CAA78 · 3ème Chambre — 7 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Procédures contentieuses antérieures : 
 La société civile immobilière (SCI) Demeester a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 à 2018 dans les rôles de la commune de Colombes (Hauts-de-Seine) à raison de deux immeubles. 
 Par un jugement n° 1905901 du 20 juillet 2021, le tribunal administratif de            Cergy-Pontoise a rejeté sa demande. 
 Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 21 septembre et 21 décembre 2021 au secrétariat du contentieux du Conseil d'État, la SCI Demeester, représentée par la SCP François-Henri Briard, a demandé au Conseil d'État d'annuler ce jugement. 
 Procédure devant la cour : 
 Par une décision n° 456920 du 11 mars 2022, le Conseil d'État statuant au contentieux, a renvoyé le jugement de l'appel de la SCI Demeester relatif à la taxe spéciale d'équipement à la cour administrative d'appel de Versailles, où il a été enregistré le 11 mars 2022, sous le n° 22VE00593. 
 La SCI Demeester soutient que :  
 - le jugement est irrégulier dès lors qu'il ne vise ni n'analyse l'ensemble des mémoires des parties, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 741-2 du code de justice administrative ; 
 - le jugement a été rendu au terme d'une procédure irrégulière, tous les mémoires n'ayant pas été régulièrement communiqués ; 
 - le tribunal a insuffisamment motivé son jugement en jugeant que la commune de Colombes ne présentait pas une situation économique analogue à celle de la commune de     Saint-Denis au sens de l'article 1498 du code général des impôts ; 
 - s'agissant de l'immeuble situé au 345 rue d'Estiennes d'Orves, la salle de sport doit être évaluée par comparaison avec le local-type n° 117 de la commune de Saint-Denis, qui est un gymnase, et non, comme le propose l'administration, avec le local-type n° 3 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Nanterre, qui est un centre sportif à usage de tennis, lequel ne présente pas des caractéristiques similaires à celles des locaux en litige et ne constitue pas un terme de comparaison approprié ; la commune de Saint-Denis présente une situation économique analogue à celle de la commune de Colombes ; 
 - s'agissant des bureaux situés dans le même immeuble, leur valeur locative doit être évaluée par comparaison avec le local-type n° 88 de la commune de Nanterre, et non, comme le propose l'administration, avec le local-type n° 3 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Clichy-la-Garenne qui n'est pas pertinent eu égard au différentiel très important de surface avec les locaux à évaluer ; en outre, l'administration n'apporte pas la preuve que le local-type n° 88 aurait été détruit et ne pouvait plus être régulièrement retenu comme terme de comparaison ; 
 - s'agissant de l'immeuble situé au 355 rue d'Estiennes d'Orves, sa valeur locative doit être évaluée par comparaison avec le local-type n° 64 de la commune de Clichy, l'administration n'apportant pas la preuve de sa destruction. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 16 septembre 2022, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la SCI Demeester ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de Mme Danielian,  
 - et les conclusions de M. Illouz, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Demeester a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à la taxe spéciale d'équipement au titre des années 2016 à 2018 à raison de deux immeubles dont elle est propriétaire situés 345 et 355 rue d'Estiennes d'Orves à Colombes (Hauts-de-Seine). Elle s'est pourvue en cassation contre le jugement du 20 juillet 2021 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations mises à sa charge. Par une décision n° 456920 du 11 mars 2022, le Conseil d'État a renvoyé le jugement de l'appel de la société Demeester relatif à la taxe spéciale d'équipement à la cour administrative d'appel de Versailles. 
 Sur la régularité du jugement : 
 2. En premier lieu, aux termes des dispositions du deuxième alinéa de l'article      R. 741-2 du code de justice administrative : " [La décision] contient le nom des parties, l'analyse des conclusions et mémoires ainsi que les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elle fait application. ". 
 3. Si l'appelante soutient que ces dispositions ont été méconnues dès lors que le jugement attaqué ne procèderait pas au visa et à l'analyse de l'ensemble des mémoires des parties produits devant le tribunal, elle n'apporte aucune précision à l'appui de ses allégations et n'indique pas, en particulier, quels seraient les mémoires que le tribunal aurait insuffisamment analysés. Dès lors, ce moyen, qui n'est pas assorti des précisions indispensables afin de mettre la cour à même d'en apprécier le bien-fondé, ne peut qu'être écarté. Il en va de même, en l'absence de toute précision, du moyen tiré de ce que tous les mémoires n'ayant pas été régulièrement communiqués, le jugement aurait été rendu au terme d'une procédure irrégulière. 
 4. En second lieu, pour estimer que la commune de Saint-Denis ne présentait pas une situation économique analogue à celle de Colombes, le tribunal a relevé que la première est située dans un département caractérisé par des difficultés économiques et un chômage élevé, tandis que la seconde est localisée dans les Hauts-de-Seine, département nettement plus prospère, à proximité de zones particulièrement attractives comme le quartier d'affaires de la Défense. En se fondant sur les fortes disparités en termes de dynamisme et de richesse économiques entre ces deux communes, le tribunal a suffisamment motivé son jugement sur ce point. Le moyen doit, par suite, être écarté. 
 Sur les conclusions aux fins de réduction : 
 5. D'une part, aux termes de l'article 1609 G du code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur : " Il est institué, au profit de l'établissement public Société du Grand Paris créé par l'article 7 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, une taxe spéciale d'équipement destinée à financer l'exercice, par cet organisme, des missions définies au même article. () La taxe est établie et recouvrée suivant les règles définies aux quatrième à sixième alinéas de l'article 1607 bis. ". Aux termes de l'article 1607 bis du code général des impôts, dans sa rédaction applicable : " Il est institué, au profit des établissements publics fonciers mentionnés à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme, une taxe spéciale d'équipement destinée à permettre à ces établissements de financer les acquisitions foncières et immobilières correspondant à leur vocation. / () / La base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s'ajoute () / Les cotisations sont établies et recouvrées, les réclamations sont présentées et jugées comme en matière de contributions directes () ". 
