CAA33 · 1ère chambre - formation à 3 — 12 février 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
M. C... E... a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler l’arrêté du 10 février 2020 par lequel le maire de la commune de Lège-Cap-Ferret a délivré à M. B... F... un permis de construire modificatif pour la modification de la surface de plancher, des ouvertures, des tons des menuiseries et l’ajout de persiennes et d’une pergola à deux maisons individuelles situées 54 avenue des Tourterelles, Petit Piquey à Lège-Cap-Ferret. 
 
Par un jugement n° 2001568 du 17 mars 2022, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé l’arrêté du 10 février 2020. 
 
Procédure devant la cour : 
 
Par un arrêt avant dire droit du 4 février 2025, la cour, statuant sur la requête n° 22BX01379 de M. F... tendant à l’annulation du jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 17 mars 2022, a, d’une part, jugé que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a accueilli les moyens tirés de la fraude et de l’incomplétude du dossier de permis de construire modificatif du 10 février 2020 en méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme, et, d’autre part, considéré que ce permis de construire modificatif ne respectait pas les dispositions des articles UD 9 et UD 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lège-Cap-Ferret, et, enfin, après avoir écarté tous les autres moyens comme non fondés, a sursis à statuer sur la requête, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pour permettre à M. F... de lui notifier un permis régularisant ces illégalités, dans un délai de quatre mois, courant à compter de la notification de l’arrêt avant dire droit. 
Par des mémoires enregistrés les 23 avril et 24 septembre 2025, ainsi qu’un mémoire enregistré le 28 novembre 2025 qui n’a pas été communiqué, M. F..., représenté par Me Becquevort, transmet à la cour le permis de régularisation qui lui a été accordé par un arrêté du 28 mars 2025 du maire de Lège-Cap-Ferret, confirme ses précédentes écritures tendant au rejet de la demande d’annulation de l’arrêté du 10 février 2020 et conclut, à titre principal, au rejet des conclusions à fin d’annulation du permis de régularisation du 28 mars 2025 et, à titre subsidiaire, au sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme afin de permettre la régularisation des vices propres de ce dernier et, en tout état de cause, à la mise à la charge de M. E... d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- le permis de construire de régularisation a régularisé les vices retenus par l’arrêt avant dire droit ; d’une part, il tient compte des droits acquis résultant du permis de construire initial du 16 février 2018 ; d’autre part, il prévoit une emprise au sol de 195,56 m2 et une superficie d’espaces verts en pleine terre de 904,06 m2 ;  
- les moyens soulevés à l’encontre du permis de régularisation sont infondés. 
 
Par des mémoires enregistrés les 22 mai et 31 octobre 2025, ainsi qu’un mémoire enregistré le 15 janvier 2026 qui n’a pas été communiqué, M. E..., représenté par Me Lasserre, confirme ses précédentes écritures tendant au rejet de la requête d’appel de M. F... et demande, en outre, à la cour d’annuler le permis de régularisation délivré le 28 mars 2025 à M. F... par le maire de Lège-Cap-Ferret et de mettre à la charge de la commune de Lège-Cap-Ferret et de M. F... une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- le permis de régularisation ne régularise pas les vices retenus dans l’arrêt avant dire droit tirés de la méconnaissance des articles UD 9 et UD 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lège-Cap-Ferret ; 
- il est entaché de vices propres ; 
- il n’est pas établi qu’il ait été pris par une autorité compétente ; 
- il a été pris en méconnaissance des dispositions de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme, dès lors que la maison n° 2 du projet a été irrégulièrement édifiée, a été démolie à la date de la demande du permis de régularisation et méconnait le plan local d’urbanisme en vigueur ; 
- le dossier de permis de régularisation est incomplet, dès lors qu’il ne mentionne pas la démolition de la maison n° 2 ; l’implantation de la maison n° 1 est erronée et ne comporte pas de demande de démolition partielle ; le plan de masse ne précise pas les cheminements piétons ; 
- il a été pris en méconnaissance des dispositions de l’article UD 12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Lège-Cap-Ferret, dès lors que les places de stationnement prévues par le projet sont d’une superficie inférieure à 25 m2. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Vincent Bureau,  
- les conclusions de M. Michaël Kauffmann, rapporteur public, 
- les observations de Me Sapparrart, représentant M. F..., et celles de Me Lasserre, représentant M. E.... 
 
