CAA33 · 3ème chambre (formation à 3) — 23 septembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La société civile immobilière (SCI) Cours Julien, M. A B et Mme C B ont demandé au tribunal administratif de Poitiers de condamner la commune de Saint-Denis d'Oléron à leur verser une indemnité de 90 000 euros en réparation des préjudices résultant de l'illégalité fautive du certificat d'urbanisme du 8 août 2012 déclarant réalisable la construction d'une maison d'habitation sur la parcelle cadastrée section AA n° 80. 
 Par un jugement n° 2101453 du 19 octobre 2023, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté leur demande. 
 Procédure devant la cour :  
 Par une requête enregistrée le 20 décembre 2023, la SCI Cours Julien, Mme B et M. B, représentés par Me Ibanez, demandent à la cour :  
 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Poitiers du 19 octobre 2023 ; 
 2°) de condamner la commune de Saint-Denis d'Oléron à leur verser une indemnité ramenée à la somme de 53 987,70 euros en réparation des préjudices résultant de l'illégalité du certificat d'urbanisme opérationnel du 8 août 2012, augmentée des intérêts au taux légal et de la capitalisation de ces intérêts à compter de la notification de leur réclamation préalable en date du 10 février 2021 ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis d'Oléron une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que :  
 - c'est à tort que le tribunal a retenu que leur créance à l'égard de la commune était prescrite car la date du 25 juin 2015 ne peut être considérée comme le point de départ du délai de prescription ; d'une part, le fait générateur de leur créance, tiré de l'illégalité du certificat d'urbanisme, est né le jour où l'illégalité du permis de construire obtenu le 14 mai 2014 à la suite de ce certificat est devenu certaine, soit au plus tôt à la date de l'arrêt de la cour administrative de Bordeaux du 17 janvier 2017 confirmant le jugement d'annulation du 25 juin 2015 ; dès lors, la prescription n'était acquise que le 1er janvier 2022, soit postérieurement à leur réclamation préalable du 10 février 2021 ; d'autre part, en relevant appel du jugement, ils ont interrompu le délai de la prescription ; en outre, la demande indemnitaire du 20 décembre 2018 tendant à l'indemnisation des préjudices résultant de l'impossibilité de réaliser leur projet était une demande de paiement relative à la créance en litige adressée au maire de Saint-Denis d'Oléron, qui a également interrompu le délai de la prescription ; enfin, la saisine du tribunal administratif de Poitiers, le 12 avril 2019, en vue d'obtenir la condamnation de la commune au paiement de cette indemnité réparatrice, a également interrompu le délai de prescription ; 
 - la responsabilité de la commune de Saint-Denis d'Oléron est engagée à raison de l'illégalité du certificat d'urbanisme délivré le 8 août 2012 ; 
 - les préjudices dont ils se prévalent, à savoir la différence entre le prix d'achat d'une parcelle constructible et la valeur vénale réelle du terrain en grande partie inconstructible, évaluée à 25 000 euros, les frais accessoires exposés pour l'acquisition du terrain, d'un montant de 10 587, 70 euros, le premier acompte des honoraires de l'architecte pour un montant de 3 400 euros et les troubles dans les conditions d'existence induits par les contentieux successivement engagés ainsi que l'espérance perdue de voir se réaliser leur projet, découlent de manière directe et certaine de l'illégalité du certificat d'urbanisme. 
 La requête a été régulièrement communiquée à la commune de Saint-Denis d'Oléron, qui n'a pas produit de mémoire en défense. 
 Par une ordonnance du 3 décembre 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 31 janvier 2025. 
