CAA33 · 6ème chambre (formation à 3) — 9 octobre 2025

Vu la  rocédure suivante : 
 
 rocédure contentieuse antérieure : 
 
M. B... C... a demandé au tribunal administratif de  au de  rononcer la décharge des cotisations su  lémentaires d’im ôt sur le revenu et de  rélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2015 ainsi que des  énalités corres ondantes. 
  
 ar un jugement n° 2100575 du 23 février 2023, le tribunal administratif de  au a rejeté sa demande. 
 
 rocédure devant la cour : 
 
 ar une requête et un mémoire, enregistrés le 21 avril 2023 et le 9 novembre 2023, M. C..., re résenté  ar Me Du ouy, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de  au du 23 février 2023 ; 
 
2°) de  rononcer la décharge des cotisations su  lémentaires d’im ôt sur le revenu et de  rélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2015 ainsi que des  énalités corres ondantes ; 
 
3°) de mettre à la charge de l’État le versement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- le bien immobilier situé 5 avenue de Verdun à Biarritz constituait sa résidence  rinci ale lors de sa cession le 9 janvier 2015, ce qui lui  ermettait de bénéficier de l’exonération de la  lus-value  révue  ar les dis ositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des im ôts ; à la même date, le bien immobilier situé 23 avenue de l’Im ératrice à Biarritz ne constituait  as sa résidence  rinci ale ; 
- c’est à tort que le tribunal a considéré,  our estimer que le bien situé 5 avenue de Verdun ne constituait  as sa résidence  rinci ale, que la dangerosité du terrain se trouvant avenue de l’Im ératrice ne re résentait  as un évènement s écifique justifiant un déménagement, que son changement d’adresse n’avait  as été  orté à la connaissance de sa banque et que les attestations notariales non datées qu’il avait  roduites n’avaient  as valeur  robante ; il justifie que son changement d’adresse a bien été signifié au notaire et que tous les courriers ont bien été réce tionnés au 5 avenue de Verdun ; l’une au moins  armi les attestations de voisinage  roduites, celle de M. A...,  rouve que l’a  artement était en état d’être habité et que son nom figurait sur la boîte aux lettres ; les avis de contravention de son véhicule garé avenue de Verdun constituent un indice su  lémentaire de ce qu’il résidait à cette adresse ; les attestations versées au dossier,  ar les habitants de l’immeuble avec lesquels il n’a aucun lien de  arenté, établissent une résidence habituelle et effective et non une  résence  onctuelle au 5 avenue de Verdun ; ce ne sont  as des attestations de com laisance. 
 
 ar des mémoires en défense, enregistrés le 12 se tembre 2023 et le 11 décembre 2023, ce dernier n’ayant  as été communiqué, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. 
 
Il fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé. 
 
 
Vu les autres  ièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des im ôts et le livre des  rocédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les  arties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience  ublique : 
- le ra  ort de Mme  
Karine Butéri, 
- et les conclusions de M. Anthony Du lan, ra  orteur  ublic. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. Le 25 avril 2012, M. B... C... a acquis une villa dénommée « Rayon vert », située 23 avenue de l’Im ératrice à Biarritz, qui est devenue sa résidence  rinci ale au cours de la même année. Le 29 juin 2012, M. C... a également acquis, au  rix de 100 000 euros, un a  artement, situé 5 avenue de Verdun à Biarritz, qu’il a revendu le 9 janvier 2015  our un montant de 545 000 euros, en le déclarant comme constituant sa résidence  rinci ale. Il a alors bénéficié, sur le fondement des dis ositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des im ôts, de l’exonération de la  lus-value immobilière résultant de cette cession. A la suite d’un contrôle sur  ièces, l’administration a remis en cause l’exonération de cette  lus-value et M. C... a en conséquence été notamment assujetti, au titre de l’année 2015, à des cotisations su  lémentaires d’im ôt sur le revenu et de contributions sociales. Il relève a  el du jugement du 23 février 2023  ar lequel le tribunal administratif de  au a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces im ositions. 
 
2. Aux termes de l’article 150 U du code général des im ôts, dans sa rédaction a  licable aux im ositions en litige : « I. – Sous réserve des dis ositions  ro res aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les  lus-values réalisées  ar les  ersonnes  hysiques ou les sociétés ou grou ements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont  assibles de l'im ôt sur le revenu dans les conditions  révues aux articles 150 V à 150 VH. / (…) II. – Les dis ositions du I ne s'a  liquent  as aux immeubles, aux  arties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence  rinci ale du cédant au jour de la cession (…) ».  
 