Une note en délibéré présentée pour M. F... a été enregistrée le 23 janvier 2026. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
M. F... a déposé le 20 juin 2017 auprès de la commune de Lège-Cap-Ferret un dossier de demande de permis de construire, complété le 7 novembre 2017, pour la construction de deux maisons d’habitation sur un terrain situé 54 avenue des Tourterelles, au lieu-dit Petit Piquey. Par un arrêté du 16 février 2018, le maire de Lège-Cap-Ferret a fait droit à sa demande. Eu égard à la non-conformité des travaux entrepris, un procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme a été dressé par la police municipale de Lège-Cap-Ferret, le 9 décembre 2019. Le 31 janvier 2020, M. F... a déposé une demande de permis de construire modificatif portant sur la modification de la surface de plancher, des ouvertures, des tons des menuiseries et l’ajout de persiennes et d’une pergola. Par un arrêté du 10 février 2020, le maire a fait droit à cette demande. M. F... a relevé appel du jugement du 17 mars 2022 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux, saisi par M. E..., a annulé l’arrêté du 10 février 2020. 
 
Par un arrêt avant dire droit du 4 février 2025, la cour, statuant sur la requête n° 22BX01379 de M. F... tendant à l’annulation du jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 17 mars 2022, a, d’une part, jugé que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a accueilli les moyens tirés de la fraude et de l’incomplétude du dossier de permis de construire modificatif du 10 février 2020 en méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme,  d’autre part, considéré que ce permis de construire ne respectait pas les dispositions des articles UD 9 et UD 13 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Lège-Cap-Ferret, et, enfin, après avoir écarté tous les autres moyens comme non fondés, a sursis à statuer sur la requête, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pour permettre à M. F... de lui notifier le cas échéant, un permis régularisant lesdites illégalités, dans un délai de quatre mois, courant à compter de la notification de l’arrêt avant dire droit. Le maire de Lège-Cap-Ferret a délivré à M. F... un permis de régularisation le 28 mars 2025, dont M. E... demande l’annulation. 
 
 
Sur la légalité des arrêtés du 10 février 2020 et 28 mars 2025 : 
 
A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.  
 
En ce qui concerne les vices propres dont serait affecté l’arrêté de régularisation du 28 mars 2025 : 
 
En premier lieu, par un arrêté du maire du 10 juillet 2020, régulièrement affiché en mairie le 16 juillet 2020 et transmis le même jour en préfecture, M. D... A..., quatrième adjoint au maire de Lège-Cap-Ferret, a reçu une délégation de fonctions et de signature dans le domaine, notamment, de l’urbanisme. Cette délégation, suffisamment précise, lui donnait compétence pour signer, au nom du maire, l’arrêté de régularisation en litige. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de la signataire de cet acte doit être écarté comme manquant en fait.  
 
En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : (…) d) La nature des travaux ; (…) ». Aux termes de l’article R. 431-6 du même code : « Lorsque le terrain d'assiette comporte des constructions, la demande précise leur destination, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28, leur surface de plancher et indique si ces constructions sont destinées à être maintenues et si leur destination ou sous-destination est modifiée par le projet. ». Aux termes de l’article R. 431-9 de ce code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. (…) ». 
 
La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 
En l’espèce, le permis de construire du 28 mars 2025 a pour objet de régulariser les vices retenus par l’arrêt avant dire droit du 4 février 2025. Pour cela, le permis autorise la suppression de la pergola, réduit les avant-toits, l’emprise des terrasses et les surfaces dédiées au stationnement afin de revenir aux surfaces initiales des espaces en pleine terre du permis de construire initial du 16 février 2018. Il ressort également des pièces du dossier que le maire de Lège-Cap-Ferret a délivré le 21 août 2023 un permis de démolir les deux maisons d’habitation du projet, postérieurement au jugement du 17 mars 2022 du tribunal administratif de Bordeaux annulant l’arrêté du 10 février 2020 portant permis de construire modificatif, et que par un jugement du 16 janvier 2025 du tribunal correctionnel de Bordeaux M. F... a été condamné au paiement d’une somme de 3 000 euros et à la mise en conformité des lieux ou des ouvrages dans un délai de trois mois et la réaffectation du sol pour la remise en état des lieux dans un délai de deux mois pour des faits d’exécution de travaux non autorisés par un permis de construire commis courant janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2020, coupe ou abattage d’arbre irrégulier soumis à déclaration préalable et infraction aux dispositions du plan local d’urbanisme de Lège-Cap-Ferret sur la même période. Contrairement à ce que soutient M. E..., l’exécution du jugement du tribunal correctionnel n’implique pas que le permis de régularisation fasse mention de la démolition en cours de la maison n° 2, qui n’est au demeurant pas établie, et de la démolition partielle de la maison n° 1, dès lors qu’il ressort des motifs de ce jugement que les faits retenus contre M. F... « ne justifient pas d’envisager une démolition des constructions » mais que ce dernier est seulement condamné « à procéder à la mise en conformité de la construction s’agissant de la distance de retrait de la voie publique de la maison n° 1 ». D’ailleurs, M. E... n’établit pas que la régularisation des vices retenus par l’arrêt avant dire droit du 4 février 2025 implique la démolition de ces constructions. En outre, contrairement à ce que soutient M. E..., le plan de masse du dossier de permis de régularisation mentionne les cheminements piétons du projet. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande sera écarté en toutes ses branches.  
 
