CAA33 · 4ème chambre (formation à 3) — 6 mars 2025

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 M. B A a demandé au tribunal administratif de Limoges de prononcer la décharge totale, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2013.  
 Par un jugement n° 2000886 du 23 juin 2022, le tribunal administratif de Limoges a déchargé M. A des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2013 à raison de la distribution occulte de bénéfices au sens du c de l'article 111 du code général des impôts retenue à tort par l'administration fiscale du fait d'une prétendue majoration délibérée, constitutive d'une libéralité, du prix d'acquisition par la société à responsabilité limitée (SARL) Office Experts de l'usufruit temporaire de l'ensemble immobilier situé au 10 rue du Cassé à Saint-Jean.  
 Procédure devant la cour : 
 Par une requête, enregistrée le 12 octobre 2022 et un mémoire complémentaire enregistré le 27 mai 2024, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande à la cour : 
 1°) d'annuler le jugement n° 2000886 du 23 juin 2022 du tribunal administratif de Limoges ; 
 2°) de remettre à la charge de M. A les suppléments d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, en droits et pénalités, auxquels il a été assujetti au titre de l'année 2013 à hauteur de 40 534 euros. 
 Il soutient que : 
 - le tribunal a apprécié les faits de manière inexacte ;  
 - pour estimer que l'usufruit a été estimé à un montant surévalué, trois méthodes ont été combinées : la méthode économique a conduit à une évaluation de l'usufruit de 843 000 euros ; dans cette hypothèse, tant le loyer net de 87 000 euros que le montant total des charges de 23 000 euros étaient justifiés ainsi que le taux de rendement de 7,44 % ; la méthode de valorisation de l'usufruit comme composante de la pleine propriété a conduit à retenir la valeur de l'usufruit à 582 200 euros ; enfin la méthode par comparaison a permis d'évaluer l'usufruit à 537 500 euros ; la valeur moyenne retenue, à partir de ces trois méthodes, a abouti à 654 500 euros, loin de la valeur surestimée de 870 800 euros ; la minoration du prix acquitté par le nu-propriétaire constitue une libéralité, laquelle est présumée compte tenu des relations d'intérêts liant l'ensemble des intervenants ; la SARL n'avait aucun intérêt financier à se porter acquéreuse de l'usufruit temporaire pour une durée de 15 ans et un coût de 870 800 euros ; 
 - par l'effet dévolutif, il renvoie aux conclusions et moyens développés en première instance. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 7 décembre 2023 et 8 mars 2024, M. A, représenté par Me Boubal, conclut, à titre principal, au rejet de la requête et à titre subsidiaire, à la décharge des pénalités pour manquement délibéré et à ce que soit mise à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par le ministre ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Bénédicte Martin, 
 - et les conclusions de Mme Pauline Reynaud, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société à responsabilité limitée (SARL) Office Experts, soumise à l'impôt sur les sociétés, et la société civile immobilière (SCI) Office Experts, soumise au régime fiscal des sociétés de personnes prévu à l'article 8 du code général des impôts, ont acquis, par acte du 17 juillet 2013, respectivement l'usufruit, pour une durée de quinze ans, et la nue-propriété d'un ensemble immobilier à usage professionnel situé 10 rue du Cassé à Saint-Jean pour un prix total de 1 075 000 euros. A l'issue d'une vérification de comptabilité de la SARL Office Experts, l'administration a estimé que le prix de 870 800 euros qu'elle avait acquitté pour acquérir l'usufruit excédait de 216 300 euros la valeur de celui-ci et que l'excédent de prix ainsi consenti constituait une libéralité accordée à la SCI Office Expert, nue-propriétaire. En conséquence, M. A, associé à hauteur de 16,66 % des parts de la SCI Office Expert et associé de la société à responsabilité limitée (SARL) CJM, associée à parts égales avec la société à responsabilité limitée (SARL) 2RM, de la SARL Office Experts, a été imposé, au titre de l'année 2013, sur le fondement du c de l'article 111 du code général des impôts, à raison des revenus distribués correspondant à cette libéralité retenue par l'administration. Par un jugement du 23 juin 2022, le tribunal administratif de Limoges a, sur demande de M. A, prononcé la décharge de l'imposition litigieuse. Le ministre chargé des comptes publics relève appel de ce jugement.  