 3. Il résulte de ces dis ositions que la  lus-value réalisée  ar une  ersonne  hysique lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier qui constitue sa résidence  rinci ale au jour de la cession n’est  as  assible de l’im ôt sur le revenu. Sont considérés comme résidence  rinci ale au sens de ces dis ositions les immeubles qui constituent la résidence habituelle et effective du  ro riétaire au jour de la cession. 
  
4. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la  reuve au contribuable, il a  artient au juge de l’im ôt, au vu de l’instruction et com te tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des  arties à  roduire les éléments qu’elle est seule en mesure d’a  orter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’a  récier si un contribuable rem lit les conditions légales d’une exonération. 
 
5. M. C..., alors marié et  ère de trois enfants, soutient que la villa, située 23 avenue de l’Im ératrice à Biarritz, a constitué sa résidence  rinci ale du 1er juillet 2012 au 31 mai 2013  uis du 29 décembre 2014 au 11 octobre 2017, date à laquelle il a déménagé à Dijon, et qu’entre ces deux  ériodes de tem s, soit du 1er juin 2013 au 28 décembre 2014, il avait  our résidence  rinci ale l’a  artement situé 5 avenue de Verdun à Biarritz, qu’il a cédé le 9 janvier 2015. Au soutien de cette allégation, il se  révaut tout à la fois de la dangerosité du site sur lequel est bâtie la villa située 23 avenue de l’Im ératrice qu’il aurait quittée « le tem s d’obtenir les garanties nécessaires sur la sécurité des lieux » et de l’o  ortunité qui s’offrait alors à lui d’emménager avec ses trois enfants dans l’a  artement situé 5 avenue de Verdun où le locataire venait de décéder. 
 
6. Il résulte de l’instruction que,  ar deux arrêtés du 29 janvier 2001 et du 30 novembre 2001 relevant que la  artie ouest de la  arcelle cadastrée section AA n° 61 située 23 avenue de l’Im ératrice  eut  résenter un danger  ermanent  our leurs occu ants en raison du glissement de terrain de la falaise « Bernain » au droit de la  ro riété, le maire de Biarritz a ordonné des mesures de sûreté sur les  ro riétés  rivées. Il n’est  as contesté que, lors de l’acquisition de la villa, le 25 avril 2012, M. C... avait connaissance de cette situation, une étude de faisabilité de confortement de la falaise au droit de la villa réalisée le 11 janvier 2011 dans le cadre de cette acquisition ayant fait état d’éboulements en 1965, 2001 et 2008 au droit de la résidence voisine et ayant constaté que le recul de falaise était un  hénomène continu se  roduisant de façon discontinue  ar séquences d’éboulements de masse entraînant un recul de quelques mètres à chaque événement. Il ne résulte de l’instruction ni que se serait  roduit un évènement s écifique justifiant le déménagement de M. C...  our raisons de sécurité au mois de juin 2013, soit un  eu moins d’un an a rès son emménagement dans la villa le 1er juillet 2012, ni que des travaux de consolidation de la falaise auraient été entre ris avant le 28 décembre 2014, date à laquelle il aurait réemménagé à la villa. Il résulte au contraire de l’instruction, notamment de quatre courriels adressés à la munici alité de Biarritz entre le 14 mars 2017 et le 19 novembre 2020, que les démarches de consolidation de la falaise datent de 2015. Dans ces conditions, la dangerosité du site d’im lantation de la villa ne saurait justifier, contrairement à ce que M. C...  ersiste à soutenir devant la cour, un déménagement en juin 2013.  ar ailleurs, si la locataire âgée de l’a  artement est décédée à la fin de l’année 2012, il résulte de l’instruction que, lorsque la fille de la défunte a quitté les lieux, le 29 avril 2013, ce bien immobilier n’était  as en état d’être habité  ar M. C... et ses trois enfants. Ainsi que l’a à juste titre relevé le tribunal, il résulte de l’instruction, notamment d’un ra  ort d’ex ertise établi en mars 2015  ar une ex erte agréée agricole et foncier, que, lors d’un état des lieux du 29 avril 2013, ont été constatés l’affaissement du sol dans le séjour, la salle à manger et deux chambres, un dégât des eaux dans la cuisine et des désordres dans la salle de bains dus à infiltrations  ar la toiture. Les éléments sanitaires (baignoire, cuvette des toilettes, robinets, chauffe-eau au gaz, ventilation) et les éléments de cuisine, dont l’évier, ont été déclarés en mauvais état. Si M. C... soutient qu’il a  rocédé à des travaux  ermettant un emménagement au 1er juin 2013, il ne  roduit aucune  ièce en a  el à l’a  ui de cette allégation alors qu’en  remière instance il a seulement versé au dossier un courriel du 14 mars 2017 attestant de l’intervention d’une entre rise  our la réfection des sols du 19 au 21 juin 2013  uis le 24 juin 2013. Ni les attestations des habitants de l’immeuble où se trouve l’a  artement, notamment celle établie  ar M. A... dont le requérant  ersiste à soutenir en a  el qu’elle témoigne du caractère habitable de ce bien à com ter du 1er juin 2013 et de son occu ation du fait de la mention de son nom sur la boîte aux lettres, ni une  ièce bancaire intitulée « réca itulatif des frais sur  roduits et services bancaires –  ériode du 1er janvier au 31 décembre 2014 »,  ortant l’adresse de l’a  artement en en-tête, ni l’attestation notariale du 3 avril 2023 confirmant que les courriers adressés au 5 avenue de Verdun en juillet et novembre 2014 « n’ont jamais été retournés  ar la  oste », ne  ermettent d’établir une résidence habituelle et effective durant la  ériode considérée. Il en va de même de la circonstance que M. C... se serait acquitté de quatre contraventions  our stationnement irrégulier dans la rue de Verdun entre le 19 mars 2013 et le 22 avril 2014 et du fait qu’au titre de l’année 2014, ce contribuable a été assujetti à la taxe d’habitation  our l’a  artement déclaré comme résidence  rinci ale. S’il résulte de l’instruction que M. C... a effectué des démarches au rès des services des im ôts afin de déclarer l’a  artement du 5 avenue de Verdun comme étant sa résidence  rinci ale du 1er juin 2013 au 28 décembre 2014, il n’a signalé de changement d’adresse à aucun autre service (électricité, gaz, eau) ni même à sa banque. 
 
