CAA33 · 4ème chambre (formation à 3) — 3 juillet 2025

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La société à responsabilité limitée (SARL) Immoccitane a demandé au tribunal administratif de Bordeaux de prononcer la décharge du rappel de taxe sur la valeur ajoutée pour un montant de 42 355 euros en droits et pénalités, auquel elle a été assujettie sur la période comprise entre le 1er avril 2017 et le 30 septembre 2019 au titre de la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement.  
 Par un jugement n° 2103839 du 13 avril 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande. 
 Procédure devant la cour : 
 Par une requête, enregistrée le 10 juin 2023, la société Immoccitane, représentée par la SELARL Aristote, demande à la cour : 
 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 13 avril 2023 ;  
 2°) de prononcer la décharge du rappel de taxe sur la valeur ajoutée pour un montant de 38 685,55 euros en droits et pénalités, auquel elle a été assujettie pour la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 30 septembre 2019 au titre de la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement ; 
 3°) de lui donner acte de sa demande de sursis de paiement ;  
 4°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'administration ne peut valablement considérer que l'opération de construction qu'elle a réalisée sur une emprise foncière indivise a consisté en une opération de livraison d'immeubles neufs devant être placée dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée dès lors que son intention était, à l'origine, de revendre des terrains à bâtir après division parcellaire à des clients qui y effectueraient la construction ; dès lors, au regard de l'intention des parties, elle peut bénéficier du régime de l'article 268 du code général des impôts en matière de taxe sur la valeur ajoutée ; elle n'a d'ailleurs procédé à aucune déduction de la taxe sur la valeur ajoutée sur les achats et les différents travaux réalisés ;  
 - les biens revendus sont identiques aux biens acquis, tant au regard de la qualification juridique (terrains à bâtir) qu'aux caractéristiques physiques ; dans ces conditions, les dispositions de l'article 268 du code général des impôts sont applicables, conformément à ce que prévoient les réponses ministérielles A n° 04171 du 29 mars 2018 et B n° 94538 du 20 septembre 2016 ; la contrainte imposée par l'administration ne peut  remettre en cause le régime fiscal de TVA appliqué au regard des éléments de fait ;  
 - il ressort d'une jurisprudence constante qu'il n'est pas nécessaire que les terrains revendus comme terrains à bâtir aient été acquis comme terrains non bâtis pour pouvoir bénéficier du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 27 novembre 2023, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 2 octobre 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 6 novembre 2024 à 12h.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 ; 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Lucie Cazcarra,  
 - et les conclusions de Mme Pauline Reynaud, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Immoccitane, qui exerce une activité de marchand de biens immobiliers, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période allant du 1er janvier 2017 au 30 septembre 2019. A l'issue de ce contrôle, elle a été assujettie à un rappel de taxe sur la valeur ajoutée procédant de la remise en cause du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge, dont elle avait fait application à une vente en l'état futur d'achèvement réalisée le 6 décembre 2018. Par la présente requête, la société Immoccitane relève appel du jugement du 13 avril 2023 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande tendant à la décharge de ce rappel de taxe sur la valeur ajoutée. 
 2. En premier lieu, le I de l'article 257 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, lesquelles comprennent les livraisons à titre onéreux de terrains à bâtir, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. En vertu du 2 du b. de l'article 266 du même code, l'assiette de la taxe est en principe constituée par le prix de cession. L'article 392 de la directive du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée dispose toutefois que : " Les États membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n'a pas eu droit à déduction à l'occasion de l'acquisition, la base d'imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d'achat ". L'article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions, prévoit, dans sa rédaction alors applicable, que : " S'agissant de la livraison d'un terrain à bâtir (), si l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est constituée par la différence entre : / 1° D'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent ; / 2° D'autre part, selon le cas : / a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du terrain () ". 
 3. Il résulte de ces dernières dispositions, lues à la lumière de celles de la directive dont elles ont pour objet d'assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu'elles prévoient s'appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s'appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d'un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l'objet d'une démolition de la part de l'acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l'objet d'une division parcellaire en vue d'en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d'assiette du bâtiment. 
 4. Dans le cas présent, il est constant que la société requérante a acquis, le 23 février 2017, un bâtiment à démolir sur la commune de Pessac (Gironde). Elle a fait procéder à la démolition du bâtiment et a fait construire sur le terrain deux maisons, correspondant à quatre lots, dont les lots 1, 3 et 4 ont été vendus en l'état futur d'achèvement le 6 décembre 2018. Dès lors que la cession de terrain à bâtir, réalisée le 6 décembre 2018, a porté sur un terrain qui, lors de son acquisition, avait le caractère d'un terrain bâti, le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge, prévu par l'article 268 du code général des impôts précité, ne pouvait pas être appliqué. La circonstance, invoquée par la requérante, que la division parcellaire soit intervenue après l'achèvement des travaux du fait d'une décision de l'administration qui a refusé la division parcellaire préalablement aux constructions est sans incidence sur l'absence de bénéfice du régime de la marge dès lors que, contrairement à ce que soutient la société, il n'y a pas d'identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu.  
 5. En second lieu, la société Immoccitane ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de la réponse ministérielle à la question écrite n° 04171 de M. A et de la réponse ministérielle à la question n° 94538 de M. B dès lors qu'elles ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application dans le présent arrêt. 
 6. Il résulte de ce qui précède que la société Immoccitane n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande. Doivent être rejetées, par voie de conséquence, les conclusions de la société Immoccitane présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et, en tout état de cause, les conclusions à fin de sursis de paiement. 
 DECIDE : 
 Article 1er : La requête de la société Immoccitane est rejetée. 
 Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Immoccitane et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. 
 Copie en sera adressée à la direction spécialisée de contrôle fiscal sud-ouest. 
 Délibéré après l'audience du 12 juin 2025 à laquelle siégeaient : 
 Mme Bénédicte Martin, présidente, 
 M. Stéphane Gueguein, président-assesseur, 
 Mme Lucie Cazcarra, première conseillère, 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025. 
 La rapporteure, 
 Lucie CazcarraLa présidente, 
 Bénédicte Martin La greffière, 
 Laurence Mindine 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.