CAA13 · 1ère chambre - formation à 3 — 27 avril 2023

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 Mme D C, M. A C et Mme B C ont demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler, d'une part, l'arrêté du 6 novembre 2018 par lequel le maire de Grasse a délivré à la société civile immobilière (SCI) Hôtel des Parfums un permis de construire autorisant la démolition de l'ancienne résidence hôtelière des Parfums ainsi que la construction d'un hôtel, d'un restaurant, d'une piscine, d'un spa et de quinze places de stationnement, sur un terrain situé 1 boulevard Eugène Charabot à Grasse, ainsi que la décision du 1er mars 2019 rejetant leur recours gracieux, d'autre part, l'arrêté du 8 juillet 2019 par lequel le maire a délivré un permis de construire modificatif au permis initial accordé le 6 novembre 2018, ainsi que la décision du 7 octobre 2019 rejetant leur recours gracieux. 
 Par un jugement n° 1902195, 1905968 du 1er décembre 2021, le tribunal administratif de Nice a rejeté leurs demandes. 
 Procédure devant la Cour : 
 Par une requête et des mémoires enregistrés le 31 janvier 2022, le 9 mai 2022 et le 20 décembre 2022, Mme D C, ayant été désignée comme représentant unique en application de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, M. A C et Mme B C, représentés par Me Pelgrin, demandent à la Cour : 
 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 1er décembre 2021 ; 
 2°) d'annuler l'arrêté du maire de Grasse du 6 novembre 2018, la décision du 1er mars 2019 rejetant leur recours gracieux contre cet arrêté et l'arrêté du 8 juillet 2019 ; 
 3°) de mettre à la charge de la SCI Hôtel des Parfums et de la commune de Grasse la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - le tribunal administratif a entaché le jugement attaqué d'une erreur de droit et d'une erreur manifeste d'appréciation ; 
 - ils tirent leur intérêt pour agir des nuisances sonores, des troubles liés au stationnement et de la privation de vue qui résulteront du projet ; 
 - le dossier de la demande de permis de construire ne répond pas aux exigences fixées par les articles R. 431-6 et R. 431-9 du code de l'urbanisme dès lors qu'il n'indique pas la surface de plancher de la construction existante et qu'il comporte un plan de masse insuffisant ; 
 - le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ; 
 - le projet méconnaît les dispositions des articles UH10, UH 11 et UH12 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) ; 
 - le projet ne correspond pas à celui qui a fait l'objet de la déclaration de projet avec lequel le PLU a été mis en compatibilité ; 
 - les arrêtés attaqués sont entachés d'un détournement de pouvoir. 
 Par des mémoires en défense enregistrés les 11 avril et 4 août 2022 et le 13 janvier 2023, la SCI Hôtel des Parfums, représentée par Me Daboussy, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des consorts C au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - les requérants ne justifient pas d'un intérêt pour agir ; 
 - le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme est irrecevable par application de l'article R. 600-5 du même code ; 
 - les moyens soulevés par les consorts C ne sont pas fondés. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 23 septembre 2022, la commune de Grasse, représentée par Me Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des consorts C au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les moyens soulevés par les consorts C ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. d'Izarn de Villefort, 
 - les conclusions de M. Roux, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Pelgrin, représentant les consorts C, de Me Gadd, représentant la commune de Grasse, et de Me Marjary, représentant la SCI Hôtel des Parfums. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par une délibération du 19 septembre 2017, le conseil municipal de Grasse a approuvé la déclaration de projet n° 2 portant sur la démolition et la reconstruction de l'Hôtel des Parfums, avec mise en compatibilité du plan local d'urbanisme (PLU) par la délimitation d'une zone urbaine hôtelière UH. Par un arrêté du 6 novembre 2018, le maire de Grasse a délivré à la société civile immobilière (SCI) Hôtel des Parfums un permis de construire autorisant la démolition de l'ancienne résidence hôtelière des Parfums puis la construction d'un hôtel, d'un restaurant, d'une piscine, d'un spa et de quinze places de stationnement, sur un terrain situé 1 boulevard Eugène Charabot. Par un arrêté du 8 juillet 2019, le maire a délivré à la SCI Hôtel des Parfums un permis de construire modificatif portant sur le nombre de places de stationnement, le nombre de chambres et la surface de plancher ainsi que sur les références cadastrales du projet. Les consorts C relèvent appel du jugement du tribunal administratif de Nice du 1er décembre 2021 en tant que celui-ci a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 6 novembre 2018, de la décision du 1er mars 2019 rejetant leur recours gracieux contre cet arrêté et de l'arrêté du 8 juillet 2019. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 En ce qui concerne la composition du dossier : 
 2. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 3. Aux termes de l'article R. 431-6 du code de l'urbanisme : " Lorsque le terrain d'assiette comporte des constructions, la demande précise leur destination, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28, à l'article R. 123-9, leur surface de plancher et indique si ces constructions sont destinées à être maintenues et si leur destination ou sous-destination est modifiée par le projet. ". 
