CAA69 · 1ère chambre - formation à 3 — 25 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure 
 
M. C... B... a demandé au tribunal administratif de Grenoble d’annuler l’arrêté du 18 septembre 2020 par lequel le maire de la commune de Passy a retiré le permis de construire valant division qui lui avait été accordé le 24 juin 2020 pour la réalisation de quatre maisons individuelles. 
 
Par un jugement n° 2005753 du 22 juin 2023, le tribunal a partiellement fait droit à sa demande, en annulant l’arrêté du 18 septembre 2020 en tant seulement qu’il retire l’autorisation de construire. 
 
Procédure devant la cour 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 22 août 2023 et 29 mars 2025, la commune de Passy, représentée par Me Cortes, demande à la cour :  
 
1°) d’annuler ce jugement du 22 juin 2023 en tant qu’il a partiellement fait droit à la demande de M. B... ; 
 
2°) de rejeter la demande de M. B... ; 
 
3°) de mettre à la charge de M. B... la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle soutient que : 
– le jugement est entaché d’irrégularité, en ce qu’il ne répond pas au moyen de défense, fondé, tiré de la caducité de l’arrêté du 8 janvier 2016 de non opposition à la déclaration préalable de division, en l’absence de dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux dans le délai de trois ans mentionné à l’article R. 424-18 du code de l’urbanisme ; 
– en tout état de cause, la circonstance qu’un permis de construire aurait été accordé en 2017 sur l’un des lots issus de la division autorisée, alors qu’aucune déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux de division n’a été déposée, qu’aucune renumérotation du cadastre n’est intervenue, que la demande de permis de construire a porté sur la totalité de la parcelle initiale et que ce permis a été prorogé postérieurement à l’expiration du délai de validité de la division, n’est pas suffisante pour faire obstacle à la caducité de la division qui n’a pas été réalisée dans le délai de trois ans à compter de la notification de la décision du 8 janvier 2016 ; 
– la délivrance d’un permis de construire sur l’un des lots projetés ne constitue pas une division en jouissance, ni la réalisation de la division autorisée, dès lors que l’octroi d’un droit d’usage exclusif ne caractérise pas une division, dans l’hypothèse comme celle de l’espèce où le permis a été accordé à l’un des membres de l’indivision propriétaire de la parcelle sans transfert en propriété ou en jouissance du lot ; 
– compte tenu de l’absence de mise en œuvre de la division autorisée le 8 janvier 2016, M. B... ne pouvait pas prétendre au bénéfice de la cristallisation des règles d’urbanisme prévue à l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme ; par suite, les règles du plan local d’urbanisme approuvées le 28 novembre 2019, notamment celles classant la parcelle en zone naturelle, pouvaient lui être opposées ; 
– cette cristallisation n’étant invocable que pour la construction sur les deux lots autorisés, elle ne peut pas être invoquée pour diviser à nouveau l’un de ces lots ; le permis sollicité ayant pour objet de procéder à une nouvelle division du terrain, il ne pouvait pas bénéficier de cette cristallisation, et devait se voir appliquer les règles du plan local d’urbanisme approuvé le 28 novembre 2019 ; 
– le projet de construction de quatre maisons individuelles méconnaît les dispositions de l’article 2.2 du règlement du plan local d’urbanisme applicables en zone naturelle ; 
– il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ; 
– il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du même code.  
 
