CAA75 · 5ème Chambre — 30 septembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La société de commercialisation de biens immobiliers (SCBI) Lenôtre a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations de taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2013, 2014, 2015 et 2016, et de lui accorder le bénéfice du sursis de paiement. 
 Par un jugement n° 1921426 du 5 mai 2021, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. 
 Procédure devant la Cour : 
 Par une requête et un mémoire en réplique enregistrés les 2 juillet et 10 décembre 2021, la société Lenôtre représentée par Me Derhy, demande à la Cour : 
 1°) d'annuler le jugement n° 1921246 du 5 mai 2021 du tribunal administratif de Paris ;  
 2°) de prononcer la décharge des impositions contestées ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :  
 - c'est à tort qu'elle a été assujettie au versement de la taxe sur les bureaux dès lors que la surface de ses locaux est inférieure à 100 m2, l'administration ayant omis de déduire les parties communes pour procéder au calcul de l'imposition ;  
 - les pièces produites permettent d'établir que les parties communes sont partagées par plusieurs sociétés. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 18 novembre 2021, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient qu'aucun des moyens soulevés par la société Lenôtre n'est fondé.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée notamment par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ;  
 - le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, modifié notamment par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme A,  
 - et les conclusions de Mme Lescaut, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Lenôtre est propriétaire d'un local situé 14 rue Lincoln dans le 8ème arrondissement de Paris. Elle a déclaré, au titre des années 2013, 2014, 2015 et 2016, que la surface de ses locaux était inférieure au seuil imposition des locaux à usage de bureau, lequel est fixé à 100 m². Toutefois, par une proposition de rectification du 15 décembre 2016, l'administration fiscale, qui s'est fondée sur la déclaration relative aux locaux commerciaux et biens divers souscrite par la société en 2005 au titre de la taxe foncière, lui a notifié, selon la procédure contradictoire prévue par les articles L. 55 et suivants du livre des procédures fiscales, des rappels de taxe sur les bureaux au titre de ces quatre années au motif que la surface totale taxable dans la catégorie des locaux à usage de bureaux était de 108 m². La société Lenôtre relève appel du jugement du 5 mai 2021 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge, en droits et pénalités, des rappels ainsi mis à sa charge. 
 2. Aux termes de l'article 231 ter du code général des impôts : " I.- Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux est perçue, dans les limites territoriales de la région d'Ile-de-France, composée de Paris et des départements de l'Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d'Oise et des Yvelines. / () III.- La taxe est due : / 1° Pour les locaux à usage de bureaux, qui s'entendent, d'une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisés par l'Etat, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels, et, d'autre part, des locaux professionnels destinés à l'exercice d'activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif ; / () IV.- Pour le calcul des surfaces visées au 3° du V et au VI, il est tenu compte de tous les locaux de même nature, hors parties communes, qu'une personne privée ou publique possède à une même adresse ou, en cas de pluralité d'adresses, dans un même groupement topographique. V.- Sont exonérés de la taxe : () 3° Les locaux à usage de bureaux d'une superficie inférieure à 100 mètres carrés, les locaux commerciaux d'une superficie inférieure à 2 500 mètres carrés, les locaux de stockage d'une superficie inférieure à 5 000 mètres carrés et les surfaces de stationnement de moins de 500 mètres carrés annexées à ces catégories de locaux () ". Pour l'application des dispositions précitées du IV de l'article 231 ter du code général des impôts, les parties communes des locaux imposables au nom de la personne propriétaire de ces locaux, ou de la personne titulaire de droits réels portant sur eux, doivent s'entendre comme les surfaces affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les occupants de ces locaux ou de plusieurs d'entre eux, alors même qu'elles seraient la propriété d'une seule et même personne. 
 3. Par ailleurs, aux termes de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1986 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ". 
