CAA75 · 2ème chambre — 21 septembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La société en nom collectif (SNC) Hôtelière de Torcy a demandé au Tribunal administratif de Melun de prononcer la réduction à hauteur de 15 413 euros de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises pour frais de chambres de commerce et d'industrie, de la taxe pour frais de chambres de métiers et de l'artisanat et de l'imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 à raison d'un hôtel exploité sous l'enseigne " Kyriad " à Torcy (Seine-et-Marne). 
 Par un jugement n° 1806230/3 du 16 septembre 2021, ce tribunal a rejeté sa demande. 
 Procédure devant la Cour : 
 Par une requête enregistrée le 6 octobre 2021, la société Hôtelière de Torcy, représentée par Me Hervé Zapf, demande à la Cour : 
 1°) d'annuler ce jugement n° 1806230/3 du 16 septembre 2021 du Tribunal administratif de Melun ; 
 2°) de prononcer la décharge à hauteur de 9 375 euros de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 ; 
 3°) d'annuler l'amende de 2 000 euros mise à sa charge par le Tribunal administratif de Melun ; 
 4°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'ajustement à la hausse de 15 % appliqué par l'administration au tarif initial du local de référence n'est pas justifié, dès lors que le local-type bénéficie d'une meilleure situation et de meilleurs aménagements et qu'il existe une importante différence de surface ; 
 - subsidiairement, le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, avec application d'un abattement de 35 % au tarif unitaire, ou le local-type n°210 du procès-verbal de Paris 14ème pourraient être utilisés comme termes de comparaison ; 
 - sa requête devant le tribunal n'avait pas de caractère abusif. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 3 février 2022, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens présentés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 7 mars 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 22 mars 2022. 
 Un mémoire présenté par la SNC Hôtelière de Torcy a été enregistré le 7 juillet 2022 après la clôture de l'instruction.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A,  
 - et les conclusions de Mme Prévot, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SNC Hôtelière de Torcy relève appel du jugement par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la réduction d'impositions mises à sa charge au titre de l'année 2016 à raison d'un hôtel exploité sous l'enseigne " Kyriad " situé à Torcy. 
 Sur les conclusions à fin de réduction : 
 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, alors en vigueur : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code: " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". 
 3. Il résulte de l'instruction que les locaux, objets des impositions litigieuses, correspondent à un hôtel deux étoiles exploité sous l'enseigne " Kyriad ", au 3, avenue Jean Moulin à Torcy (Seine-et-Marne). L'administration fiscale a, pour déterminer l'assiette de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie en litige, évalué la valeur locative de ce local commercial à usage d'hôtel-restaurant en suivant la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par comparaison avec le local-type n° 48 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Chelles (Seine-et-Marne), dont le tarif unitaire, de 8,84 euros le m², a été majoré de 15 % pour atteindre la valeur unitaire de 10,16 euros le m². 
 4. En premier lieu, si la SNC Hôtelière de Torcy admet la régularité du choix de ce local-type, elle conteste toutefois le bien-fondé de la majoration de 15 % appliquée au tarif unitaire initial de 8,84 euros le m ² et demande, au contraire, le bénéfice d'un abattement de 20 %, soit un tarif unitaire de 7,07 euros le m², eu égard à la meilleure situation du local-type, à l'absence de justification par l'administration de ce que ledit local-type ne disposerait pas des mêmes aménagements que le local à évaluer et à la différence de surfaces entre ces locaux. 