 
Par des mémoires en défense enregistrés les 29 octobre 2024 et 14 avril 2025, ce dernier n’ayant pas été communiqué, M. B..., représenté par Me Chesney, conclut au rejet de la requête, à l’annulation de l’arrêté du 18 septembre 2020 et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la commune de Passy au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Il fait valoir que : 
– l’absence de déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux constituait un argument au soutien du moyen soulevé en défense tiré de la péremption de la déclaration préalable de division, sur lequel le tribunal s’est prononcé, de sorte que le jugement est régulier ; 
– la délivrance d’un permis de construire sur l’un des lots à l’un des indivisaires, qui lui confère des droits exclusifs, constitue une division en jouissance et manifeste la réalisation d’un lotissement ; le permis accordé le 16 février 2017 et prorogé portait sur une partie de la parcelle objet de la division ; en outre la parcelle a fait l’objet d’un document d’arpentage le 13 juin 2016 ; 
– ni le dépôt d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux de division, ni la modification du cadastre, ne sont nécessaires pour établir que la division autorisée a été réalisée ; 
– la division ayant été réalisée, la demande de permis de construire devait bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme prévue à l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme et être examinée au regard des dispositions du plan d’occupation des sols approuvé le 5 février 1980, classant le terrain en zone UD, et pas sur le fondement du plan local d’urbanisme approuvé le 28 novembre 2019 le classant en zone N ; 
– un permis de construire valant division ne constitue pas une opération de lotissement ; dès lors, la délivrance le 24 juin 2020 du permis de construire valant division n’a pas pu avoir pour effet de déclencher une nouvelle cristallisation des règles d’urbanisme qui ferait obstacle à celle obtenue du fait de la non opposition à la déclaration préalable de division du 8 janvier 2016 ; une seconde division parcellaire effectuée sur un terrain ne remet pas en cause la cristallisation des règles d’urbanisme résultant d’une première division portant sur ce même terrain ; 
– le projet d’aménagement et de développement durable et le règlement du plan local d’urbanisme approuvé le 28 novembre 2019 et exécutoire le 16 janvier 2020 ne sont pas opposables au projet ; 
– le projet ne portera aucune atteinte à l’identité paysagère des lieux ; 
– l’accès au projet ne présente aucune dangerosité. 
 
 
Par ordonnance du 26 mars 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 15 avril 2025. 
 
Par un courrier du 8 octobre 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l’arrêt est susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de l’irrégularité du jugement attaqué, en ce que le tribunal administratif de Grenoble a méconnu l’étendue de ses pouvoirs en annulant seulement partiellement l’arrêté du 18 septembre 2020 contesté portant retrait du permis de construire valant division accordé le 24 juin 2020, qu’il a estimé divisible. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier ; 
 
Vu : 
– le code de l’urbanisme ; 
– le code de justice administrative ; 
 
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ; 
 
Après avoir entendu au cours de l’audience publique : 
– le rapport de Mme Maubon, première conseillère, 
– les conclusions de Mme Burnichon, rapporteure publique, 
– et les observations de Me Guillot, représentant la commune de Passy, et de Me Chesney, représentant M. B.... 
 
 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
Le 15 décembre 2015, MM. A... et C... B... ont déposé une déclaration préalable pour la division en deux lots à bâtir d’un terrain, constitué des parcelles cadastrées section ... situées sur le territoire de la commune de Passy (Haute-Savoie), d’une superficie totale de 7 572 m². Par un arrêté du 8 janvier 2016, adopté sur le fondement du plan d’occupation des sols de la commune approuvé le 5 mars 1980, le maire de la commune de Passy ne s’est pas opposé à la déclaration préalable. Le 16 février 2017, il a délivré à M. A... B... un permis de construire un chalet individuel et un abri de jardin sur la moitié de ce terrain, d’une superficie de 3 786 m², dont la validité a été prorogée d’un an par arrêté du 11 juin 2019. Le 24 juin 2020, il a délivré à M. C... B... un permis de construire valant division, pour la construction de quatre maisons individuelles sur l’autre moitié de ce terrain. Toutefois, après avoir invité M. C... B... à présenter ses observations par un courrier du 28 août 2020, le maire de Passy a, par un arrêté du 18 septembre 2020, retiré le permis de construire valant division du 24 juin 2020. Par un jugement du 22 juin 2023, le tribunal administratif de Grenoble a annulé cet arrêté en tant seulement qu’il retire l’autorisation de construire. La commune de Passy relève appel de ce jugement dans cette mesure. 
 
Sur la régularité du jugement : 
 
Aux termes de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : / (...) / d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R.*431-24 ; / (...). ». Aux termes de cet article R. 431-24 : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ». 
 