 Sur la régularité du jugement attaqué : 
 2. Les moyens, relatifs au bien-fondé du jugement, sont inopérants pour en contester la régularité et, comme tels, doivent être écartés. Au demeurant, il ressort des mentions et des motifs du jugement attaqué que les premiers juges n'ont pas commis d'erreur en relevant au point 3 du jugement que M. A était redevable au titre de l'imposition contestée d'une somme totale en droits et pénalités de 41 623 euros, en vertu d'une décision du 8 octobre 2018, à la suite d'un entretien avec l'interlocuteur départemental du 20 septembre 2018.  
 Sur l'appel du ministre :  
 3. Aux termes de l'article 111 du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : / () / c. Les rémunérations et avantages occultes ; () ". 
 4. En cas d'acquisition par des personnes distinctes de l'usufruit temporaire et de la nue-propriété du même bien immobilier, le caractère délibérément majoré du prix payé pour l'acquisition de l'usufruit temporaire par rapport à la valeur vénale de cet usufruit, sans que cet écart de prix ne comporte pour l'usufruitier de contrepartie, révèle, en ce qu'elle conduit à une minoration à due concurrence du prix acquitté par le nu-propriétaire pour acquérir la nue-propriété par rapport à la valeur vénale de celle-ci, l'existence, au profit du nu-propriétaire, d'une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c de l'article 111 du code général des impôts. La preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre les prix convenus et les valeurs vénales respectives de l'usufruit et de la nue-propriété, d'autre part, s'agissant des parties au démembrement du droit de propriété, de l'intention de l'usufruitier d'octroyer, et pour le nu-propriétaire, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de l'acquisition dudit bien.  
 5. En l'absence de toute transaction ou de transaction équivalente, l'appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d'évaluation qui permettent d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où l'acquisition est intervenue. Dans le cas de l'acquisition d'un bien en démembrement de propriété, constitue une telle méthode d'évaluation celle qui définit des prix de la nue-propriété et de l'usufruit tels qu'ils offrent le même taux de rendement interne de l'investissement pour l'usufruitier et le nu-propriétaire.  
 6. La SARL Office Experts et la SCI Office Experts ont acquis par démembrement temporaire de propriété l'ensemble immobilier pour le montant de 1 075 000 euros, la première s'engageant pour la somme de 870 800 euros au titre de l'usufruit temporaire de 15 ans et la seconde s'engageant pour la somme de 204 200 euros au titre de la nue-propriété. Il résulte de l'instruction que le vérificateur a estimé, à partir de la moyenne effectuée à l'issue de quatre méthodes d'évaluation, la méthode des flux actualisés, la méthode de valorisation de l'usufruit comme composante de la pleine propriété, la méthode par comparaison et la méthode du barème fiscal, que l'écart entre la valeur de l'usufruit fixée dans l'acte de vente et celle qu'il a déterminée de 580 000 euros était significatif et révélait une libéralité consentie par la SARL Office Experts à la SCI Office Experts. L'administration a au cours de la procédure abandonné l'évaluation selon le barème fiscal et a maintenu le principe des redressements après avoir finalement retenu une valeur de l'usufruit d'un montant de 654 500 euros. 
 7. S'agissant de la méthode par comparaison, l'administration soutient que l'opération en litige, relative à l'évaluation de l'usufruit d'un bien immobilier professionnel dans une commune de moins de 12 000 habitants (Haute-Garonne), peut être rapprochée du marché de l'usufruit locatif social initié par une société filiale du groupe Nexity, aux motifs que l'intégralité des charges d'entretien et de réparation de l'immeuble est transférée au entreprises exploitantes et que tous les travaux sont acquittés par l'usufruitier pour une durée moyenne de 15 à 20 ans. Toutefois, en se bornant à produire un tableau faisant référence à trois opérations de valorisation de l'usufruit, pour des valeurs de pleine propriété très inférieures à celle de l'immeuble en cause, lors de l'acquisition, entre le 22 mars 2012 et le 6 juillet 2013, d'immeubles affectés à l'habitation dans les communes de Levallois-Perret (Hauts-de Seine) et de Nice (Var) par des sociétés HLM, l'administration n'établit pas que la transaction ponctuelle effectuée par les sociétés SARL Office Experts et la SCI Office Experts pour l'acquisition de locaux à caractère professionnel, loués à des cabinets d'experts automobiles, présente des caractéristiques intrinsèquement similaires avec celles auxquelles elle a été comparée. Par suite, les différences de caractéristiques entre ces opérations sont de nature à retirer sa pertinence à la méthode comparative suivie. 