En troisième lieu, aux termes de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme : « Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ». 
 
En l’espèce, le permis de construire du 28 mars 2025 a pour objet de régulariser les vices retenus par l’arrêt avant dire droit du 4 février 2025 et a été délivré alors que les travaux faisant l’objet du permis initial et du permis de construire modificatif n’étaient pas achevés. Dans ces conditions, alors que le permis n’a pas pour objet d’autoriser la reconstruction de la maison n° 2, M. E... ne peut utilement soutenir que le permis de régularisation a été pris en méconnaissance des dispositions de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme. 
 
En quatrième lieu, aux termes de l’article UD 12 du règlement de la zone UD du PLU de la commune de Lège-Cap-Ferret, alors applicable : « Les places réservées au stationnement des véhicules doivent correspondre aux besoins des constructions (…) A titre indicatif, la superficie à prendre en compte pour une place de stationnement est de 25m2, en intégrant les accès et les dégagements ». 
 
Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit quatre places de stationnement pour une surface totale de 145,88 m2 en y intégrant la voirie d’accès. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions l’article UD 12 du règlement de la zone UD du PLU de la commune de Lège-Cap-Ferret doit être écarté. 
 
En ce qui concerne la régularisation des vices retenus dans l’arrêt avant dire droit : 
 
S’agissant de la méconnaissance des dispositions de l’article UD 9 du règlement de la zone UD du PLU de la commune de Lège-Cap-Ferret : 
 
Aux termes de l’article UD 9 du règlement de la zone UD du PLU de la commune de Lège-Cap-Ferret, en vigueur à la date de délivrance du permis de construire modificatif du 10 février 2020 : « L’emprise au sol des constructions dont la hauteur maximale n’excède pas 6.3 mètres au point haut de l’acrotère, 8 mètres au faîtage à partir du terrain naturel avant travaux et un étage au rez-de-chaussée, ne doit pas excéder 10% de la superficie totale du terrain (annexes comprises) (…) ». Aux termes de l’article 6.12 des dispositions générales du règlement du PLU : « L’emprise au sol, au sens du présent règlement, est la projection verticale du volume de la ou des constructions sur le terrain considéré, de laquelle sont déduites les parties de constructions sans appui au sol situées en débord au-dessus du domaine public (…) Ne sont pas constitutifs d’emprise au sol, les constructions ou parties de constructions dont la hauteur ne dépasse pas plus de 60 cm le sol naturel avant travaux. C’est notamment le cas pour les éléments suivants : - les terrasses non couvertes de plain-pied (…) ». 
 
Il ressort des pièces du dossier qu’à la suite de l’arrêt avant dire droit de la cour du 4 février 2025 ayant considéré que l’emprise au sol totale du projet, pour les deux maisons d’habitations, s’établissait à 195,59 m2 pour un terrain d’une superficie totale de 1 304 m2, soit plus de 10 % de la superficie totale du terrain, en méconnaissance des dispositions précitées de l’article UD 9 du règlement du plan local d’urbanisme, le pétitionnaire a prévu la suppression de la pergola et a modifié l’emprise des terrasses et de l’espace ouvert à la circulation et au stationnement. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le permis de régularisation maintient l’emprise au sol totale du projet, pour les deux maisons d’habitations, à 195,59 m2. Dans ces conditions, le permis de régularisation du 28 mars 2025 n’a pas régularisé le vice retenu à ce titre dans l’arrêt du 4 février 2025. 
 
