dès lors que l'immeuble bâti sur celle-ci, ou à tout le moins le bâtiment en R+1, n'était pas en situation d'indignité, d'insalubrité ou de danger, et ne répondait donc pas à l'objet de l'opération d'aménagement. Ainsi qu'il a été dit au point 6, l'ensemble de la parcelle en cause a été inscrite dans le périmètre de la concession par la délibération de la Ville de Paris des 5 et 6 juillet 2010. L'arrêté contesté du 13 novembre 2018 n'ayant pas été pris pour l'application de cette délibération, laquelle ne constitue pas davantage sa base légale, les requérants ne peuvent utilement critiquer l'appréciation alors portée par la Ville de Paris quant à l'état de l'immeuble bâti sur la parcelle sise 80 rue de Javel et l'ayant conduit à inscrire cette parcelle dans le périmètre de la concession d'aménagement.  
 9. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier que le préfet de police a procédé, par arrêté du 12 avril 2007, à la fermeture administrative de l'hôtel meublé qui se situe sur cette parcelle sur le fondement des articles L. 123-3 et L. 123-4 du code de la construction et de l'habitation et que cet arrêté a été abrogé, le 19 avril 2010, s'agissant du bâtiment R+1, la fermeture administrative a été maintenue pour le bâtiment en R+4. L'hôtel meublé en cause faisait ainsi, même si ce n'était que de manière partielle, l'objet d'une mesure de fermeture administrative et pouvait être inclus dans le périmètre de la concession d'aménagement.  
 10. En troisième lieu, la circonstance que les propriétaires auraient réalisé des travaux au cours des années 2011 à 2017 et que l'immeuble ne présenterait aucun signe de péril ou d'insalubrité, si elle peut être prise en compte dans le cadre de l'appréciation de l'utilité publique du projet, est sans incidence sur le périmètre de la concession d'aménagement conclue entre la SOREQA et la Ville de Paris. 
 S'agissant de l'utilité publique du projet : 
 11. Il appartient au juge, lorsqu'il se prononce sur le caractère d'utilité publique d'une opération nécessitant l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu'elle répond à une finalité d'intérêt général, que l'expropriant n'était pas en mesure de réaliser l'opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l'expropriation et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d'ordre social ou économique que comporte l'opération ne sont pas excessifs au regard de l'intérêt qu'elle présente. 
 12. En premier lieu, le projet d'aménagement déclaré d'utilité publique a pour finalité de remédier à la situation d'habitat dégradé caractérisant l'immeuble sis 80 rue de Javel à Paris (15ème arrondissement) et de construire un immeuble neuf composé de onze logements sociaux. Si les requérants contestent l'état de dégradation de l'immeuble, il ressort des pièces du dossier qu'en raison de l'absence de réalisation de travaux de mise en sécurité, l'établissement " hôtel E ", dans son ensemble, a fait l'objet d'un arrêté en date du 12 avril 2007 portant fermeture administrative et que, par un arrêté du 19 avril 2010, le préfet de police a autorisé la réouverture du bâtiment en R+1 et a maintenu la fermeture du bâtiment en R+4. Ainsi, l'immeuble sis 80 rue de Javel présente, dans son ensemble, malgré le bon état général du bâtiment en R+1, des caractéristiques d'habitat dégradé. Par suite, le projet, qui permettra de remédier à cette situation et d'exploiter dans son intégralité une parcelle du 15ème arrondissement de Paris caractérisé par un déficit de logements sociaux pour y construire de tels logements, répond à une finalité d'intérêt général. 
 13. En deuxième lieu, les requérants font également valoir que le recours à la procédure d'expropriation n'était donc pas nécessaire dès lors que la SOREQA dispose d'autres terrains dans le 15e arrondissement où elle peut réaliser une opération de construction de onze logements sociaux et que l'une des propriétaires indivis a indiqué vouloir effectuer des travaux de réhabilitation des chambres du bâtiments R+4. Il résulte toutefois des pièces du dossier que l'opération poursuivie a pour objectifs, à la fois, de remédier à une situation d'habitat dégradé et de créer des logements sociaux. Dans ces conditions, l'administration ne pouvait réaliser ces deux objectifs sans recourir à l'expropriation. Au surplus, alors que l'immeuble fait, pour partie, l'objet d'une fermeture administrative depuis 2007, il ressort des pièces du dossier, notamment du rapport du commissaire-enquêteur qui qualifie le projet de la gérante de l'hôtel " d'irréaliste ", que les perspectives de réalisation des travaux nécessaires à la mise aux normes de sécurité par les propriétaires, confrontés à des problèmes financiers et juridiques en raison d'une situation d'indivision, apparaissent très incertaines.  
 14. En troisième lieu, les requérants soutiennent que la réalisation du projet va entraîner des atteintes à la propriété privée et des inconvénients d'ordre social liés à la fermeture d'un hôtel meublé ayant une démarche sociale et au relogement des locataires actuels, qui se trouvent en situation de vulnérabilité, de précarité ou de handicap. Ils font en outre valoir que le coût de l'opération, de l'ordre de 8,7 millions d'euros, est bien plus élevé que le coût de la rénovation des bâtiments existant, qui permettrait en outre de créer davantage de logements. Toutefois, le projet vise à la réalisation de logements sociaux et les requérants n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause l'estimation à 5,5 millions d'euros du coût du projet. Il ne ressort ainsi pas des pièces du dossier que les atteintes invoquées sont excessives par rapport à l'intérêt que l'opération présente. Par suite, le moyen tiré du défaut d'utilité publique du projet doit être écarté.  
 15. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, que Mme C épouse F et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande. 
 Sur les dépens : 
 16. La présente affaire n'ayant pas occasionné de dépens, les conclusions présentées à ce titre par les requérants ne peuvent qu'être rejetées. 
 Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 17. Les dispositions de l'article 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme réclamée les requérants au titre des frais qu'ils ont exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de Mme D C épouse F, M. A F et Mme B F la somme réclamée par la SOREQA, en application de ces mêmes dispositions. 
 DÉCIDE :  
 Article 1er : La requête de Mme C épouse F et autres est rejetée.  
 Article 2 : Les conclusions présentées par la SOREQA sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme D C épouse F, à  
 M. A F, à Mme B F, à la ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires et à la Société de requalification des quartiers anciens.  
 Copie en sera adressée au préfet de la région d'Île-de-France, préfet de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 23 juin 2022, à laquelle siégeaient : 
 - M. Lapouzade, président de chambre, 
 - M. Diémert, président-assesseur, 
 - M. Doré, premier conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 juillet 2022. 
 Le rapporteur, 
   
 F. DORÉLe président, 
 J. LAPOUZADE 
 La greffière, 
   
 C. POVSE 
 La République mande et ordonne à la ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires en ce qui la concerne, ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.