 4. Le formulaire CERFA utilisé par la SCI des Parfums pour déposer la demande de permis de construire initiale comporte une rubrique 5.5 portant sur la destination des constructions et le tableau des surfaces dont les cases relatives à la surface existante avant travaux et la surface supprimée n'ont pas été renseignées. Néanmoins, le pétitionnaire a indiqué à la rubrique 6 que le projet prévoit la démolition totale des bâtiments existants et a joint à cette demande un plan de masse des constructions à démolir, à l'échelle 1/400ème. Dans ces conditions, les omissions précitées n'ont pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, les requérants ne citant d'ailleurs aucune disposition précise sur ce point. 
 5. Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. () Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. () ". 
 6. Il ressort du plan en élévation ouest annexé au permis de construire initial du 6 novembre 2018 et du plan de masse de la construction autorisée annexé au permis de construire modificatif du 8 juillet 2019 que cette construction est directement desservie par le boulevard Eugène Charabot et qu'y sont représentés des accès pour la " dépose minute " des clients, les livraisons et le parking. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme doit être écarté. 
 En ce qui concerne la méconnaissance du règlement du plan local d'urbanisme : 
 7. En premier lieu, aux termes de l'article UH 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, dans sa rédaction résultant de la délibération du 19 septembre 2017, en vigueur à la date de la délivrance du permis initial : " La hauteur ne pourra excéder la hauteur NGF indiquée par le document graphique. ". Cette dernière hauteur a été fixée à la cote 381 mètres NGF. 
 8. Il ressort des pièces du dossier que le plan de masse, les plans de coupe et les plans en élévation mentionnent l'altitude tant du terrain d'assiette et du rez-de-chaussée de la construction que celle des autres niveaux ainsi que la hauteur de l'immeuble, qui correspond à la hauteur maximale de 381 mètres NGF autorisée par l'article UH 10 du règlement du plan local d'urbanisme. Ainsi, les requérants ne sont fondés à soutenir ni que le dossier ne permettait pas au service instructeur d'apprécier le respect de ces dispositions, ni que celles-ci ont été méconnues. 
 9. En deuxième lieu, aux termes de l'article UH 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, en vigueur à la date de la délivrance du permis initial, relatif à l'aspect extérieur : " Les constructions doivent présenter la plus grande simplicité de volume possible ; l'implantation sera choisie de telle sorte que les mouvements de sol soient réduits au strict minimum. ". 
 10. Il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la construction d'un bâtiment en R+3 dont le dernier niveau est composé de trois édicules construits en attiques et de forme cubique. La notice architecturale du projet indique que le revêtement des façades sera minéral et de teinte claire. Si elle précise que les façades seront fragmentées en cinq volumes rythmant verticalement les façades amont et aval, l'article UH 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune n'interdit pas la réalisation de décrochés de façade. Les dispositions de l'article UH 11 du règlement du plan local d'urbanisme n'ayant pas le même objet que celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, les requérants ne peuvent utilement exciper de la proximité du secteur sauvegardé du centre historique de Grasse ni soutenir que le projet, par son importance, ne s'intègrerait pas dans le bâti environnant. Ils ne peuvent davantage faire valoir que le projet serait disproportionné par rapport à l'actuelle résidence hôtelière. Eu égard à la composition architecturale retenue, le maire de Grasse n'a pas méconnu les dispositions de l'article UH11 en délivrant le permis de construire en litige.  