En annulant l’arrêté du 18 septembre 2020, qui prononce le retrait du permis de construire valant division accordé le 24 juin 2020, en tant seulement qu’il retire l’autorisation de construire, alors que l’arrêté retiré, qui accordait à M. C... B... une autorisation de diviser le terrain d’assiette du projet et une autorisation de construire quatre maisons individuelles, ainsi qu’il résulte du formulaire Cerfa figurant dans la demande de permis, dont la case « Le terrain doit être divisé en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de la (ou des) construction(s) » était cochée et du plan de division qui y était joint, présentait un caractère indivisible, le tribunal administratif de Grenoble a méconnu les pouvoirs d’annulation dont il disposait dans le cadre du recours pour excès de pouvoir formé par M. C... B... à l’encontre de l’arrêté du 18 septembre 2020 dont il sollicitait au demeurant l’annulation totale. Par suite, le jugement du 22 juin 2023 du tribunal administratif de Grenoble doit être annulé. 
 
Il y a lieu d’évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par M. B... devant le tribunal administratif de Grenoble. 
 
 
Sur la légalité de l’arrêté du 18 septembre 2020 : 
 
L’arrêté du 18 septembre 2020 portant retrait du permis de construire valant division délivré le 24 juin 2020, pris au visa, notamment, des articles R. 122-1 et R. 122-17 du code de l’urbanisme  est fondé sur quatre motifs tirés, en premier lieu, de ce que la déclaration préalable de division serait devenue caduque le 13 janvier 2019, en l’absence de réalisation de la division autorisée, en deuxième lieu, de ce que, à supposer que la division ait été réalisée, M. B... ne pourrait pas se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme pour diviser à nouveau un des deux lots issus de la division autorisée en 2016, ce à quoi le classement en zone naturelle (N) du terrain s’opposerait, en troisième lieu, de ce que le projet pourrait poser un problème de sécurité du fait de l’accès sur la route départementale RD 13 et, en dernier lieu, de ce qu’il serait de nature à porter atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux environnants, notamment du fait de son impact paysager. 
 
En premier lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 442-14 du même code : « Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. » Aux termes du premier alinéa de l’article R. 424-18 de ce code : « Lorsque la déclaration porte (...) sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n'ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R*424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. » Aux termes de l’article R. 424-10 de ce code : « La décision accordant ou refusant le permis ou s'opposant au projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal, ou, dans les cas prévus à l'article R. 423-48, par échange électronique. / Il en est de même (...) d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable / (...). ». 
 
Il résulte de ces dispositions que le bénéfice de la cristallisation pendant cinq ans des règles d’urbanisme prévue par l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme est subordonné à la division effective de l’unité foncière par le transfert, avant l’expiration du délai de trois ans suivant la non-opposition à la déclaration préalable, de la propriété ou de la jouissance d’au moins un des lots créés. La seule modification du cadastre ou la seule mise en vente de tout ou partie des terrains ou le seul enregistrement d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, ne permet pas, en revanche, de regarder cette condition de division effective comme remplie. 
 
D’une part, il ressort des pièces du dossier que, dans le cadre du dépôt par MM. A... et C... B... de la déclaration préalable ayant donné lieu à l’arrêté de non opposition du 8 janvier 2016, un plan d’arpentage a été dressé le 7 décembre 2015, figurant les deux lots, A et B, issus de la division. Un document d’arpentage a été numéroté le 13 juin 2016, la partie de la parcelle 3771 constituant le lot A devenant la parcelle 3929, la partie de la parcelle 3771 assiette du lot B devenant la parcelle 3930, et les parcelles 3773 et 3775, également assiette du lot B, étant renumérotées 3931 et 3932. Toutefois, l’établissement de ces documents n’est pas suffisant, alors au surplus que la renumérotation des parcelles n’a pas été reportée au cadastre, pour établir que la division autorisée a été réalisée, faute de transfert de la propriété ou de la jouissance d’au moins un des deux lots autorisés. 
 
D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la propriété de l’unité foncière objet de la division autorisée le 8 janvier 2016 est indivise entre MM. A... et C... B..., chacun étant propriétaire de la moitié indivise des parcelles cadastrées section I nos 3771, 3773 et 3775, aux termes d’un acte notarié de donation-partage du 9 avril 2010. Si un permis de construire un chalet individuel et un abri de jardin a été accordé à M. A... B... le 16 février 2017 sur une partie de ces parcelles correspondant à la moitié de la superficie totale du terrain, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce permis ait été assorti du transfert de droits exclusifs sur cette moitié du terrain, en l’absence de tout acte juridique en ce sens, tel qu’un règlement de copropriété conférant des droits de jouissance exclusive et particulière sur le sol du lot assiette du projet autorisé. 
 