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Valérie Réaut,  
 - et les conclusions de M. Vincent Bureau, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un acte notarié du 3 janvier 2013, la société civile immobilière (SCI) Cours Julien, dont sont membres M. et Mme B, a acquis au prix de 55 000 euros la parcelle cadastrée section AA n° 80 d'une superficie de 79 m², supportant un garage de 35 m², située au lieudit " La Morelière " à Saint-Denis d'Oléron. Cet acte notarié porte mention du certificat d'urbanisme du 8 août 2012 déclarant réalisable une opération de construction d'une maison avec étage d'une surface de plancher de 82 m². A la demande du préfet, le permis de construire délivré à la SCI Cours Julien par un arrêté du maire du 14 mai 2014 en vue de la construction d'une maison de 72 m² à la place du bâti existant a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Poitiers du 25 juin 2015, confirmé par un arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 17 janvier 2017. La réclamation indemnitaire que la SCI Cours Julien et M. et Mme B ont adressé à la commune de Saint-Denis d'Oléron par un courrier du 10 février 2021 en vue d'obtenir réparation des préjudices qu'ils imputent à l'illégalité du certificat d'urbanisme du 8 août 2012 est restée sans réponse. Ils ont alors saisi le tribunal administratif de Poitiers d'une demande de condamnation de la commune au paiement d'une somme de 90 000 euros. Ils relèvent appel du jugement de rejet rendu par ce tribunal le 19 octobre 2023 et sollicitent la condamnation de la commune de Saint-Denis d'Oléron à leur verser une indemnité de 53 987, 70 euros, augmentée des intérêts de retard et de la capitalisation de ces intérêts. 
 Sur le bien-fondé du jugement :  
 2. En principe, toute illégalité commise par l'administration constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité, pour autant qu'il en soit résulté un préjudice direct et certain. La responsabilité de l'administration ne saurait en revanche être engagée pour la réparation des dommages qui ne trouvent pas leur cause dans cette illégalité. 
 3. La SCI Cours Julien et les époux B soutiennent que l'illégalité du permis de construire du 14 mai 2014 constatée par la juridiction administrative révèle celle du certificat d'urbanisme du 8 août 2012, favorable à la construction d'une maison d'habitation sur la parcelle cadastrée section AA n° 80 et dont il a été tenu compte lors de l'acquisition de ce terrain, occasionnant selon eux une surévaluation du prix d'achat de ce terrain et un surcout des frais d'acte notarié et des honoraires de l'architecte pour la constitution du dossier de permis de construire. Toutefois et d'une part, aux termes de l'arrêt du 17 janvier 2017 n° 15BX02883 devenu définitif, après avoir rappelé que le terrain d'assiette du projet est situé en zone constructible Uab du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Denis d'Oléron, la cour administrative d'appel de Bordeaux a estimé que le maire de la commune avait délivré l'autorisation de construire au prix d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des exigences de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dans la mesure où la construction projetée devait être implantée à trois mètres du bord de la falaise calcaire, soumise à un risque d'érosion marine ayant justifié son classement en zone R1 par le plan de prévention des risques naturels littoraux de l'île d'Oléron approuvé le 13 février 2004. Ce faisant, la cour n'a pas considéré que la parcelle cadastrée section AA n° 80 était inconstructible, ni même " principalement inconstructible " comme le soutiennent les requérants. D'autre part, il résulte de l'instruction que le certificat d'urbanisme du 8 août 2012 indique bien que le terrain est classé en zone Uab du plan local d'urbanisme et rappelle qu'il " est partiellement inconstructible (petite bande au nord) du fait de sa servitude R1 " imposant le respect d'une marge de recul présentée comme la " cote de référence de 4 m ". Dans ces conditions, l'illégalité du permis de construire du 14 mai 2014 ne procède nullement d'une illégalité du certificat d'urbanisme opérationnel antérieur, ni ne révèle une telle illégalité. Il s'ensuit que les requérants ne sont pas fondés à rechercher la responsabilité de la commune de Saint-Denis d'Oléron à raison de l'illégalité fautive de ce certificat d'urbanisme.  
 4. Il résulte de ce qui précède que la SCI Cours Julien et M. et Mme B ne sont pas fondés à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté leur demande indemnitaire. 
 Sur les frais liés au litige :  
 5. La commune de Saint-Denis d'Oléron n'étant pas la partie perdante dans la présente instance, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées sur leur fondement par les requérants.  
 DECIDE : 
 Article 1er : La requête de la SCI Cours Julien et de M. et Mme B est rejetée. 
 Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Cours Julien, à M. et Mme A et C B et à la commune de Saint-Denis d'Oléron. 
 Délibéré après l'audience du 2 septembre 2025 à laquelle siégeaient : 
 M. Laurent Pouget, président, 
 Mme Marie-Pierre Beuve Dupuy, présidente-assesseure, 
 Mme Valérie Réaut, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025. 
 La rapporteure, 
 Valérie RéautLe président, 
 Laurent Pouget  
 Le greffier, 
 Christophe Pelletier 
 La République mande et ordonne au préfet de la Charente Maritime en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.