 11. En troisième lieu, aux termes de l'article UH 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, en vigueur à la date de la délivrance du permis initial, relatif au stationnement : " Il est imposé deux places de stationnement pour 3 chambres. ". L'article DP-UAU 7 de ce règlement, dans sa rédaction résultant de la délibération du 19 septembre 2017 approuvant la révision du plan local d'urbanisme de Grasse, auquel renvoie l'article DS UG7 relatif au stationnement impose, dans les zones U et AU et pour les hébergements hôteliers, la réalisation d'une place pour trois chambres. 
 12. D'une part, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.  
 13. Le projet autorisé par le permis de construire initial du 6 novembre 2018 prévoyait la réalisation de 71 chambres et de 15 places de stationnement, outre la jouissance de 5 places banalisées situées dans le parking public construit sous l'immeuble et concédées par contrat à compter de la livraison de celui-ci, soit un total de 20 places qui est inférieur au nombre de 48 places exigé par l'article UH 12 du règlement du plan local d'urbanisme. Le permis de construire modificatif du 8 juillet 2019 ramène cependant ce nombre de chambres à 70 et maintient le nombre de places de stationnement créées de 15 et cette mise à disposition de 5 places banalisées en y ajoutant 26 places ayant fait l'objet d'une promesse de vente de lots de copropriété, soit un total de 46 places. Dans la mesure où ce nombre de 46 places excède celui de 24 qui est exigé par l'article DP-UAU 7 du règlement en vigueur à la date de ce permis modificatif, ce dernier régularise l'illégalité affectant le permis initial au regard des règles relatives au stationnement. 
 14. D'autre part, il résulte des dispositions de l'article R. 151-29 du code de l'urbanisme que les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal. En conséquence, le restaurant et le " spa-fitness " prévus par le projet, qui constituent des services destinés principalement à la clientèle de l'hôtel, et qui sont des locaux accessoires d'un local principal permettant l'exercice de l'activité d'hébergement hôtelier mentionnée à la rubrique 5.5 du formulaire Cerfa cité au point 4 sont réputés avoir la même destination. Le moyen selon lequel le nombre de places de stationnement aurait dû prendre en compte séparément les activités de restauration et de " spa-fitness " doit être écarté. 
 En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : 
 15. L'article R. 600-5 du code de l'urbanisme prévoit que, par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative permettant de fixer par ordonnance, sans clore l'instruction, la date à compter de laquelle les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code permettant de fixer, par ordonnance, la date à partir de laquelle l'instruction sera close, " lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative. / () Le président de la formation de jugement, ou le magistrat qu'il désigne à cet effet, peut, à tout moment, fixer une nouvelle date de cristallisation des moyens lorsque le jugement de l'affaire le justifie. / Le présent article n'est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ". 
 16. Dans leur mémoire en réplique enregistré le 20 décembre 2022, les appelants ont soulevé un nouveau moyen tiré de ce que le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme. Les consorts C ont accusé réception, le 12 avril 2022, du premier mémoire en défense présenté dans cette instance par la SCI Hôtel des Parfums, lequel avait été enregistré le 11 avril 2022 et communiqué le jour même. Dans ces conditions, la SCI Hôtel des Parfums est fondée à soutenir que ce moyen, soulevé plus de deux mois passé la communication de ce premier mémoire en défense est irrecevable par application des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme. 