 4. Il résulte de l'instruction que l'administration s'est fondée, pour établir le montant de la taxe en litige, sur la déclaration modèle CBD relative aux locaux commerciaux et aux biens divers souscrite par la société Lenôtre le 14 octobre 2005 en matière de taxe foncière, dans laquelle la société a indiqué que ses locaux sont composés de 4 bureaux, d'une surface de 80 m², de dégagements comprenant un couloir, des sanitaires et des vestiaires, pour une surface de 23 m², ainsi que d'une cave de 5 m², vacante, soit une surface totale de 108 m². Pour contester cette évaluation, la société Lenôtre produit un certificat de surface privative établi le 12 avril 2018 sur le fondement d'un " repérage " effectué par la société Mentiondiag, agence de diagnostic en matière immobilières. Le certificat précise que les locaux sont d'une surface au sol de 124,45 m², que la surface " loi carrez ", correspondant à sept bureaux d'une surface allant de 26,98 m² à 7,63 m², est de 98,91 m², et que les parties communes, à savoir l'entrée (8,98 m²), le couloir (6,45 m²), les sanitaires (4,98 m²) et la cave (5,13 m²) représentent une surface de 25,54 m². La société Lenôtre soutient qu'il y a lieu, pour le calcul de la taxe, de déduire la surface des parties communes, qui sont partagées par plusieurs sociétés.  
 5. Il n'est pas allégué par l'administration que la cave constituerait une dépendance immédiate des locaux à usage de bureaux occupés par la société Lenôtre et indispensable à son activité, qu'il conviendrait donc d'inclure dans la surface des locaux à usage de bureaux à prendre en compte pour le calcul de la taxe. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'attestation établie par l'expert-comptable de la société Lenôtre le 22 mai 2020, ainsi que de l'annonce légale relative au transfert du siège social et de différents documents comptables et fiscaux, qu'au moins une autre société, la société Foncière du Colisée, occupe dans les locaux en cause un bureau qui lui est loué par la société Lenôtre. Dans ces conditions, l'entrée, le couloir et les sanitaires, pour une surface totale de 20,41 m², doivent être regardés, ainsi que le soutient la société Lenôtre, comme constituant des parties communes au sens du IV de l'article 231 ter du code général des impôts, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que les deux sociétés ont le même gérant.  
 6. Toutefois, alors qu'elle avait déclaré en 2005, dans sa déclaration modèle CBD, après avoir acheté les locaux en cause, une surface totale de 108 m², dont 80 m² de bureaux, la société Lenôtre a déclaré le 12 août 2019, postérieurement à l'établissement des impositions litigieuses, une surface totale de 124,45 m², dont 98 m² de bureau, sans donner d'explication sur cette différence de surface totale. Par ailleurs, en produisant un certificat de surface privative établi en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, issue de la loi du 18 décembre 1996 dite " loi Carrez ", conformément aux dispositions de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, et qui mentionne un " périmètre de repérage " correspondant à " [l'] ensemble des parties privatives (toute partie accessible sans démontage ni destruction ", ainsi que, pour la première fois en appel, un plan présenté comme annexé au certificat mais auquel celui-ci ne se réfère pas, qui ne comporte pas l'entête de la société qui a effectué le diagnostic et qui mentionne, s'agissant du bureau B5, une superficie différente de celle qui figure sur le certificat, la société n'établit pas que la surface réelle mesurées au plancher entre murs ou séparations est de 98,91 m² comme elle le soutient.  
 7. Il résulte de tout ce qui précède que la société Lenôtre n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées. 
 DÉCIDE : 
 Article 1er : La requête de la société Lenôtre est rejetée.  
 Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société de commercialisation de biens immobiliers (SCBI) Lenôtre et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.  
 Copie en sera adressée à la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 8 septembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 - Mme Vinot, présidente de chambre, 
 - Mme Vrignon-Villalba, présidente assesseure, 
 - M. Aggiouri, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à dispositions au greffe, le 30 septembre 2022. 
 La rapporteure, 
 C. ALa présidente, 
 H. VINOT        
 La greffière, 
 F. DUBUY-THIAM 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.