 5. Il résulte de l'instruction que l'immeuble à évaluer est situé près de grands axes routiers et autoroutiers, à proximité immédiate d'un centre commercial et de la gare de Torcy, permettant un accès direct par le RER A tant au centre de Paris qu'au parc Disneyland. Cet hôtel est un hôtel de conception moderne, construit en 1992 alors que celui retenu comme terme de comparaison date de 1952. Le local à évaluer dispose en outre de surfaces de stationnement très supérieures à celles dont dispose le local-type. Il est classé dans la catégorie deux étoiles, et doit donc disposer des équipements et aménagements exigés dans cette catégorie, alors que le local-type est classé dans la catégorie une étoile. Par ailleurs, pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code. En l'espèce, l'administration a, ainsi qu'il a été dit, majoré de 15 % le tarif unitaire du local-type pour tenir compte des caractéristiques différentes des deux immeubles, tant en matière de situation qu'en matière de confort et d'aménagements. La requérante n'apporte aucun élément de nature à établir que la superficie plus petite du local-type devrait nécessairement entraîner une minoration de la valeur locative du local à évaluer ou une majoration à la hausse plus faible que celle pratiquée pat l'administration. Ainsi, l'administration était fondée, nonobstant la différence de superficie entre les deux biens et la circonstance que le local-type bénéficie d'une zone de commercialité qualifiée de " très bonne ", à appliquer une majoration de 15 % au tarif unitaire du local-type  
 n° 48 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Chelles. Par voie de conséquence, les conclusions tendant au bénéfice d'un ajustement à la baisse de 20 % ne peuvent qu'être écartées. 
 6. En second lieu, la société Hôtelière de Torcy propose, à titre subsidiaire, que la valeur locative de son hôtel soit déterminée par comparaison avec le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, avec un abattement de 35 % appliqué au tarif unitaire, ou le local-type n° 210 du procès-verbal du 55ème quartier de Paris, dans la 14ème arrondissement. Cependant, il est constant que le local n° 6 de la commune d'Enghien-les-Bains n'était pas loué au 1er janvier 1970 dès lors qu'il était occupé par son propriétaire et que sa valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe. Il ne peut donc être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de l'immeuble en litige. Le local-type n° 210 du procès-verbal du 55ème quartier de Paris correspond à un hôtel de taille réduite, installé dans un bâtiment ancien, construit en 1926, qui ne peut, à supposer même qu'il aurait fait l'objet de travaux d'aménagement internes et que les fournitures, décorations et matériels seraient similaires à celles de l'hôtel à évaluer, être comparé à l'hôtel de chaîne, de conception moderne, qu'exploite la société requérante. Ainsi, ce local ne peut être retenu. 
 Sur l'amende pour recours abusif infligée en première instance : 
 7. Aux termes de l'article R. 741-12 du code de justice administrative, " Le juge peut infliger à l'auteur d'une requête qu'il estime abusive une amende dont le montant ne peut excéder 10 000 euros ". 
 8. Il résulte de l'instruction que, si le Tribunal administratif de Melun avait déjà eu à se prononcer sur l'estimation de la valeur locative de l'hôtel en cause, les jugements rendus à cet égard concernaient des impositions différentes ou des années différentes et ne pouvaient, pour certains d'entre eux, être frappés d'appel, ayant été rendus en premier et dernier ressort. La demande présentée par la société requérante devant les premiers juges, régulièrement motivée, ne présentait dès lors pas de caractère abusif. C'est par suite à tort que ceux-ci ont condamné ladite société à une amende de 2 000 euros. 
 9. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante, qui est seulement fondée à obtenir de l'annulation du jugement attaqué en tant qu'il lui a infligé une amende pour recours abusif, n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par ce jugement, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce de faire droit aux conclusions de la société Hôtelière de Torcy présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 DECIDE : 
 Article 1er : L'article 2 du jugement n° 1806230/3 du 16 septembre 2021 du Tribunal administratif de Melun est annulé. 
 Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Hôtelière de Torcy est rejeté. 
 Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Hôtelière de Torcy et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. 
 Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 7 septembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 - Mme Brotons, président de chambre, 
 - Mme Topin, président assesseur, 
 - M. Magnard, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2022. 
 Le rapporteur, 
 F. ALe président, 
 I. BROTONS 
 Le greffier, 
 S. DALL'AVA 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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