 En ce qui concerne les autres moyens : 
 17. Aux termes de l'article L. 153-54 du code de l'urbanisme : " Une opération faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, d'une procédure intégrée en application de l'article L. 300-6-1 ou, si une déclaration d'utilité publique n'est pas requise, d'une déclaration de projet, et qui n'est pas compatible avec les dispositions d'un plan local d'urbanisme ne peut intervenir que si : / 1° L'enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l'utilité publique ou l'intérêt général de l'opération et sur la mise en compatibilité du plan qui en est la conséquence ; () ". Aux termes de l'article L. 300-6 du même code : " L'Etat et ses établissements publics, les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement, se prononcer, par une déclaration de projet, sur l'intérêt général d'une action ou d'une opération d'aménagement au sens du présent livre ou de la réalisation d'un programme de construction. Les articles L. 143-44 à L. 143-50 et L. 153-54 à L. 153-59 sont applicables sauf si la déclaration de projet adoptée par l'Etat, un de ses établissements publics, un département ou une région a pour effet de porter atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durables du schéma de cohérence territoriale et, en l'absence de schéma de cohérence territoriale, du plan local d'urbanisme. ". 
 18. Comme il a été rappelé au point 1, par une délibération du 19 septembre 2017, le conseil municipal de Grasse a approuvé la déclaration de projet n° 2 portant sur la démolition et la reconstruction de l'Hôtel des Parfums et la mise en compatibilité du plan local d'urbanisme de la commune. L'article UH1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, en vigueur à la date de la délivrance du permis initial et qui résulte de cette mise en compatibilité, dispose que sont interdites dans la zone UH toutes les occupations et utilisations du sol à l'exception de celles visées à l'article UH2, lequel mentionne les constructions liées à de l'hébergement hôtelier et les équipements publics, notamment les parkings publics. Les permis de construire attaqués, qui autorisent la construction d'un nouvel hôtel sur le terrain situé dans cette zone UH, sont conformes à ces dispositions. Si les requérants soutiennent que le projet autorisé par ces permis ne correspond pas à celui qui a été mis à l'enquête publique dans le cadre de la déclaration de projet et de la mise en compatibilité du PLU, cette déclaration, eu égard à son objet, ne fait pas obstacle à ce que des modifications soient apportées au projet dans le cadre de la demande de permis de construire. Dans ces conditions, alors que le projet autorisé a prévu la réduction du nombre de chambres et de places de stationnement, le moyen tiré de " l'incohérence " entre les permis de construire attaqués et cette déclaration de projet doit être écarté comme sans influence sur la légalité de la décision attaquée. 
 19. Par un arrêt n° 19MA01386 du 18 février 2021, devenu définitif, la Cour a confirmé le jugement du tribunal administratif de Nice du 17 janvier 2019 rejetant la requête des consorts C tendant à l'annulation de la délibération du 19 septembre 2017 par laquelle le conseil municipal de Grasse a approuvé la déclaration de projet n° 2 portant sur la démolition et la reconstruction de l'Hôtel des Parfums au motif notamment de son caractère d'intérêt général. Par ailleurs, les permis de construire attaqués ont été délivrés en conformité avec les règles d'urbanisme. Dès lors, en dépit des critiques formulées par les consorts C sur l'opportunité du projet et les changements apportés par rapport au projet initial, ces permis ne sont pas entachés d'un détournement de pouvoir. 
 20. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de leur demande de première instance, les consorts C ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 6 novembre 2018, de la décision du 1er mars 2019 rejetant leur recours gracieux contre cet arrêté et de l'arrêté du 8 juillet 2019. 
 Sur les frais liés au litige : 
 21. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Hôtel des Parfums et de la commune de Grasse qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que les consorts C demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de la SCI Hôtel des Parfums et de la commune de Grasse présentées sur le fondement de ces dispositions. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête des consorts C est rejetée. 
 Article 2 : Les conclusions présentées par la SCI Hôtel des Parfums et la commune de Grasse au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme D C, représentant unique des requérants, à la société civile immobilière Hôtel des Parfums et à la commune de Grasse. 
 Délibéré après l'audience du 9 mars 2023, où siégeaient : 
 - M. Portail, président, 
 - M. d'Izarn de Villefort, président assesseur, 
 - M. Quenette, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 avril 2023.