S’agissant de la méconnaissance des dispositions de l’article UD 13 du règlement de la zone UD du plan local d’urbanisme de la commune de Lège-Cap-Ferret : 
 
Aux termes de l’article UD 13 du règlement de la zone UD du PLU, en vigueur à la date de délivrance du permis de construire modificatif du 10 février 2020 : « En zone UD (…) la superficie d’espaces verts en pleine terre pour les constructions dont la hauteur maximale n’excède pas 6.3 mètres au point haut de l’acrotère, 8 mètres au faîtage à partir du terrain naturel avant travaux et 1 étage au rez-de-chaussée doit représenter au moins 70% de la superficie totale du terrain.) ». Aux termes de l’article 6.19 des dispositions générales du règlement du PLU : « Les espaces verts en pleine terre correspondent aux surfaces du terrain conservées ou aménagées en pleine terre et plantées (arbustes, arbres …). Ils permettent de limiter l’artificialisation des terrains, de préserver l’infiltration des eaux pluviales, et ils contribuent à la nature, à la biodiversité et à la réduction des ilots de chaleur notamment en milieux urbains ». 
 
Il ressort des pièces du dossier qu’à la suite de l’arrêt avant dire droit de la cour du  4 février 2025 ayant considéré que les surfaces aménagées du projet, comportant les deux maisons d’habitation, les deux terrasses, ainsi que l’espace ouvert à la circulation et au stationnement, s’établissaient à plus de 392 m2 pour un terrain d’une superficie totale de 1 304 m2, soit plus de 30 % de la superficie totale du terrain, en méconnaissance des dispositions précitées de l’article UD 13 du règlement du plan local d’urbanisme, le pétitionnaire a prévu la suppression de la pergola et a modifié l’emprise des terrasses, des voiries et du stationnement. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le permis de régularisation prévoit une surface aménagée de 399,94 m2. Dans ces conditions, le permis de régularisation du 28 mars 2025 n’a pas davantage régularisé le vice retenu à ce titre dans l’arrêt du 4 février 2025. M. E... est donc fondé à soutenir que le permis de construire du 28 mars 2025 n’a pas régularisé les vices entachant le permis de construire modificatif du 10 février 2020 délivré à M. F... et à demander l’annulation de celui-ci. 
 
Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : 
 
Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ». 
 
Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Il en va de même lorsque le juge constate que la légalité de l’autorisation d’urbanisme prise pour assurer la régularisation de ce premier vice est elle-même affectée d’un autre vice, qui lui est propre. Il lui appartient alors de surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi, en invitant au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de cette nouvelle autorisation, sauf si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, ou si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Lorsqu’une mesure de régularisation a été notifiée au juge après un premier sursis à statuer, et qu’il apparaît, au vu des pièces du dossier, que cette mesure n’est pas de nature à régulariser le vice qui affectait l’autorisation d’urbanisme initiale, il appartient au juge d’en prononcer l’annulation, sans qu’il y ait lieu de mettre à nouveau en œuvre la procédure prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour la régularisation du vice considéré.  
 
Il résulte de ce qui précède que l’arrêté du 28 mars 2025 portant permis de régularisation n’est entaché d’aucun vice propre, mais que les vices tenant à la méconnaissance des dispositions des articles UD 9 et 13 du règlement du PLU affectant l’arrêté du 10 février 2020 délivrant un permis de construire modificatif n’ont pas été régularisés par ce permis de construire et ne peuvent, ainsi, donner lieu à une nouvelle régularisation. Par suite, il n’y a pas lieu de mettre en œuvre la procédure prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. 
 
Il résulte de tout ce qui précède que, les vices affectant l’arrêté du 10 février 2020 délivrant un permis de construire modificatif, tenant à la méconnaissance des dispositions des articles UD 9 et 13 du règlement du PLU, n’ayant pas été régularisés, M. E... est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 10 février 2020 du maire de Lège Cap Ferret délivrant à M. F... un permis de construire modificatif et de l’arrêté du 28 mars 2025 de la même autorité délivrant à celui-ci un permis de régularisation. 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
 
 
 
 
 
 
 
DECIDE : 
 
 
Article 1er :  
L’arrêté du 10 février 2020 par lequel le maire de Lège-Cap-Ferret a délivré un permis de construire modificatif à M. F... et l’arrêté du 28 mars 2025 par lequel il lui a délivré un permis de construire de régularisation sont annulés. 
 
Article 2 :  
Le surplus des conclusions des parties est rejeté. 
 
Article 3 :  
Le présent arrêt sera notifié à M. B... F..., à M. C... E... et à la commune de Lège-Cap-Ferret. 
 
 
Délibéré après l'audience du 22 janvier 2026, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Balzamo, présidente, 
Mme Molina-Andréo, présidente-assesseure, 
M. Bureau, premier conseiller, 
  
Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 février 2026. 
 
 
Le rapporteur,  
 
 
 
 
V. BUREAU 
La présidente, 
 
 
 
 
E. BALZAMO 
La greffière, 
 
 
 
 
S. LARRUE 
 
 
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.