7. Il résulte également de l’instruction que l’exercice  ar le service de son droit de communication au rès d’EDF a  ermis de mettre en évidence que la consommation d’électricité à la villa au titre de la  ériode du 1er juin 2013 au 28 décembre 2014 est restée stable alors que la consommation d’électricité à l’a  artement, au titre de la même  ériode, n’est  as celle d’une famille de quatre  ersonnes dont trois enfants. Si M. C... fait état d’un dysfonctionnement du com teur électrique installé à l’a  artement, il résulte de l’instruction, notamment d’un courriel d’un conseiller EDF du 17 juin 2016, que ce dysfonctionnement s’est seulement  roduit à  artir du 26 juillet 2014. Dans le cadre de son droit de communication au rès de GDF, l’administration a obtenu des informations montrant, d’une  art, que le com teur  our la consommation de gaz à l’a  artement n’a été ouvert que le 18 février 2014 alors que la chaudière de ce logement est une chaudière au gaz, et d’autre  art, que la consommation de gaz y était très faible sur la  ériode considérée. Ces constats ne sont  as remis en cause  ar M. C... qui, notamment, n’a  roduit aucune facture de gaz ou d’électricité. 
 
8. Dès lors, l’a  artement situé 5 avenue de Verdun à Biarritz, que M. C... a cédé le 9 janvier 2015, ne constituait  as, à la date de cette cession, sa résidence  rinci ale.  ar suite, c’est à bon droit que l’administration a remis en cause l’exonération de la  lus-value réalisée lors de ladite cession, en a  lication du 1° du II de l’article 150 U du code général des im ôts sous lequel M. C... l’avait  lacée.  
  
9. Il résulte de l’ensemble de ce qui  récède que M. C... n'est  as fondé à soutenir que c'est à tort que,  ar le jugement attaqué, le tribunal administratif de  au a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations su  lémentaires d’im ôt sur le revenu et de  rélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2015 ainsi que des  énalités corres ondantes.  ar voie de conséquence, ses conclusions tendant à l’a  lication des dis ositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne  euvent qu’être rejetées. 
 
 
 
 
décide : 
 
 
Article 1er : La requête de M. C... est rejetée. 
 
 
Article 2 : Le  résent arrêt sera notifié à M. B... C... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.  
 
Co ie en sera adressée à la direction s écialisée de contrôle fiscal sud-ouest. 
 
 
Délibéré a rès l’audience du 18 se tembre 2025 à laquelle siégeaient : 
 
Mme Karine Butéri,  résidente, 
M. Sté hane Gueguein,  résident-assesseur, 
Mme Caroline Gaillard,  remière conseillère, 
 
Rendu  ublic  ar mise à dis osition au greffe, le 9 octobre 2025. 
 
Le  résident-assesseur, 
 
 
S. Gueguein 
La  résidente-ra  orteure, 
 
 
K. Butéri 
 
La greffière, 
 
 
V. Santana 
La Ré ublique mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les  arties  rivées, de  ourvoir à l’exécution de la  résente décision.