Dès lors, en l’absence de transfert de la propriété ou de la jouissance d’au moins un des deux lots envisagés sur le terrain objet de la division, dont la propriété est restée indivise entre M. A... B..., bénéficiaire du permis accordé en 2017, et M. C... B..., ce dernier n’est pas fondé à soutenir que le motif tiré de l’absence de réalisation de la division autorisée en 2016 est entaché d’illégalité.  
 
Il résulte de ce qui précède que le motif de la décision en litige, tiré de ce que, faute de réalisation effective des opérations de division, la déclaration préalable autorisant cette division est devenue caduque en janvier 2019 et que M. B... ne peut en conséquence se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme qui étaient applicables en janvier 2016, n’est pas entaché d’illégalité.  
 
En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée section I n° 3771, assiette du projet objet du permis de construire valant division sollicité par M. C... B... retiré par l’arrêté litigieux, a été classée en zone N par le plan local d’urbanisme de la commune de Passy approuvé le 28 novembre 2019, document d’urbanisme en vigueur au jour de la délivrance du permis de construire valant division accordé le 24 juin 2020. Il résulte des articles N1 et N2 du règlement de ce plan local d’urbanisme que les constructions nouvelles à usage d’habitation ne sont pas autorisées en zone N. Par suite, ces dispositions faisaient obstacle à ce que le projet de M. B..., qui vise à construire quatre maisons d’habitation dont le terrain d'assiette sera divisé avant l'achèvement des travaux, soit autorisé. Ainsi, le motif de retrait tiré de la méconnaissance du règlement de la zone N du plan local d’urbanisme n’est pas entaché d’illégalité. Le moyen tiré de ce que le maire ne pouvait pas légalement se fonder sur des dispositions du plan local d’urbanisme adopté postérieurement à la déclaration préalable pour retirer le permis de construire délivré le 24 juin 2020 doit, dès lors, être écarté. 
 
Il résulte de ce qui précède, dès lors que le projet de division et de construction de M. B... n’est pas réalisable dans son principe même, que les motifs de retrait du permis de construire valant division tirés de ce que, faute de réalisation de la division autorisée le 8 janvier 2016, le plan local d’urbanisme approuvé le 28 novembre 2019 est opposable et de ce que le classement en zone N du terrain ne permet pas la réalisation du projet, sont suffisants pour justifier légalement l’arrêté du 18 septembre 2020. Par suite, et sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur les autres moyens de la demande, relatifs aux motifs de retrait tirés de la méconnaissance des articles R. 111-2 et R. 111-27 du code de l’urbanisme, qui n’ont d’objet que dans l’hypothèse où le projet de construction est réalisable, les conclusions de M. B... tendant à l’annulation de cet arrêté doivent être rejetées.  
 
 
Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée à ce titre par M. B... soit mise à la charge de la commune de Passy, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance.  
 
Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. B... la somme demandée par la commune de Passy au titre des mêmes dispositions.  
 
 
D É C I D E : 
 
 
Article 1er : Le jugement n° 2005753 du tribunal administratif de Grenoble du 22 juin 2023 est annulé. 
 
Article 2 : La demande présentée par M. B... devant le tribunal administratif de Grenoble ainsi que ses conclusions d’appel sont rejetées. 
 
Article 3 : Le surplus des conclusions de la commune de Passy est rejeté.  
 
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Passy et à M. C... B....  
 
Délibéré après l’audience du 4 novembre 2025 à laquelle siégeaient : 
 
Mme Michel, présidente de chambre, 
Mme Mauclair, présidente-assesseure, 
Mme Maubon, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025. 
 
La rapporteure, 
 
 
 
 
G. MaubonLa présidente, 
 
 
 
 
C. Michel 
La greffière, 
 
 
 
 
D. Meleo 
 
 
La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
Une greffière,