 6. D'autre part, aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (). ". L'article 1415 du même code dispose que : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Selon l'article 1498 dudit code, dans sa version applicable aux impositions en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;(). ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code, dans sa rédaction applicable aux mêmes années : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit () sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". En vertu de l'article 324 AA de l'annexe III au CGI, alors applicable : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". 
 7. Il résulte de ces dispositions que, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Par ailleurs, un local de référence ne peut être choisi à l'extérieur de la commune que si la commune d'implantation du terme de référence choisie est, à la date d'établissement des impositions, analogue d'un point de vue économique, avec la commune d'implantation du local à évaluer, l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ne permettant de corriger que les différences dans la consistance ou l'implantation des bâtiments eux-mêmes et non pas les différences de nature économique qui séparent les communes choisies. Il en résulte enfin qu'un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou sa disparition. Enfin, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de ce même article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970. 
 8. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration fiscale a utilisé la méthode par comparaison, en application des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, et retenu comme terme de comparaison, pour la salle de sport située au 345 rue d'Estiennes d'Orves, le local-type n°10 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Nanterre (Hauts-de-Seine), qui est un centre sportif à usage de tennis, et pour les bureaux situés à la même adresse, elle a retenu comme terme de comparaison le local-type n°3 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Clichy-la-Garenne (Hauts-de-Seine). Enfin, l'administration a retenu comme terme de comparaison, pour les locaux situés au 355 rue d'Estiennes d'Orves, le local-type n° 50 du procès-verbal C de la commune de Gennevilliers (Hauts-de-Seine). 
 9. Lorsque l'administration procède à une évaluation de la valeur locative de biens passibles de taxe foncière par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative. 
 En ce qui concerne les locaux situés 345 rue d'Estiennes d'Orves à Colombes : 
 S'agissant de la salle de sport : 
 10. Pour contester la validité du local type ME 10 de la commune de Nanterre retenu pour l'évaluation du local à usage de salle de sport dont elle est propriétaire, la SCI Demeester fait valoir qu'un centre de tennis ne présente pas des caractéristiques similaires à celles d'un gymnase, le premier disposant de surfaces intérieures et extérieures et étant uniquement affecté à la pratique du tennis alors que le second est un endroit destiné à la pratique d'exercices individuels variés. Toutefois, contrairement à ce qui est soutenu, ce local-type à usage de centre sportif de tennis, présente une finalité et un objet similaires à ceux des locaux en litige, dès lors qu'il s'agit d'une salle de sport couverte ayant pour objet la production de revenus au travers de la mise à disposition des terrains de tennis présents dans les locaux. Il n'est par ailleurs pas contesté que la ville de Nanterre présente des caractéristiques similaires à la commune de Colombes du point de vue économique. Ainsi, ce local type, qui constitue un terme de comparaison approprié au sens et pour l'application des dispositions de l'article 1498 précité du code général des impôts, peut être valablement retenu pour l'évaluation du local en litige, sans qu'il y ait lieu d'examiner la pertinence du local-type que propose la société. 
 S'agissant des locaux à usage de bureaux : 
 11. Il résulte de l'instruction que la valeur locative du bien immobilier en litige a été déterminée par le service par comparaison avec le local-type n° 3 du procès-verbal ME de la commune de Clichy-la-Garenne d'une superficie pondérée de 2 754 m². Si la SCI Demeester fait valoir que ce local est inadapté du fait de la différence de superficie avec les locaux à évaluer, d'une superficie totale, pour les trois étages de bureaux, de 806 m², la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas,    par elle-même, obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Il n'est par ailleurs pas contesté que la ville de Clichy-la-Garenne présente des caractéristiques similaires à la commune de Colombes du point de vue économique. Par suite, et sans qu'il y ait lieu de s'interroger sur la pertinence de local-type de substitution proposé par la société requérante, c'est à bon droit que le service a retenu le local-type n° 3 du procès-verbal ME de la commune de Clichy-la-Garenne. 
 En ce qui concerne les locaux situés 355 rue d'Estiennes d'Orves à Colombes : 
 12. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble en litige, l'administration fiscale a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 50 du procès-verbal C de la commune de Gennevilliers (Hauts-de-Seine) correspondant à un entrepôt construit en 2001, dont le tarif pondéré s'élève à 9,30 euros le m². En se bornant à réclamer l'évaluation de l'immeuble litigieux par comparaison avec le local-type n° 64 du procès-verbal C de Clichy (Hauts-de-Seine) sans contester les caractéristiques du local-type retenu par le service, la société n'apporte aucun élément de nature à critiquer utilement ce terme de comparaison. Il n'y a donc pas lieu d'examiner la pertinence du local-type que propose la société.  
 13. Il résulte de ce qui précède que la SCI Demeester n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées. 
 DÉCIDE : 
 Article 1er : La requête de la SCI Demeester est rejetée. 
 Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Demeester et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie. 
 Délibéré après l'audience du 15 octobre 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Besson-Ledey, présidente de chambre, 
 Mme Danielian, présidente-assesseure, 
 Mme Liogier, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 novembre 2024. 
 La rapporteure, 
 I. DanielianLa présidente, 
 L. Besson-LedeyLa greffière, 
 A. Audrain-Foulon 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et l'industrie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme 
 La greffière,