 8. Il résulte de l'instruction que l'administration a également mis en œuvre la méthode d'évaluation économique, correspondant à la détermination de la valeur de la nue-propriété (NP) comme égale à : la valeur de la pleine propriété (PP) / (1 + taux de rendement) durée de l'usufruit de 15 ans, la valeur de l'usufruit correspondant à la différence entre la valeur de la pleine propriété et la valeur de la nue-propriété. L'administration a déterminé la valeur vénale de la nue-propriété à la date de la cession à partir d'une formule de calcul comprenant au numérateur la valeur de la pleine propriété à la date de l'acquisition actualisée par le taux de revalorisation annuelle des loyers de 2 %, tel que résultant de l'étude du cabinet FID-Sud, pour la durée du démembrement de propriété et au dénominateur le taux de rendement de l'immeuble de 7,44 % retenu par elle dans le cadre de la méthode du cash-flow actualisé. Si la valeur de la nue-propriété à la date de la cession doit prendre en considération la valeur de la pleine propriété au terme du démembrement, l'administration, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas la cohérence de sa méthode fondée sur une actualisation de la valeur de la pleine propriété à partir d'un taux de croissance constant des revenus futurs de l'usufruitier pour la durée de son usufruit temporaire, qu'elle fixe à 2 % alors qu'elle a retenu un taux de rendement de 7, 44 %, lequel comprend, selon la proposition de rectification en date du 15 juin 2016, un taux de base de 3 % sur la base du taux des OAT (obligations d'Etat à 10 ans). Cette méthode repose sur des termes de calcul non homogènes, comme le fait valoir l'intimé, dès lors que l'administration a actualisé la valeur de la pleine propriété, à la date du terme du démembrement, à partir du taux de revalorisation des loyers qui est un taux constant, tout en conservant au dénominateur un taux de rendement des flux futurs de l'usufruitier, qui intègre une évaluation de l'évolution des loyers pendant la durée de l'usufruit au regard du risque financier de l'investissement immobilier. Par suite, l'administration n'apporte pas, par cette méthode, la preuve qui lui incombe d'une surévaluation du prix versé par la SARL Office Experts pour l'acquisition de l'usufruit de l'immeuble en litige. 
 9. Il résulte de tout ce qui précède qu'en retenant la seule méthode des flux actualisés, aboutissant à une valeur de l'usufruit de 843 800 euros, laquelle présente un écart de 3,20 % avec la valeur d'acquisition de l'usufruit temporaire par la SARL Office Experts, l'administration n'apporte pas la preuve d'un écart significatif entre la valeur vénale réelle de cet usufruit et le prix versé par la SARL pour son acquisition. Par suite, l'administration n'établit pas l'existence, au profit de la SCI Office Experts dont les bénéfices sont imposables entre les mains de M. A en sa qualité d'associé à hauteur de 16,66 % des parts qu'il détient, d'une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c de l'article 111 du code général des impôts. 
 10. Il résulte de tout ce qui précède que le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Limoges a fait partiellement droit à la demande de M. A. Ce dernier concluant, à titre principal, au rejet de la requête et le présent arrêt lui donnant satisfaction sur ce point, il n'y a pas lieu d'examiner ses conclusions incidentes présentées à titre subsidiaire. 
 Sur les frais liés à l'instance : 
 11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros à verser à M. A au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. 
 DECIDE : 
 Article 1er : Le recours du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique est rejeté. 
 Article 2 : L'Etat versera à M. A une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de M. A est rejeté.  
 Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. B A et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.  
 Copie en sera adressée à la direction spécialisée du contrôle fiscal Sud-Ouest. 
 Délibéré après l'audience du 13 février 2025 à laquelle siégeaient : 
 Mme Frédérique Munoz-Pauziès, présidente,  
 Mme Bénédicte Martin, présidente-assesseure, 
 Mme Lucie Cazcarra, première conseillère,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 6 mars 2025. 
 La rapporteure, 
 Bénédicte MartinLa présidente, 
 Frédérique Munoz-Pauziès  
 La greffière, 
 Laurence Mindine  
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.